北京楼市：某类已经暗涨，有人还在盼跌-叭楼楼市分享网

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好。我们目前手里一套石景山御山府自住，但没有满二，以后也会置换。目前正在卖掉车道沟一个小两居大概到手700个，手里有400个，一共1100个。由于孩子2024年上学，想先买个海淀或者东城的三居，对学校要求不高。有两个疑问请教您：1.预算1100w的话，能否推荐一下楼盘？我们看了兰德华庭，感觉有点旧啊，交通方便，不知道其他价值点在哪里。2.是否应该等石景山满二后一起换房?但孩子无法一年级入学了，只能等派位，1100w需要站岗一年。以上是我的考虑和疑问，万分感谢！

A:回答:您好,原计划用1100做购置,御山府确定满二后要出掉,现在不妨适当增加杠杆, 如不想增加家庭负债,未来石景山卖掉之后补上缺口即可,贷款额度可以参考御山府的出货价;这样等于是现在把御山府盘活最大化利用,你1100W在选筹上如果压缩面积,把户型控制在两居是足够拿到好盘的,三居室可能要在楼盘或者商圈上做让步,不如直接一次性到位,无需再等石景山出手一并置换,选筹上东城你可以关注工体板块的阳光都市,这个盘的成长性很好,学区在东城的话也还不错,其次可以关注广渠门的保利蔷薇,海淀可以关注乐府江南150平左右的主流三居户型了,或者清河板块的莱圳家园、上林溪;

这个选筹方案在海淀的上林溪、莱圳家园以1100W左右的总价也能拿到小三居户型,这些盘的大三居更贴近主流; 包括东城的两个, 加杠杆是基于楼盘还有预期;是为了扩大面积,在兑现时产出更高的利润,如果楼盘已经见顶,或者预期很低,兑现周期不明朗再去盲目加杠杆就很冒进;可以参阅星球精华栏07#巧用杠杆，贷款的利用;你对标的是中等学区,不用担心溢价,原则上是在能力范围内尽量拿面积大户型优的;以上楼盘整体行情都很稳健,其次田村的价值在于它的价格,同样的品质如果往东移3公里以上价格要12万13万了,从位置上田村并没有离核心圈很远,未来是有补涨机会的,并且空间应该不会小,参阅星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利!

Q:提问:本人在角门西附近有一套三居室，价值约750万，拟进行置换。问题：置换时间。本来想尽早置换，但一是一直没看到十分满意的盘；二是是否等孩子工作单位确定后再置换，孩子大概一年后工作。请问什么时间置换更合理？

A:回答:置换并不一定是围绕住，更多的是资源上的升级，因为房地产市场已经从增量时代转向存量时代，这就意味着未来不是所有的房子都具备上涨条件，过去普涨是因为房地产处于高速增长期，那个时候所有的区域起点基本是一致的，往上涨是行业红利,而过了高速增长阶段,产业资源匮乏，民生资源跟不上的区域就会停滞，这个时候就要及时逃顶进行资源升级，置换升级更多的是注重房子的抗跌性、成长性和变现能力，

什么样的房子可以不动呢，房价和相同区域存在较大的价差，区域还有未兑现的利好，具备这样的条件就意味着未来还有补涨的行情，角门西并不具备大跃升的条件，原则上要尽快换,南三环以外是产业资源极度匮乏的区域，如果不确定孩子的一年后的工作地点，可以根据孩子所学的专业延伸到行业上，北京的产业都是扎堆布局，东南西北就那么几个点，判断出一个大致的方位就可以选筹；可参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，03#置换实操论,祝顺利！

Q:提问:您好！目前无住房需求，想买套房保值增值，可拿出700万用于买房，最多可接受贷款100万。想买套600-800万的房产，目前看好公益西桥地铁站附近。想问下是否合适？个人对居住品质要求较高，现在买了准备租出去，15至20年后应该会用于养老。现在的位于海淀区西直门北的价值1600万的房产到时候准备卖掉，视情况给两个孩子买婚房。

A:回答:您好，无自住需求买后即租选筹范围就没必要在公益西桥了，你的持有时间在15年以上甚至会达20年，首先要考虑将来的成长性，其次是房价的高度，最后是租金水平，从这三个核心要素南部公益西桥都是全面落后于东部与北部的，北京这座城市最好的资源除了内城区以外，其它大多都分布在北部与东部，南部最好的资源有两个方向,一个是东南，一个是西南,将来一线资源也大概率是投入到这两个位置，有自住需求比如在丽泽附近或者西城上班，为了扩大居住面积还不丢保值性与流动性，在附近如玉泉营，草桥，公益西桥置业是一个不错的方向，但没有实际居住需求买这些位置会降低整个投资的效率，

纯投资是效率优先原则，因为800万从地段资源、楼盘资源也就是对应的成长性、房价的高度及租金水平这些板块是全部弱于东北部强势商圈的，如海淀清河的主流潜力盘莱圳家园、朝阳望京的澳洲康都、慧谷阳光，大悦城的两个流量大盘，华纺易城和青年汇佳园，这些盘所占有的地段资源、产业资源更具备大跃升的条件，你的持有时间足够长，要首先关注成长属性的，建议参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，81#北京房产投资核心逻辑和原理，16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,祝顺利！

Q:提问:星主您好！看了您星球的精华文章和点评，非常专业向您学习！我家概况:老大实验二小广外二年级，老二2025年幼升小（731前落户西城）自有资金1000, 房产a: 远见名苑高层93平西南小三居（1000左右，220万贷款） b: 丽泽雅园117平高层西南大两居（750左右，不好卖，想出就得大降），老二还要升学，想把两套房子都卖了置换一个带学区的优质房产长期持有，离老大的学校不是太远，老大除非换区转学，西城内只能呆在广外了目前主要看了: 1广外学区: 朗琴园高层南向185四居（1900，学区实验二小广外，车位紧，买车位100， 2陶白学区:

朱雀门南区顶层复式148平三居（2000，地库不能直达，南区比北区小区环境差，复式上面两间房子都是斜角，物业管理一般，买车位100，学区育才小学，一般学区吧，房子流通性不知道咋样，价格不好谈了), 3）一瓶133平2层南北通透三居（1900.公司产权，学区陶然亭小学直升师大附中，到7月满三年，税费待定，有其他几个客户想接盘，中海物业和园林比朱雀门好，地库直达，小区车位好） 4）一瓶1号楼200平顶层平层客厅卧室全南向三居(老楼，外层和楼道跟其他楼明显差不少）2400，有谈的余地，需重新装） 5）富力信然庭顶层四居161（2000, 外面停车，朝北，育才小学）

月坛片区: 金融世家3居客厅全遮挡，购买需两房本，2200, 育民小学，但入手后不好卖想跟您咨询: 1.要不要卖丽泽雅园？竞品多不好卖，除非降到700以下，能不能出不好说(18年，650全款买的，算上这6年的资金持有成本就赔了)， 2. 置换顺序: 先买再卖:市场下行期，担心市场几年持续下跌风险，买下后总价跌的更多,先卖后买:如果政策出台，核心区房子价格升的比较快，买不到合适的房子明年老二还得上学，得在明年5月前完成过户 3. 选哪套房子合适？要不要增加预算？我们没有强学区概念，一般学区也可以接受，偏好公园地产，上面提到的朗琴，朱雀门，一瓶，富力信然庭或者您给推荐其他合适的楼盘也可以. 非常感谢！

A:回答:您好，感谢1、丽泽雅园从楼盘自身的资源及您所持的户型是要出货的，置换的节奏取决于您们的现金流情况，市场升温后您看的这些项目往上涨是一定的，如不具备现金流优势，等到高点在启动置换会错过优质盘现在的低点，包括议价权，这些项目的反应速度及可跃升性都大于丽泽雅园，丽泽雅园的面积是117，您要换的均在150以上，从区域属性及楼盘属性都不适合同时买进卖出，这会降低你此次投资的效益，相反如果具备很好的现金流，也就是说在不卖丽泽雅园的同时不会影响到你的选筹、下定支付房款，这种情况为了多卖一些价格把丽泽雅园留到高点是可行的,操作上的细节您可参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶。

2、选筹正确符合将来的主流趋势，不用担心其价值风险，类似于西城这种地段，优质大盘主流户型今天跌多少，将来都会涨上去，从大的方向北京的房地产市场没有任何问题，好位置好楼盘好户型的房子，是购买力强的刚需和改善家庭都需要的房子，供给端小户型、保障房市场占比越来越大，这会导致高端改善盘越来越稀缺，这些房子的价格中长期不会降的，只是涨的慢了，通胀和货币因素加上将来的市场需求都会推动这类房持续上涨，现在去购买有抄底捡漏的机会，淘到笋盘就是赚的，熊市正是买豪宅大项目的好时机，反而牛市要格外谨慎，高点买入被套的风险远大于低点。

3、一瓶133、富力161这两套很好，一瓶如果能升级成163会更棒，从区域价值上一瓶富力是超过广外的，也就是朗琴园要做备选，185的户型稀缺性比着这两个差很多，朱雀们148平复式利用率太低了，居住起来体验会很差，148平米抛去公摊分割为2层，单层的活动空间可能都不到60平，这跟住个大开间的感觉是一样的，如果能升级为185的也可以列为选筹目标，其次两个房本将来会降低房子的流动性，价值风险倒不必担心，但那个2200的户型很一般，这5个项目从地段啊楼盘啊都是很好的，也都是一线资源，

只是个别户型上有瑕疵或者说是非主流户型，虽然好地段的房子可以弥补一些微小的瑕疵，但如果能够同时占有地段、楼盘、户型上的资源越往后会越吃香，您已经到这个预算了不存在过渡问题，最好是一次买对，其它项目可以关注西城晶华160、中海凯旋155、官园8号160、中信玺园143，建议您适当调整预算，以主流户型为主，最后实在是差距太大，或者有一定的压力才考虑非主流，可以参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！

Q:提问:星主好！目前有德胜门西大街7号院一套82平米的三居室，不知道是应该留着出租还是卖了。还有一个园墅的243的联排，也是一直没怎么涨，不知道是不是应该卖了。如果卖了，想在西直门附近买，您推荐买那个小区呢？

A:回答:您好，从楼盘本身的价值7号院大于园墅，回龙观是一个偏刚需的区域，这种终极改善盘的流量很小，价格很难上去，可参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,其次园墅有点老了，200多平的联排在居住上分隔为三层，其实一层也就70平左右的活动空间，住起来舒适性要整体差一些，鉴于板块属性和楼盘自身因素，如果有条件最好是把园墅做置换升级，按照市场价最终可能会是在1300-1400之间，在西直门可以看看交大嘉园140的三居户型，也可以考虑把德胜的也一并出掉，

用2换1的打法去拿熙府桃园140平的南北三居，熙府桃园这种户型从楼盘，户型在整个板块都具备稀缺性，未来的海拔也更高，成长性及保值性都有保障，北京三环内的品质大盘，正南正北的三居极为稀缺，长持价值自然牢固，尤其是像海淀西城这种区域更为明显，拿海淀来说地段好户型好的大多都集中在公房上，但是这种房普遍面积很小，户型好品质好的的地段资源差，地段好品质好的户型很拉，有地段资源，楼盘资源及户型资源优势有条件的情况下要做优先考虑，可参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！

Q:提问:您好京总，目前需出售房产，1太阳宫土星园有人朝分学区属性（无需自用）出租中，但小区品质不在梯队内2望京宝星华庭有抵押随房龄10年以上，但好出租且租金价格不错，3麒麟社loft在出租，商住两用，价格从高位几乎快折腰且属性原因未来也不太可能有转机，租金也在一路下滑，好在商圈无空置率，买的早还有一倍的利润，4中粮祥云300多大平层，整个后沙峪区域的稀缺户型，个人判断未来还有溢价空间，但在此区域已购置新房居住，考虑同区域留一套大户型居住想卖掉中粮可一次性还清新房贷款（4.85利率）或卖掉麒麟社，从整理房产角度望京总给予建议，谢谢！

A:回答:您好，从将来市场的主流趋势这些盘都是要进行全部升级的，保值性及流动性除了麒麟社以外其它都还不错，只能说称不上很稀缺但也不是最差的类型，所以你可以根据新的方向来决定优先级出货的顺序，按照价值排序麒麟社是要最先考虑出货的，其次是宝星华庭，最后是土星园，中粮的大平层虽然长期没有价值风险，但中短期会存在流动风险，后沙峪将来会分为纯刚需、刚改、初改和终改，300平以上是终改的需求，这个面积段在后沙峪可选筹的范围太大了，这种改善群体能够到后沙峪置业，

大部分是从城区奔着低密度去的，也就是别墅类产品占有的市场份额更大，300的平层单位在这个位置可能并不稀缺，稀和缺是两个概念，稀并不代表缺，又稀又缺才是硬通货，留这种产品会拉低你整个资产的成长效率，最开始说长期没有价值风险，这个长期可能要很长时间，可能10年是最快的预估了，所以你的仓位虽多但不优，

这种仓位数至少要在内城区的核心地段，比如海淀啊朝阳啊留2套品质大盘，在未来10年-15年都具备稀缺性，保证在逆势是最抗跌的，顺势可以跑赢大部分楼盘，有了这种资产打底后，再考虑说郊区搞一套低密度提高生活氛围，应该是这样的一个布局方向，建议你参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图