北京楼市:市场越分化,此类越吃香-叭楼楼市分享网

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好，感谢知识分享，带领大家不断进步。现想就个人情况进行咨询：家庭在大望路乐成公馆有一套三居（自住），西城广安门外一套两居西堤红山（老人住），同时作为西城学区房名额，打算今年把孩子从东城转到西城上学，本人在广安门外附近上班，目前居住在朝阳，上班较远。老人名下一套大望路两居石韵浩庭，目前在当办公室用。是否还有置换优化的必要？谢谢您！祝工作愉快！

A:回答:您好，1、你们北京的仓位很不错，乐城公馆和西堤红山无论从商圈还是楼盘都很好，要说瑕疵唯一的不足就是红山稍微小点，这种大盘三居以上的大户型更有优势，并且越往后越吃香，你可以考虑把石韵浩庭和红山合并为一套，在红山升级一套大户型，石韵浩庭这个盘在大望路不差但也不算很好的那种，保值性没问题，行情来了区域的大盘往上走，它也不会拉下，只能说中规中矩，如果合并一套的话你们可以多出一张房票，往后可操作空间更大;可参阅星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;祝顺利！

Q:提问:京总好！读了您星球选房购房多篇文章，收获颇大，特别是选筹上的战略与战术考虑，10年主流的预判等很有深度和前瞻性。关于我家的购房情况有些特殊考虑，特向您请教。我家目前有两套房，一套牡丹园华盛家园的高楼层西南大三居，自住，另一套牡丹园东里中楼层东北两居，我父母居住。我们夫妻均在西城北部上班，儿子在东城安定门外上班。由于我父母年纪较大，暂不考虑置换这两处房产。目前想给儿子购置一套婚房，学区不作为主要考虑，主要想离双方家不远上班也交通方便，通勤时间短些，当然希望有较好保值升值潜力，可以投入资金大致为1400W。

近一个月看了国典华园、冠城园南园、奥森板块、金尚嘉园、华盛家园、中鑫家园二期等多个小区，目前有三种方案：1、一步到位，购置三居。国典华园楼盘和地段较好，但户型不太好，且在朝阳；冠城园南园小区环境和物业、位置都不错，但楼龄较老；金尚嘉园三居不错，但超出预算太多。2、购买两居作为过渡，等5-10后再置换三居。中鑫家园二期有好楼层好朝向的10平米左右两居，但该小区都是小户型且户数多，居住体验稍差；华盛家园好的朝向和楼层的两居不便宜，和三居价格相差不多。

3、购买有生态资源的奥森板块的京师园、奥林春天等，楼房、环境好，但上班交通、生活娱乐等感觉很不方便。京总：我们倾向买冠城南园，毕竟是名盘，很喜欢小区的管理和环境，但确实把握不准这个区位，感觉不是您在选筹上推荐的区域和商圈，而且小区建成相对较早，不知道未来在北京楼市上是怎样的表现；也想请教您对这几个小区未来趋势的判断，上述哪个方案更有优势，感谢！

A:回答:您好，感谢！您的选筹思路已经很清晰了，我就按照您的思路来谈，四环以内存量房住宅的市场结构是由老公房和次新商品房组成，其中老公房的比例在70%以上，次新商品房是指2000年后建成的，由纯板楼和塔楼组成，塔楼多为在08年之前建成，因为这个时期塔楼最为流行，08年之后才逐渐有了板楼，在次新商品房当中塔楼的数量占到了20%左右，纯板楼不到10%，四环内08年之前的塔楼如果有地段上的优势，比如靠近东西城核心位置，这种地段的保值性与流动性很好，如果是非核心地段，比如三环以外靠近四环的位置，价值会减弱，而纯板楼靠近三环和三环内的极为稀缺，好位置的房子有天然的投资属性，即便是户型上略有瑕疵，也不影响其金融价值，

但如果地段资源与楼盘资源户型资源全占有，这种类型的房子越往后越稀缺，市中心已经没地了，大多数房子的设计达不到现在高端居住者的要求，想要良好的居住体验会很矛盾，留在市中心就需要降低户型要求，提高户型的舒适度需要移到四环外更远的位置，一旦有地段楼盘户型全部符合这类居住者要求的房源，会很快成交，这也是为什么这类房更抗跌，简单说就是具有排他性，所以冠城南园虽然是明星楼盘，但这种口碑资源仅限于本地，传播范围并没有那么大，JSJY主流三居是实实在在的硬核盘，现在的市场结构变化已经非常清晰了，我一直强调的就是要么不买，买就一次买对，尽量减少过渡成本，你可以试着看能否通过其它渠道融资，比如加一些杠杆去拿JS的主流三居，这种盘是值得融资的，

本身和你的预算相差不大，应该要努力争取一下，最后一步才是考虑奥森的项目，奥森的稀缺资源是生态，往后房地产市场中效率资源大于一切资源，生态、商超及交通都属于民生资源，地段资源第一指的是效率资源，创造财富的效率是核心产业聚集，第二指的才是民生资源，将来具备大跃升的首先要有效率资源，其次才要有民生资源资源加上楼盘资源与户型资源，唯有具备此类的项目才有大跃升的能力，这些资源的等级对应的是将来房价的海拔，所以奥森是属于慢成长型的区域，长持的话是可以考虑的，效率优先应该首选JS，你可以参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;祝顺利！

Q:提问:京总您好，我想在京购买首套房，目前北三环工作，想购买总价400万左右的房子，目前有个情况想请求解答：按我目前的预算情况，看了一些地方，能买的二手房品质不高，未来置换可能不容易，所以入手比较纠结，一是想咨询一下我的情况是否有比较合适的地段跟小区。二是想咨询一下目前的购房的思路，总有一些因素要有取舍。想听听您的意见，感谢。

A:回答:您好,400W如果靠在你工作的位置，很难选筹到好资源的项目，这个问题可以归纳到预算有限应该如何平衡投资与居住，首先是工作的区域综合资源都比较匮乏，没有什么像样的楼盘，而自己的筹码比较优，选筹的范围可以扩大到更优质的区域，这种情况如果为了通勤方便将就在工作的位置，从选筹的逻辑是居住属性大于投资属性，价值自然不大，正确的策略应该是投住分离以租换租，很多人都希望住自己的房子，好不容易搞一套当然要优先考虑自住了，所以才会有人选择居住属性大于投资属性的策略买房，

自然会降低整个投资的效率; 其次是工作地所辐射到的都是拥有一线资源，而预算范围内可选筹的范围很小，只能买到这些板块的尾盘，然而这些尾盘的行情并非将来主流，这种情况也要投住分离，刚需最应该关注是否具备上涨条件，以后大概率还要进行置换，只买便宜的，将来再置换还是同类产品，所以你的购房思路应该投住分离，这种策略会提高你整个投资的效率，400W预算往朝阳东部看是很好的方向，可参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图，05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！

Q:提问:京总您好！想全款投资一套总价在320-380之间的两居室，20年房龄内的房子。目的很明确，就是为了持有一定时间卖了增值。我和我老公名下有两套全款房，目前市值大概1100左右。我公婆那还有一张房票，所以想全款买在我婆婆名下。不考虑贷款的原因是因为一些历史问题，目前手上有60万自有资金，贷款270-320万，还款方式净息，因为收入一般，这也是我们在不影响家庭生活为前提的最大承受范围了，这个价格目前也就能买二手房。我们打算持有时间3-5年，买房后立马出租，可以抵扣大部分月供。目前我们看了新宫的南庭新苑北区，也不知道哪有潜力。看了您星球的文章，我们非常认同买区域，选筹的重要性。但碍于我们资金有限，投资房产认知也非常有限，非常希望得到您的建议

A:回答:您好，低总价小户型在方位上尽最大的限度往核心圈靠，核心圈不是主城区而是综合资源聚集，偏离核心圈或者开发区，这些地方未来会有很多保障型住房，它的公共服务会更加完善，会慢慢把小户型淹没掉，南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，投资属性极弱，以纯投资的角度越差的区域越容易淘笋，买后可以通过装修增加溢价转手获利，但这对于选筹的要求太高了，

微小的策略偏差就可能导致难以逆转的负面后果，相反在咱们选筹的安全边界内，即使未能按照抄底与逃顶的方法论去做议价动作，价值相比于其它仍然能保持相对的稳定性，方向层面的正确抉择远胜于具体操作手段的精细化，提高胜率最好的方法是远离这种区域，到确定性更高的位置，只要选筹上不犯错总能吃到红利，只是时间问题，可以参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图、05#选筹/北京投资安全边界图、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析，祝顺利！

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01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

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11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图