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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主您好！很感恩您日常分享的信息，受益匪浅。家里有通州一套房子500万无贷，手里有五百多万现金（去年9月份卖掉朝阳房子所得），现500多万现金用于活期理财，一个月收益大概九千每月，请问: 1、无自住需求，500多万是长期（1-3年）理财还是投入买房收益高？2、贷款能力一般，贷款公积金能60，3、计划一年内有娃，需不需要提前考虑学区（东城、朝阳）？4、如果投资通州，有无好的标的推荐？盼解答，祝您身体健康、万事如意！
A:回答:您好，感谢！1、可以结合家庭的实际情况考虑是否该升级通州的房子，比如双方的工作通勤距离，居住面积大小符不符合将来的需求，及房子未来的预期啊，这些都是要考虑的因素，如果各个方面都不理想应该是用通州的房子加上手中的现金去升级一套更好的，而不是再新购置，升级住房不但可以获得财务上的回报，还可以提高生活品质，将来自己住着也会提高舒适性，最重要的是符不符合将来的市场主流趋势，可以参考星球精华栏会员文章03#置换实操论、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），因为你没有提供具体的楼盘信息，我没法给肯定的答复，只能提供一个方向做参考，从你描述的总价判断，应该是要做升级的！
2、单500现金加上组合贷要比一个月收益9000的理财更受益，比如在朝阳买一个保值性好的老房子，租金大约可以到1万左右，好位置的房地产不受通胀货币超发的影响，但这不是效率最优的资产方案，只有500可以这样配置，现持的房子将来不具备大跃升条件,用掉这500万做投资会同时失去2套房子的机会，1000买一套和2套涨幅是有很大差距的; 3、需要学位的时间还早，在这之前你都不能确定将来孩子要上什么类型的学校，如果买在东城或朝阳到上学时又想去海淀西城还需要再折腾，不如临近上学前确定，现在只需要关注金融属性即可。
4、参阅星球精华栏会员文章83#通州跑赢大盘选筹导图,通州的兑现属于超长周期，现在并不适合做纯投资，如果是在本地上班，有自住需求可以考虑，即便是中短期兑现不了，房子还有居住价值，省去租房的麻烦了，相反如果没有自住需求了最好脱离通州，可参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,祝一切顺利！
Q:提问:京总您好！看您的文章很久了，请教一个置换房产的问题。目前本人有两套房产，一套为芍药居北里90平米朝向东南北学区房，一套为望春园90平米朝南两居，因孩子即将上初中，想卖掉持有的两套房产，置换太阳宫附近一套三居室，这套三居打算住10年～20年。目前有两个小区在考虑，一是圣馨家园（太阳星城土星园），二是光熙家园一期或二期。选这两个小区，一是因为离孩子学校近，二是房贷压力不至于太大。想问问京总对我的规划怎么看？除了上述两个备选的小区，您是否还有更好的建议？非常感谢
A:回答：您好，圣馨及光熙稀缺性一般，按照你的描述是置换三居，这两个项目总价最低的也要1200往上，虽然占有了太阳宫的资源，但这两个项目属于是太阳宫最差的位置，重投资属性按照1200左右的预算布局太阳宫应该是要把面积压缩到100平左右，如火星园109的南北两居，这个盘以及这种户型要比圣馨及光熙更稀缺，将来也更易跃升，包括丰和园，所以把原有的芍药居及望春出掉买你描述的项目称不上投资，也算不上升级，
对你唯一的价值就是扩大了单套的居住面积，离孩子上学的学校更近，但会牺牲掉金融属性，注重投资可以考虑以租换租优先小面积的，因为孩子将来毕业还是要再次置换的，如果此次置换后房价停滞，到时候大盘价格越来越高再购买就比较吃力了，建议你参考星球精华栏会员文章03#置换实操论、87#朝阳跑赢大盘选筹导图、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;祝顺利！
Q:提问:京总好，目前有三套房产+100万现金，一套是朝阳十里堡96年公寓塔楼，200平四居，民水民电有燃气，目前自住，同户型挂牌价960万。另一套是朝阳公园观湖国际127平东西向两居，2022年由三元桥力鸿花园135平南北向三居室置换后添80w购入，目前出租月租1w8。第三套在海淀明光桥，智慧大厦42平开间，月收租金6k。考虑6年后娃去西城上学，想把智慧大厦开间换到德胜片区的裕中东里和西里，目前有三个方案： 方案1、占坑一居：贷200w置换550w左右80年代一居室，收6k租金，娃上小学后换成附近朝阳两居或三居。方案2、投资两居：贷350w置换700w左右80筑二，收7.5K租金，考虑到两居更好卖，娃上小学后可以卖掉，换成附近朝阳两居或三居。
方案3、自住两居：贷350w置换700w左右80筑二，收7.5K租金，娃上小学后装修自住。问题一：请京总帮忙看下上述的三个方案哪个更合适？问题二：目前智慧大厦成交很少，降幅很大，同户型去年8月是383w成交，今年年初是315w成交，上周和绿中介了解到，目前想要短时间内成交要降到这个价格。其实我们内心有点不愿意接受，但又考虑到我们目的是置换，应考量两边差价的上下浮动。 请教京总，如何看待两边房子的走势？
问题三：我和爱人分别在东直门和丽泽上班，家庭年收入80-100w，未来5-10年工作相对稳定，双方老人均已退休，退休工资较低，目前和将来我们都打算一直和老人住在一起，且希望能有房租作为老人收入，鉴于目前的房产情况，应如何整体规划布局？问题四：据个人观察，北京近年来一直在疏解人口，限制户口发放，导致刚需上车盘卖不动，进而影响置换资金，这种情况是否为普遍现象？如是，那么将来各级别的改善盘是否也会面临类似压力？
A:回答:您好，1、十里堡200平的四居和智慧大厦42平的开间这两套都是要做脱手的，参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），从需求的演变将来的大户型上涨的概率和跃升的空间是要大于刚需盘小户型的，但这种大户型需要具备改善基础，改善楼盘分初改、二改和终改，这三种不同类型只要占有其中一种都会享受到将来改善市场带来的红利，老社区并不会因为户型大的因素变的越来越吃香，反而会随着时间的推移变的流动性越来越弱，尤其是2000年左右的老塔楼社区，越大的户型往后越不好卖，十里堡本身就是资源很匮乏的区域又缺乏品质大盘，整个区域整体的房价水平都很低， 你的持仓又是刚需地段刚需盘的大面积，会影响将来的成长空间。
其次建议优先方案一，德胜属于高溢价片区，一直都比较推荐以最低总价的方式获得学位，房产的价值是由地段资源、楼盘资源组成，学区房增加了一个学位价值，学位价值是存在变数的，购买的总价越高，面临的风险就越大，学位是按套计算，与面积大小无关，房价是按平米计算，大小房产的学位是一样的，大面积的等于多付出了溢价，一旦出现利空，大户型损失也是最大的，相反小户型可以将损失降到最低， 高溢价学区房是指这个地段老房子价值也就10万，由70%的地段资源和30%的楼盘资源组成，但附上名校就变成了15万，甚至16万，多出来的就是学位价值， 如果后期这种稀缺性消失，就是它回落的时候，购买时间尽量晚买，符合落户要求即可
2、参考下星球精华栏会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘吧，居住体验差的学位房和只有一栋楼体量的70年公寓项目都不符合将来的市场主流趋势。3、根据第一条建议：因为您需要购置一套学位来满足孩子上学的问题嘛，剩余的资金如果做纯投资的话在产品线上其实没有多大的优势，十里堡按照你的预估960万，智慧大厦按照315万，抛去550万的学区房支出剩700左右，学区房这套可以不用加杠杆，因为考虑到后期置换会涉及贷款成本，用700左右加50%的杠杆也就是1400，
去布局一套符合将来市场主流趋势的产品，能够兼顾到居住当然更好， 如果不能兼顾居住还是建议你们要注重金融属性，因为观湖国际的两居是非主流，从楼盘价值及户型资源上这套也是要进行升级的，租金不是房产投资主要的收益主体，涨幅才是，当房价停止上涨租金回报率才有意义，所以如果不能利用这次置换的机会布局一套好项目，观湖国际这套也要动，反之就可以缓一缓，有机会再操作。4、疏解人口的本质是为了引进更高端的人口，城市级的定位升级需要一个过程，从大的方向北京的房地产没有任何问题，将来的购买力只会越来越强，不会越来越弱，祝顺利！
Q:提问:您好，我现在主要考虑把老人房产和自己统一考虑，实现保值增值。特来咨询，望不吝赐教。目前情况如下;一、老人房产1.蓟门桥附近90平三居（已购央产），现居住中，房龄23年，无固定车位。物业管理尚可。2.清河永泰园85平两居，现居住中，房龄20年，有2个车位。3.朱房清河五彩城旁）回迁房120平三居两套，80平两居一套，2027年交房。两套120平为同一楼层一梯两户，可间接实现大平层。80平与本人名下50平开间挨着，可通过在公共走廊加门的方式实现130平。共3车位。二、自有房产1.蓟门桥附近135平四居，与老人90平三居在同一楼内，现居住中，无车位。
2.朱房（清河五彩城旁）回迁房50平开间，2027年交房。与老人名下80平开间挨着，可通过在公共走廊加门方式实现130平。共1车位。三、问题目前自住的蓟门桥与清河永泰园间有直达地铁、直达公交、骑车30分钟。考虑到今后老人看病，蓟门桥去各大三甲医院都很方便，骑电动车就可到达。但房龄都较老。现在考虑：1.本人还可买第二套，是否应再购置一套用于纯投资（总价700万内）？2.现住的三套，是否需要优化下？如何优化？毕竟房龄较长。万分感谢。
A:回答:您好，你们的房子全部都集中在了老房子和刚需盘上，且都不是主流户型，未来的趋势主流户型会往150-240平这个行列靠拢，而这个面积是不能出现在老公房或者90年代左右的塔板产品，否则会存在流动风险，老公房板楼如果物管资源尚可整体的保值性不会太差，如果是那种老塔楼，或者塔板结合非正南正北可以做到通透效果的户型，时间越久越不容易流通，你没有描述具体的物业名称，我只能给你一个大概的方向。 拥有多套住房，尤其是在像北京这样的城市，是每一个富裕家庭的最终目标， 但要注重仓位的质量，从你的字面信息不应该再买新了，要优化现有房产，
五彩城的回迁房目前是动不了的，只剩蓟门桥90三居、135四居、永泰园85两居可操作，顾及到老人方便去医院，可以把90三居这套留下，135四居和永泰园85两居这两套要脱手换成主流大盘，在保证这套的选筹符合未来的主流趋势后，如果还有房票和资金再考虑另外布局，否则要尽量先满足单套的质量，只有控制数量，才能提高单产，这是楼市分化后的购买与置换策略，新买的位置可以根据你实际的居住需要来选筹，建议你参考星球会员文章03#置换实操论,01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,祝顺利！
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
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