北京楼市:十年后最贵,当然是这类!-叭楼楼市分享网

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:老师好！读了您的回复建议，以及您推荐的几篇文章，我重新整理了个人思路如下：我在德胜置业大厦3号楼有一个南北通透85平两居，去年上半年链家同户型成交价1350。我的初步想法是，1年内卖掉德胜这个房子，再贷款300-400万，买两个房子。一个用来居住，一个用来出租。我在学院路北口上班（有换工作的可能性），考虑到目前北京交通状况，首选地铁通勤，1个小时以内即可，因此居住的房屋，100左右两居即可，

需要考虑保值增值通勤居住环境，一般情况下10年内不会变动。出租的房子，考虑保值增值、地段租金及流通性，或许在未来5-10年内，会用到大额资金，能快速顺利出手。因为最近太忙，还没有具体去看。除您推荐的板块外，还关注了望京季景沁园，保利百合，远洋万和，另外好友还推荐了下朝青板块，认为是潜在新贵。关于出租房，想法是在西城买个老破小，租金也能顶一部分月供。以上是目前想到的和了解的，不知这种想法，是否属于给资产保值增值并改善居住。期待您的进一步建议，非常感谢。

A:回答:您好，你的思路可能还需要调整，德胜的房子暂按1350变现，加上贷款400，可支配是1700左右，按照你的思路一套用来自住，选筹方向热门地段次新，一套出租选筹方向西城老破小，需要将1700拆分为1000/700，这种组合会降低整个投资的效率，热门地段次新两居保值及流动尚可，也具备成长属性，但将来更容易大跃升的是好地段+稀缺楼盘+改善户型，这种房子后期的爆发性及成长性都要优于2居，所以这种组合搭配1000的效率不能拉到最高，自然700这套也会跟着降低，租金不是投资房产收益的主体，涨幅才是，

考虑租金回报是基于房价不涨的前提下，作为一种理财方式去计算，北京现在的房价还远远没有到顶，只是会以超分化的形态发展，贵的会随着城市的经济增长越来越贵，便宜的价值归位后会一直保持原价，将来并没有大跃升的可能性。按照效率优先原则1700是要只买一套不买两套的，更改成这种思路各项资源都可再提升，效率自然会提高，建议你认真参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！

Q:提问:楼主您好，我有一套清河怡清园的板楼小三居带个车位，可能能出850。由于房子已经有20年了，居住体验不太好，想换个小区环境好，户型好的低密度社区养老房。目前比价看好昌平南的位置，低密度洋房看了几个。我们最大预算能接受1000，希望密度低些，环境好些，户型好些的新盘或者次新盘。我们看了廊桥水岸，长滩壹号，泰禾拾景园，中海丽春湖墅。但看了您的文章，这些盘的保值性都比较差，我们虽然打算长期持有，可也担心和保值性太差，跑输大盘太多。不知您有什么建议。或者放弃昌平南，看其他区域，比如顺义？

A:回答:您好，怡清园虽然居住属性偏差了些，但这个盘的保值增值性要比你看的盘好很多，决定房子价值的先是区域资源，其次才是产品力，廊桥水岸，长滩壹号，泰禾拾景园，中海丽春湖墅这些产品都很不错，但区域基础太弱了，如果对低密度的洋房产品比较钟爱，可以往大兴或者朝阳北部看看，三居室的价格在1000左右就能拿下，预算和产品很符合你的要求，顺义和昌平这两个行政大区本地是严重缺乏产业资源的，如果在这两个大区选筹，最好的方向是卡在区域的最南头，也就是昌平和海淀接轨的位置北清路附近，顺义和朝阳接轨的位置孙河后沙峪附近，北清路1000选不到特别优质的洋房产品，要么就是把方向移到大兴，这是最稳健的方案，提高居住品质的情况下不会影响房子未来的增值性，可以参考星球87#朝阳跑赢大盘选筹导图,16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,祝顺利!

Q:提问:京总您好，拜读了您的部分文章，因急需置换，向您请教：现有大兴天宫院一套房产300万在售，外地一套100万，售出后打算贷款100，600万总价置换。需求：孩子9月份上学，我需要经常去大兴机场，去19号线方便，打车20分钟以内。兼顾上学，自住，保值。年前看了朝阳世纪村东区9几年的两室一层的房子，580，感觉价高了没定，还有安惠北里安园的房子，最近又在网上看了海淀的钢研社区，农科院社区，8几年的房子，还有翠微小区，静淑苑。没有头绪了，京总您怎么看这几套房，麻烦您有没有更好的建议。非常感谢

A:回答:您好，1、这个预算你有2个选筹方向，如果是内城区购买对象就是老破小了，老破小的价值逻辑是越靠近内城区价值越高，也就是二环内的要优于三环内的，三环内的要优于四环内的，出了四环老破小可能就不具备保值能力了，同时还会存在流动风险，将来的成长性也差，整个金融属性全差，越靠近内城区土地越稀缺，也就是内城区没有空置的空地再开发住宅，即便是有呢也都会是价格超高的商品房，这种价格线影响不了老破小的价值，相反城外有很多未出让的土地，将来各种福利性住房，比如人才房啊，保障房啊，公租房啊这些价格都是商品房的一半，而这些房子的硬件设施更好，因此越靠近城外也就是离这些房子越近，将来风险越大。在选筹的方向对了之后微观上老公房价值要大于普通商品房，

具备优质的地段资源之后，老公房的物管资源、社区资源、人文资源要比普通老破小更优，因此西城的价值是最大的，其次是海淀中部与南部，最后是东城与朝阳，东城与朝阳还分具体的板块，并不是指所有区域，老城区与国贸附近整体要好一些，其它位置的保值性与流动性就欠缺了，所以你看的这些项目从综合性海淀的价值是要高于朝阳的，最优的是农科院社区，其次是翠微南里与中里，柳林馆，如果是老破小建议按优先级顺序在这几个项目上淘，其它建议谨慎！

2、如果能把预算再提高100万，亦庄的万科金域东郡和海梓府也比较适合你，距离大兴机场更近，并且这两个盘的成长性也是稳健性性的，亦庄河西最好的位置且是主流盘，700出头可以拿到主流三居户型，居住起来可能更舒适，亦庄有牢靠的产业结构，购买力比较稳定，就是说这两个盘将来更容易大跃升，金融属性要比老公房好一些，只是学区包括生源和海淀的不一样，这个需要单独做考虑，也可以作为一个参考的方向，建议你参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图、81#北京房产投资核心逻辑和原理、84#大兴跑赢大盘选筹导图;祝顺利！

Q:提问:京总好！读了您星球选房购房多篇文章，收获颇大，特别是选筹上的战略与战术考虑，10年主流的预判等很有深度和前瞻性。关于我家的购房情况有些特殊考虑，特向您请教。我家目前有两套房，一套牡丹园华盛家园的高楼层西南大三居，自住，另一套牡丹园东里中楼层东北两居，我父母居住。我们夫妻均在西城北部上班，儿子在东城安定门外上班。由于我父母年纪较大，暂不考虑置换这两处房产。目前想给儿子购置一套婚房，学区不作为主要考虑，主要想离双方家不远上班也交通方便，通勤时间短些，当然希望有较好保值升值潜力，可以投入资金大致为1400W。近一个月看了国典华园、冠城园南园、奥森板块、金尚嘉园、华盛家园、中鑫家园二期等多个小区，

目前有三种方案：1、一步到位，购置三居。国典华园楼盘和地段较好，但户型不太好，且在朝阳；冠城园南园小区环境和物业、位置都不错，但楼龄较老；金尚嘉园三居不错，但超出预算太多。2、购买两居作为过渡，等5-10后再置换三居。中鑫家园二期有好楼层好朝向的10平米左右两居，但该小区都是小户型且户数多，居住体验稍差；华盛家园好的朝向和楼层的两居不便宜，和三居价格相差不多。

3、购买有生态资源的奥森板块的京师园、奥林春天等，楼房、环境好，但上班交通、生活娱乐等感觉很不方便。京总：我们倾向买冠城南园，毕竟是名盘，很喜欢小区的管理和环境，但确实把握不准这个区位，感觉不是您在选筹上推荐的区域和商圈，而且小区建成相对较早，不知道未来在北京楼市上是怎样的表现；也想请教您对这几个小区未来趋势的判断，上述哪个方案更有优势，感谢！

A:回答:您好，感谢！您的选筹思路已经很清晰了，我就按照您的思路来谈，四环以内存量房住宅的市场结构是由老公房和次新商品房组成，其中老公房的比例在70%以上，次新商品房是指2000年后建成的，由纯板楼和塔楼组成，塔楼多为在08年之前建成，因为这个时期塔楼最为流行，08年之后才逐渐有了板楼，在次新商品房当中塔楼的数量占到了20%左右，纯板楼不到10%，四环内08年之前的塔楼如果有地段上的优势，比如靠近东西城核心位置，这种地段的保值性与流动性很好，如果是非核心地段，比如三环以外靠近四环的位置，价值会减弱，而纯板楼靠近三环和三环内的极为稀缺，好位置的房子有天然的投资属性，即便是户型上略有瑕疵，也不影响其金融价值，但如果地段资源与楼盘资源户型资源全占有，这种类型的房子越往后越稀缺，

市中心已经没地了，大多数房子的设计达不到现在高端居住者的要求，想要良好的居住体验会很矛盾，留在市中心就需要降低户型要求，提高户型的舒适度需要移到四环外更远的位置，一旦有地段楼盘户型全部符合这类居住者要求的房源，会很快成交，这也是为什么这类房更抗跌，简单说就是具有排他性，所以冠城南园虽然是明星楼盘，但这种口碑资源仅限于本地，传播范围并没有那么大，JSJY主流三居是实实在在的硬核盘，现在的市场结构变化已经非常清晰了，我一直强调的就是要么不买，买就一次买对，尽量减少过渡成本，你可以试着看能否通过其它渠道融资，比如加一些杠杆去拿JS的主流三居，这种盘是值得融资的，本身和你的预算相差不大，应该要努力争取一下，最后一步才是考虑奥森的项目，

奥森的稀缺资源是生态，往后房地产市场中效率资源大于一切资源，生态、商超及交通都属于民生资源，地段资源第一指的是效率资源，创造财富的效率是核心产业聚集，第二指的才是民生资源，将来具备大跃升的首先要有效率资源，其次才要有民生资源资源加上楼盘资源与户型资源，唯有具备此类的项目才有大跃升的能力，这些资源的等级对应的是将来房价的海拔，所以奥森是属于慢成长型的区域，长持的话是可以考虑的，效率优先应该首选JS，你可以参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;祝顺利！

Q:提问:京总你好！很幸运能看到您星球分享的文章。关于我的家庭购买房子的情况需要向您请教，可能写的有点多，感谢您的耐心。我现在有两套房子，一套在火星园全南两居（大概1350万），一套在北七家别墅麦卡伦地（大概2000万），我们两个孩子，因为老二的问题，我们需要去海淀学校读书，加上老大的学习，我们考虑在海淀购买一套房子落户，剩余的钱再购买其他的房子作为投资。目前正在操作出售火星园的房子。关于在海淀学区的房子，因为对房地产未来趋势无法判断，我们面临着选择的困难，

初步有两种方案：一、因为我们一家六口人，因此需要买一套大一点的三居居住，中介公司推荐了“新起点嘉园”价格在1760万左右，想请教您关于这套房的建议，对于我们是比较大的投资，还是担心他们未来10年的保值问题，比如：新起点会不会有学区变动的风险？或者您建议购买其他小区？二、我们购买一套最小的户型，然后租房子住，租房子住心理感觉不够好，这种方案主要是担心海淀学区的房价未来风险很大，关于第二套房子，我们目前也没有想明白，我们家庭有两种意见：一、由于立汤路快速路改造预计两年内就会动工并完成建设，认为奥北别墅区会有一波上涨（不知道会不会？），所以先出租，然后过两年再考虑卖。但是这样我们买海淀学区的房子还是有一定经济压力。二、把别墅卖了，去买其他地方的房子，根据我学习您的文章，以上想请教您的意见，万分感谢！

A:回答:您好，1、首先购买高溢价学区房有2种策略，第一种是以最低总价最小面积获得学位，也是我一直都比较推荐的方式,房产的价值是由地段资源、楼盘资源组成，而学区房增加了一个学位资源，学位资源这种价值是存在变数的，购买的总价越高，面临的风险就越大，学位是按套计算，与面积大小无关，房价是按平米计算，大小房产的学位是一样的，大面积的等于多付出了溢价，一旦出现利空，大户型损失也是最大的，相反小户型可以将损失降到最低，什么叫高溢价学区房：这个地段房子价值也就10万，由70%的地段资源和30%的楼盘资源组成，但附上名校就变成了15万，甚至16万，多出来的就是学位价值，

学位的稀缺性是阶段性的，如果后期这种稀缺性消失，就是它回落的时期, 第二种是如果小区的综合资源相比同区域其它盘都很优质，即便附上名校也无需担心溢价问题，这类盘自身资源比学区更稀缺，如果学位发生变化,不会转移全部价值,或者说这类盘的学区价值只占10%，安全系数相对高一些，而其它居住体验一般的高溢价学区房属于高危资产,新起点就是属于附上名校之后开始一路上涨，如果你考虑万柳学区的话，新起点这种盘最好是买套小的，想买套大的可以自住最好是往西走，沿着昆玉河选筹要牢靠一些，新起点但凡有一点学区变化,下跌的概率都会90%以上，这个盘属于商住混合，有部分办公群体，小区虽然新但很乱，可参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图 ;

2、关于出货情况，你应该停止卖火星园转为抛北七家的别墅，火星园很好，参考星球精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图,16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),这个盘在太阳宫属于A类货,而北七家的别墅从来都是好住不好投，你应该留一套核心资产，在高峰期脱手北七家，别墅的价值从来都不是交通所导致的，比北七家交通方便的很多，但涨幅也很一般，别墅这种盘谈不上投资，只能作为改善看个人喜欢的程度，一般买这种盘都是5套以上底仓很足，或者持有其他可以跑赢通胀的资产才考虑，否则你留一套远郊别墅，再买一套学区房，这种资产组合不是很稳固，祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图