北京楼市:长熊已见尾,某类、蓄力、待发!-叭楼楼市分享网

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Q:提问:星主好！接之前问题，现在需求排序1学区、2居住品质、3金融属性。2000万左右预算在西城海淀选筹，较理想是顶级学区加不低于140的三居，最好是板楼。西城那几个盘，西城晶华、中海凯旋、官苑八号板块确实好，房子也好，但受预算所限买不到兼顾居住的，陶白学区的中信城这样的更是无法兼顾居住，陶白的陶然北岸价格和户型合适，但学区跟海淀顶级学区比还是少了点吸引力。所以把重点聚焦海淀万柳或者世纪城。你说的预算够的情况下万柳优于世纪城这点我很认可，但要兼顾上边我说的居住需求，涧桥泊屋和碧水云天确实预算差了点。阳春的橡树园可行否？

有没有什么硬伤或者缺点？同样的预算对比世纪城，确实选择会多很多，远大园三区、五区，观山园、晴雪园应该都有能够到的150左右的三居板楼，达到了我的居住需求，但远大园还有一些200左右的四居塔楼户型，面积的优势可以弥补一些户型的劣势，而且大户型无论老人过来帮忙带孩子、阿姨还是二胎都能比较从容。问题：1、万柳板块板楼盘（目前我所看的也就橡树园够得到）是否足够优于世纪城板块，从而值得舍弃世纪城更好的居住属性。2、如果第一个问题答案是否，那只在世纪城选筹，我说的那几个盘我的预算是否能包的住？综合考虑2居住需求和3金融属性，优先级怎么排（把大户型塔楼也包含在内）？3、万柳、世纪城还有没有其他盘更契合我的需求？

4、如果选筹范围确定以上，我看万柳和世纪城其实这段时间都是有跌价的，是不是可以等一等再做置换动作？5、还有个极端风险，就是买房上不了学，一个是多校划片的影响（我们28年入学），一个就是政策颠覆，没有学区房一说了，那这两个板块是否能有一定的抗跌能力？或者甚至最优选择是不是就先不置换了？谢谢！

A:回答:您好，1、世纪城虽然比着万柳要差一些，但并不是很拉垮的意思，万柳属于闹钟取静，整体板块的居住环境相比世纪城要安静很多，而世纪城因为有金源的原因显的人员杂乱，从物管资源上也不及万柳。橡树园除了体量小没有其它什么大的硬伤，避开西边单元即可，汇新属巴沟村的回迁，选筹上的细节优先9号楼中单元，其次10号楼中单元，最后11号楼中单元，依次是东单元，能淘到这个盘的楼王位置价值是要高于世纪城的，如果是不好的位置差房源就不如世纪城的品质盘了，世纪城和万柳只能从房源的质量上和性价比来投票！ 2、世纪城最好是往选大路北买，路南除了上河村其它整体的户型设计比着路北要差一些，流动性及爆发性都不及路北，你描述的楼盘已经很好。

3、类似于万柳世纪城这种区域的下跌多是因为市场风向，即便是具备长期价值的盘也不可能一直走高，这种下跌属于正常回调现象，可以择机进场，这个择机重点在于抄底，即回调到一定的底部入场，而不是等房价彻底降下来。可参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶;

4、顶级名校配居住体验差的楼盘稳妥的方式是按三最购买,最低总价最小面积最晚时间，反之如果是顶级名校配具有稀缺性的改善盘有合适的时机就可以启动置换，顶级名校配居住体验差的楼盘等于学位溢价，可以理解学位价值占30%甚至40%，一旦学位发生变化这30%就是要下跌的部分，具备稀缺资源的楼盘配上名校学位价值可能是10%-20%，将来学位发生变化下跌的幅度很小，以世纪城万柳为例，是把学位剔除掉，这些品质大盘所占有的资源也值这个价，最极端的假设将来如果因学位变化导致下跌也是阶段性的，随着时间的推移价格还会回调上去。可参考星球精华栏会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！

Q:提问:星主好，看了很多您的文章觉得分析得都比较客观清晰。09年在远洋沁山水北区全款购买了同层挨着的两套88平米两居室，后在2020年全款在沁山水南区购买了一套西向二层带电梯的70平米大一居。另外在翠微路有一套88年的学区房，去年10月底买了沁山水附近永定翠庭的东向次顶层精装48平一居室，价格652万，签约交了30万订金。这个房子打算兼顾未来第三代入学，以及资产更优质的配置进行规划。原本的计划是在去年同期完成一买一卖，完成置换还能有几十万元的差价收入（当时翠微房有人出660多万购买）。

但由于对市场有些误判而未能迅速卖出旧房，后期价格一路下跌，中间有几个买家来谈，但距当时的心理预期有较大差距而未能成交。现在我们面临的是需要筹措622万元在4月中旬付给新房卖家才能不违约。所以现在决定是：暂停卖翠微旧房，改为出租，把自住的一套沁山水通过抵押贷款贷出600万再加一些借款可按约定完成买房。在这里非常想听您对我们现操作的分析及翠微旧房后续的市场趋势分析，具体为：一是我们购买的永定翠庭从投资属性上看评分如何。

二是后续翠微老房市场走势的大概分析（23年3月小区同户型楼层和楼座比我们略好的房子卖了725万，我们这个估计在当时为710左右，到今年3月前几天最后谈的一个客户给出价格是592万）。三是我们按照目前市场的情况是不是需大概持有在1年以上才有一定的回升机会，我想在回升期找个合适的点位卖出。四是最后想请您以专业角度对我们这案例进行一个评判（我们这个置换逻辑完全就是兼顾自用为主的情况下完成新旧资产的置换），确实不是以投资的大逻辑来进行布局的，因为需要满足住的近方便照顾老人，而为保证大家的生活质量，先在这里感谢您了~

A:回答:您好，1、永定翠庭虽然有品质上的优势，但户型资源很差，五棵松溢价比较高的2个项目一个是紫金长安，另一个就是永定翠庭，紫金长安属于改善产品，假如将来因学位因素利空这两个盘出现下跌，紫金长安会随着地段的价值、楼盘的稀缺性及改善市场的需求涨回去，而永定翠庭是比较偏刚需的，也就是说没有学位利空因素保值性尚可，一旦出现价格回落再回涨的效率比较低，这个项目的流量很少，也可以理解为小众盘。

2、阶段性的市场升温老破小未必能够回到原始的价格，如果是真正的大牛市，也就是持续的时间足够长，比如半年以上或者一年以上啊，优质地段的所有产品线基本都能渗透，老破小回调的效率及爆发性可能会低一些，所以你的预期一年左右是否能够回到原来的价格需要看整个市场的表现，现在是严重的多级分化状态，并不是一旦有行情所有产品都会出现上涨。

3、是的，这种布局谈不上投资，完全是围绕学位属性及居住属性，仓位数量太多太小了，对应的是降低了单产的效率，不符合将来市场的主流趋势，从将来的市场要求您的这些仓位是需要合并升级的，远洋沁山水三套小户型应该是调整为一套140平的三居和一套88平三居，这两个户型才是未来的主流产品，如果你以抵押贷的方式买新，房价不涨需要你不断的填补，关于贷款可参考星球会员文章07#巧用杠杆，贷款的利用，一切利用负债投资的前提是房价会涨，并且有很强的确定性，所以你的关注点需要从翠微的老破小卖出时机与抵押利息转移到整个资产包符不符合将来的主流趋势，建议你参考星球内精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，祝顺利！

Q:提问:您好，关注您很久了，看了不少星球别人的提问，受益良多。家庭住房三套:一套位于海淀街道稻香园西里社区，塔楼有电梯中间层全南向2居59平，孩子3年级万泉小学名额占用，自住；一套位于西城金融街羊肉胡同120号院43.6平六楼顶层南向一居室（自如出租状态）。目前两套房子均挂着在售。除此之外还有一套门头沟远洋新天地60平loft商住，目前老人住。最佳设想:海淀西城两套都卖掉置换一个三居室，实现房子保值增值和可流通性，便于未来孩子大了以后再次变现。考虑过中海雅园，厂洼路，最好还是希望能在城北海淀，便于孩子目前上学方便，自住和保值增值能够两全为上策。也接受其他地方，后续自己的房子出租出去，自己再中关村附近租房住。

买在什么区域好，希望给与建议。困境:现在海淀西城的两套房子一路走低，不好出手，羊肉胡同的房子从去年的739万已经降到了558万。要想促成交就必须割肉大降价，这样可能两套房子全卖了也只有1000万，两个孩子教育投入也大，也不敢多贷款，1000万出头很难买到心仪保值的优置房产。希望给与以下建议:（1）两套尽快降价出售，置换一套3居，这样的话再哪里买能够实现家庭资产保值并具有可流通性，便于孩子长大以后变现再次置换（2）海淀这套小两居不卖，毕竟目前还有使用价值，羊肉胡同割肉卖掉变现。这个我们夫妻现在意见不一，先生认为毕竟是金融街，再跌也就这样了，妻子认为早马上出手不能再犹豫了。怎么办还难下决定。（3）两套都不卖，维持现状。以上三种途径哪种能够最大限度家庭资产保值，希望解答迷津。

A:回答:您好，1、首先稻香园西里在没有效率更高的选择是不用着急出货的，这个楼盘所附带的学区溢价并不高，把学区剔除苏州桥这个位置卖10万的价格并不离谱，房价下跌是多种因素叠加造成的，现在整个市场在往下走，置换家庭弃老房选择购买新房，需要先把原有的房子卖掉来腾出房票，而近一年的市场是处于低谷波段，刚需不出手要置换的就没有多余的资金与房票，从而影响到整个置换链条衔接不上，新房销售不动二手没有量，价格自然会形成往下走的现象，大家不出手的原因是预期过低，

房地产除了具备居住功能以外还具备金融属性，通过调控限制住房价的上涨;大家会考虑将来在交易时价格是降低还是增长，这种心态是跟随市场变化的，严调的时候看空声音大于看多，随着政策的风向变化，也会由看空变为看多，无论是严控还是放松，绝不会一次就能达到涨跌目的，通常都是经过多轮才能完成，

2、同板块的丰汇园、宏汇园、新文化街挂牌价是在17万左右，民康胡同和羊肉胡同120号院的居住体验比着上述三个盘略差一点，而金融街除了中海凯旋和晶华是没有次新盘的，大部分都是老房子，金融街羊肉胡同20号院即便是有学区溢价，将来随着时间的推移把溢价抹平，老房子的价格还会涨上去，这个区域的土地价值大于一切，房子最贵的也是下面那块地，将来你想住在金融街只有两种产品可选，次新和老房，次新的价格更高，老房子在这个价格的基础上，还会因为次新的拉动而变化，

中海凯旋和晶华不说牛市，即便是熊市也很抗打，想议价是不可能的，参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;优质房产最大的忌讳就是受到市场下行的恐慌而选择在熊市抛盘，优质房产并不是指单一的楼盘品质，地段资源大于楼盘资源，现阶段以这两套换仓对应的是你选筹效率的高低，如果能抄底到更优质的，可以选择现在出仓，因为你购买的在接下来的市场里会表现的更好，反之如果没有效率更高的房产，最好的选择就是一动不动等待价格的回升，按照你换筹的区域目标，1000万很难拿到好资源，建议您参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶,祝顺利!

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01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图