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Q:提问:星主您好！目前有购置房产打算，想听听您的意见，目前居住大兴双高花园小区，家里老人居住一套一层两居，自住四层两居，同单元。家里还有两套黄村两居老房子目前出租状态，庞各庄一套商业性质叠拼，家里两个孩子在旁边景山分校上学，家人工作都在大兴黄村，8年内不考虑更换区域，目前手里可动用资金大约1200w，年收入100w左右，可按首套，现在有两个想法，一是在周边购置改善三居或者四居，看过周边兴创屹墅、西斯莱、青岛嘉园二手房，也看过黄村义和庄区域新房，以上房子是否值得购买？性价比如何？二是:不在大兴区黄村区域购房，在其他区域投资一套升值空间好的房子用于出租，给个建议区域或者楼盘。希望您能给个合理化建议，感谢！

A:回答:您好，1、建议您参考星球精华栏会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,持有的这5套房都应该做调整，具体为：高米店板块的双高花园价格4万7，而顺驰领海的价格是5万，这种位置的次新盘淘到笋盘概率80%以上，顺驰领海有很大可能可以以低于双高花园4万7的价格买入，双高花园从居住体验要比顺驰领海差很多，而顺驰的价格确不高，所以一直是板块内的热盘，高米店这个区域有它的价值，也是承接南城刚需的主要区域，参阅星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;如果板块轮动顺驰领海会是收益者，

而双高花园以目前的价格保守估计中短期不会有太好的表现，你们在这个区域上有购置需求，不应该动用现金，第一考虑应该是以旧换新，以现金购置等于你们所有的不动产80%压在了高米店，剩余的20%一部分在庞各庄，一部分在黄村的老破小上，这种布局的方向是很差的，也是很危险的,高米店这种区域虽有价值但还不值得多仓重仓，准确说是总价超过800万就应该逃离的区，

2、黄村的两套老破小要趁势尽快变现，黄村是大兴最早的城区，整个区域90%的盘全是老旧小区，而大兴是一个快速发展的区，未来的新盘会把老城老盘的行情慢慢淹没掉，尤其是那种老破小扎堆的老城区，老破小值不值钱取决于它的周围是什么，像城内再旧的盘一样有价值，而相反新区越金贵，老城区就越破败。其次庞各庄商业性质的叠拼，每一个行政区都有低密度的住宅区，大兴的低密度住宅区是河西北侧紫金壹号院的地块，除此之外类似于庞各庄，新机场，采育这种位置的洋房只有居住属性，低密度产品除了本身价值，还有圈层价值，地段价值，这些资源是有分别的，资源太差的无论居住属性有多强，

未来都是不值钱的。您当下的重心是要尽快做这些房产的清仓计划，除了自住的，南城不建议另外新布局了，有低密度产品的需求，可以移到亦庄的核心圈，就是紫金壹号院和金茂府所在的两个地块，还有多余的资金要移到城六区了，海淀朝阳是首选，这样你的布局是高米店2套自住，亦庄一套，城内一套，如果资金宽裕可以在保证这个布局的情况下扩大城内的面积，高米店要压缩购房成本和面积，亦庄适中即可，这种布局方向上不会有问题，建议你认真阅读星球精华栏实操类的文章,祝顺利！

Q:提问:您好，家里有三套瀛海家园的回迁房，一套一层的3居（108平），两套13、14层的两居（均为80平，父母住一套） 1、现在想出掉一层的三居，但是看房的人多要买的很少。所以想请教一下瀛海家园现在是否是出手的好时机，后期还有没有再上涨的可能？如出手的话后期购置房产推荐在哪里，暂时没有学区的要求，较倾向于投资属性。 2、女朋友在大兴机场工作，想使用首套资格购买房产（未来给她爸妈住），推荐在机场附近（榆垡、天宫院、黄村）购置房产吗？还是在固安买一套130平的带院小叠拼（160w左右）或130平的大平层（150w左右）？希望能够抗跌且好出手，具有投资属性。

A:回答:您好，1、瀛海只能作为亦庄的次次级板块去看，将来是有补涨机会的，但这种补涨兑现时间上可能会久一些，瀛海现阶段的房价应该说是亦庄地区唯一的洼地了，价格洼地中短期并不具备大跃升的条件，价值洼地赶上市场利好才有爆发的可能，价格洼地转向价值洼地需要一个时间来过渡，当亦庄核心区和次级板块的价格再往上走一个台阶，彻底和瀛海拉开差距，就是瀛海补涨的时候，热门地段价格明显上涨，资金和购买力会自动寻找价格低位的板块，作为投资来讲瀛海效率要低一些，整个时间线比较长，现在瀛海和旧宫以及亦庄的价格差距并没有多大，有条件的可以置换效率更高的位置，关于出手的时间点，瀛海在中短期并不具备补涨的可能，在市场有足够的流量和热度之后就可以启动了，在这之前你要选2-3套目标房源。

2、首贷属于稀缺资源，一旦用了下次再购买能够撬动的总价就降低了，大兴南部和固安流动价值及保值属性很弱，这种选筹称不上投资，完全是纯自住需求了，建议再攒攒资金尽可能买到好一点的位置，如亦庄的次级板块或者西红门沿线，建议参考星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶、05#选筹/北京购房安全边界图、84#大兴跑赢大盘选筹导图，祝顺利！

Q:提问:楼主您好！关注您的主题以及购房策略后，有种豁然开朗的感觉。感谢你对于网友和众多购房者中肯的建议和推介;我的问题如下;手里能够有个500多个，计划买一套改善住房。京户首套，工作在中关村。当下看好了一套马上开盘的石景山金安桥附近的中海寰宇天下天境196平的大四居。这个盘我比较满意，中海品质还是有保障，这个大户型的布局相当好，只南侧面向阳宽度，便有16米宽，买个高层的估计会比较舒服。盘的较近周边有三个大型商场（京西大悦城，环宇荟，喜隆多），不足1000米内四条地铁（1号、11号、6号、S2号线），开车上阜石路也方便。盘的西侧是寰宇天下的前几期（已经入住），

再向西过马路便是首钢园，里面据说有几个商业和中小型产业，还有公园和冬奥园等。但这个地方的不足处，是医疗和大产业不行！这个房子我比较纠结的地方是：它的增值保值能力如何？我恐怕买这个石景山的改善盘后，除了住、没有其他的增值能力。这两天有朋友劝我，让我等等海淀永丰南的盘（今年下半年出）。这个地方我看了下，大概交通不及金安桥，但将来商业、交通与金安桥差不多，但是这个盘何时入市不清晰，盘子定位如何、开盘价多少不明确（一定会比寰宇天下7.8万的开盘价高是确定的），

所以，我请您帮我看一看，我是当下购入这个1500的196的改善盘呢？还是等等海淀永丰出的下几个新盘，再应比较购入？

A:回答:您好，描述的这个项目，从楼盘自身的资源包括物业啊，品质啊，以及户型的格局都符合将来改善市场的需求，但是呢石景山没有核心产业支撑，或者说整个西部都是缺乏优质产业的，金融街往西将来能够承载大产业的是丽泽，虽然石景山也有产业级的规划，但丽泽会把大部分一线资源全部吸走，能够到石景山的可能也都是三四线资源了，连二线都称不上，石景山有地理位置上的优势，靠近西城和海淀，也正是因为这个原因所以这个地区的房价还算有支撑，但仅限于刚需盘，或者初级改善盘，

像八九十平米的小三居，100出头的小四居，这种面积将来随着海淀西城的价格推高，会有一定的市场，但中短期也会面临不保值与流动性弱的问题，小户型的兑现本就属长周期，再大的户型像你描述接近200更会存在流动风险与不保值的问题，商超及交通都属于民生资源，这不是最重要的，地段资源第一指的是效率资源，创造财富的效率即产业聚集效应，第二指的才是民生资源，将来具备大跃升的首先要有效率资源，其次才要有民生资源资源加上楼盘资源与户型资源，唯有具备此类的项目才有大跃升的能力，

这些资源的等级对应的是将来房价的海拔，永丰和石景山相比就显的牢靠一些，海淀现有的产业全部都集中在北部，并且将来的发展也是以北部为主，有这种财富资源基础，改善户型会随着区域的经济增长变得越来越有价值，而缺乏财富资源的品质大盘会随着区域的经济衰退越来越没价值，稍微有一些宏观影响，房价就会出现波动，本身北京的定位就和其它一线城市不同，也就是说经济强的点不是均匀的而是集中的，

对比石景山西部和海淀北部，在去年逆势时海淀北部的主流盘是上涨的，而石景山西部是整体大跌的，你可以参考星球精华栏会员文章：17#石景山未来楼市的预判及购买建议，01#北京楼市未来十年的主流预判，16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;祝顺利！

Q:提问:京总好，目前有三套房产+100万现金，一套是朝阳十里堡96年公寓塔楼，200平四居，民水民电有燃气，目前自住，同户型挂牌价960万。另一套是朝阳公园观湖国际127平东西向两居，2022年由三元桥力鸿花园135平南北向三居室置换后添80w购入，目前出租月租1w8。第三套在海淀明光桥，智慧大厦42平开间，月收租金6k。考虑6年后娃去西城上学，想把智慧大厦开间换到德胜片区的裕中东里和西里，目前有三个方案：方案1、占坑一居：贷200w置换550w左右80年代一居室，收6k租金，娃上小学后换成附近朝阳两居或三居。方案2、投资两居：贷350w置换700w左右80筑二，收7.5K租金，

考虑到两居更好卖，娃上小学后可以卖掉，换成附近朝阳两居或三居。方案3、自住两居：贷350w置换700w左右80筑二，收7.5K租金，娃上小学后装修自住。问题一：请京总帮忙看下上述的三个方案哪个更合适？问题二：目前智慧大厦成交很少，降幅很大，同户型去年8月是383w成交，今年年初是315w成交，上周和绿中介了解到，目前想要短时间内成交要降到这个价格。其实我们内心有点不愿意接受，但又考虑到我们目的是置换，应考量两边差价的上下浮动。请教京总，如何看待两边房子的走势？问题三：我和爱人分别在东直门和丽泽上班，家庭年收入80-100w，未来5-10年工作相对稳定，双方老人均已退休，退休工资较低，目前和将来我们都打算一直和老人住在一起，

且希望能有房租作为老人收入，鉴于目前的房产情况，应如何整体规划布局？问题四：据个人观察，北京近年来一直在疏解人口，限制户口发放，导致刚需上车盘卖不动，进而影响置换资金，这种情况是否为普遍现象？如是，那么将来各级别的改善盘是否也会面临类似压力？

A:回答:您好，1、十里堡200平的四居和智慧大厦42平的开间这两套都是要做脱手的，参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），从需求的演变将来的大户型上涨的概率和跃升的空间是要大于刚需盘小户型的，但这种大户型需要具备改善基础，改善楼盘分初改、二改和终改，这三种不同类型只要占有其中一种都会享受到将来改善市场带来的红利，老社区并不会因为户型大的因素变的越来越吃香，反而会随着时间的推移变的流动性越来越弱，尤其是2000年左右的老塔楼社区，越大的户型往后越不好卖，十里堡本身就是资源很匮乏的区域又缺乏品质大盘，整个区域整体的房价水平都很低，你的持仓又是刚需地段刚需盘的大面积，会影响将来的成长空间。

其次建议优先方案一，德胜属于高溢价片区，一直都比较推荐以最低总价的方式获得学位，房产的价值是由地段资源、楼盘资源组成，学区房增加了一个学位价值，学位价值是存在变数的，购买的总价越高，面临的风险就越大，学位是按套计算，与面积大小无关，房价是按平米计算，大小房产的学位是一样的，大面积的等于多付出了溢价，一旦出现利空，大户型损失也是最大的，相反小户型可以将损失降到最低，高溢价学区房是指这个地段老房子价值也就10万，由70%的地段资源和30%的楼盘资源组成，但附上名校就变成了15万，甚至16万，多出来的就是学位价值，如果后期这种稀缺性消失，就是它回落的时候，购买时间尽量晚买，符合落户要求即可 2、参考下星球精华栏会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘吧，

居住体验差的学位房和只有一栋楼体量的70年公寓项目都不符合将来的市场主流趋势。3、根据第一条建议：因为您需要购置一套学位来满足孩子上学的问题嘛，剩余的资金如果做纯投资的话在产品线上其实没有多大的优势，十里堡按照你的预估960万，智慧大厦按照315万，抛去550万的学区房支出剩700左右，学区房这套可以不用加杠杆，因为考虑到后期置换会涉及贷款成本，用700左右加50%的杠杆也就是1400，去布局一套符合将来市场主流趋势的产品，能够兼顾到居住当然更好，

如果不能兼顾居住还是建议你们要注重金融属性，因为观湖国际的两居是非主流，从楼盘价值及户型资源上这套也是要进行升级的，租金不是房产投资主要的收益主体，涨幅才是，当房价停止上涨租金回报率才有意义，所以如果不能利用这次置换的机会布局一套好项目，观湖国际这套也要动，反之就可以缓一缓，有机会再操作。4、疏解人口的本质是为了引进更高端的人口，城市级的定位升级需要一个过程，从大的方向北京的房地产没有任何问题，将来的购买力只会越来越强，不会越来越弱，祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图