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拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主您好！近期我购买了海淀永丰中海汇德里的下跃，主要目的是两个：一是家庭原因必须需要一个空间大的房子;二是为了让孩子上小学，说是建华实验学校未来要搬到学区内。但是，买完之后我一直有隐约的后悔之意。问题：1.升值空间大吗，地上部分 7w万大几，地下部分 2 万多，2.未来好转手吗，听说下跃很难转手因为总价高，且很多隐患，3.是这个学区学校质量怎么样
A:回答:您好，我们今天看到的所有成熟商圈，都会经历从雏形到饱满的过程，发展轨迹是从地皮-概念-配套-供需，这是一个板块的完整生命周期，新板块距离主城区越远发展周期也就越长，反之距离越近越容易成型，而新区在发展的四个阶段中价格与价值都是不一样的，如果出现概念阶段的价格超过配套甚至供需阶段就会出现横盘、微跌、流通价值打折，变现困难，从成长性看这个价格不便宜，你可以参阅星球精华栏文章03#置换实操论,抄底与逃顶,有关于新房与二手房的价格判断方法， 只能说这个位置不存在长期价值风险，但中短期的流动风险是存在的，
所有的新区大面积高总价都会存在流动性差的问题，你想啊，这些盘主要的购买群体是高端人口，产业发展的速度跟不上聚集不了更多的高端人口，这种产品供应量是大于需求量的，从你的产品本身是比较稀少的，但中短期不缺，又稀又缺才属于好货！3、学校好于坏师资只是一方面，最主要的是要看生源，说白了就是看家长，拿中关村三小来说，在原有的区域里重新建一个新校区，生源是不变的嘛，所以各项指标同样不会下降，如果移到五环外这个生源就不一样了，祝顺利！
Q:提问:京总好！关注很久受益良多，第一次提问。想咨询一下买房时机和选筹问题。谢谢！预算1600出头（手头1400，贷款200多）。投住分离，想在北五环外买一套。方案1: 以二套资格买领秀新硅谷140多平、博雅西园150多平的三居南北。方案2: 再卖出一套老破小（挂了很久，目前市场不好，一直无人问津或价格极低）以一套资格买您星球中的A类楼盘,想咨询：1）选筹：从增值保值的角度，两种方案提到的小区哪个效果更好？如果有其他更好的，请建议。 2）时机：方案1、2提到的小区和户型目前是否都合适购买（是否有之前已涨得挺高的，现在是否还在高点？）。方案2如果现在执行，需要以极低的价格快速卖出，不知是否值得。
A:回答:您好，1、方案二效率已经拉到最高了，老破小如果是在内城区可以通过其它的方式提前获取资金，参考星球07#巧用杠杆,贷款的利用,房子本来就具备金融和居住两种属性，金融属性就是在这个时候用的，这个成本的计算方式是套现的成本+延迟卖出的机会成本，如果延后卖效率更高就可优先选择，相反如果是冷门位置的老破小，市场回暖在短期可能不会带来价格上明显的反弹，如果提前套现你的资金使用成本就会提高，会影响整个投资效率！
2、时机:参考星球精华栏03#置换实操论,抄底与逃顶，避开上涨的中后期就是安全的，一般房价经历过大涨之后大多会迎来回调，好房源的抗跌性倒不用担心，但房价停止上涨会影响你的兑现效率只能等下一轮，这个中间的过程是比较焦虑的，相反在正确的时机进场后即吃到行情，无论接下来的市场如何走也不会影响心情，投资的目的是为了更好的生活，如果投资给家庭以及工作带来负面情绪就不好了。
3、关于是否会买在高点，咱们星球的文章及问答更多的是强调价值投资而非概念投机，价值投资是基于区域和楼盘的内在价值，这种价值是资源的稀缺性，随着时间的推移会得到增值，这种增值性是确定的，大盘不涨小盘很难补涨，资金一定会自动寻找最有价值的板块，就像城市之间的轮动，深圳严调资金会到上海和北京，绝不会到广州;即便是放松调控,一线城市不涨,二线城市很难有气色,而概念投机是基于市场情绪、趋势和阶段性热点，这种策略更注重短期收益，通过阶段性热点，利用市场情绪来获利， 但同时风险大于收益的，一个板块一个楼盘突然暴涨50%绝对不能看，涨50%跌50%没有任何意义，
因为你把握不住最佳的出货窗口期卖不到最高点，后知后觉亏损的那个一定是你 价值类的房产要看它的5-10年期的长期行情，真正亏钱的买家是入场时机与产品的选择全错，在牛市的最高点因为恐慌去购买高价且有硬伤的房子，市场回调这种必然第一个下跌，选筹是多维度的，不仅包括区域选择，房产类型、户型、楼层和物业，同时价格的高低和入场时机,这些任何一个微小的失误都会直接产生严重的负面效果，选盘和入场时机只要遵循咱们的会员文章可以大胆建仓，祝顺利！
Q:提问:京总您好。我现有一套精装80平两居，位于潘家园南里，价值大概520万。父母年纪大，计划到北京居住。目前在考虑两个方向的购房计划：1）为父母在潘家园附近再买一套500-600万的两居或小三居；2）卖掉现有房子，在朝阳（双井、望京、朝青）置换一套120平以上大三居甚至小四居，总价800-1100万，两代（也许以后三代人）共同居住。第1种方案：现金不超500万，经济压力较小，但是考虑潘家园劲松整体居住质量不高，大概率老破小，且在此区域购置两套房产似乎没有太大前景。第2种方案现金800-900万，压力会非常大，东拼西凑勉强拿出。请问您比较推荐哪种方向？非常感谢！
A:回答:您好，潘家园最好别重仓多仓，会吃房价不涨的亏,朝阳东部的发展是有断裂缺陷的，东三环三元桥到国贸，这一带基本全是老社区、酒店和城市综合体，国贸主要以商业为主，过了国贸是大望路双井，南磨房路以南投资属性就很弱了，潘家园路松榆南路一直到分钟寺基本都是回迁社区了，所以靠近国贸并没有享受到国贸的人口红利，这一大片的房价水平在整个朝阳是垫底的,牛市涨不动,逆势跌的最狠,方案二很好,建议你参考星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,05#选筹/北京购房安全边界图,87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利!
Q:提问:您好，每天都在关注您的分析及文章。房子已于19年卖掉，现名下没房。手里资金1800。一：考虑保值增值投资一套1500左右的房子，喜欢奥森及周边的位置，海淀也可以，希望您给个建议小区。剩余考虑在房山长阳买一两居。二：考虑买新房，青塔一带不知能否考虑？玉泉营一带能否考虑？如果不考虑两套只考虑一套希望您给个建议。谢谢！
A:回答:您好，没有多套的必要性最好把1800集中在一套上，1500这个总价在市内布局很占优势，但300这套就要惨了，玉泉营是一个很好的区域，但300拿不到好产品，再往外移如长阳，兑现的周期会很长很长，有极大概率是兑现不了的，过去的板块轮动已经逐渐淡出市场，就是说大水漫灌的时期，多仓位布局市内一套，远处一套，波势来了会是市内先涨，然后轮动到远处，这种传统板块轮动的前提是基于大水频繁，而现在的趋势是房住不炒，大水也不会再像过去那样频繁和充沛，高价值的房产会逐渐上升慢慢破顶，低价值的房产会回归原本价值位，这会是市场分化导致强者恒强的最终格局，作为投资者要尽快放弃依赖板块轮动的策略，否则会吃大亏,
关于布局的策略建议你参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032） 选筹上海淀可以关注世华龙樾150平的南北三居，橡树湾140平的南北三居，奥森可以关注上林世家160平的南北三居（这个户型的出房率极低，如果出房只要价格不离谱可以直接拿），备选倚林、澳林春天4期和美伦堡，同样是南北三居主流户型，臻园可以淘180、150的南北三居户型，保利中央公园可以淘135平的南北三居户型，这些盘的保值性及成长空间都很好，其中清河和望京的爆发性要比奥森更强，奥森适合长持，至少要10年内不能动，清河和望京是阶段性的，每一轮的涨幅都跑在最前面，可参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！
Q:提问:京总您好！在微信公众号看了很多您与会员的问答沟通，佩服您的思路清晰，客观理性，精准分析，耐心独到。迫不及待买了会员权益，想得到您的指点和分析。1、目前想全款购买一套三居，预算1200（性价比高的房子可适当增加预算），以自住为主，不考虑学区因素，兼顾保值增值，注重环境和舒适度。2、目前小孩一起居住，工作在安华桥附近，主要考虑孩子上班通勤方便。已经看了朝青望京新北苑亚运村，
感觉亚运村通勤比较方便，价格适中 3、亚运村看了保利金泉华悦公寓和荣尊堡。从居住角度更喜欢荣尊堡的安静整洁低密。朝向不佳，无南北通透，高层东西南、东西北户型视野不错。但是这个小区好像没有存在感，是什么原因呢？4、根据我的情况，期待您给分析一下，内城里您是否有更好的小区建议？谢谢！
A:回答:您好，荣尊堡一直卖不上价格的原因是它的楼体设计问题，这种以大户型为主的塔楼社区结构很糟糕，2000年之后的改善型社区已经很少有这种了，同样的预算我可以买一个正南正北的通透户型，包括保利金泉也存在类似的问题，这两个盘的自身品质很高，主要是输在了户型上，其次是亚运村从07年之后就慢慢过气了，原来热度高是因为亚运村没有高品质楼盘，奥森板块众多新盘涌入市场后自然会抢走这两个盘的购买力，
同样的价格奥森板块户型比这两个盘好太多，价格比保利金泉还要低，商圈的资源也要优于亚运村，如果你想通勤距离近些，可以往奥森板块看，奥森的主要稀缺资源是生态，品质盘的长期价值比亚运村更稳健，可以参考星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！
Q:提问:京总好：一、现状：①自住朝阳十里堡都会华庭，一期2001年的，230平次顶+顶层高层复式，南、北、东朝向的3室3卫+大露台+大储物空间（可改4居，已有人出价1150万）；②朝阳十里堡京棉三厂2008年的东向2居81平（约450万），出租中月租7200；③朝阳沿海赛洛城高层北向LOFT（酒店式公寓性质，除非地板价不然没人买），出租中月租6700；总负债250万。夫妻京户工作都在国贸附近，家里5岁+2岁两个小朋友+1老人+1阿姨。 二、需求：孩子面临上学，临时考虑去东城抓一个划片学校还不错的房子。目前考虑东四十条桥东边的史家实验附近、天坛一师附小、景泰附近、雍和宫景山北附近。置换，希望能兼顾上学、工作、居住品质不要下降太多。
三、方案：1. 卖2套住宅，置换1套老破小+学校附近5公里内的自住。老破小目前很多，400+到500+的一居两居都有（您建议这种老破小，预计4年后二孩上学后出手，拿一居还是两居？）自住置换的， 目前看了朝阳公园附近、金台路、燕莎、春秀路东边。①金台路的公园5号2004年的南北3居 （156平，1300万，可改4居，客厅变小）、②燕莎的US联邦公寓的东南向3+1（187平，低层1300万, 5层以上1400+）、③团结湖的锦湖园公寓东南、西南向3居可改4居（170平，1350万）、世茂宫园的有一定遮挡的南北向低层三居（200平，1350万），④春秀路东边的幸福一村西里的6层电梯房的2、4层东西向的3居（175平，可改4居，1350万，送地下25平储藏室）。
⑤另还双井的合生国际花园的140平左右的南北三居（1300-1400不同楼层，离上学可能位置偏远了点）。 2. 直接置换一套上学+自住：海晟名苑南区，东西向三居（1850万，没法改4居。海晟名苑很好，也很贵，如往这换，压力比较大，且几年后孩子要独立房间了，面积空间不够用。）；聚龙花园南北三居，1300万（不需要卖那套2居了，但居住体验一般，小区成长性存疑，未来好不好出手）。3. 只抓一个老破小上学。现在自住的不动，或者置换选择其他有价值的盘（出租，在学校附近租房住）。四、提问:希望您帮分析下，结合家庭现状（6口人，孩子上学拟东城，工作在国贸），学区选择哪个，建议哪个方案，以及目前所看的楼盘哪个更好，或者建议看下其他哪2个盘？
A:回答:您好，关于对置换的理解，建议你认真阅读星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶，置换的本质是增长与效率，住房置换可以视为一种资产优化行为，在这个过程中，首要考虑的是机会成本，从置换住房的角度，继续持有一个增值潜力有限的房产意味着可能会错失投资其他更有回报潜力房产的机会，房产是家庭的第一资产，不仅是只提供居住空间的物理资产，更多的是可以带来财务回报的投资品，因此置换并不一定是围绕住，更多的是资源上的升级来获得更多的上涨空间，将资金从增值潜力有限的地方转移到有更高增长潜力的地方，做到最大化投资回报 市场从增量时代转向存量时代已成事实，
未来并不是所有的房产都具备上涨条件，过去的普涨是因行业处于高速增长期，上涨是行业红利，暴涨更是时代红利，而过了这个红利期，市场就会变得越来越细分，这个时候就要及时的进行调整，如果不做出应对策略最大化利用，自然创造不了更高的价值 理解上面回到你的提问上：从置换的本质以及效率最大化原则，你持仓的都会华庭、京棉三厂、赛洛城公寓这三套都是要脱手的，其次公园五号、联邦公寓、锦湖园公寓、世茂宫园、幸福一村西里这些都是被我列为要抛出的类型，可以参阅星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）你所有的持仓全部都集中在了二三线区域中的刚需盘上面，
置换的目标除了海晟名苑其它也都为刚需地段刚需盘，而且不是那种主流刚需盘，是冷门板块二线位置的刚需盘，这是不符合未来趋势的 十里堡资源很匮乏缺乏品质大盘，2000年之后的建筑实际上都是80年代设计的产品，从整体居住上要差很多，所以这个板块整体的房价水平都很低，你的持仓又是刚需地段刚需盘的大面积，会影响将来的上升空间，而四慧就要好一些，但京棉三厂的资源要差了，热度比较高的上车盘是壹线国际、通惠家园，这两个盘流量很好，刚需客第一选择会是这两个，到京棉三厂基本没啥流量了， 另外你要看的这些盘为啥要抛呢，围绕东三环两侧有很多后来新入市的住宅产品，
像世贸宫园它的房本上写的是公寓，实际上是70年住宅产品，这种楼盘它的土地性质最早规划的就是公寓，后来才改的住宅，住宅商圈的土地规划有70%是盖的住宅，只有少部分自持或配建，这些最终也都会发展成服务业而不是生产业，而国贸这些地段的功能主要就是以商务为主，被写字楼夹在中间的这些体量很小的次新楼盘在居住体验上并不好，所以类似于世茂宫园这种公寓楼所有的涨幅全部垫底 你再做布局就要远离这种类型的，相反海晟名苑就很好，学区在东城也不错，包括阳光都市，这都是正正规规的住宅产品，
保值增值性自然不差，往后也会随着稀缺性逐渐上涨，你现在的持仓往这两个盘上换是属于升级的，不但升级了楼盘资源，还升级了地段资源，又可以兼顾到孩子上学，可以放心操作，越快越好，最低总价老破小不适合你，如果自己的持仓位置楼盘都很好，可以以这种方式获取学位，否则还是要考虑整体资产的成长效率，选筹可以参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,祝顺利！
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
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