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Q:提问:你好京总，1、两年前在双桥的京能龙湖熙上购入了总价660万，单价7万的洋房95平网红户型期房，后来看了您的很多文章才发现那边板块太弱了没有配套，而且房子比周边的价格高挺多，但小区确实售罄了半年多了，今年6月份之前房子交付，我有点每天担惊受怕的觉得双桥肯定也跌了不少，我现在有两个选择，一个是等6月新房下来挂牌割肉，不管什么价格都认了，差不多趁小阳春或者金九银十卖出去，这样好处是可以以现房新房没住过为卖点卖，想着是不是能好卖点，坏处是一个是现在可能是市场低点，关键还会有5.5%大概36万的不满二的高税，卖的话几乎是认赔100万+；
第二个选择是新房下来搬进去自住，这样确实可以省去租房的麻烦，再一个等两年后再卖可以省去高税36w，但就怕两年后的房价更低，而且不能以新房现房的名义去出售了怕价格上不去。当然也可以先搬进去边住边卖，但那样又怕房间不是新房了影响价格，比如搬进去的东西蛮多啊之类的。所以想问问京总建议我是割肉还是先住两年？还是边住边卖放弃新房没住过的属性？ 另外还有一个问题就是我目前还有一个打算,就是今年需要购入芍药居北里的房产对应人大附中朝阳学校;那边小点的占坑房地上大概400万左右，平米比较小租出去大概6000左右，还有一个半地下的280万的占坑房，
53平租出去大概5300左右，中介的意思是400万的流通性比较强，而半地下去年挂10套成交三套，但这个我也是怕跌，我看您帖子里写的是用最小的代价买学区溢价比较安全，我现在面临的矛盾是到底是买流通性强的还是总价最低的，买流通性强的资金压力有点大，怕跌，买半地下又怕到时候不好出手。目前比较纠结这两个问题，希望得到您的解答。
A:回答:您好，1、资源弱势板块的高品质项目，将来下跌的全部是溢价的部分，比如这个区域的二手普遍价格是在5万，你6万5入手的，1万5就属于溢价，这个1万5的溢价全部体现在了项目上，因为区域资源的匮乏，单一的楼盘资源只能吸引一小部分人群，区域资源加上楼盘资源它的声望资源才会越来越高，溢价部分会随着时间的推移慢慢洗净， 参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,双桥的劣势是可发展空间比较小，这种楼盘想要抹平溢价需要更长的时间，只有溢价抹平才能得到增值，因为楼盘品质在那摆着，大幅度下跌的可能性很小，龙湖熙上的问题是抹平溢价的效率和将来成长的效率低，
板块资源虽然弱势，但楼盘资源突出所以并不是必须要割肉出货的类型，没必要亏这100万，后期升级地段资源至少要等到市场的最高点再考虑出货。 其次刚交房没有入住的在卖价上确实占优势，这个窗口期是从交房后的3年内是最好出的，新楼盘交房前几年物业的服务以及各项软硬件设施都是最高标准，这种高标准会随着时间慢慢下降，如果要出货最好是在3年内或者2年内找一个窗口期，至于是自己居住还是空置需要你自己做取舍，居住的话肯定是要置办家具家电的，可以计划卖房时随房赠送也算是一种优势，把费用加到房价里即可！ 2、低总价获取学位的策略要规避半地下、过道、平房、超小面积，这几类房正常的都是存在流动风险的，如果学位用完无法及时脱手，这个中间的空档期会存在不确定性，正常楼上流通性强的，按照最小面积最低总价最晚时间是目前比较稳健的策略，祝顺利！
Q:提问:京总好，我现在有一套西潞苑小区小区70平六层顶楼的两居一套，一家三口住，2016年入手，三万每平买的，老人每年冬天会来看孩子，京户，孩子马上上小学，小区的范庄小学现在升级成了北京小学通州分校北校区，想问下京总，1西潞苑小区定位如何？有升值空间吗？我看在你的精华文章里关于该小区都没体现，也没写价格走势。跟东潞苑还隔着一条河，最近的商圈也就是运河商务区的乐堤港了，未来价值怎么样？2.我们想在通州改善一套小三居，自己手里的钱也不多，俩人年收入在40，我在燕郊体制内，媳妇在高碑店那的医院，因为是在顶层，出入不方便，加上孩子大了，老人也要来。预算打算准备三四百，还是想在通州换一个，最好有电梯的。请京总给点建议。
A:回答:您好,参阅星球精华栏会员文章83#通州跑赢大盘选筹导图;在通州我不建议继续持有老房子,尤其是非主流商圈,通州的老城区也就是新华大街万达一带,这个是最成熟的地段,物管资源不错的老房子未来人口红利兑现之后还有一定的空间,时间上非常非常慢,其次是武夷花园,除了这两个商圈其它板块在有条件的情况下尽可能的换成新盘或次新盘,北关从居住的意义上不属于一线区域,它的大部分土地全部以发展商业为主,以后这个地段的商业氛围要压过居住氛围,金地格林、天赐良园、8哩岛这些次新产品在前些年通州大涨时表现并不好,西潞苑居住体验差了点,你可以往东边的运河湾换,140平的大三居价格650-700之间,这个盘的保值增值性很好,是武夷花园板块离地铁最近的一个商品房社区,其次是京贸和融御,祝顺利!
Q:提问:京老师您好，本人的情况如下：2015年上车旧宫佳和园大三居，家庭唯一住房，看了咱们星球的会员文章,发现选筹不太好近两年不涨稍跌，市值460万左右，如果降到455万马上可脱手。有计划这两年要小孩。想换个有保值增值的楼盘兼顾学区，也可等孩子大了再换学区。可以拿出首付360～400万，家庭年收入70～100万，可以承受7k～1万的房贷，目前考虑换到朝阳区，或者昌平区，看过北苑绣菊园三居和大两居，立水桥嘉诚花园、东辰小区等，想请教这种置换是否合适;谢谢!
A:回答; 您好,旧宫在区域属性上属于次级板块,您看过的北苑绣菊园、立水桥在区域本质也属于次级板块,这种置换其实意义不大,东南西北次级板块的涨幅差不多,或者说旧宫这个位置比您看过的位置还稍强一些,您置换升级的方向应该是往主城的龙头区域换,首付400+贷款升级面积应该也可以做到,你置换应本着升级的原则,而升级是要先升级区域资源，再升级楼盘资源，最后才升级面积;这三个关键指标要至少占有一个才等于升级,否则是效率不高的,可以参考星球会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)、03#置换实操论,抄底与逃顶、北京各区跑赢大盘选筹导图,祝顺利!
Q:提问:星主您好，一直关注您很久了，认真阅读了您的文章，很敬佩您对北京房地产趋势判断及各区域的分析，诚心向您请教。我现住西城，前年退休后返聘到石景山上班，感觉现在石景山很宜居，所以计划在石景山古城地区买套小房子，一来免了每日上班奔波之苦，二来想把部分资金分散投资，以免现金贬值。老公上班在五棵松，离古城也不远。 目前我有500万资金，近期看中了两套房子：一套中海金玺公馆的88.5平的两居，600万；另一套金融街长安中心91平两居的公寓(在京西商务区里的独立商住楼)，270万，是商业性质的。目前纠结的是：如果买金玺公馆，好处是房子是住宅性质，以后如果想卖容易出手，但问题是除了占用手上所有资金还需贷款100万，后续负担较重。
如果买长安中心，恰好能满足居住和分散投资的需求，且手上还能留有200多万流动资金，但问题是房子是商业性质，后续出售较难，且价格下降风险较大。 我现在倾向于买长安中心的公寓，想法是占用资金少，在经济上没有影响，房子户型朝向楼层都很好，居住舒适度也不错。我西城的房子是次新3房，孩子在国外已上班，后续没有换房买房教育的需求，这个公寓如果不住也不急于出售变现，可以出租。所以向您请教两个问题：1、以目前我的资金和需求情况来看，选择上面哪套房子较好？2、这个长安中心公寓目前每平米3万元的价格是否可入手？未来这个区域商业公寓的价格趋势如何？除了这两个方案，您还有其他的方案推荐给我吗？期待您的指导！感谢！
A:回答:您好，公寓虽然占用你的资金比较少，但存在不保值与流动性弱的问题，住房投资更多的是财产的保值与增值，将来可以跑赢通胀，石景山西部整体投资属性偏弱，可参考星球会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议，住宅将来是有流通性的，公寓原则上是不建议作为投资的对象，即便是要买也尽可能买到繁华商业地段，这种位置以后租赁市场更大，租金水平也可，非核心地段尤其是偏离主城区的位置，一旦不再需要自住时可能也不会那么容易出租，保障房公租房涌入市场，基本公寓的空间就很小了
空置期及租金都没有保证，如果出现非常长的空置期，加上房子的各种费用可能会成为负资产，后期处理起来很麻烦，你西城的次新三居属于非常优质的仓位，阶段性自住需要可以根据自己的资金调整投资限额，把目光扩大到全城做一套小户型纯投资配置以租换租，喜欢什么样的居住环境直接去租即可，将来不住时可以随时撤回，而投资的小户型会随着时间推移得到价值提升，不必非要靠买来解决，会降低整个资产的成长效率，建议参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！
Q:提问:京总您好！想全款投资一套总价在320-380之间的两居室，20年房龄内的房子。目的很明确，就是为了持有一定时间卖了增值。我和我老公名下有两套全款房，目前市值大概1100左右。我公婆那还有一张房票，所以想全款买在我婆婆名下。不考虑贷款的原因是因为一些历史问题，目前手上有60万自有资金，贷款270-320万，还款方式净息， 因为收入一般，这也是我们在不影响家庭生活为前提的最大承受范围了，这个价格目前也就能买二手房。 我们打算持有时间3-5年，买房后立马出租，可以抵扣大部分月供。目前我们看了新宫的南庭新苑北区，也不知道哪有潜力。看了您星球的文章，我们非常认同买区域，选筹的重要性。但碍于我们资金有限，投资房产认知也非常有限，非常希望得到您的建议
A:回答:您好，低总价小户型在方位上尽最大的限度往核心圈靠，核心圈不是主城区而是综合资源聚集，偏离核心圈或者开发区，这些地方未来会有很多保障型住房，它的公共服务会更加完善，会慢慢把小户型淹没掉，南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，投资属性极弱，以纯投资的角度越差的区域越容易淘笋，买后可以通过装修增加溢价转手获利，但这对于选筹的要求太高了，
微小的策略偏差就可能导致难以逆转的负面后果， 相反在咱们选筹的安全边界内，即使未能按照抄底与逃顶的方法论去做议价动作，价值相比于其它仍然能保持相对的稳定性，方向层面的正确抉择远胜于具体操作手段的精细化，提高胜率最好的方法是远离这种区域，到确定性更高的位置，只要选筹上不犯错总能吃到红利，只是时间问题，可以参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图、05#选筹/北京投资安全边界图、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析，祝顺利！
Q:提问:目前的情况400内无压力，500压力太大。工薪阶层，首付有难度，首套高贷，看了朝阳北，也考虑过丰台南。目前纠结点一是入手上车盘，还是再观望，二是踮脚够一下500还是400的。三是城六区内只想考虑二手房，朝阳北和丰台南的板块怎么衡量？老破小还敢不敢入手。三是二手房和保障房哪个更合适。投住分离还有投资的可能吗？
A:回答:1、参考星球会员文章03#置换实操论，市场成交量明显回升就是出手的信号，在这之前你至少要有2-3个目标小区和3个左右的意向房源，只有这样当市场启动你才能及时上车，需要做的是在这之前大量踩盘看房找中介谈价。其次作为刚需如果手上有钱，具备上车条件，不一定非要考虑抄在最底部，只要把握住政策的趋势就可以了，精准的逃顶与抄底是很难的，从目前的形势看，基本已经是在最底部了，如果持币观望会冒房价突然上涨的风险，如果对市场不敏感，在市场回暖不能第一时间作出反应是有风险的，
2、朝阳的成长性以及流量都要强于丰台，在丰台置业除非你是有通勤的需要，比如在西城上班，否则布局朝阳会稳健一些，500万可以围绕朝阳大悦城石佛营板块，或者沿着朝阳北路一直向东到常营，第二梯队的楼盘都可以参考，朝阳东要比朝阳北更适合刚需上车。东西海朝的老破小保值性尚可，老破小并不难住，做一个精装居住体验很好，难住的是社区里面的人，这个价位购买老破小最好是在朝阳围绕朝阳公园附近，团结湖，农展都可，可以参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图，05#选筹/北京购房安全边界图。
3、保障房与商品房属于两个不同的概念，保障房的优势是价格便宜，花很少的钱就能买到比商品房大一倍的面积，解决的是居住的问题，但不能交易，保障房的土地性质是划拨，商品房是出让，不但能住能卖，还能租能贷又能升值，房地产是由土地和房屋两个部分组成的，稀缺的是土地，贵的也是土地，保障房的土地和房屋是剥离的，无论花多少钱去买多大的面积，实际上你买的只有居住权，功能性保障房只有居住功能，而商品房除了居住功能以外，最大的价值是财产的保值与增值，祝顺利！
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01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
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