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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好，目前有三套房产+100万现金，一套是朝阳十里堡96年公寓塔楼，200平四居，民水民电有燃气，目前自住，同户型挂牌价960万。另一套是朝阳公园观湖国际127平东西向两居，2022年由三元桥力鸿花园135平南北向三居室置换后添80w购入，目前出租月租1w8。第三套在海淀明光桥，智慧大厦42平开间，月收租金6k。考虑6年后娃去西城上学，想把智慧大厦开间换到德胜片区的裕中东里和西里，目前有三个方案：
方案1、占坑一居：贷200w置换550w左右80年代一居室，收6k租金，娃上小学后换成附近朝阳两居或三居。方案2、投资两居：贷350w置换700w左右80筑二，收7.5K租金，考虑到两居更好卖，娃上小学后可以卖掉，换成附近朝阳两居或三居。方案3、自住两居：贷350w置换700w左右80筑二，收7.5K租金，娃上小学后装修自住。问题一：请京总帮忙看下上述的三个方案哪个更合适？问题二：目前智慧大厦成交很少，降幅很大，同户型去年8月是383w成交，今年年初是315w成交，上周和绿中介了解到，目前想要短时间内成交要降到这个价格。其实我们内心有点不愿意接受，但又考虑到我们目的是置换，应考量两边差价的上下浮动。
请教京总，如何看待两边房子的走势？问题三：我和爱人分别在东直门和丽泽上班，家庭年收入80-100w，未来5-10年工作相对稳定，双方老人均已退休，退休工资较低，目前和将来我们都打算一直和老人住在一起，且希望能有房租作为老人收入，鉴于目前的房产情况，应如何整体规划布局？问题四：据个人观察，北京近年来一直在疏解人口，限制户口发放，导致刚需上车盘卖不动，进而影响置换资金，这种情况是否为普遍现象？如是，那么将来各级别的改善盘是否也会面临类似压力？
A:回答:您好，1、十里堡200平的四居和智慧大厦42平的开间这两套都是要做脱手的，参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），从需求的演变将来的大户型上涨的概率和跃升的空间是要大于刚需盘小户型的，但这种大户型需要具备改善基础，改善楼盘分初改、二改和终改，这三种不同类型只要占有其中一种都会享受到将来改善市场带来的红利，老社区并不会因为户型大的因素变的越来越吃香，反而会随着时间的推移变的流动性越来越弱，尤其是2000年左右的老塔楼社区，越大的户型往后越不好卖，十里堡本身就是资源很匮乏的区域又缺乏品质大盘，整个区域整体的房价水平都很低，
你的持仓又是刚需地段刚需盘的大面积，会影响将来的成长空间。其次建议优先方案一，德胜属于高溢价片区，一直都比较推荐以最低总价的方式获得学位，房产的价值是由地段资源、楼盘资源组成，学区房增加了一个学位价值，学位价值是存在变数的，购买的总价越高，面临的风险就越大，学位是按套计算，与面积大小无关，房价是按平米计算，大小房产的学位是一样的，大面积的等于多付出了溢价，一旦出现利空，大户型损失也是最大的，相反小户型可以将损失降到最低， 高溢价学区房是指这个地段老房子价值也就10万，由70%的地段资源和30%的楼盘资源组成，但附上名校就变成了15万，甚至16万，多出来的就是学位价值， 如果后期这种稀缺性消失，就是它回落的时候，购买时间尽量晚买，符合落户要求即可
2、参考下星球精华栏会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘吧，居住体验差的学位房和只有一栋楼体量的70年公寓项目都不符合将来的市场主流趋势。3、根据第一条建议：因为您需要购置一套学位来满足孩子上学的问题嘛，剩余的资金如果做纯投资的话在产品线上其实没有多大的优势，十里堡按照你的预估960万，智慧大厦按照315万，抛去550万的学区房支出剩700左右，学区房这套可以不用加杠杆，因为考虑到后期置换会涉及贷款成本，用700左右加50%的杠杆也就是1400，去布局一套符合将来市场主流趋势的产品，能够兼顾到居住当然更好，
如果不能兼顾居住还是建议你们要注重金融属性，因为观湖国际的两居是非主流，从楼盘价值及户型资源上这套也是要进行升级的，租金不是房产投资主要的收益主体，涨幅才是，当房价停止上涨租金回报率才有意义，所以如果不能利用这次置换的机会布局一套好项目，观湖国际这套也要动，反之就可以缓一缓，有机会再操作。4、疏解人口的本质是为了引进更高端的人口，城市级的定位升级需要一个过程，从大的方向北京的房地产没有任何问题，将来的购买力只会越来越强，不会越来越弱，祝顺利！
Q:提问:京总您好！计划一两年内置换，还望您能指点迷津。本人家庭有两套房，一套是大兴生物医药基地龙湖时代天街西区136平三居，一套是海淀西三旗永泰园顶层5层南向42平一居室。准备两套都卖了置换到海淀清河片区（北五环边上京藏高速东西两侧），打算换个3居。永泰园这个房子得在2025年5月份老二儿登记入学以后才能过户。龙湖时代天街的房子挂了小半年，看房的很少。我是想在买方市场阶段完成置换，但是在置换实操方面我有几个问题想请教您：
1.您怎么看龙湖时代天街这套房子？我印象中23年11月份出了1套510的，目前有客户只出到480，您建议是现在割肉还是再等等下半年的政策，或者干脆跟永泰那套在2025年上半年同步置换？您觉得这一年内有可能再到500以上吗？主要担心万一现在割肉错过房价的上涨，却又不能马上置换导致踏空；又担心同步置换节奏跟不上。2.您觉得海淀清河片区现在到底了吗？我感觉这片相比较价格比较坚挺，会不会补跌？是现在适合出手买还是25年以后更合适？
A:回答:您好，1、参考星球精华栏会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;生物医药基地这一片的补涨会很慢，重要的是变现能力弱，投资属性越强越有价有市，涨上来之后可以随时变现，反之流动性差的涨幅波动性会非常大，市场好的时候可能会出现一个上涨期，本可以选择在市场最高点套现离场，但流通性太差会导致拉长成交周期，看着是涨价了，实际成交周期被拉长，想要出货只有降价，因为这种地段的次新没有稀缺性，无论是新房市场还是二手房市场供应量都很大，在高峰期出不了货，一旦牛市消失，实际跟没涨一样，因为上涨的那部分都是虚价，西红门这条线是有行情的，越靠北越容易兑现，反之越靠南越难。
可以做一个测算，480和510只有30万的差价，正常的如果这个位置回到500以上的价格，就意味着回暖上涨的行情基本已经渗透大部分地区了，此时您再启动置换，额外需要付出的成本大概率会超过30万，因为您是升级嘛，不但升级地段楼盘还包括了面积，其实价格反弹上来去启动是降低您整个置换效益的。
2、补跌用专业术语应该是面对市场风险压力，投资者重新评估后的价格调整，这里面有两个关键点：首先北京的存量房市场是不存在风险的，房地产的风险更多的是指向增量市场，从大的方向北京的二手房市场没有任何问题，其次现在的市场风险是由大到小，而不是由小到大，第二：存量房市场投资的门槛比较高，尤其是像北京这种城市，最低的入场门槛也要五六百万，如果是两三百万的产品，或者说一两百左右的，会存在面对市场压力的风险而选择大面积抛售，这就会形成补跌，以清河为例补跌的可能性很小，某一两套的低价成交没有任何说服力。
升级原则上是要先买后卖的，考虑到生物医药基地的出货效率不会那么快，最好是双边同时进行，卖出的同时有房可买，买进的时候有客接盘，房地产交易变数太大，没有签约合同支付定金都存在不可控的变化，所以这个时间差最好是控制在一天之内，也就是您挂牌的同时要勤去看房，可以根据意向客户的购买强弱锁定2-3套意向房源，有可能的话最好和房主见面聊聊，自己的房子一旦有买家支付定金那边就可以启动了，具体操作上的细节建议您参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶;祝顺利！
Q:提问:您好，我刚毕业留京，首套上车，没有学区需求，总价预算500万左右，500万以下压力较小，工作在地铁望京站，希望通勤时间控制在30分钟以内，面积尽可能大点，涨幅能跟上大盘。目前考虑以下方向: 1.望京老破小、主要考虑望京新城89平纯南两居，目前成交价大概在500万出头，好处是步行10分钟到公司，望京板块核心位置总体上比较稳妥，适合短期过渡，不喜欢的点主要是这个面积对我来说有点小，楼龄是97年的有点太老了。2.天通苑东区老破大，选筹一是天通苑东区塔楼大平层，170-200平成交价大概在450-500万，通勤时间约25分钟，户型比较好，有落地窗视野开阔还可以看到公园。
二是东区250平以上的步梯顶复，两层都是三居两卫，不过也知道这类产品流动性差， 3.未来科学城次新，华润未来城市/绿地中央广场九十多平小三居，总价也都在500万左右，优点就是楼龄新板块新，整个片区是近年整体规划开发的，城市界面很好，通勤三十多分钟还勉强可以接受，缺点就是自身产业发展得还是比较慢，仅作为外溢板块通勤便捷度还不如回天，历史成交也比较少没有经历过市场检验，21年次新华润未来城市目前挂牌处于破发状态。
其他备选项: 1.回龙观 依靠海淀外溢历史涨幅很不错，但对我来说通勤更远价格还更贵不划算，13号线分拆后海淀外溢也会被天通苑分流。2.后沙峪，历史涨幅一直严重落后大盘，等终改的时候再考虑吧。3.老北苑，价格和望京新城差不多，户型朝北的多，感觉没必要。我感觉123都可以考虑，核心还是看具体房源性价比，请您分析下分别在什么价格可以优选吧。
A:回答:您好，1和2都具备过渡条件，保值性及流通性都可，2最好别贪太大的面积，天通苑虽然便宜，但货值多没有稀缺性，只有相对居住体验中上的，比如户型啊，小区环境啊，楼体结构啊这些综合方面突出的才具备保值增值的条件，其它的可能就差了，所以如果最终将选筹目标锁定在天通苑，要把楼盘移到北一区、东一区和中苑上，这三个综合性是比较优的，望京新城的优势是流量大，像天通苑这种外溢的区域和望京新城这种超刚需大盘，将来是否能够往上涨需要看整体市场的趋势，如果北京的房价整体往上再走一个台阶，比如均价从7万涨到8万甚至9万， 这种市场背景下有流量的区域和楼盘也会往上涨，幅度是根据楼盘的综合性决定的，
也就是为什么不建议在天通苑贪太大的面积，其次按照你的预算在望京新城也只能买一个两居，如果能接受适当的通勤距离和控制面积，可以对比下农展的枣营南里、麦子店街，这两个盘的两居在500以内，三居在500出头，麦子店街有那种70平的南北三居户型，可以改为大两居，也可以是三居，这种户型很稀缺，保值性及流动性要比望京新城及天通苑更稳健，居住起来从楼盘户型资源及商圈资源也很方便，按照上述如果将来北京的均价拔高，这两个盘的反应速度会快于望京新城及天通苑，最后科学城次新最好回避，这个位置的次新价格与本地价值不符，在过往的逆势中也是北部跌幅最大的，如果是抄底价买入只能保值跌不动，但并不代表会上涨，建议你参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图、81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利!
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
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