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Q:提问:您好，我现在主要考虑把老人房产和自己统一考虑，实现保值增值。特来咨询，望不吝赐教。目前情况如下;一、老人房产1.蓟门桥附近90平三居（已购央产），现居住中，房龄23年，无固定车位。物业管理尚可。2.清河永泰园85平两居，现居住中，房龄20年，有2个车位。3.朱房清河五彩城旁）回迁房120平三居两套，80平两居一套，2027年交房。两套120平为同一楼层一梯两户，可间接实现大平层。80平与本人名下50平开间挨着，可通过在公共走廊加门的方式实现130平。共3车位。二、自有房产1.蓟门桥附近135平四居，与老人90平三居在同一楼内，现居住中，无车位。

2.朱房（清河五彩城旁）回迁房50平开间，2027年交房。与老人名下80平开间挨着，可通过在公共走廊加门方式实现130平。共1车位。三、问题目前自住的蓟门桥与清河永泰园间有直达地铁、直达公交、骑车30分钟。考虑到今后老人看病，蓟门桥去各大三甲医院都很方便，骑电动车就可到达。但房龄都较老。现在考虑：1.本人还可买第二套，是否应再购置一套用于纯投资（总价700万内）？2.现住的三套，是否需要优化下？如何优化？毕竟房龄较长。万分感谢。

A:回答:您好，你们的房子全部都集中在了老房子和刚需盘上，且都不是主流户型，未来的趋势主流户型会往150-240平这个行列靠拢，而这个面积是不能出现在老公房或者90年代左右的塔板产品，否则会存在流动风险，老公房板楼如果物管资源尚可整体的保值性不会太差，如果是那种老塔楼，或者塔板结合非正南正北可以做到通透效果的户型，时间越久越不容易流通，你没有描述具体的物业名称，我只能给你一个大概的方向。拥有多套住房，尤其是在像北京这样的城市，是每一个富裕家庭的最终目标，但要注重仓位的质量，

从你的字面信息不应该再买新了，要优化现有房产，五彩城的回迁房目前是动不了的，只剩蓟门桥90三居、135四居、永泰园85两居可操作，顾及到老人方便去医院，可以把90三居这套留下，135四居和永泰园85两居这两套要脱手换成主流大盘，在保证这套的选筹符合未来的主流趋势后，如果还有房票和资金再考虑另外布局，否则要尽量先满足单套的质量，只有控制数量，才能提高单产，这是楼市分化后的购买与置换策略，新买的位置可以根据你实际的居住需要来选筹，建议你参考星球会员文章03#置换实操论,01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,祝顺利！

Q:提问:京总您好！关注很久了，多次拜读您的文章，非常佩服您的思维。情况说明：我、老公都是外地人，都没有京户，我可办北京工作居住证，我工作5年，老公工作8年。首房首贷，首付可300，总价不超过570；工作在中关村和酒仙桥；需求如下：两、三居；20年以内板楼；楼盘有保值、增值潜力，5年后好出手；学区中上；房型南向交通便利；孩子25年上幼儿园，准备24年买下房子；有以下疑问希望得到您的指点：1.我这个预算从保值、增值角度考虑选海淀、昌平还是朝阳？

2.570的预算我看了海淀，房龄长户型差不太想考虑，唯一有希望的就是温泉镇保利西山林语了；昌平看了龙域、霍营、朱辛庄、北苑。觉得金域华府、国风二、公园悦府不错；朝阳看了朝青、东坝、酒仙桥和望京，觉得东坝万达广场附近、国美、不错；不知道怎么选？想听听您的建议，哪些盘比较适合我？谢谢

A:回答:您好，我从选筹的方向和楼盘这两个维度来回复您，首先是方向上，可以重点去关注昌平的回龙观区域，虽然昌平从价值上不及朝阳与海淀，但回龙观属于昌平的龙头位置，海淀主要的财富中心在北部，并且呢将来大部分的核心尖产业也都会集中在此地，而回龙观和海北无缝衔接，所以就形成了海北是产业的聚集地，回龙观是人才的聚集地，人和产是分不开的，回龙观的房价一次次上涨一部分原因是上地西二旗不能有效的做到产住结合职住平衡，另一部分原因是海淀的房价涨的太快了，这个是区域特性导致的，

所以上地西二旗持续向回龙观输送购买力才导致了多次上涨，这种结构将来不会轻易的大变，如果可以满足你们的居住需求是一个很不错的选择，按照您们的预算去挑选主流户型即可，可参考星球精华栏会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,你看的几个项目都很好。关于楼盘上：朝阳和海淀为啥不建议您考虑，保利西山林语和国美都属于流量盘，缺乏大跃升的能力，一方面是购买力导致的，一方面是产品特性，刚需盘将来很难做领头羊，投资的效率比较低，海淀在往市区靠就离老破小越来越近了，

关于老破小的建议我提及过很多次，星球内系统性的文章和精华问答都有，您可以往前翻。朝阳如果是围绕望京和国贸楼盘上不占优势，参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,东坝酒仙桥都是资源很匮乏的位置，过去的涨幅都是区域垫底，将来补涨的可能性很小，从综合性、效率优先原则您们的这个预算回龙观可以占到海淀产业的资源，又能占到楼盘上的资源，而朝阳的酒仙桥和东坝从区域上没有稀缺性，和财富中心的距离也没优势，能选到的盘也都是中规中矩的，自然价值也会弱，在方向的选筹上建议您参阅星球精华栏会员文章03#选筹/北京购房安全边界图，81#北京房产投资核心逻辑和原理，祝顺利！

Q:提问：您好，我是刚需自住，近期考虑上车。手上现金大约400w左右，但贷款不想太大压力，计划是公积金贷100w左右，家庭收入40w左右。目前还没有孩子，户口在牛街，但没房。短期没有学区考虑，也买不起，所以想以居住为主要因素。靠近父母，考虑在西罗园洋桥角门这区域，100米以内的两居或小三居。这区域多是90年代的老房子，矬子里拔将军，1）求帮忙推荐小区，只求保值和今后容易出手。2）如强烈不推荐此区域，500w总价推荐在哪里上车。感谢！

A:回答：您好，建议你先参阅星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘/老破小的购买策略，以你的预算天宁寺距离牛街10分钟的车程，东里60平左右的两居，南北的价格在500左右，好好淘一淘也是有希望500以内拿下的，东西的500以内可以搞定，你的预算没必要非卡在500以内，确实碰到好房源再增加几十万的商贷，我觉得对你的生活质量也没什么影响，东西城可以以长安街划分为南北两个区，北比南的资源更优质，南护城河以北资源不错的将来还具备成长性，迈入丰台靠近南三环两侧，

会失去成长性及流通性，这种位置老房子没有稀缺性，东南西三个方向一抓一大把，供应量大的可怕，房子稀缺的是土地资源，好地段的房子具备天然的投资优势，可以弥补产品上的缺陷，面积小户型紧凑，物业管理欠缺这些都可以被地段资源覆盖，长远价值更强，往后的修修补补也都是从这些地方开始，建议参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，81#北京房产投资核心逻辑和原理，16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析，祝顺利！

Q:提问:您好，我刚毕业留京，首套上车，没有学区需求，总价预算500万左右，500万以下压力较小，工作在地铁望京站，希望通勤时间控制在30分钟以内，面积尽可能大点，涨幅能跟上大盘。目前考虑以下方向: 1.望京老破小、主要考虑望京新城89平纯南两居，目前成交价大概在500万出头，好处是步行10分钟到公司，望京板块核心位置总体上比较稳妥，适合短期过渡，不喜欢的点主要是这个面积对我来说有点小，楼龄是97年的有点太老了。 2.天通苑东区老破大，选筹一是天通苑东区塔楼大平层，170-200平成交价大概在450-500万，通勤时间约25分钟，户型比较好，有落地窗视野开阔还可以看到公园。二是东区250平以上的步梯顶复，两层都是三居两卫，不过也知道这类产品流动性差，

3.未来科学城次新，华润未来城市/绿地中央广场九十多平小三居，总价也都在500万左右，优点就是楼龄新板块新，整个片区是近年整体规划开发的，城市界面很好，通勤三十多分钟还勉强可以接受，缺点就是自身产业发展得还是比较慢，仅作为外溢板块通勤便捷度还不如回天，历史成交也比较少没有经历过市场检验，21年次新华润未来城市目前挂牌处于破发状态。其他备选项: 1.回龙观依靠海淀外溢历史涨幅很不错，

但对我来说通勤更远价格还更贵不划算，13号线分拆后海淀外溢也会被天通苑分流。 2.后沙峪，历史涨幅一直严重落后大盘，等终改的时候再考虑吧。 3.老北苑，价格和望京新城差不多，户型朝北的多，感觉没必要。我感觉123都可以考虑，核心还是看具体房源性价比，请您分析下分别在什么价格可以优选吧。

A:回答:您好，1和2都具备过渡条件，保值性及流通性都可，但2最好别贪太大的面积，天通苑虽然便宜，但货值多没有稀缺性，只有相对居住体验中上的，比如户型啊，小区环境啊，楼体结构啊这些综合方面突出的才具备保值增值的条件，其它的可能就差了，所以如果最终将选筹目标锁定在天通苑，要把楼盘移到北一区、东一区和中苑上，这三个综合性是比较优的，望京新城的优势是流量大，像天通苑这种外溢的区域和望京新城这种超刚需大盘，将来是否能够往上涨需要看整体市场的趋势，如果北京的房价整体往上再走一个台阶，比如均价从7万涨到8万甚至9万，这种市场背景下有流量的区域和楼盘也会往上涨，

幅度是根据楼盘的综合性决定的，也就是为什么不建议在天通苑贪太大的面积，其次按照你的预算在望京新城也只能买一个两居，如果能接受适当的通勤距离和控制面积，可以对比下农展的枣营南里、麦子店街，这两个盘的两居在500以内，三居在500出头，麦子店街有那种70平的南北三居户型，可以改为大两居，也可以是三居，这种户型很稀缺，保值性及流动性要比望京新城及天通苑更稳健，

居住起来从楼盘户型资源及商圈资源也很方便，按照上述如果将来北京的均价拔高，这两个盘的反应速度会快于望京新城及天通苑，最后科学城次新最好回避，这个位置的次新价格与本地价值不符，在过往的逆势中也是北部跌幅最大的，如果是抄底价买入只能保值跌不动，但并不代表会上涨，建议你参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图、81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利!

Q:提问:京总您好！计划一两年内置换，还望您能指点迷津。本人家庭有两套房，一套是大兴生物医药基地龙湖时代天街西区136平三居，一套是海淀西三旗永泰园顶层5层南向42平一居室。准备两套都卖了置换到海淀清河片区（北五环边上京藏高速东西两侧），打算换个3居。永泰园这个房子得在2025年5月份老二儿登记入学以后才能过户。龙湖时代天街的房子挂了小半年，看房的很少。我是想在买方市场阶段完成置换，但是在置换实操方面我有几个问题想请教您： 1.您怎么看龙湖时代天街这套房子？我印象中23年11月份出了1套510的，目前有客户只出到480，您建议是现在割肉还是再等等下半年的政策，或者干脆跟永泰那套在2025年上半年同步置换？您觉得这一年内有可能再到500以上吗？主要担心万一现在割肉错过房价的上涨，却又不能马上置换导致踏空；又担心同步置换节奏跟不上。

2.您觉得海淀清河片区现在到底了吗？我感觉这片相比较价格比较坚挺，会不会补跌？是现在适合出手买还是25年以后更合适？

A:回答:您好，1、参考星球精华栏会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;生物医药基地这一片的补涨会很慢，重要的是变现能力弱，投资属性越强越有价有市，涨上来之后可以随时变现，反之流动性差的涨幅波动性会非常大，市场好的时候可能会出现一个上涨期，本可以选择在市场最高点套现离场，但流通性太差会导致拉长成交周期，看着是涨价了，实际成交周期被拉长，想要出货只有降价，因为这种地段的次新没有稀缺性，无论是新房市场还是二手房市场供应量都很大，在高峰期出不了货，一旦牛市消失，实际跟没涨一样，

因为上涨的那部分都是虚价，西红门这条线是有行情的，越靠北越容易兑现，反之越靠南越难。可以做一个测算，480和510只有30万的差价，正常的如果这个位置回到500以上的价格，就意味着回暖上涨的行情基本已经渗透大部分地区了，此时您再启动置换，额外需要付出的成本大概率会超过30万，因为您是升级嘛，不但升级地段楼盘还包括了面积，其实价格反弹上来去启动是降低您整个置换效益的。

2、补跌用专业术语应该是面对市场风险压力，投资者重新评估后的价格调整，这里面有两个关键点：首先北京的存量房市场是不存在风险的，房地产的风险更多的是指向增量市场，从大的方向北京的二手房市场没有任何问题，其次现在的市场风险是由大到小，而不是由小到大，第二：存量房市场投资的门槛比较高，尤其是像北京这种城市，最低的入场门槛也要五六百万，如果是两三百万的产品，或者说一两百左右的，会存在面对市场压力的风险而选择大面积抛售，这就会形成补跌，以清河为例补跌的可能性很小，

某一两套的低价成交没有任何说服力。升级原则上是要先买后卖的，考虑到生物医药基地的出货效率不会那么快，最好是双边同时进行，卖出的同时有房可买，买进的时候有客接盘，房地产交易变数太大，没有签约合同支付定金都存在不可控的变化，所以这个时间差最好是控制在一天之内，也就是您挂牌的同时要勤去看房，可以根据意向客户的购买强弱锁定2-3套意向房源，有可能的话最好和房主见面聊聊，自己的房子一旦有买家支付定金那边就可以启动了，具体操作上的细节建议您参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶;祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图