北京楼市：这种昔日好盘，趁机抓紧脱手-叭楼楼市分享网

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:博主您好！您觉得北京北这个小区如何，有保值增值的可能吗？我们的首付预算还是240左右，主要看了偏后几栋楼（地铁声音比最前排小些）的两个户型：1. 南北通透的01户型，通风性好，但是总价目前550，不知道砍价空间多大，预算可能稍超，需要加点钱，您觉得北京北的南北户型如何呀？2.纯南的顶楼复式，稍便宜，500出头，好处是自己可以靠装修提高利用率‘能做个3-4居，以后小家庭居住会比较方便，但担心保值性。请问您觉得可考虑复式吗？或者买复式前需要考虑什么因素？谢谢您的回答！

A:回答:您好，参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,北京北属于立水桥板块的流量热盘，保值性很好，为次级板块，能承接到东南西三个方向的外溢群体；作为刚需过渡是一个很好的选择，关于户型结构：200平以下要尽可能的选择平层单位，再小的面积如100平左右，分割为2层实际上单层的活动空间抛去公摊还不到50平，按照常规的得房率计算大概是40平左右，这个居住体验是非常差的，对于没有住过复式结构人来说可能有很美好的想象空间，竖向分区更能做到动静分离来保证更私密，实际当你住进去之后，

如果单层的活动面积过小，无法做到日常的精细化分区，每天上下楼可能是在20次以上，这会给生活带来很大的不便，因为面积太小会导致单层的功能性并不齐全，而大面积的别墅产品一层也有将近200平左右，每一层都有它独特的主要功能可以做到细分，节假日可以在地下室待上一天，这一层的功能配套足够满足这一天的需要，而太小的面积在单层功能性上就要欠缺很多，对于小面积最好是首选平层单位，可参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,祝顺利！

Q:提问:京总好，请问张家口市怀来县官厅水库边有一处一层80平的房子，目前预估售价40万左右（成本总计约70万），准备北京置换房产，这套怀来的房是现在出手还是先放放？还会升值吗？谢谢

A:回答:您好，所有定位为旅游房产的楼盘当年全部是吃到了增量的红利，加上旅游房产的风口，怀来县当初是受益于冬奥会的影响，加上房地产增量红利及旅游房产的风口，才让整个张家口有一波热潮，但实际官厅水库称不上旅游类型的房产，要是在几个大雪场旁边将来还有回调的可能性，冬季也可以租出去，利用价值也相对较高一些，但官厅没有什么旅游资源，只有一个水库和一个小酒庄，所以将来涨上来的可能性很小，

有买家可以接盘不如折价出货投资到北京本地以亏损换将来上涨的机会，从换仓的角度上是这样操作，但40万的资金如果对于你接下来的置换如果帮助不大就没必要着急出货了，市场热度起来冷门区域的买家也会逐渐增加，到时候议价权就由买方转为卖方了，虽然说上涨的概率比较小，但是可以挑选一些比较优质的客户，比如付款条件啊，成交周期啊，砍价力度啊，这些都是淡季不具备的条件，建议你参考星球精华栏会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利！

Q:提问:请问现在名下一套房山金地朗悦的房子，已经好几年不涨了，想做资产优化，手头上只有100万现金左右，有什么好的推荐方案吗？好像听说有上涨的行情，也拿不准，您怎么看？换房时机应该怎么定？

A:回答:六区外的最边缘位置，出货最好是等待阶段性行情出现的时候，参考星球会员文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判,长阳在房山准确说不属于最边缘位置，而是可以承接到内城区的首要地区，房山北的长阳和昌平南的回龙观很相似，同样都有轨道交通和配套资源，但长阳的行情比着回龙观要差很多，海淀的生产资源全部集中在了北部，回龙观刚好可以实现无缝衔接，加上海淀的房价一轮比一轮高，所以才导致了回龙观的多轮补涨，而长阳在过去是没有生产资源可承接的，丰台本来就是缺乏产业的区域，丽泽也是最近几年才开始逐渐成型的，从地理位置上丽泽距离长阳并不近，

加上这个唯一的产业中心并不具备人口外溢的条件自然影响不到长阳的房价，金地朗悦算是长阳品质最高的楼盘了，但供应量大于需求量现在出货很亏，今年的政策在利好，最先放松限制的大概率是城六区外库存积压大的区域，等到这种阶段性行情出现的时候就是最佳的出货时机，长阳是有机会的，关于置换的时机可以参考星球会员文章03#置换实操论，抄底与逃顶，选筹上首选距离创造财富近的区域，可以是核心板块，也可以是外溢板块，根据自己房子变现的金额加上现金来筛选，亦庄，朝阳东部，回龙观都是很好的区域，可以参考星球会员文章北京各区跑赢大盘选筹导图,05#选筹/北京购房安全边界图,祝顺利！

Q:提问:您好京总，目前需出售房产，1太阳宫土星园有人朝分学区属性（无需自用）出租中，但小区品质不在梯队内2望京宝星华庭有抵押随房龄10年以上，但好出租且租金价格不错，3麒麟社loft在出租，商住两用，价格从高位几乎快折腰且属性原因未来也不太可能有转机，租金也在一路下滑，好在商圈无空置率，买的早还有一倍的利润，4中粮祥云300多大平层，整个后沙峪区域的稀缺户型，个人判断未来还有溢价空间，但在此区域已购置新房居住，考虑同区域留一套大户型居住想卖掉中粮可一次性还清新房贷款（4.85利率）或卖掉麒麟社，从整理房产角度望京总给予建议，谢谢！

A:回答:您好，从将来市场的主流趋势这些盘都是要进行全部升级的，保值性及流动性除了麒麟社以外其它都还不错，只能说称不上很稀缺但也不是最差的类型，所以你可以根据新的方向来决定优先级出货的顺序，按照价值排序麒麟社是要最先考虑出货的，其次是宝星华庭，最后是土星园，中粮的大平层虽然长期没有价值风险，但中短期会存在流动风险，后沙峪将来会分为纯刚需、刚改、初改和终改，300平以上是终改的需求，这个面积段在后沙峪可选筹的范围太大了，这种改善群体能够到后沙峪置业，大部分是从城区奔着低密度去的，也就是别墅类产品占有的市场份额更大，

300的平层单位在这个位置可能并不稀缺，稀和缺是两个概念，稀并不代表缺，又稀又缺才是硬通货，留这种产品会拉低你整个资产的成长效率，最开始说长期没有价值风险，这个长期可能要很长时间，可能10年是最快的预估了，所以你的仓位虽多但不优，这种仓位数至少要在内城区的核心地段，比如海淀啊朝阳啊留2套品质大盘，在未来10年-15年都具备稀缺性，保证在逆势是最抗跌的，顺势可以跑赢大部分楼盘，有了这种资产打底后，再考虑说郊区搞一套低密度提高生活氛围，应该是这样的一个布局方向，建议你参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利！

Q:提问:楼主您好！关注您的主题以及购房策略后，有种豁然开朗的感觉。感谢你对于网友和众多购房者中肯的建议和推介;我的问题如下;手里能够有个500多个，计划买一套改善住房。京户首套，工作在中关村。当下看好了一套马上开盘的石景山金安桥附近的中海寰宇天下天境196平的大四居。这个盘我比较满意，中海品质还是有保障，这个大户型的布局相当好，只南侧面向阳宽度，便有16米宽，买个高层的估计会比较舒服。盘的较近周边有三个大型商场（京西大悦城，环宇荟，喜隆多），不足1000米内四条地铁（1号、11号、6号、S2号线），开车上阜石路也方便。

盘的西侧是寰宇天下的前几期（已经入住），再向西过马路便是首钢园，里面据说有几个商业和中小型产业，还有公园和冬奥园等。但这个地方的不足处，是医疗和大产业不行！这个房子我比较纠结的地方是：它的增值保值能力如何？我恐怕买这个石景山的改善盘后，除了住、没有其他的增值能力。这两天有朋友劝我，让我等等海淀永丰南的盘（今年下半年出）。这个地方我看了下，大概交通不及金安桥，但将来商业、交通与金安桥差不多，但是这个盘何时入市不清晰，盘子定位如何、开盘价多少不明确（一定会比寰宇天下7.8万的开盘价高是确定的），所以，我请您帮我看一看，我是当下购入这个1500的196的改善盘呢？还是等等海淀永丰出的下几个新盘，再应比较购入？

A:回答:您好，描述的这个项目，从楼盘自身的资源包括物业啊，品质啊，以及户型的格局都符合将来改善市场的需求，但是呢石景山没有核心产业支撑，或者说整个西部都是缺乏优质产业的，金融街往西将来能够承载大产业的是丽泽，虽然石景山也有产业级的规划，但丽泽会把大部分一线资源全部吸走，能够到石景山的可能也都是三四线资源了，连二线都称不上，石景山有地理位置上的优势，靠近西城和海淀，也正是因为这个原因所以这个地区的房价还算有支撑，但仅限于刚需盘，或者初级改善盘，

像八九十平米的小三居，100出头的小四居，这种面积将来随着海淀西城的价格推高，会有一定的市场，但中短期也会面临不保值与流动性弱的问题，小户型的兑现本就属长周期，再大的户型像你描述接近200更会存在流动风险与不保值的问题，商超及交通都属于民生资源，这不是最重要的，地段资源第一指的是效率资源，

创造财富的效率即产业聚集效应，第二指的才是民生资源，将来具备大跃升的首先要有效率资源，其次才要有民生资源资源加上楼盘资源与户型资源，唯有具备此类的项目才有大跃升的能力，这些资源的等级对应的是将来房价的海拔，永丰和石景山相比就显的牢靠一些，海淀现有的产业全部都集中在北部，并且将来的发展也是以北部为主，有这种财富资源基础，改善户型会随着区域的经济增长变得越来越有价值，

而缺乏财富资源的品质大盘会随着区域的经济衰退越来越没价值，稍微有一些宏观影响，房价就会出现波动，本身北京的定位就和其它一线城市不同，也就是说经济强的点不是均匀的而是集中的，对比石景山西部和海淀北部，在去年逆势时海淀北部的主流盘是上涨的，而石景山西部是整体大跌的，你可以参考星球精华栏会员文章：17#石景山未来楼市的预判及购买建议，01#北京楼市未来十年的主流预判，16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;祝顺利！

Q:提问:京总好，看了您星球文章，对于各板块有了一定认识，还请指导一下如何置换（自住为主，兼顾投资）:1.本人在台湖泰禾1号公馆有一套80平两居，目前大概470w左右，打算卖出置换一套房龄新一些的三居，另有现金300w，加上贷款目前总预算希望控制在1000w以下，计划卖掉台湖置换到东坝买新房是否合适？其次是翡翠四季叠拼，感觉升值空间不大，同时房产证面积小，不知道是不是会影响房子金融属性，如果在同一区域（亦庄新城）置换不知道是不是有更好选择？

A:回答; 您好，台湖的优势是整个片区楼盘的质感很好，弊端是这个板块属于外溢了，并不是核心位置，未来也不会发展为核心位置，它是属于两不靠，亦庄未来的延伸是东南方位，通州的核心在运河，台湖在城市界面以及楼盘质感上虽然有很大的优势，但本质它还属于二三线区域，你1000万放在这个板块第一会导致房子的金融属性差，未来不好流通，第二房价的上限非常低，这个预算继续布局这里属于资源错配了其次关于东坝还属于概念性的板块，如果选一些品相不错的二手盘会好一些，区域众多新盘在拉价，

从价格规律品相好的二手盘会因新盘的营销而上涨，但仅限于个别品相比较好的盘，并不是所有的盘全被拉高，因为这个区域面积很大，楼盘众多类型也不一样，而新盘卖的价格比着城里也没有明显的优势，买这种位置的原则是价格足够低，同等品质的盘望京卖10万，东坝卖5万6万，相对于核心位置的5折6折，这样预期就很高，和核心区域价格相差不大的情况下又没有稀缺资源，未来是没有什么空间的,1000万的总价最好是选择已经成熟的区域,保值性及流动性都会更稳健一些,可以参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图、84#大兴跑赢大盘选筹导图;祝顺利！

Q:提问:星主好！本人自住常营万象新天一套109平两居，2017年高点购入，现值670万左右。由于房龄太长2005年的房子，增值空间有限。并且位置感觉也远了一些。所以想趁现在换一套朝阳区离市中心更近、房龄较低并有一定保值空间的自住房，预算在900-1000w，不超过1000w的2-3居，没有学区要求。最理想的是凤凰城，但是凤凰城房龄同样比较老，换的话可能要牺牲居住面积。换新房的话，看了朝阳北路两个新盘和北熙区以及几个新盘，都不是很理想，北熙区勉强，但周边发展也不好说。

看了您的文章后也关注了望京的几个盘，这个预算和房龄靠近一些的好像并不多，您有推荐的盘吗？还有最后的方案就是暂时先不卖了，现在常营的房子也卖不上价，自己当初还花了很多钱装修，现在割肉不知道是否合适。望您给予回复指教。谢谢。

A:回答：您好，从常营往你描述的项目上换，等于是把确定性换成了不确定，常营地区并不是完全没有机会，应该说是朝阳唯一的价值洼地，虽然距离朝阳核心区较远，但自身的资源很好，虽然已经到了最边缘的位置，但它自身的区域价值可能要超过四环甚至三环，整个朝阳东部围绕国贸一带很缺乏优质商圈，有的次新盘比较孤立，品质有优势的位置很差，位置好的被商业体包围，靠近三环综合资源不错的双井，大望路，朝阳公园，朝阳大悦城，其它的都多少有瑕疵，这些位置价格都是10万+，大悦城好盘也要8万+，

而常营的次新才6万，这种价格以及自身的资源将来是具备补涨条件的，只是现在的楼市是慢节奏，不会再像过去一年一小牛两年一大牛，所以现在的市场常营就属于慢涨类型了，作为投资的话效率会低一些，提高效率应该做升级，升级是先升级地段资源，再升级楼盘资源，往三元桥或者望京换都属于升级，望京的慧谷阳光108平的南北两居挂牌价是1000左右，臻园90平纯南户型的2居1000左右，

融科橄榄城97平的纯南两居1000出头，这三个盘的保值性及流动性都很稳健，成长性也不错，望京将来是具备大跃升条件的，如果类似于这样的项目有合适的房源就可以置换，折价出货也是值得的，往这种项目上换等于是升级了地段资源同时还升级了楼盘资源，将来的效率自然会提高，市场回暖望京的这三个盘反应速度及涨幅的确定性要远远大于常营，建议参考星球精华栏会员文章03#置换实操论，抄底与逃顶，87#朝阳跑赢大盘选筹导图,05选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图