北京楼市：利好还会有，明智者已在看房-叭楼楼市分享网

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好，拜读了您星球的很多文章，觉得现在应该把房屋资产进行置换。我们夫妻40+，分别在中关村南大街、南三环上班，目前手持海淀计生委的老公房小两居一套+大兴双高花园小区2居一套，目前想把2套卖出，换到海淀，预算在1200—1500之间（如果品质和性价比好，可以使用杠杆，适当提升预算），请问老师，我们该如何选房？最理想是三居，可以满足一家三代人的居住，最近看了美丽园、美丽经典园、颐慧佳园等小区（这个区域离夫妻一人的工作地址比较近，能顾上照顾家人和孩子上学）……发现三居有点儿够不着，大两居也可以考虑;请问这个方案合理吗？您有更好的方案推荐吗？

A:回答:您好，按照您的计划，换后要比原有的2套保值更稳健，但四季青在海淀不算资源很稀缺的商圈，美丽园和颐慧佳园只能说保值性上没什么问题，而美丽经典园价格有点高了，这种盘只有在综合资源稀缺的位置才能追高，楼盘资源或者商圈资源稍微差些追高都是有横盘风险的，海淀的心脏是以中关村向北，未来的核心会诞生在北部，这样你在非核心位置买的价格太高利润很低的，考虑美丽经典园不如把预算再往上提高300W考虑北部清河板块的世华龙樾，楼盘资源及商圈资源要比美丽经典园更优，

价格确低于美丽经典园，四季青板块从性价比考虑，不如去田村的乐府江南和兰德华庭，乐府江南140平的正南正北三居户型很稀缺，楼盘品质很好，兰德华庭的稀缺性和楼盘品质比着乐府江南略差，这两个盘都要比美丽园和颐慧性价比更高！可参考星球精华栏会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),祝顺利！

Q:提问:京总您好。我想800在海淀清河或马连洼附近买一个两居。主要需求是自住但仍希望房子后续能跟得上大盘。目前比较中意的两个房子，一个是马连洼西山公馆的77平小两居，优点是小区好，环境好，缺点是面积比较小。另外是清河力度家园的一个122平大两居，优点是位置好，面积大，缺点是房龄较老（04年），小区一般。后者比前者总价大概多100万，多贷款还是能比较明显地影响生活质量。我打算五六年以后换掉，请问买哪个可能更保值？谢谢！

A:回答:您好，参考星球海淀跑赢大盘选筹导图,16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);西山公馆是被商业体包围的，它自身的资源是不错的，东北旺最初始的规划布局是以商业为主，西山公馆最开始的土地性质也是商业，从居住的角度东北旺不如西北旺，西北旺的规划才是纯居住，住在这种被写字楼包围的区域里会很吵，再加上它自身楼体的特殊结构和小体量，体验会差很多，而力度家园不具备稀缺性，价格也很难上来，整个清河一带老社区，塔楼，次新加起来将近100个，

这种没有稀缺性的楼盘竞争力很弱，清河这个商圈是具备大跃升条件的，你的期望不应该只保留在保值上，如果只是保值马连洼，清河有很多个盘都可以满足，包括西山公馆，你应该压缩面积提高品质，把面积压缩到80平上下，一个区域的经济发展是房价上涨的主要驱动力，这种购买力逐渐增强的区域里的房价水平是最顶端的收入群体决定的，选筹的逻辑是要品质弃面积，你的选筹对象换到莱圳会好很多，建议你认真阅读星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理，祝顺利！

Q:提问:您好，关注您很久了，看了不少星球别人的提问，受益良多。家庭住房三套:一套位于海淀街道稻香园西里社区，塔楼有电梯中间层全南向2居59平，孩子3年级万泉小学名额占用，自住；一套位于西城金融街羊肉胡同120号院43.6平六楼顶层南向一居室（自如出租状态）。目前两套房子均挂着在售。除此之外还有一套门头沟远洋新天地60平loft商住，目前老人住。最佳设想:海淀西城两套都卖掉置换一个三居室，实现房子保值增值和可流通性，便于未来孩子大了以后再次变现。考虑过中海雅园，厂洼路，最好还是希望能在城北海淀，便于孩子目前上学方便，自住和保值增值能够两全为上策。

也接受其他地方，后续自己的房子出租出去，自己再中关村附近租房住。买在什么区域好，希望给与建议。困境:现在海淀西城的两套房子一路走低，不好出手，羊肉胡同的房子从去年的739万已经降到了558万。要想促成交就必须割肉大降价，这样可能两套房子全卖了也只有1000万，两个孩子教育投入也大，也不敢多贷款，1000万出头很难买到心仪保值的优置房产。希望给与以下建议:（1）两套尽快降价出售，置换一套3居，这样的话再哪里买能够实现家庭资产保值并具有可流通性，便于孩子长大以后变现再次置换（2）海淀这套小两居不卖，毕竟目前还有使用价值，羊肉胡同割肉卖掉变现。这个我们夫妻现在意见不一，先生认为毕竟是金融街，再跌也就这样了，妻子认为早马上出手不能再犹豫了。怎么办还难下决定。（3）两套都不卖，维持现状。以上三种途径哪种能够最大限度家庭资产保值，希望解答迷津。

A:回答:您好，1、首先稻香园西里在没有效率更高的选择是不用着急出货的，这个楼盘所附带的学区溢价并不高，把学区剔除苏州桥这个位置卖10万的价格并不离谱，房价下跌是多种因素叠加造成的，现在整个市场在往下走，置换家庭弃老房选择购买新房，需要先把原有的房子卖掉来腾出房票，而近一年的市场是处于低谷波段，刚需不出手要置换的就没有多余的资金与房票，从而影响到整个置换链条衔接不上，新房销售不动二手没有量，价格自然会形成往下走的现象，大家不出手的原因是预期过低，房地产除了具备居住功能以外还具备金融属性，通过调控限制住房价的上涨;大家会考虑将来在交易时价格是降低还是增长，这种心态是跟随市场变化的，严调的时候看空声音大于看多，

随着政策的风向变化，也会由看空变为看多，无论是严控还是放松，绝不会一次就能达到涨跌目的，通常都是经过多轮才能完成， 2、同板块的丰汇园、宏汇园、新文化街挂牌价是在17万左右，民康胡同和羊肉胡同120号院的居住体验比着上述三个盘略差一点，而金融街除了中海凯旋和晶华是没有次新盘的，大部分都是老房子，金融街羊肉胡同20号院即便是有学区溢价，将来随着时间的推移把溢价抹平，老房子的价格还会涨上去，这个区域的土地价值大于一切，房子最贵的也是下面那块地，将来你想住在金融街只有两种产品可选，次新和老房，次新的价格更高，老房子在这个价格的基础上，

还会因为次新的拉动而变化，中海凯旋和晶华不说牛市，即便是熊市也很抗打，想议价是不可能的，参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;优质房产最大的忌讳就是受到市场下行的恐慌而选择在熊市抛盘，优质房产并不是指单一的楼盘品质，地段资源大于楼盘资源，现阶段以这两套换仓对应的是你选筹效率的高低，如果能抄底到更优质的，可以选择现在出仓，因为你购买的在接下来的市场里会表现的更好，反之如果没有效率更高的房产，最好的选择就是一动不动等待价格的回升，按照你换筹的区域目标，1000万很难拿到好资源，建议您参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶,祝顺利!

Q:提问:星主好，看了很多您的文章觉得分析得都比较客观清晰。09年在远洋沁山水北区全款购买了同层挨着的两套88平米两居室，后在2020年全款在沁山水南区购买了一套西向二层带电梯的70平米大一居。另外在翠微路有一套88年的学区房，去年10月底买了沁山水附近永定翠庭的东向次顶层精装48平一居室，价格652万，签约交了30万订金。这个房子打算兼顾未来第三代入学，以及资产更优质的配置进行规划。原本的计划是在去年同期完成一买一卖，完成置换还能有几十万元的差价收入（当时翠微房有人出660多万购买）。但由于对市场有些误判而未能迅速卖出旧房，后期价格一路下跌，中间有几个买家来谈，但距当时的心理预期有较大差距而未能成交。

现在我们面临的是需要筹措622万元在4月中旬付给新房卖家才能不违约。所以现在决定是：暂停卖翠微旧房，改为出租，把自住的一套沁山水通过抵押贷款贷出600万再加一些借款可按约定完成买房。在这里非常想听您对我们现操作的分析及翠微旧房后续的市场趋势分析，具体为：一是我们购买的永定翠庭从投资属性上看评分如何。二是后续翠微老房市场走势的大概分析（23年3月小区同户型楼层和楼座比我们略好的房子卖了725万，我们这个估计在当时为710左右，到今年3月前几天最后谈的一个客户给出价格是592万）。三是我们按照目前市场的情况是不是需大概持有在1年以上才有一定的回升机会，我想在回升期找个合适的点位卖出。四是最后想请您以专业角度对我们这案例进行一个评判（我们这个置换逻辑完全就是兼顾自用为主的情况下完成新旧资产的置换），

确实不是以投资的大逻辑来进行布局的，因为需要满足住的近方便照顾老人，而为保证大家的生活质量，先在这里感谢您了~

A:回答:您好，1、永定翠庭虽然有品质上的优势，但户型资源很差，五棵松溢价比较高的2个项目一个是紫金长安，另一个就是永定翠庭，紫金长安属于改善产品，假如将来因学位因素利空这两个盘出现下跌，紫金长安会随着地段的价值、楼盘的稀缺性及改善市场的需求涨回去，而永定翠庭是比较偏刚需的，也就是说没有学位利空因素保值性尚可，一旦出现价格回落再回涨的效率比较低，这个项目的流量很少，也可以理解为小众盘。

2、阶段性的市场升温老破小未必能够回到原始的价格，如果是真正的大牛市，也就是持续的时间足够长，比如半年以上或者一年以上啊，优质地段的所有产品线基本都能渗透，老破小回调的效率及爆发性可能会低一些，所以你的预期一年左右是否能够回到原来的价格需要看整个市场的表现，现在是严重的多级分化状态，并不是一旦有行情所有产品都会出现上涨。

3、是的，这种布局谈不上投资，完全是围绕学位属性及居住属性，仓位数量太多太小了，对应的是降低了单产的效率，不符合将来市场的主流趋势，从将来的市场要求您的这些仓位是需要合并升级的，远洋沁山水三套小户型应该是调整为一套140平的三居和一套88平三居，这两个户型才是未来的主流产品，如果你以抵押贷的方式买新，房价不涨需要你不断的填补，关于贷款可参考星球会员文章07#巧用杠杆，贷款的利用，一切利用负债投资的前提是房价会涨，并且有很强的确定性，所以你的关注点需要从翠微的老破小卖出时机与抵押利息转移到整个资产包符不符合将来的主流趋势，建议你参考星球内精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，祝顺利！

Q:提问:京总你好！很幸运能看到您星球分享的文章。关于我的家庭购买房子的情况需要向您请教，可能写的有点多，感谢您的耐心。我现在有两套房子，一套在火星园全南两居（大概1350万），一套在北七家别墅麦卡伦地（大概2000万），我们两个孩子，因为老二的问题，我们需要去海淀学校读书，加上老大的学习，我们考虑在海淀购买一套房子落户，剩余的钱再购买其他的房子作为投资。目前正在操作出售火星园的房子。关于在海淀学区的房子，因为对房地产未来趋势无法判断，我们面临着选择的困难，初步有两种方案：一、因为我们一家六口人，因此需要买一套大一点的三居居住，

中介公司推荐了“新起点嘉园”价格在1760万左右，想请教您关于这套房的建议，对于我们是比较大的投资，还是担心他们未来10年的保值问题，比如：新起点会不会有学区变动的风险？或者您建议购买其他小区？二、我们购买一套最小的户型，然后租房子住，租房子住心理感觉不够好，这种方案主要是担心海淀学区的房价未来风险很大，关于第二套房子，我们目前也没有想明白，我们家庭有两种意见：一、由于立汤路快速路改造预计两年内就会动工并完成建设，认为奥北别墅区会有一波上涨（不知道会不会？），所以先出租，然后过两年再考虑卖。但是这样我们买海淀学区的房子还是有一定经济压力。二、把别墅卖了，去买其他地方的房子，根据我学习您的文章，以上想请教您的意见，万分感谢！

A:回答:您好，1、首先购买高溢价学区房有2种策略，第一种是以最低总价最小面积获得学位，也是我一直都比较推荐的方式,房产的价值是由地段资源、楼盘资源组成，而学区房增加了一个学位资源，学位资源这种价值是存在变数的，购买的总价越高，面临的风险就越大，学位是按套计算，与面积大小无关，房价是按平米计算，大小房产的学位是一样的，大面积的等于多付出了溢价，一旦出现利空，大户型损失也是最大的，相反小户型可以将损失降到最低，什么叫高溢价学区房：这个地段房子价值也就10万，由70%的地段资源和30%的楼盘资源组成，但附上名校就变成了15万，

甚至16万，多出来的就是学位价值，学位的稀缺性是阶段性的，如果后期这种稀缺性消失，就是它回落的时期, 第二种是如果小区的综合资源相比同区域其它盘都很优质，即便附上名校也无需担心溢价问题，这类盘自身资源比学区更稀缺，如果学位发生变化,不会转移全部价值,或者说这类盘的学区价值只占10%，安全系数相对高一些，而其它居住体验一般的高溢价学区房属于高危资产,新起点就是属于附上名校之后开始一路上涨，如果你考虑万柳学区的话，新起点这种盘最好是买套小的，想买套大的可以自住最好是往西走，沿着昆玉河选筹要牢靠一些，新起点但凡有一点学区变化,下跌的概率都会90%以上，

这个盘属于商住混合，有部分办公群体，小区虽然新但很乱，可参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图 ; 2、关于出货情况，你应该停止卖火星园转为抛北七家的别墅，火星园很好，参考星球精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图,16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),这个盘在太阳宫属于A类货,而北七家的别墅从来都是好住不好投，你应该留一套核心资产，在高峰期脱手北七家，别墅的价值从来都不是交通所导致的，比北七家交通方便的很多，但涨幅也很一般，别墅这种盘谈不上投资，只能作为改善看个人喜欢的程度，一般买这种盘都是5套以上底仓很足，或者持有其他可以跑赢通胀的资产才考虑，否则你留一套远郊别墅，再买一套学区房，这种资产组合不是很稳固，祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图