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拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好，每天都在关注您的分析及文章。房子已于19年卖掉，现名下没房。手里资金1800。一：考虑保值增值投资一套1500左右的房子，喜欢奥森及周边的位置，海淀也可以，希望您给个建议小区。剩余考虑在房山长阳买一两居。二：考虑买新房，青塔一带不知能否考虑？玉泉营一带能否考虑？如果不考虑两套只考虑一套希望您给个建议。谢谢！
A:回答:您好，没有多套的必要性最好把1800集中在一套上，1500这个总价在市内布局很占优势，但300这套就要惨了，玉泉营是一个很好的区域，但300拿不到好产品，再往外移如长阳，兑现的周期会很长很长，有极大概率是兑现不了的，过去的板块轮动已经逐渐淡出市场，就是说大水漫灌的时期，多仓位布局市内一套，远处一套，波势来了会是市内先涨，然后轮动到远处，这种传统板块轮动的前提是基于大水频繁，而现在的趋势是房住不炒，大水也不会再像过去那样频繁和充沛，高价值的房产会逐渐上升慢慢破顶，低价值的房产会回归原本价值位，这会是市场分化导致强者恒强的最终格局，作为投资者要尽快放弃依赖板块轮动的策略，否则会吃大亏,
关于布局的策略建议你参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032） 选筹上海淀可以关注世华龙樾150平的南北三居，橡树湾140平的南北三居，奥森可以关注上林世家160平的南北三居（这个户型的出房率极低，如果出房只要价格不离谱可以直接拿），备选倚林、澳林春天4期和美伦堡，同样是南北三居主流户型，臻园可以淘180、150的南北三居户型，保利中央公园可以淘135平的南北三居户型，这些盘的保值性及成长空间都很好，其中清河和望京的爆发性要比奥森更强，奥森适合长持，至少要10年内不能动，清河和望京是阶段性的，每一轮的涨幅都跑在最前面，可参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！
Q:提问:您好，我是望京西园三区一居换两居业主，刚向您咨询过，还需要继续请教。预算有限700以内，在考虑圣馨大地，慧谷阳光，北纬四十度和望春园。圣馨大地两居西北户型，北纬东南或者西南，望春园两居。慧谷阳光最多也就能置换1居室。关于朝向和户型想听听您的建议，我个人觉得两个朝向比如西南，或西北比全朝南或者西要好。
另外，圣馨大地是01年小区，虽然距离地铁近，物业也相对好， 不知道以后还是不有保值和升值空间，以后出手是不是流通性还有保障。北纬在五环外，但是有地铁，房龄相对新，户型也比较方正，感觉物业一般。望春园还没有去，觉得价位可以考虑，房龄也不算老，上班距离稍远可以接受。要考虑投资和保值，是否可以参考目前房屋的租金？目前圣馨大地和北纬都高于望春园。谢谢。
A:回答:您好，关于户型的优先级排序可以参考星球精华栏文章01#北京楼市十年主流预判(2022-2032),最好的户型是南北通透，有至少2个房间朝南，面宽长进深短加分，朝南房间多再加分，其次是坐北朝南但不通透，这是板楼和假板楼的优先级，塔楼东南为最好，依次为西南，纯南，东北，纯东，西北，纯西，纯北，高品质楼盘一般户型优于低品质楼盘好户型，从楼盘和户型角度，北纬都是好于圣馨大地的，圣馨大地虽然在望京比较靠内的位置，但它的居住体验并不好，所以价格自然跑不过五环外的北纬，慧谷阳光的一居室客厅是暗的要么就是开间，性价比及实用性不如北纬， 而北苑的望春园地段资源是不如望京的，
在楼盘的价值排序中地段资源大于楼盘资源，地段中的效率是第一资源，这些楼盘都具备流动价值及保值性，综合对比北纬的成长性更好一些，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);87#朝阳跑赢大盘选筹导图,其次房屋租金参考的意义不大，因为租金是动态的，当房价上涨时，投资者的心理预期更多关注的是房子的差价利润，对于租金的高低并不关注，这个时候房屋的租金是在次要地位，当房价不涨时，投资者的心理预期就会从差价利润转移到租金上，当房价停止上涨，租金就会上涨，租金收益率是建立在房价不涨时去计算,祝顺利!
Q:提问:您好，之前请教过置换的事，目前两套房，一套角门附近远洋自然107平两居，之前预计650左右，一套亦庄核心区金地格林小镇160三居，之前预计950左右，根据您上次的分析，放弃了二换二的想法，不再考虑新宫和西红门，决定在金地格林小镇置换一套大的，因为我感觉以后改善性需求大户型也会更受关注，目前看中金地格林一套176的一层带花园四居，一套225的电梯顶层复式带40平的露台，这套房客厅挑空5米3，可以多改造出一层，面积可达300左右（如图） 现在的局面很尴尬，就是看中我房子的客户预期较低，特别是金地格林，
最近签约两套同户型，都是业主着急套现，865万就卖了，对我的房价影响较大，远洋自然的一个同户型620万签约。而我看中的房子业主预期较高，一直没有降价的打算。今天又看了您的分析，市场正在向卖方市场转换，角门大红门附近是超刚需，我是否可以等等市场的转换，简单的讲就是想这两套房能多卖一些，这样就可以比较从容的去谈我看中的房子，特别是顶层的复式。
A:回答:您好，首先任何一个楼盘都会存在个别房主因自身特殊原因折价出货，这种房源对于买家而言低于市场价买到即是赚到，赚到的不只是价格空间，还有楼市面临回暖将来房价再次跃升的机会，价值大的后者利益大于前者，但这并不意味着其它房源就要跟进这种信号，二手房市场是没有这种现象的，二手房本来就是一房一价，溢价权和议价权都掌握在买卖双方，最终的成交价是市场博弈的结果，更是买卖双方博弈的结果，有价值的楼盘折价出货是没必要的，除非你以卖降换买降。依你描述的信息这套顶层复式是比较稀缺的，参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），
核心地段低密度住宅改善户型将来必然稀缺，是否可以和房主谈在价格上尽量满足房主的预期，但是在交易周期上能够做让步，给你一个比较宽限的周期，比如8-12个月，尽最大限度去争取，如在周期上能够占优势，这种利益要比直接降价更大，后期可以提高自己的出货价，具体的原理和操作细节可参考星球精华栏会员文章03#置换实操论，抄底与逃顶。其次依大红门的资源算不上流量很大的商圈，但远洋的流量不错，市场变暖买家增多后对应的议价空间会逐步缩小，但大跃升的可能性很小，所以这套房子最好不要有太高的预期，评估一个合理好出的价格即可，相反金地格林这套可以根据市场的变化来调整预期，祝顺利！
Q:提问:星主您好！我们在大兴团河苑小区有一套老破小，目前先生在丰台上班，我目前在天津，年后可能会回到朝阳。孩子现在幼儿园中班，目前急需考虑她上小学问题。我们目前首要需求是教育质量尽量高，离国贸尽量方便;现在我们自己的老破小要不要降价卖掉，虽然也卖不上什么钱（可能140w-150w，还不一定卖出去）不想后期还款压力太大，总价400w以内的房子比较适合。教育优势是我们最看重的，不能平衡的状况下，牺牲一些面积也可以，几年后再逐步置换就好。综合以上，想听听您的意见和建议，非常感谢！
A:回答:您好，团河苑的价值偏弱了些，将来也不具备再次跃升的可能性，即便说市场止跌回升这种老房子的小户型跟涨的概率很小，你的选筹资金规划是400以内教育资源突出，距离国贸比较近的只有芍药居、太阳宫、望京可以满足，如果以400内做选筹，目标只能放到刚需盘里面的一居，像南湖东园，望京西园类似于这种老旧社区,有地段资源的加持保值性及流动性尚可，将来区域房价上升也能跟在大盘后面，只是作为资产投资的话效率偏低些， 如果把团河苑变现按照150加上原有的资金是550，这种预算可以考虑澳洲康都，正规的一居室550以内差不多可以全部搞定， 澳洲属于区域次新，
而南湖东园及望京西园属于三四梯队，望京次新盘才具备稀缺优势，将来能够跑在前面的也是此类盘，所以团河苑留着在选筹上会降低楼盘的资源，也会影响你此次投资的效率，相反如果折一些价格做变现会提高选筹楼盘的资源，市场逐渐升温后，澳洲的反应速度及上涨的概率要大于团河苑，看似折价出货团河苑可能会有一点吃亏，但会占到选筹上地段资源、楼盘资源上的优势，因为你将来还是要进行升级置换的，占有地段资源与楼盘资源可以保证与大盘涨幅同步，可参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;祝顺利！
Q:提问:朝阳公园板块，如丽水嘉园、景园大厦等，有入手价值吗？或者您认为朝阳公园板块，除了棕榈泉、公园大道、观湖国际、北京花园，其他低一些档次的楼盘，哪个有入手价值？大望路的华贸公寓南北3居，和双井的合生国际小南北3居，值得入手吗？您一直觉得十里堡界面资源很差，其实朝阳路这边挨着四惠朝阳路地铁明年后年开通，凯德mall明年也开。爱这城南北通透的3居4居，合适的价格，值得入手吗？
A:回答:这些盘并不是不可以买，也不是一定不会涨，而是波动性比较大，确定性要差一些，你可以参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶,05#选筹/北京购房安全边界图,购买这种楼盘比较考验操作上的精细化：如进场时机，购买的时间处于市场波动的哪个阶段，再如进场价，非主流板块主流楼盘只要买进价稍高一点，再加上入场时机不对，产生的负面后果远远大于购买那些主流楼盘主流户型，现在网上经常会有人挂出一个楼盘同户型的成交价，近期的一次成交比着一年前两年前跌幅大多在10%甚至20%以上，这个数据大家看着是跌了
其实是买入的时机与价格全错，加上产品的特征，一旦市场下行撑不住选择抛出，亏损的一定是这类，相反如果是主流盘主流户型，即便是下跌它的抗跌性是最强的，剔除个别着急用钱的房主，价格基本不会往下掉反而很坚挺，这是主流与非主流的最大区别，如果你对自己的操作非常自信，这些安全边界内的非主流盘是可以考虑的！否则选我之前给你推荐的主流盘最稳妥，可参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
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