北京楼市：市场回暖后，此类还会涨-叭楼楼市分享网

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主好，非常欣赏您对北京房产市场的洞见。想向您咨询我目前有4套房。海淀车道沟南里1套3居，市值约700，回龙观一套2居400，新馨苑80m目前无法出售，房山超级蜂巢商住，目前50（原值110）。请教:1. 房山项目旁边在盖一个中医院，今明年年底交。是否等该医院营业后开下市场再决定是否卖还是尽快卖？2.目前住回龙观环境熟悉，但4层较高，面积偏小；车道沟房子偏老，怕将来无法升值。不想再添钱或贷款。请问怎样可以合理改善回龙观及车道沟？想在海淀有一套适合孩子将来工作、生活，回龙观或奥森,您看有何方案及海淀哪些小区比较有升值潜力、可兼顾交通、教育？谢谢您！

A:回答:您好，1、房山商住出掉50万的现金对于你接下来购置新房帮助不大其实没必要着急，如果买房就差这50万并且没有融资渠道可以考虑，否则可以留着等等看。2、车道沟和新馨苑这两套最先做脱手的是新馨苑，车道沟保值性尚可，将来也具备跃升的可能性，东西海的老社区，居住环境良好，无过高的学区溢价不用担心保值性及流动性，相反新馨苑这套应该做升级，如果这套可以变现配合车道沟一起脱手有1100万的资金，这个总价不使用杠杆的前提选筹上也很占优势，如海淀清河主流南北三居110平挂牌价在1100左右，

清河的地段资源比回龙观更优，在同商圈也具备稀缺性，奥森同样可以选筹到不错的盘，融域嘉园、京师园都不错，完成这样的置换等于是大调仓，同时升级了地段、楼盘、户型三项资源，名下一套核心资产将来可以享受到大盘跃升的红利。如果新馨苑这套暂时不能动的情况下建议等可以变现时再一起做调整，单独出掉车道沟去做升级方向也可，只是效率要差一些，700也可以选筹到不错的盘，如回龙观前两梯队的三居，这种置换也属于升级，但新馨苑这套将来还是要做调整的，先调整车道沟后面新馨苑400这套效率就低了，一换一不如二换一，建议参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,05#选筹/北京购房安全边界图,祝顺利！

Q:提问:您好！一直关注您的问答，刚刚把我家老小区卖掉了，希望向您请教下一步的购房选择，谢谢！我们目前有400多现金，加上贷款的话是700多预算。希望面积大一些，所以80多平的两居不太考虑。希望是100平的可以改三居的。目前比较心仪的有1. 清河东边的水木天成、清景园这些，但是觉得那边地铁较远，也没有大型商场什么的，人有点多。

2. 清河西边2000年多点的塔楼社区，比如清上园、美和园，但是感觉社区老化有点严重，怕过5年也变成老小区…那电梯什么的感觉都老了。而且700多的预算只能买光照条件不太好的户型。3. 金域华府一期，有三居户型，小区舒适性感觉比海淀这几个高，但人家要价比较高，而且一期其实均价挺低的，怕花了钱不保值。现在还没孩子，想请教下您比较推荐哪个选择呢？谢谢！

A:回答:您好，从选筹的逻辑当核心位置的流量大盘满足不了自己的需要，如面积、居室、户型等，可以退一步到次级板块选择类似品质的拔尖产品，这个逻辑的前提是次级板块和核心位置的资源是共享，就不属于资源错配，如你在国贸上班，主要的核心位置是太阳宫和双井，你在这两个区域选筹要么就是压缩面积取楼盘资源，如果扩大面积就要降低楼盘的资源，而这些核心位置的涨幅逻辑是资源稀缺的盘跑在前面，这个时候你不压缩面积在方向上是错的，基于自住的需求你退一步选择到朝青，

就可以同时兼顾品质与面积，因为朝青和太阳宫双井的资源是共享的，都可以享受到国贸带来的人口红利，但有的投资者没有选择在朝青，而是为了贪更大的面积继续往东移选择了常营，这就属于资源错配同样清河和回龙观虽然一南一北在距离上有明显的差距，但这两个商圈同样有共享的生产资源，清河是被直接辐射，承接面更广，向市中心可以受中关村的影响，而回龙观只能受上地影响，承接面比较窄，从板块上清河的本地民生资源比回龙观更优质，一个属于昌平，一个属于海淀，产业的人口红利可以共享，

但学位资源是不能共享的，板块价值当然是清河优于回龙观，但回龙观并非弱势区域，西二旗不是产住结合的发展模式，回龙观成了承接这个地区外溢购买力的主要地区，改善类产品像华府、美唐长期价值都很牢靠购买回龙观要遵循笋盘原则：因为回龙观的依赖性较强，大多的买家都是互联网从业者，而互联网这个行业的变数又太大，跳槽，裁员，降薪这些都会导致这个区域的购买力不稳定，如果是笋价进场，

即便是再次往下波动，你的房子也不会亏，因为你的进货价是低于市场平均值的，一旦市场回暖会很容易冒尖，如果拿不到笋盘，清河会稳妥一些，但要压缩面积提高楼盘资源，建议你参考星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶;05#选筹/北京购房安全边界图、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,祝顺利！

Q:提问:京总您好，多次拜读过您的文章，非常佩服您的思维。我和老公都是外地人，落户北京。我老公在园博园附近上班，我在房山教育系统上班，已经找好长辛店附近单位准备调动。女儿一岁。家庭年收入税后50万。现在有长阳篱笆房附近90平二手房一套（19年买的，不到五年，卖掉到手二百五十万左右），公婆和家中可以凑400到500万现金，现在思考如何处理家中财务能够保持保值增值，同时可以兼顾工作生活。方案一老公看上了西山金茂府120万新房（距离两个人单位都五公里左右），首付四百万，贷款二百多万。同时留着篱笆房的房子等行情好点去西城买个四百万左右的占坑房，

给闺女上学用。优点是房子大，离单位近，不知道西山金茂府五六年后流通性会怎么样，毕竟现在周围配套差。方案二：我是想去青塔或者其他好点的地段买一个600万多点的二手房，虽然上班远点，但感觉能保值。（因为我们两个一般就能承受二百万贷款，贷款太多感觉压力大），篱笆房的房子留着，以后合适机会再卖。因为认知有限，所以没什么好的方案，希望您帮我们分析一下哪种方案更好，或者有没有其他更好的方案。非常感谢

A:回答:您好，西山金茂府大概是5万4左右，旁边的珠江逸景均价大概是4万，金茂府比珠江贵了约1万4，这个1万4的溢价全部体现到了楼盘资源上，当然金茂府的品质是要比珠江高的，但这个位置没有地段资源，房地产的价值是由地段资源加楼盘资源组成，也就是说你们多付的1万4全是为了品质买单，这种溢价称不上投资，只能说是从纯居住的属性考虑，投资兼顾居住二要比一更具备保值性，你们应该考虑把长阳的房子出掉，资金增加的这次的购房上，从青塔移到玉泉营，玉泉营受丽泽影响板块价值比青塔更牢靠，

万年花城四期128平的南北三居挂牌价在850左右，捡漏价基本可以在800以内拿下来，包括二期和三期的玉泉营无论是流动价值还是保值性以及将来的跃升都是要比长阳综合条件更优的，这种仓位的缩小是为了提高单产，或者说将来有购置学位房的需求，把玉泉营的房子套现出来也要比持有长阳效率高，这种选筹方案符合你们贷款200万的计划，买房一方面是为了自住，但更多的是资产的保值与增值，不能只追求大面积高品质便宜的，

这种往往只有居住属性，高品质的住宅产品很容易把人迷惑而忽略了地段价值，地段资源的重要性占70%，楼盘资源只占30%，也就是说没有地段资源的楼盘品质再高也要谨慎，建议参考星球精华栏会员文章03#置换实操论，05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！

Q:提问:星主好，孩子上学需要落户海淀或西城，目前有一套自住房，首科花园，估计六七百万，手上现金300个，想问一下，首科这套房子需要出手吗？然后买一套1000万的？目前打算这套自住不动，再借一点买一个400万的，请问我应该怎么选呢？看过田村的碧森里，定慧寺的北京印象，也有中介推荐清河那片，不知道这样的预算下我应该怎么选？室内的老破小还是那边的次新一居？您有推荐的几个楼盘可供选择吗？我的目的就是保值（增值）+流通变现好，孩子上学落户后有可能就卖掉，个人觉得这样的小户型未来很难保值！不知道我理解的对不对？

A:回答:您好，首科花园的保值性很好，将来也具备再次跃升的条件，威尔夏大道、首科花园都是品质稀缺的社区，不足的是首科花园的整体户型不如威尔夏，这也是为什么说只是具备再次跃升而不是大跃升，从你的实际需求不如趁机做升级大调仓，如果是在海淀或者西城选择一些中等的学区（你描述的定慧寺，田村，清河都属于中等类型的学区）避开高溢价的老破小，小户型的保值性是无需担心的，只是作为财富资产，小户型的海拔太低了，花400万买一套学区房，使用完学位后再出掉，暂且不说进货时的交易成本，

出掉之后你是拿现金还是再投呢，如果你的现金有很好的去处，这种动作是可以的，反之就不如趁机一并把首科置换掉，从太平桥往西城或是海淀换都属于双重资源上的升级，楼盘也得到了改善，同时也升级了地段资源，这种调整更有利于资产的成长，建议你参考星球会员文章03#置换实操论,16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析、04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,祝顺利！

Q:提问:京总好，经朋友推荐前来报道，就目前的情况向您咨询几点：基本情况：30岁夫妻，无户口，在京社保6年多；预计一年左右长辈退休会来京，需要二居室。家庭年收入税前55左右。买房为了自住，通勤到北京南站方便即可。买房预算最高450万。因为想为积分落户争取一下，所以暂时目光放在了城六区之外。已看房子：1，西红门宏大中园两居室，西南向，小区环境一般，06年的房子 2，西斯莱东西向两居室，10年左右的房子 3，亦庄北岸南向两居室，04年的房子 4，成寿寺地铁站附近的华芳园，99年的老塔楼诉求 1，上班方便。2，两居室。3，有电梯。4，保值。希望京总在这个预算框架，和诉求里，帮助分析一下，着重于哪个板块的哪些相关小区，谢谢。

A:回答:您好，可以往亦庄和西红门看，南部围绕这两个板块方向上不会错，西红门属于次级外溢板块，主要价值是承接内城区外溢的刚需，如地铁沿线的金融街，在选筹上尽量避开老社区或者2000年左右的塔楼社区，城外是将来福利房的聚集地，老社区的金融属性越来越低，主要功能是居住，而福利房也是解决居住的问题，这两种产品在同一地段或者距离不远的同一区域重叠，会削弱老社区的价值，你看的西斯莱这个盘很好，包括顺驰领海也不错，属于板块内的热门次新，

在户型的选筹上尽量选主流的南北2居，西斯莱南北的价格要高一些，顺驰的可以淘一淘宏大中园和华芳园要避开，东部的亦庄北岸包括润枫，灵秀也不错，但旧宫也属于次级商圈，向北承接朝阳东南方向，向南承接亦庄，只是这种级别的商圈反应速度不会那么快，保值性尚可，要是能增加部分预可以拿亦庄第二梯队,2居差不多500出头，这个商圈的资源上要比西红门和旧宫高一个级别，反应速度也更快，这是效率最优的选筹，在精算完资金比较吃力且相差很大才次选西红门和旧宫，可参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，84#大兴跑赢大盘选筹导图，祝顺利！

Q:提问:北京户籍，男工作比较稳定，在海淀学院路。家庭目前配置有清河橡树湾四期100平米两居一套，立水桥清水园二期105平米三居一套。清水园小区是20年房龄的老小区，目前父母居住，因为立水桥片区一直滞涨，另外父母两边跑特别不方便，近期想把清水园出售置换，自有资金300w。有三个置换方向请您帮助分析：1是换购西北旺附近新盘，如幸福里三居;比较看好西北旺区域的未来发展，但是现在房价已经偏高，而且担心这个区域土地贮备特别多，未来供给充分没有稀缺性。 2是在清河版块，如莱圳家园三居1100左右，缺点是房子老。橡树湾四期两居1300左右，缺点是两套房都不是大三居。3是换一套丽春湖园子叠拼1500左右，缺点是贷款多，还要100装修。4是把两套都卖了，换橡树湾四期180平米左右四居，2300左右，缺点是要和父母住一起。

A:回答:方案1和3不确定性极大，其中3不但保值性弱，还会存在流动风险，决定房产价值的先是区域资源，其次才是产品力，丽春湖别墅产品很好，但区域基础资源太弱，并且将来也不会有什么资源可投入，这个盘从开盘买入到目前为止跌幅已经超过30%了，并且不好流通很难变现。而方案一的海淀北部新区存在概念性的成分，兑现周期不确定，我们今天看到的所有成熟商圈，都会经历从雏形到饱满的过程，发展轨迹是从地皮-概念-配套-供需，这是一个板块的完整生命周期，新板块距离主城区越远发展周期也就越长，

反之距离越近越容易成型，而新区在发展的四个阶段中价格与价值都是不一样的，如果出现概念阶段的价格超过配套甚至供需阶段就会出现横盘、微跌、流通价值打折，变现困难; 所以方案2和4就比较符合当下的市场发展趋势，首先清河是海淀北部最成熟的商圈，也是资源最好的商圈，被大产业直接辐射，前两梯队在逆势也很抗跌，甚至个别稀缺房源可以在逆势上涨，这就是过去投资房产追逐的是潜力，现在及将来投资房产看的是剩余价值，

也就是谁的海拔会更高，无疑是综合资源更优的才更吃香，方案4比着2更符合未来市场的发展趋势，你可以参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），未来能够推动北京房价上涨的会是改善群体，也就是置换的时候去瞄准好资源的商圈具备稀缺性的次新盘，三居以上的改善户型都将是未来的主流，类似于橡树湾包括世华大三居四居将来的成长性会很不错，祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图