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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好。我现有一套精装80平两居，位于潘家园南里，价值大概520万。父母年纪大，计划到北京居住。目前在考虑两个方向的购房计划：1）为父母在潘家园附近再买一套500-600万的两居或小三居；2）卖掉现有房子，在朝阳（双井、望京、朝青）置换一套120平以上大三居甚至小四居，总价800-1100万，两代（也许以后三代人）共同居住。第1种方案：现金不超500万，经济压力较小，但是考虑潘家园劲松整体居住质量不高，大概率老破小，且在此区域购置两套房产似乎没有太大前景。第2种方案现金800-900万，压力会非常大，东拼西凑勉强拿出。请问您比较推荐哪种方向？非常感谢！
A:回答:您好，潘家园最好别重仓多仓，会吃房价不涨的亏,朝阳东部的发展是有断裂缺陷的，东三环三元桥到国贸，这一带基本全是老社区、酒店和城市综合体，国贸主要以商业为主，过了国贸是大望路双井，南磨房路以南投资属性就很弱了，潘家园路松榆南路一直到分钟寺基本都是回迁社区了，所以靠近国贸并没有享受到国贸的人口红利，这一大片的房价水平在整个朝阳是垫底的,牛市涨不动,逆势跌的最狠,方案二很好,建议你参考星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,05#选筹/北京购房安全边界图,87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利!
Q:提问:京总好，拜读了不少您的文章后特来向您请教。本人小白，结婚刚需，上班在国贸，预算500W，首套房。想找通勤方便、保值的刚需盘。目前在关注通州朝阳交接的国誉朝华和黄厂地铁站旁边的绿城沁园。可否帮忙分析一下这两个项目的未来预期？万分感谢！
A:回答:您好,绿城沁园的成长环境比较差,朝阳的发展方位是东北,东南以欢乐谷，垡头，王四营，十八里店，双桥，高碑店、豆各庄这些位置都是资源严重匮乏的区域，百子湾现有的资源和位置比豆各庄更好，但你可以去观察一下这个区域的房价水平,从东三环沿线北到京通快速，南到京沪高速，京通快速以南到京沪高速这中间就没有特别好的商圈，四环以内以合生汇为主的一些次新楼盘行情还不错，这个商圈的兴起第一是距离国贸近，第二是国贸以南缺乏品质楼盘，
所以大望路双井一带的次新很受市场欢迎;而豆各庄无论是从距离上还是资源上都没有优势,这个区域的商品房富力又一城是多年横盘微跌的 其次国誉朝华的位置更差,或者说物质学院属于通州最乱的板块之一,通州往后的投入建设全部集中在新城,这种两区交界大概率会成为两不管地带,只能说这两个盘未来的预期很低,如果再面临调整期,这种盘会是第一个下跌的,因为地段太缺乏基础资源,即便是市场回暖也极有可能出现贵跌贱涨,建议您参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,祝顺利!
Q:提问:您好，我刚毕业留京，首套上车，没有学区需求，总价预算500万左右，500万以下压力较小，工作在地铁望京站，希望通勤时间控制在30分钟以内，面积尽可能大点，涨幅能跟上大盘。目前考虑以下方向: 1.望京老破小、主要考虑望京新城89平纯南两居，目前成交价大概在500万出头，好处是步行10分钟到公司，望京板块核心位置总体上比较稳妥，适合短期过渡，不喜欢的点主要是这个面积对我来说有点小，楼龄是97年的有点太老了。 2.天通苑东区老破大，选筹一是天通苑东区塔楼大平层，170-200平成交价大概在450-500万，通勤时间约25分钟，户型比较好，有落地窗视野开阔还可以看到公园。 二是东区250平以上的步梯顶复，两层都是三居两卫，不过也知道这类产品流动性差，
3.未来科学城次新，华润未来城市/绿地中央广场九十多平小三居，总价也都在500万左右，优点就是楼龄新板块新，整个片区是近年整体规划开发的，城市界面很好，通勤三十多分钟还勉强可以接受，缺点就是自身产业发展得还是比较慢，仅作为外溢板块通勤便捷度还不如回天，历史成交也比较少没有经历过市场检验，21年次新华润未来城市目前挂牌处于破发状态。 其他备选项: 1.回龙观 依靠海淀外溢历史涨幅很不错，但对我来说通勤更远价格还更贵不划算，13号线分拆后海淀外溢也会被天通苑分流。 2.后沙峪，历史涨幅一直严重落后大盘，等终改的时候再考虑吧。 3.老北苑，价格和望京新城差不多，户型朝北的多，感觉没必要。 我感觉123都可以考虑，核心还是看具体房源性价比，请您分析下分别在什么价格可以优选吧。
A:回答:您好，1和2都具备过渡条件，保值性及流通性都可，但2最好别贪太大的面积，天通苑虽然便宜，但货值多没有稀缺性，只有相对居住体验中上的，比如户型啊，小区环境啊，楼体结构啊这些综合方面突出的才具备保值增值的条件，其它的可能就差了，所以如果最终将选筹目标锁定在天通苑，要把楼盘移到北一区、东一区和中苑上，这三个综合性是比较优的，望京新城的优势是流量大，像天通苑这种外溢的区域和望京新城这种超刚需大盘，将来是否能够往上涨需要看整体市场的趋势，如果北京的房价整体往上再走一个台阶，比如均价从7万涨到8万甚至9万，
这种市场背景下有流量的区域和楼盘也会往上涨，幅度是根据楼盘的综合性决定的，也就是为什么不建议在天通苑贪太大的面积，其次按照你的预算在望京新城也只能买一个两居，如果能接受适当的通勤距离和控制面积，可以对比下农展的枣营南里、麦子店街，这两个盘的两居在500以内，三居在500出头，麦子店街有那种70平的南北三居户型，可以改为大两居，也可以是三居，这种户型很稀缺，保值性及流动性要比望京新城及天通苑更稳健，
居住起来从楼盘户型资源及商圈资源也很方便，按照上述如果将来北京的均价拔高，这两个盘的反应速度会快于望京新城及天通苑，最后科学城次新最好回避，这个位置的次新价格与本地价值不符，在过往的逆势中也是北部跌幅最大的，如果是抄底价买入只能保值跌不动，但并不代表会上涨，建议你参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图、81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利!
Q:提问:四惠的老破大，目前卖不出价钱，估计也只能换到700，可以支付300现金，加120万贷款。未来老破大有有没有可能因为大和户型还不错的优势比现在好卖呢？
A:回答:参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,从需求的演变将来的大户型上涨的概率和跃升的空间是要大于刚需盘小户型的,但是呢这种大户型需要具备改善性条件,也就是楼盘属性定位必须是改善类,改善性楼盘又分初改、二改和终改,这三种不同类型只要占有其中一种都会享受到将来改善市场带来的红利,老社区未来并不会因为户型大的因素变的越来越吃香,反而会随着时间的推移变的流动性越来越弱,尤其是那种2000年前后的老塔楼社区,越大的户型往后越不好卖;关于老破大将来的价值可参考星球精华栏会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利!
Q:提问:星主好，看了您的部分文章觉得还是比较客观的，所以想问一下，我们在垡头双合家园有一套满五不唯一的一居，因为是两限房也没有用，所以想卖出去，如果有机会再换一套位置好点大点的，中介一直在让我们降价，现在挂235w自己希望能拿到手220左右，因为中介说转商啥的还有税，现在不清楚要不要听中介的继续降价，另外如果不卖先留着有没有必要，有没有可能再涨点;如果是改善的话，这个价钱首付可以考虑哪里的两居比较好呢？十分感谢
A:回答:您好，首先中介对于你的任何行为建议，都是基于让你的房子更容易成交，作为中介方如果房源各项资源都比较稀缺，如装修，户型，楼栋，楼层等都比其它房源优质，中介会更偏向于房主一方而让买家提高条件，如果是小区里的普通房源，或者有明显的瑕疵,中介会通过各种手段降低你的心理预期，包括签约条件，一切的行为都是更偏向买家，只有把价格及签约条件压到最底部，他们才有资格逼买家签约，这个是中介基本的操作方式，对于你提出的问题：即便是再有利好出现，
垡头板块的双合家园也未必能够有出色的表现，东南位置的几个商圈资源要整体差一些，朝阳的大部分购买力都集中在东三环沿线，向南截至到双井，以合生汇、朝阳大悦城、中北部这几个方向为主，其它位置都是零零散散的刚需，也可以理解为完全不懂市场也不做攻略的新手，这种区域如果有买家接盘，价格合适不离谱，建议是见好就收！置换的方向可以参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,围绕大悦城或次级商圈这两种策略都是比较稳健且有成长空间的，祝顺利!
Q:提问:星主你好，经常刷公众号，觉得 非常专业也很中肯，所以想向您请教，目前持有通州金隅花石匠142平四居，挂牌750，小区同户型最低成交680，犹豫要不要现在低价卖出，下一步置换不想贷款，或者不接受降价继续持有出租吃租金每月6500，请赐教，谢谢
A:回答:您好，第一、通州的改善市场不会那么快启动，即便是在某一阶段集中放量价格走高，也会是两居和小三居，这是通州的主力户型，第二、金隅花石匠这个楼盘的位置距离通州的财富中心太远了，需要靠外溢支撑，而通州中短期或者说中长期是不会出现外溢现象的，因为核心位置和外溢的价格并没有差多少，只有当核心位置的价格涨到大部分人接受不了，才会传导到外溢板块，这个时候外溢板块就会涨，
第三、既然是外溢板块，户型和面积太大都会降低金融性与流动性，外溢板块的小户型是最好的，从这三个方面金隅花石匠是需要做置换升级的，现在大盘价格在往下走，等于是降低了进场门槛，去降价抛售自己的房子买大盘，不但占有了价格上的便宜，还占有了地段与楼盘上的资源，看似自己折价了实际不亏，建议您参考星球内精华栏会员文章83#通州跑赢大盘选筹导图、04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利!
Q:提问:星主您好！目前有购置房产打算，想听听您的意见，目前居住大兴双高花园小区，家里老人居住一套一层两居，自住四层两居，同单元。家里还有两套黄村两居老房子目前出租状态，庞各庄一套商业性质叠拼，家里两个孩子在旁边景山分校上学，家人工作都在大兴黄村，8年内不考虑更换区域，目前手里可动用资金大约1200w，年收入100w左右，可按首套，现在有两个想法，一是在周边购置改善三居或者四居，看过周边兴创屹墅、西斯莱、青岛嘉园二手房，也看过黄村义和庄区域新房，以上房子是否值得购买？性价比如何？二是:不在大兴区黄村区域购房，在其他区域投资一套升值空间好的房子用于出租，给个建议区域或者楼盘。希望您能给个合理化建议，感谢！
A:回答:您好，1、建议您参考星球精华栏会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,持有的这5套房都应该做调整，具体为：高米店板块的双高花园价格4万7，而顺驰领海的价格是5万，这种位置的次新盘淘到笋盘概率80%以上，顺驰领海有很大可能可以以低于双高花园4万7的价格买入，双高花园从居住体验要比顺驰领海差很多，而顺驰的价格确不高，所以一直是板块内的热盘，高米店这个区域有它的价值，也是承接南城刚需的主要区域，参阅星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;如果板块轮动顺驰领海会是收益者，而双高花园以目前的价格保守估计中短期不会有太好的表现，
你们在这个区域上有购置需求，不应该动用现金，第一考虑应该是以旧换新，以现金购置等于你们所有的不动产80%压在了高米店，剩余的20%一部分在庞各庄，一部分在黄村的老破小上，这种布局的方向是很差的，也是很危险的,高米店这种区域虽有价值但还不值得多仓重仓，准确说是总价超过800万就应该逃离的区，
2、黄村的两套老破小要趁势尽快变现，黄村是大兴最早的城区，整个区域90%的盘全是老旧小区，而大兴是一个快速发展的区，未来的新盘会把老城老盘的行情慢慢淹没掉，尤其是那种老破小扎堆的老城区，老破小值不值钱取决于它的周围是什么，像城内再旧的盘一样有价值，而相反新区越金贵，老城区就越破败。其次庞各庄商业性质的叠拼，每一个行政区都有低密度的住宅区，大兴的低密度住宅区是河西北侧紫金壹号院的地块，除此之外类似于庞各庄，新机场，采育这种位置的洋房只有居住属性，低密度产品除了本身价值，还有圈层价值，地段价值，这些资源是有分别的，
资源太差的无论居住属性有多强，未来都是不值钱的。您当下的重心是要尽快做这些房产的清仓计划，除了自住的，南城不建议另外新布局了，有低密度产品的需求，可以移到亦庄的核心圈，就是紫金壹号院和金茂府所在的两个地块，还有多余的资金要移到城六区了，海淀朝阳是首选，这样你的布局是高米店2套自住，亦庄一套，城内一套，如果资金宽裕可以在保证这个布局的情况下扩大城内的面积，高米店要压缩购房成本和面积，亦庄适中即可，这种布局方向上不会有问题，建议你认真阅读星球精华栏实操类的文章,祝顺利！
Q:提问:京总您好！计划一两年内置换，还望您能指点迷津。本人家庭有两套房，一套是大兴生物医药基地龙湖时代天街西区136平三居，一套是海淀西三旗永泰园顶层5层南向42平一居室。准备两套都卖了置换到海淀清河片区（北五环边上京藏高速东西两侧），打算换个3居。永泰园这个房子得在2025年5月份老二儿登记入学以后才能过户。龙湖时代天街的房子挂了小半年，看房的很少。我是想在买方市场阶段完成置换，但是在置换实操方面我有几个问题想请教您：
1.您怎么看龙湖时代天街这套房子？我印象中23年11月份出了1套510的，目前有客户只出到480，您建议是现在割肉还是再等等下半年的政策，或者干脆跟永泰那套在2025年上半年同步置换？您觉得这一年内有可能再到500以上吗？主要担心万一现在割肉错过房价的上涨，却又不能马上置换导致踏空；又担心同步置换节奏跟不上。2.您觉得海淀清河片区现在到底了吗？我感觉这片相比较价格比较坚挺，会不会补跌？是现在适合出手买还是25年以后更合适？
A:回答:您好，1、参考星球精华栏会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;生物医药基地这一片的补涨会很慢，重要的是变现能力弱，投资属性越强越有价有市，涨上来之后可以随时变现，反之流动性差的涨幅波动性会非常大，市场好的时候可能会出现一个上涨期，本可以选择在市场最高点套现离场，但流通性太差会导致拉长成交周期，看着是涨价了，实际成交周期被拉长，想要出货只有降价，因为这种地段的次新没有稀缺性，无论是新房市场还是二手房市场供应量都很大，在高峰期出不了货，一旦牛市消失，实际跟没涨一样，因为上涨的那部分都是虚价，西红门这条线是有行情的，
越靠北越容易兑现，反之越靠南越难。 可以做一个测算，480和510只有30万的差价，正常的如果这个位置回到500以上的价格，就意味着回暖上涨的行情基本已经渗透大部分地区了，此时您再启动置换，额外需要付出的成本大概率会超过30万，因为您是升级嘛，不但升级地段楼盘还包括了面积，其实价格反弹上来去启动是降低您整个置换效益的。
2、补跌用专业术语应该是面对市场风险压力，投资者重新评估后的价格调整，这里面有两个关键点：首先北京的存量房市场是不存在风险的，房地产的风险更多的是指向增量市场，从大的方向北京的二手房市场没有任何问题，其次现在的市场风险是由大到小，而不是由小到大，第二：存量房市场投资的门槛比较高，尤其是像北京这种城市，最低的入场门槛也要五六百万，如果是两三百万的产品，或者说一两百左右的，会存在面对市场压力的风险而选择大面积抛售，这就会形成补跌，以清河为例补跌的可能性很小，
某一两套的低价成交没有任何说服力。 升级原则上是要先买后卖的，考虑到生物医药基地的出货效率不会那么快，最好是双边同时进行，卖出的同时有房可买，买进的时候有客接盘，房地产交易变数太大，没有签约合同支付定金都存在不可控的变化，所以这个时间差最好是控制在一天之内，也就是您挂牌的同时要勤去看房，可以根据意向客户的购买强弱锁定2-3套意向房源，有可能的话最好和房主见面聊聊，自己的房子一旦有买家支付定金那边就可以启动了，具体操作上的细节建议您参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶;祝顺利！
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
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