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Q:提问:您好，家里有三套瀛海家园的回迁房，一套一层的3居（108平），两套13、14层的两居（均为80平，父母住一套） 1、现在想出掉一层的三居，但是看房的人多要买的很少。所以想请教一下瀛海家园现在是否是出手的好时机，后期还有没有再上涨的可能？如出手的话后期购置房产推荐在哪里，暂时没有学区的要求，较倾向于投资属性。 2、女朋友在大兴机场工作，想使用首套资格购买房产（未来给她爸妈住），推荐在机场附近（榆垡、天宫院、黄村）购置房产吗？还是在固安买一套130平的带院小叠拼（160w左右）或130平的大平层（150w左右）？希望能够抗跌且好出手，具有投资属性。
A:回答:您好，1、瀛海只能作为亦庄的次次级板块去看，将来是有补涨机会的，但这种补涨兑现时间上可能会久一些，瀛海现阶段的房价应该说是亦庄地区唯一的洼地了，价格洼地中短期并不具备大跃升的条件，价值洼地赶上市场利好才有爆发的可能，价格洼地转向价值洼地需要一个时间来过渡，当亦庄核心区和次级板块的价格再往上走一个台阶，彻底和瀛海拉开差距，就是瀛海补涨的时候，热门地段价格明显上涨，资金和购买力会自动寻找价格低位的板块， 作为投资来讲瀛海效率要低一些，整个时间线比较长，现在瀛海和旧宫以及亦庄的价格差距并没有多大，有条件的可以置换效率更高的位置，关于出手的时间点，瀛海在中短期并不具备补涨的可能，在市场有足够的流量和热度之后就可以启动了，在这之前你要选2-3套目标房源。
2、首贷属于稀缺资源，一旦用了下次再购买能够撬动的总价就降低了，大兴南部和固安流动价值及保值属性很弱，这种选筹称不上投资，完全是纯自住需求了，建议再攒攒资金尽可能买到好一点的位置，如亦庄的次级板块或者西红门沿线，建议参考星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶、05#选筹/北京购房安全边界图、84#大兴跑赢大盘选筹导图，祝顺利！
Q:提问:京总好，通州新华联南区有一套98平米的两居，利好不断加持的情况下新华联家园价格不涨反降。我现在有个想法请指点: 新华联居住还是比较舒服的，现在价格也不高，我想现在操作一下先把2居换成同小区或者周边小区合适的3居，有个125平三居板楼不带电梯的户型不错已经看好，但是没有低楼层的房源，要等机会。如果换完3居，不知道将来会不会补涨。
A:回答:您好，关于新华联家园，通州是大手笔投资，还有大量土地，参考星球精华栏会员文章83#通州跑赢大盘选筹导图;通州越老的小区价值越弱，保守核心位置2000年之后没什么太大问题，非核心位置最好是10年之后，牺牲距离换取品质是通勤购买力的特征，楼盘在位置上没有优势，居住体验又一般在通勤地段里将来的行情会很差，尤其是在新城区这种现象更明显，新华联家园在果园品质不错，但不算很冒尖的那种，而果园的位置很尴尬，往北是万达，万达是通州老城区资源最优的， 而果园再往南走一条街就有很多次新，
即便是通过政策来推动交易量，新华联未必会有好的表现，比它性价比高的竞品太多了，所以你在这种资源的楼盘内置换成本很高，最好是把目标移到确定性强的区域，这个才是正确的方向！房地产从增量时代往存量时代的转换是楼市大换仓时机，谁的动作快就会吃的多，破的，小的，资源匮乏的，概念性大的都要尽快做调整，建议你参考星球精华栏会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，祝顺利！
Q:提问:星主好！本人自住常营万象新天一套109平两居，2017年高点购入，现值670万左右。由于房龄太长2005年的房子，增值空间有限。并且位置感觉也远了一些。所以想趁现在换一套朝阳区离市中心更近、房龄较低并有一定保值空间的自住房，预算在900-1000w，不超过1000w的2-3居，没有学区要求。最理想的是凤凰城，但是凤凰城房龄同样比较老，换的话可能要牺牲居住面积。 换新房的话，看了朝阳北路两个新盘和北熙区以及几个新盘，都不是很理想，北熙区勉强，但周边发展也不好说。看了您的文章后也关注了望京的几个盘，这个预算和房龄靠近一些的好像并不多，您有推荐的盘吗？还有最后的方案就是暂时先不卖了，现在常营的房子也卖不上价，自己当初还花了很多钱装修，现在割肉不知道是否合适。望您给予回复指教。谢谢。
A:回答：您好，从常营往你描述的项目上换，等于是把确定性换成了不确定，常营地区并不是完全没有机会，应该说是朝阳唯一的价值洼地，虽然距离朝阳核心区较远，但自身的资源很好，虽然已经到了最边缘的位置，但它自身的区域价值可能要超过四环甚至三环，整个朝阳东部围绕国贸一带很缺乏优质商圈，有的次新盘比较孤立，品质有优势的位置很差，位置好的被商业体包围，靠近三环综合资源不错的双井，大望路，朝阳公园，朝阳大悦城，其它的都多少有瑕疵，这些位置价格都是10万+，大悦城好盘也要8万+，而常营的次新才6万， 这种价格以及自身的资源将来是具备补涨条件的，只是现在的楼市是慢节奏，不会再像过去一年一小牛两年一大牛，
所以现在的市场常营就属于慢涨类型了，作为投资的话效率会低一些， 提高效率应该做升级，升级是先升级地段资源，再升级楼盘资源，往三元桥或者望京换都属于升级，望京的慧谷阳光108平的南北两居挂牌价是1000左右，臻园90平纯南户型的2居1000左右，融科橄榄城97平的纯南两居1000出头， 这三个盘的保值性及流动性都很稳健，成长性也不错，望京将来是具备大跃升条件的，如果类似于这样的项目有合适的房源就可以置换，折价出货也是值得的，往这种项目上换等于是升级了地段资源同时还升级了楼盘资源，将来的效率自然会提高，市场回暖望京的这三个盘反应速度及涨幅的确定性要远远大于常营，建议参考星球精华栏会员文章03#置换实操论，抄底与逃顶，87#朝阳跑赢大盘选筹导图,05选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！
Q:提问:星主您好，经过上两次的提问和您的回答，我的置换需求已经有了比较清晰的规划。随着落户的成功和二套资格的确定，卖房和买房都已经明确提上了日程，并已经开始着手操作。买房，基本锁定在望京陈分附近对应的几个小区，东湖湾，上京新航线，华彩国际和澳洲康都这几个小区。一是这几个小区保值增值能力，二是孩子上陈分比较方便。 7月份到现在陆陆续续看了几次房，根据自己的需求综合评估了一下想以上京新航线的两居或三居为主。 卖房，朝阳管庄西里2004年左右东向塔楼高层一居65平，大兴旧宫灵秀山庄2003年南向三层板楼45平一居，天津南开区学区房老破小南向四层板楼43平一居。
预算，三套房如果顺利卖掉，加上手里的现金有大概950万左右。如果买2居，用掉正常的二套资格贷款就可以。如果买三居，则需要再加200万左右的预算。综合以上有两个问题，希望得到您进一步的专业指导意见。 第一，市场行情预判及买卖顺序操作问题。最近这半年感觉房价一直在下降，望京这几个小区也是如此，虽然下降幅度不大。您觉得市场行情会继续下降还是会保持平稳，或者价格在小阳春会有所抬升。 对于买卖顺序先卖后买肯定是比较稳妥的，但是周期可能会拉的比较长。我爱人也是希望我能保守操作。还有一种是先买后卖会有一些风险，但我个比较有意向这种操作。
趁着年底价格在下探，先买到心仪的房子谈好周期。 今天绿中介告诉我，上京新航线的一套刚成交三居室竟然给到了一年的周期。等到小阳春的时候顺利能把那几套房卖掉最好。这种保险和冒进的操作，也希望您能给点指导意见。 第二，从上京新航线这个楼盘来看。两居和三居的产品从未来的保值增值和市场流动性来看，哪一个会更占优势？我的预算买两居基本没有什么压力，如果买三居则需要追加200万左右的预算或贷款。无论两居和三居，对于我们过几年去上学自住的话，问题都不太大。更多的是考虑保值增值和市场流动性，期待您的回答，谢谢。
A:回答:您好，1、关于操作上的顺序：我建议你先买后卖，管庄西里+旧宫+天津往望京换是属于垮商圈垮城市的升级，你可以参考星球会员文章03#置换实操理论，抄底与逃顶,从二三线区域往一线区域做升级，即便是置换后房价再次下跌，一线位置的一定会比二三线位置的更抗跌，从目前的趋势看市场回暖的概率是要大于继续下跌的，已不断在释放利好信号，如果市场还没有起色，利好类的政策还会有，并且时间不会太长，如果能够在这之前完成置换升级，不光是价格上的有优势，周期、可选择的房源、议价空间都是潜在机会
2、上京新航线属于改善类住宅，无论大小户型都不存在价值风险与流动风险，而三居在后期的成长性上会比两居表现更好，望京具备大跃升条件，这种区域改善楼盘爆发性更高，在同等涨幅条件的情况下,大面积自然要比小户型利润更高，尽可能去拿面积大、户型好的，上京新航线2居与3居的产品本身，3居的户型要比2居更优，一般品质楼盘的主流户型都是大的，但上京恰恰相反，它的主流户型是三居里面最小的那个，也就是132客厅与一卧朝南，二卧与三卧朝北的这种，再大一点的都有瑕疵，如170往上的户型不方正，150的要么是有一个卧室局中，要么客厅把边不朝南，如果月供能力支持贷款可以优先考虑三居，建议你参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），祝顺利！
Q:提问:京总好，目前有三套房产+100万现金，一套是朝阳十里堡96年公寓塔楼，200平四居，民水民电有燃气，目前自住，同户型挂牌价960万。另一套是朝阳公园观湖国际127平东西向两居，2022年由三元桥力鸿花园135平南北向三居室置换后添80w购入，目前出租月租1w8。第三套在海淀明光桥，智慧大厦42平开间，月收租金6k。考虑6年后娃去西城上学，想把智慧大厦开间换到德胜片区的裕中东里和西里，目前有三个方案： 方案1、占坑一居：贷200w置换550w左右80年代一居室，收6k租金，娃上小学后换成附近朝阳两居或三居。方案2、投资两居：贷350w置换700w左右80筑二，收7.5K租金，考虑到两居更好卖，娃上小学后可以卖掉，换成附近朝阳两居或三居。
方案3、自住两居：贷350w置换700w左右80筑二，收7.5K租金，娃上小学后装修自住。问题一：请京总帮忙看下上述的三个方案哪个更合适？问题二：目前智慧大厦成交很少，降幅很大，同户型去年8月是383w成交，今年年初是315w成交，上周和绿中介了解到，目前想要短时间内成交要降到这个价格。其实我们内心有点不愿意接受，但又考虑到我们目的是置换，应考量两边差价的上下浮动。 请教京总，如何看待两边房子的走势？问题三：我和爱人分别在东直门和丽泽上班，家庭年收入80-100w，未来5-10年工作相对稳定，双方老人均已退休，退休工资较低，目前和将来我们都打算一直和老人住在一起，且希望能有房租作为老人收入，鉴于目前的房产情况，
应如何整体规划布局？问题四：据个人观察，北京近年来一直在疏解人口，限制户口发放，导致刚需上车盘卖不动，进而影响置换资金，这种情况是否为普遍现象？如是，那么将来各级别的改善盘是否也会面临类似压力？
A:回答:您好，1、十里堡200平的四居和智慧大厦42平的开间这两套都是要做脱手的，参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），从需求的演变将来的大户型上涨的概率和跃升的空间是要大于刚需盘小户型的，但这种大户型需要具备改善基础，改善楼盘分初改、二改和终改，这三种不同类型只要占有其中一种都会享受到将来改善市场带来的红利，老社区并不会因为户型大的因素变的越来越吃香，反而会随着时间的推移变的流动性越来越弱，尤其是2000年左右的老塔楼社区，越大的户型往后越不好卖，十里堡本身就是资源很匮乏的区域又缺乏品质大盘，整个区域整体的房价水平都很低， 你的持仓又是刚需地段刚需盘的大面积，会影响将来的成长空间。其次建议优先方案一，
德胜属于高溢价片区，一直都比较推荐以最低总价的方式获得学位，房产的价值是由地段资源、楼盘资源组成，学区房增加了一个学位价值，学位价值是存在变数的，购买的总价越高，面临的风险就越大，学位是按套计算，与面积大小无关，房价是按平米计算，大小房产的学位是一样的，大面积的等于多付出了溢价，一旦出现利空，大户型损失也是最大的，相反小户型可以将损失降到最低， 高溢价学区房是指这个地段老房子价值也就10万，由70%的地段资源和30%的楼盘资源组成，但附上名校就变成了15万，甚至16万，多出来的就是学位价值， 如果后期这种稀缺性消失，就是它回落的时候，购买时间尽量晚买，符合落户要求即可
2、参考下星球精华栏会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘吧，居住体验差的学位房和只有一栋楼体量的70年公寓项目都不符合将来的市场主流趋势。3、根据第一条建议：因为您需要购置一套学位来满足孩子上学的问题嘛，剩余的资金如果做纯投资的话在产品线上其实没有多大的优势，十里堡按照你的预估960万，智慧大厦按照315万，抛去550万的学区房支出剩700左右，学区房这套可以不用加杠杆，因为考虑到后期置换会涉及贷款成本，用700左右加50%的杠杆也就是1400，去布局一套符合将来市场主流趋势的产品，能够兼顾到居住当然更好，
如果不能兼顾居住还是建议你们要注重金融属性，因为观湖国际的两居是非主流，从楼盘价值及户型资源上这套也是要进行升级的，租金不是房产投资主要的收益主体，涨幅才是，当房价停止上涨租金回报率才有意义，所以如果不能利用这次置换的机会布局一套好项目，观湖国际这套也要动，反之就可以缓一缓，有机会再操作。4、疏解人口的本质是为了引进更高端的人口，城市级的定位升级需要一个过程，从大的方向北京的房地产没有任何问题，将来的购买力只会越来越强，不会越来越弱，祝顺利！
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
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