北京楼市：已经触底，反弹将至-叭楼楼市分享网

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好，关注您很久了，看了不少星球别人的提问，受益良多。家庭住房三套:一套位于海淀街道稻香园西里社区，塔楼有电梯中间层全南向2居59平，孩子3年级万泉小学名额占用，自住；一套位于西城金融街羊肉胡同120号院43.6平六楼顶层南向一居室（自如出租状态）。目前两套房子均挂着在售。除此之外还有一套门头沟远洋新天地60平loft商住，目前老人住。最佳设想:海淀西城两套都卖掉置换一个三居室，实现房子保值增值和可流通性，便于未来孩子大了以后再次变现。考虑过中海雅园，厂洼路，

最好还是希望能在城北海淀，便于孩子目前上学方便，自住和保值增值能够两全为上策。也接受其他地方，后续自己的房子出租出去，自己再中关村附近租房住。买在什么区域好，希望给与建议。困境:现在海淀西城的两套房子一路走低，不好出手，羊肉胡同的房子从去年的739万已经降到了558万。要想促成交就必须割肉大降价，这样可能两套房子全卖了也只有1000万，两个孩子教育投入也大，也不敢多贷款，1000万出头很难买到心仪保值的优置房产。

希望给与以下建议:（1）两套尽快降价出售，置换一套3居，这样的话再哪里买能够实现家庭资产保值并具有可流通性，便于孩子长大以后变现再次置换（2）海淀这套小两居不卖，毕竟目前还有使用价值，羊肉胡同割肉卖掉变现。这个我们夫妻现在意见不一，先生认为毕竟是金融街，再跌也就这样了，妻子认为早马上出手不能再犹豫了。怎么办还难下决定。（3）两套都不卖，维持现状。以上三种途径哪种能够最大限度家庭资产保值，希望解答迷津。

A:回答:您好，1、首先稻香园西里在没有效率更高的选择是不用着急出货的，这个楼盘所附带的学区溢价并不高，把学区剔除苏州桥这个位置卖10万的价格并不离谱，房价下跌是多种因素叠加造成的，现在整个市场在往下走，置换家庭弃老房选择购买新房，需要先把原有的房子卖掉来腾出房票，而近一年的市场是处于低谷波段，刚需不出手要置换的就没有多余的资金与房票，从而影响到整个置换链条衔接不上，新房销售不动二手没有量，价格自然会形成往下走的现象，大家不出手的原因是预期过低，

房地产除了具备居住功能以外还具备金融属性，通过调控限制住房价的上涨;大家会考虑将来在交易时价格是降低还是增长，这种心态是跟随市场变化的，严调的时候看空声音大于看多，随着政策的风向变化，也会由看空变为看多，无论是严控还是放松，绝不会一次就能达到涨跌目的，通常都是经过多轮才能完成， 2、同板块的丰汇园、宏汇园、新文化街挂牌价是在17万左右，民康胡同和羊肉胡同120号院的居住体验比着上述三个盘略差一点，而金融街除了中海凯旋和晶华是没有次新盘的，大部分都是老房子，

金融街羊肉胡同20号院即便是有学区溢价，将来随着时间的推移把溢价抹平，老房子的价格还会涨上去，这个区域的土地价值大于一切，房子最贵的也是下面那块地，将来你想住在金融街只有两种产品可选，次新和老房，次新的价格更高，老房子在这个价格的基础上，还会因为次新的拉动而变化，中海凯旋和晶华不说牛市，即便是熊市也很抗打，想议价是不可能的，参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;

优质房产最大的忌讳就是受到市场下行的恐慌而选择在熊市抛盘，优质房产并不是指单一的楼盘品质，地段资源大于楼盘资源，现阶段以这两套换仓对应的是你选筹效率的高低，如果能抄底到更优质的，可以选择现在出仓，因为你购买的在接下来的市场里会表现的更好，反之如果没有效率更高的房产，最好的选择就是一动不动等待价格的回升，按照你换筹的区域目标，1000万很难拿到好资源，建议您参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶,祝顺利!

Q:提问:京总好！关注很久受益良多，第一次提问。想咨询一下买房时机和选筹问题。谢谢！预算1600出头（手头1400，贷款200多）。投住分离，想在北五环外买一套。方案1: 以二套资格买领秀新硅谷140多平、博雅西园150多平的三居南北。方案2: 再卖出一套老破小（挂了很久，目前市场不好，一直无人问津或价格极低）以一套资格买您星球中的A类楼盘,想咨询：1）选筹：从增值保值的角度，两种方案提到的小区哪个效果更好？如果有其他更好的，请建议。 2）时机：方案1、2提到的小区和户型目前是否都合适购买（是否有之前已涨得挺高的，现在是否还在高点？）。方案2如果现在执行，需要以极低的价格快速卖出，不知是否值得。

A:回答:您好，1、方案二效率已经拉到最高了，老破小如果是在内城区可以通过其它的方式提前获取资金，参考星球07#巧用杠杆,贷款的利用,房子本来就具备金融和居住两种属性，金融属性就是在这个时候用的，这个成本的计算方式是套现的成本+延迟卖出的机会成本，如果延后卖效率更高就可优先选择，相反如果是冷门位置的老破小，市场回暖在短期可能不会带来价格上明显的反弹，如果提前套现你的资金使用成本就会提高，会影响整个投资效率！

2、时机:参考星球精华栏03#置换实操论,抄底与逃顶，避开上涨的中后期就是安全的，一般房价经历过大涨之后大多会迎来回调，好房源的抗跌性倒不用担心，但房价停止上涨会影响你的兑现效率只能等下一轮，这个中间的过程是比较焦虑的，相反在正确的时机进场后即吃到行情，无论接下来的市场如何走也不会影响心情，投资的目的是为了更好的生活，如果投资给家庭以及工作带来负面情绪就不好了。

3、关于是否会买在高点，咱们星球的文章及问答更多的是强调价值投资而非概念投机，价值投资是基于区域和楼盘的内在价值，这种价值是资源的稀缺性，随着时间的推移会得到增值，这种增值性是确定的，大盘不涨小盘很难补涨，资金一定会自动寻找最有价值的板块，就像城市之间的轮动，深圳严调资金会到上海和北京，绝不会到广州;即便是放松调控,一线城市不涨,二线城市很难有气色,而概念投机是基于市场情绪、趋势和阶段性热点，这种策略更注重短期收益，通过阶段性热点，利用市场情绪来获利，但同时风险大于收益的，

一个板块一个楼盘突然暴涨50%绝对不能看，涨50%跌50%没有任何意义，因为你把握不住最佳的出货窗口期卖不到最高点，后知后觉亏损的那个一定是你价值类的房产要看它的5-10年期的长期行情，真正亏钱的买家是入场时机与产品的选择全错，在牛市的最高点因为恐慌去购买高价且有硬伤的房子，市场回调这种必然第一个下跌，选筹是多维度的，不仅包括区域选择，房产类型、户型、楼层和物业，同时价格的高低和入场时机,这些任何一个微小的失误都会直接产生严重的负面效果，选盘和入场时机只要遵循咱们的会员文章可以大胆建仓，祝顺利！

Q:提问:您好，拜读了您很多文章，受益匪浅，麻烦您帮我们参谋一下哪种方案更好～卖掉现有两套刚需盘后，手头有550万左右现金。两人均在永定路附近上班，孩子三年后上小学，需要通过购房解决海淀户口，同时借助单位政保上小学和初中。目前有两种置换方案：1、在石景山古城附近购买次新110平米左右三居，目前价格800多万，长期持有。3年后孩子需要上小学时买300w左右的海淀占坑房拿海淀户籍，上初中后卖掉（这种房子是否有流通性问题呢？）生活便利性方面，周边生活配套一般，上学上班开车往返，每日通勤时间1小时（考虑堵车问题，小学阶段每天早上7点就要出发）。

2、在海淀玉海园购买小三居户型（80多平南北通透有客厅，无电梯板楼2层，可满足基本居住需求，但每年楼层合适出房量两三套），价格650多万。解决孩子海淀户口，同时两人上班和孩子上学均在步行距离，周边商圈生活便利。攒5年钱后置换到田村兰德华庭三居（不邻阜石路的房子略贵一些）。现在一步到位换到兰德三居钱差太多，购买玉海园100多平的三居800多万，担心流动性比小三居差。目前问题：1. 5年后，持有石景山次新三居，和玉海园80平小三居，哪个更保值？（前者资金成本要高30w）2.综合考虑生活上学便利性后，哪种置换方案更优呢？

A:回答:您好，古城次新长期价值优于玉海园，但中短期会存在流动风险，如果买的价格高还会存在不保值的问题，玉海园的优势仅有流动性，按照你们的意向先买玉海园将来置换到兰德华庭，虽然玉海园学区溢价并不高，但是老破小不扛跌，成长效率也相对较慢，如果到那个时间老破小维持原价，或者出现一定的下跌，而兰德华庭价格上升，你们的换房成本还要增加，兰德华庭和玉海园属于两类盘，以未来的房价走势两极分化的可能性大于同步涨跌，从效率优先原则及将来置换的可能现在应该要往兰德华庭换，

把面积压缩到两居，这样既能解决将来海淀户口的问题，还具备保值性与将来的成长性， 5年后你们再换3居，同一小区2居和3居的房价是基本可以实现同步的，户型优质的涨幅会大一些，但是不会出现差距很大需要你们增添过高的额外成本，相反如果是玉海园就会面临这种补高额价差的风险，你们需要考虑的是两居是否能够满足居住，如果不能可以把这套移到海淀北去，同样是两居次新的情况下海淀北兑现要比田村更容易，

5年后置换选择的空间也就更大，这样你们就无需考虑保值与流动问题了，但会涉及到租住，无论是在兰德购置两居还是移至海淀北选择投住分离，从保值性及成长性都优于古城次新和玉海园老破小，效率最高的是投住分离，你们是两套刚需盘置换，如果不做资源上的升级，涨幅还是比较难吃到的，建议你参阅星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶，81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！

Q:提问:京总您好，我想在京购买首套房，目前北三环工作，想购买总价400万左右的房子，目前有个情况想请求解答：按我目前的预算情况，看了一些地方，能买的二手房品质不高，未来置换可能不容易，所以入手比较纠结，一是想咨询一下我的情况是否有比较合适的地段跟小区。二是想咨询一下目前的购房的思路，总有一些因素要有取舍。想听听您的意见，感谢。

A:回答:您好,400W如果靠在你工作的位置，很难选筹到好资源的项目，这个问题可以归纳到预算有限应该如何平衡投资与居住，首先是工作的区域综合资源都比较匮乏，没有什么像样的楼盘，而自己的筹码比较优，选筹的范围可以扩大到更优质的区域，这种情况如果为了通勤方便将就在工作的位置，从选筹的逻辑是居住属性大于投资属性，价值自然不大，正确的策略应该是投住分离以租换租，很多人都希望住自己的房子，好不容易搞一套当然要优先考虑自住了，所以才会有人选择居住属性大于投资属性的策略买房，

自然会降低整个投资的效率; 其次是工作地所辐射到的都是拥有一线资源，而预算范围内可选筹的范围很小，只能买到这些板块的尾盘，然而这些尾盘的行情并非将来主流，这种情况也要投住分离，刚需最应该关注是否具备上涨条件，以后大概率还要进行置换，只买便宜的，将来再置换还是同类产品，所以你的购房思路应该投住分离，这种策略会提高你整个投资的效率，400W预算往朝阳东部看是很好的方向，可参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图，05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！

Q:提问:您好，我刚毕业留京，首套上车，没有学区需求，总价预算500万左右，500万以下压力较小，工作在地铁望京站，希望通勤时间控制在30分钟以内，面积尽可能大点，涨幅能跟上大盘。目前考虑以下方向: 1.望京老破小、主要考虑望京新城89平纯南两居，目前成交价大概在500万出头，好处是步行10分钟到公司，望京板块核心位置总体上比较稳妥，适合短期过渡，不喜欢的点主要是这个面积对我来说有点小，楼龄是97年的有点太老了。 2.天通苑东区老破大，选筹一是天通苑东区塔楼大平层，

170-200平成交价大概在450-500万，通勤时间约25分钟，户型比较好，有落地窗视野开阔还可以看到公园。二是东区250平以上的步梯顶复，两层都是三居两卫，不过也知道这类产品流动性差， 3.未来科学城次新，华润未来城市/绿地中央广场九十多平小三居，总价也都在500万左右，优点就是楼龄新板块新，整个片区是近年整体规划开发的，城市界面很好，通勤三十多分钟还勉强可以接受，缺点就是自身产业发展得还是比较慢，仅作为外溢板块通勤便捷度还不如回天，历史成交也比较少没有经历过市场检验，

21年次新华润未来城市目前挂牌处于破发状态。其他备选项: 1.回龙观依靠海淀外溢历史涨幅很不错，但对我来说通勤更远价格还更贵不划算，13号线分拆后海淀外溢也会被天通苑分流。 2.后沙峪，历史涨幅一直严重落后大盘，等终改的时候再考虑吧。 3.老北苑，价格和望京新城差不多，户型朝北的多，感觉没必要。我感觉123都可以考虑，核心还是看具体房源性价比，请您分析下分别在什么价格可以优选吧。

A:回答:您好，1和2都具备过渡条件，保值性及流通性都可，但2最好别贪太大的面积，天通苑虽然便宜，但货值多没有稀缺性，只有相对居住体验中上的，比如户型啊，小区环境啊，楼体结构啊这些综合方面突出的才具备保值增值的条件，其它的可能就差了，所以如果最终将选筹目标锁定在天通苑，要把楼盘移到北一区、东一区和中苑上，这三个综合性是比较优的，望京新城的优势是流量大，像天通苑这种外溢的区域和望京新城这种超刚需大盘，将来是否能够往上涨需要看整体市场的趋势，如果北京的房价整体往上再走一个台阶，比如均价从7万涨到8万甚至9万，

这种市场背景下有流量的区域和楼盘也会往上涨，幅度是根据楼盘的综合性决定的，也就是为什么不建议在天通苑贪太大的面积，其次按照你的预算在望京新城也只能买一个两居，如果能接受适当的通勤距离和控制面积，可以对比下农展的枣营南里、麦子店街，这两个盘的两居在500以内，三居在500出头，麦子店街有那种70平的南北三居户型，可以改为大两居，也可以是三居，这种户型很稀缺，保值性及流动性要比望京新城及天通苑更稳健，

居住起来从楼盘户型资源及商圈资源也很方便，按照上述如果将来北京的均价拔高，这两个盘的反应速度会快于望京新城及天通苑，最后科学城次新最好回避，这个位置的次新价格与本地价值不符，在过往的逆势中也是北部跌幅最大的，如果是抄底价买入只能保值跌不动，但并不代表会上涨，建议你参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图、81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利!

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图