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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好，拜读了您的部分文章，因急需置换，向您请教：现有大兴天宫院一套房产300万在售，外地一套100万，售出后打算贷款100，600万总价置换。需求：孩子9月份上学，我需要经常去大兴机场，去19号线方便，打车20分钟以内。兼顾上学，自住，保值。年前看了朝阳世纪村东区9几年的两室一层的房子，580，感觉价高了没定，还有安惠北里安园的房子，最近又在网上看了海淀的钢研社区，农科院社区，8几年的房子，还有翠微小区，静淑苑。没有头绪了，京总您怎么看这几套房，麻烦您有没有更好的建议。非常感谢
A:回答:您好，1、这个预算你有2个选筹方向，如果是内城区购买对象就是老破小了，老破小的价值逻辑是越靠近内城区价值越高，也就是二环内的要优于三环内的，三环内的要优于四环内的，出了四环老破小可能就不具备保值能力了，同时还会存在流动风险，将来的成长性也差，整个金融属性全差，越靠近内城区土地越稀缺，也就是内城区没有空置的空地再开发住宅，即便是有呢也都会是价格超高的商品房，这种价格线影响不了老破小的价值，相反城外有很多未出让的土地，将来各种福利性住房，比如人才房啊，保障房啊，公租房啊这些价格都是商品房的一半，而这些房子的硬件设施更好，
因此越靠近城外也就是离这些房子越近，将来风险越大。在选筹的方向对了之后微观上老公房价值要大于普通商品房，具备优质的地段资源之后，老公房的物管资源、社区资源、人文资源要比普通老破小更优，因此西城的价值是最大的，其次是海淀中部与南部，最后是东城与朝阳，东城与朝阳还分具体的板块，并不是指所有区域，老城区与国贸附近整体要好一些，其它位置的保值性与流动性就欠缺了，所以你看的这些项目从综合性海淀的价值是要高于朝阳的，最优的是农科院社区，其次是翠微南里与中里，柳林馆，如果是老破小建议按优先级顺序在这几个项目上淘，其它建议谨慎！
2、如果能把预算再提高100万，亦庄的万科金域东郡和海梓府也比较适合你，距离大兴机场更近，并且这两个盘的成长性也是稳健性性的，亦庄河西最好的位置且是主流盘，700出头可以拿到主流三居户型，居住起来可能更舒适，亦庄有牢靠的产业结构，购买力比较稳定，就是说这两个盘将来更容易大跃升，金融属性要比老公房好一些，只是学区包括生源和海淀的不一样，这个需要单独做考虑，也可以作为一个参考的方向，建议你参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图、81#北京房产投资核心逻辑和原理、84#大兴跑赢大盘选筹导图;祝顺利！
Q:提问:京总您好，看了您星球不少文章，收益匪浅！我的情况是：刚需，现金有220左右，目前无房产，无娃，和媳妇年税前收入80左右。我们两个工作都在16号线稻香湖地铁站附近。考虑是否要近期买房，以及买在哪里。有一些疑问向您请教下：1.我的情况适合现在上车买房吗？担心我们能买的房子不会很好，担心还会降价
2.如果买房的话我现在在看的有温泉凯盛，保利西山林语，马连洼附近的梅兰竹菊，这些里面您比较什么呢？或者是否有其他楼盘推荐呢？ 3.买房的话要不要等两年呢？如果等的话，在考虑买两年之后的永丰附近的新盘，温泉地区的现房新盘，或者等手上钱多一些买其他盘。4.以及是否要等利率再降低之后再上车呢？以上就是我的考虑和疑问，不知您有何建议？感谢！
A:回答:您好,1、是否适合上车你要先计算你的购买上限,然后再看产品是否具备跃升条件,现金220,年入税后+抛去日常开销存50应该不难,这个每年的50可以拿出20%-30%左右作为家庭备用金,剩余的都可以列为还贷计划,按照月供的金额计算出可以购买到上限的房产,这个金额出来之后才是选筹,能兼顾到自住的情况下可以优先选择,如符合自住的房产不具备跃升条件,要考虑是否可以接受投住分离,能接受就可以把选筹的范围扩大到全市,这两种策略全都无法满足,这个时候就可以先不用上车,不具备保值条件的房产将来流通性也会打折,再置换时一会遇到流通问题,二是能否按原值出掉,这两种因素对于刚需都是不利的,而放缓进场时间不但可以在将来增加首付,还不用面临流通性和保值性的问题,选择权依然在你手里! 可参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图
2、海淀北部新区在中短期并不具备大跃升的条件,即便是你赶在最好的时机上车,回暖后出现微涨的行情,可能冷静期还会回落,对于你而言只有居住价值,并没有资产升值的属性,完全可以等快要兑现的时候再进场,在这之前可以到具备跃升条件的区域里做一个纯投资布局,也就是所谓的投住分离,参考星球精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图,
按照你的预算有一些盘是很值得入手的;吃到这些盘的行情之后,将来海淀北部新区快要兑现时再换过去也不晚,或者海淀北部现阶段的核心位置;新区尾部之前的行情是不稳的,只有产业饱满人口密度达到之后的供需阶段才有投资价值,可以参考星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理/新区的入场时机,关于利率其实参考的意义不大,利率降低之后如果对市场的影响足够大,好位置的房子也会伴着利好的出现而上涨,这个时候你再进场,贷款成本看似减少了,但房价也涨了,这种是不划算的;祝顺利!
Q:提问:星主好！接之前问题，现在需求排序1学区、2居住品质、3金融属性。2000万左右预算在西城海淀选筹，较理想是顶级学区加不低于140的三居，最好是板楼。西城那几个盘，西城晶华、中海凯旋、官苑八号板块确实好，房子也好，但受预算所限买不到兼顾居住的，陶白学区的中信城这样的更是无法兼顾居住，陶白的陶然北岸价格和户型合适，但学区跟海淀顶级学区比还是少了点吸引力。所以把重点聚焦海淀万柳或者世纪城。 你说的预算够的情况下万柳优于世纪城这点我很认可，但要兼顾上边我说的居住需求，涧桥泊屋和碧水云天确实预算差了点。阳春的橡树园可行否？有没有什么硬伤或者缺点？
同样的预算对比世纪城，确实选择会多很多，远大园三区、五区，观山园、晴雪园应该都有能够到的150左右的三居板楼，达到了我的居住需求，但远大园还有一些200左右的四居塔楼户型，面积的优势可以弥补一些户型的劣势，而且大户型无论老人过来帮忙带孩子、阿姨还是二胎都能比较从容。 问题：1、万柳板块板楼盘（目前我所看的也就橡树园够得到）是否足够优于世纪城板块，从而值得舍弃世纪城更好的居住属性。2、如果第一个问题答案是否，那只在世纪城选筹，我说的那几个盘我的预算是否能包的住？综合考虑2居住需求和3金融属性，优先级怎么排（把大户型塔楼也包含在内）？3、万柳、世纪城还有没有其他盘更契合我的需求？
4、如果选筹范围确定以上，我看万柳和世纪城其实这段时间都是有跌价的，是不是可以等一等再做置换动作？5、还有个极端风险，就是买房上不了学，一个是多校划片的影响（我们28年入学），一个就是政策颠覆，没有学区房一说了，那这两个板块是否能有一定的抗跌能力？或者甚至最优选择是不是就先不置换了？谢谢！
A:回答:您好，1、世纪城虽然比着万柳要差一些，但并不是很拉垮的意思，万柳属于闹钟取静，整体板块的居住环境相比世纪城要安静很多，而世纪城因为有金源的原因显的人员杂乱，从物管资源上也不及万柳。橡树园除了体量小没有其它什么大的硬伤，避开西边单元即可，汇新属巴沟村的回迁，选筹上的细节优先9号楼中单元，其次10号楼中单元，最后11号楼中单元，依次是东单元，能淘到这个盘的楼王位置价值是要高于世纪城的，如果是不好的位置差房源就不如世纪城的品质盘了，世纪城和万柳只能从房源的质量上和性价比来投票！
2、世纪城最好是往选大路北买，路南除了上河村其它整体的户型设计比着路北要差一些，流动性及爆发性都不及路北，你描述的楼盘已经很好。3、类似于万柳世纪城这种区域的下跌多是因为市场风向，即便是具备长期价值的盘也不可能一直走高，这种下跌属于正常回调现象，可以择机进场，这个择机重点在于抄底，即回调到一定的底部入场，而不是等房价彻底降下来。可参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶;
4、顶级名校配居住体验差的楼盘稳妥的方式是按三最购买,最低总价最小面积最晚时间，反之如果是顶级名校配具有稀缺性的改善盘有合适的时机就可以启动置换，顶级名校配居住体验差的楼盘等于学位溢价，可以理解学位价值占30%甚至40%，一旦学位发生变化这30%就是要下跌的部分，具备稀缺资源的楼盘配上名校学位价值可能是10%-20%，将来学位发生变化下跌的幅度很小，以世纪城万柳为例，是把学位剔除掉，这些品质大盘所占有的资源也值这个价，最极端的假设将来如果因学位变化导致下跌也是阶段性的，随着时间的推移价格还会回调上去。可参考星球精华栏会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问:京总好，拜读了不少您的文章后特来向您请教。本人小白，结婚刚需，上班在国贸，预算500W，首套房。想找通勤方便、保值的刚需盘。目前在关注通州朝阳交接的国誉朝华和黄厂地铁站旁边的绿城沁园。可否帮忙分析一下这两个项目的未来预期？万分感谢！
A:回答:您好,绿城沁园的成长环境比较差,朝阳的发展方位是东北,东南以欢乐谷，垡头，王四营，十八里店，双桥，高碑店、豆各庄这些位置都是资源严重匮乏的区域，百子湾现有的资源和位置比豆各庄更好，但你可以去观察一下这个区域的房价水平,从东三环沿线北到京通快速，南到京沪高速，京通快速以南到京沪高速这中间就没有特别好的商圈，四环以内以合生汇为主的一些次新楼盘行情还不错，这个商圈的兴起第一是距离国贸近，第二是国贸以南缺乏品质楼盘，
所以大望路双井一带的次新很受市场欢迎;而豆各庄无论是从距离上还是资源上都没有优势,这个区域的商品房富力又一城是多年横盘微跌的 其次国誉朝华的位置更差,或者说物质学院属于通州最乱的板块之一,通州往后的投入建设全部集中在新城,这种两区交界大概率会成为两不管地带,只能说这两个盘未来的预期很低,如果再面临调整期,这种盘会是第一个下跌的,因为地段太缺乏基础资源,即便是市场回暖也极有可能出现贵跌贱涨,建议您参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,祝顺利!
Q:提问:星主您好！置换困境求指点：本人工作地点不固定，经常需要市区内到处跑，爱人工作上地/西二旗。置换本金400，总预算800，只看朝阳，因为有孩子，只要不是太旧，尽可能不想装修，这一点确实局限了我，之前想多攒点本金再置换，看了您的建议，已经着手开始看房了，名下唯一房产亮马嘉园一居已挂出。但是自己的看房结果都不理想：1. 望京是首选，但是看了很多，这个预算没有中意的，小区新旧/密度/户型都不满意；北纬40没看，市内跑的人想找个离市中心近的； 2. 华纺易城有一套很合适，但是需要从毛坯开始装修，有孩子不太想搞；3. 东恒二期，有一套不用装修，但是次卧略有遮挡，觉得比跟华纺比有溢价；爱这城的话是西北向的，排到后面考虑了；
4. 保利金泉，也是西北向的，排到后面考虑了；5. 燕莎后和亮马嘉园，房子和小区都非常满意啊，但地段是您不建议选的， 6. 万科星园，上元君庭也是五环外了，是不是也有点远，这两看还没看，还用考虑不？您看的话，这几个怎么选合适？
A:回答:您好，您要抓大放小，大的是地段资源与楼盘资源，只要在您的预算范围内可同时占有这两项指标就可以列为选筹目标，如果再能兼顾到户型资源就更棒了，装修这种非硬性指标不要去关注，太贪反而会影响您选筹的准确性，装修不属于稀缺资源，可以随时砸掉重装，但您不能因为不想装而在一个资源及楼盘全差的地段里买一个符合您装修要求的房子，这是错误的，以您的预算应该将首选区域放在一线区域上，
北纬和华纺应该是可以选到满意房源的，就不用到四惠了，从地段及楼盘四惠的东恒、爱这城是不及朝青华纺的，西边的奥森不太适合总价过低的布局，至少要1000往上还要控制面积，比如1000两居这样，再往下的低单价大面积楼盘及户型就没有稀缺了，户型也都差一些，建议您参考星球内精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;祝顺利!
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
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