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Q:提问:您好，我想请教一下，目前房子的情况：1套苏州街附近的老公房，目前自住，面积比较小，50多平米。目前价格大概600。另外在良乡大学城那里有一套房子，紫悦台小区，75平南北两居，目前价格大概260的样子。现在的想法是把良乡这套出掉，在苏州街附近再买一套，这样家里老人就可以住在附近，居住就不那么紧张了。 不过附近的房子都是比较老的 我现在看了一套三义庙的房子，挨着苏州桥地铁，1980年代的，老公房。47平米南向2居价格450，一层带个院子，院子面积30多平米。确实最近是降了不少。我个人比较喜欢一层带院子的。请问三义庙这套房子现在可以出手吗？或者您有什么建议？我的诉求是总价不要超过500了，希望能有比较好的保值空间。最好在这附近，如果实在不能满足这,中关村附近的区域，其他的您有啥推荐吗？
A:回答:您好，内城区老房子的小户型作为财富的一种资产自然有它的价值，如果你的预期只是能够保值与流通，三义庙足够可以满足，从良乡往海淀换方向上是正确的，单纯从这两套上的调整没有什么问题，如果有可能的话最好是以良乡和你现在持有的50平来换一套小三居，小户型接近40平米或者40平米以下将来都是要被市场淘汰的，内城区之所以可以做到保值与流动，主要是它的地段避开了保障房范围， 但作为财富资产它的上限太低了，同样的地段100平的小三居或者70-80平的两居价值要比40平更牢靠，虽然47平米可以做到2居，实际还是1居的面积， 过去的刚需家庭购买的主要面积段是在40平米-60平米，刚改购买的面积是60-90，购买力发生改变之后刚需和刚改都会集中在60-90这个面积段，你要考虑到下次置换的可能性，
将来老旧小区翻新这种大面积的小比小面积的更具备成长属性， 三义庙至少要买到60平米以上价值才能更大化，调整方面建议你参考星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘; 01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）， 中关村可以看看石油大院97平的南北三居，北影小区110平的三居、农科院82平的南北三居，双榆树南里86平的南北三居，青云北区80平的南北三居户型，知春里70平的南北三居，这些户型的保值性都很好；这是依照你描述的建议，如果更关注房子的成长性，还是次新比较香，这两套的资金也可以往次新盘上看了，只不过要换位置了，
出手时机可参考星球会员文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，从良乡往海淀换属于资源升级，原则上是要先买后卖，但海淀老旧社区存在反应迟钝和良乡轮动慢的因素，最好是两边同时进行，保证房山那边有意向客户并且可以签约，这边你有意向房源房主也可以随时签约就可以操作，在同一天完成两边的签约会稳妥一些，祝顺利！
Q:提问:京总您好，拜读了您的部分文章，因急需置换，向您请教：现有大兴天宫院一套房产300万在售，外地一套100万，售出后打算贷款100，600万总价置换。需求：孩子9月份上学，我需要经常去大兴机场，去19号线方便，打车20分钟以内。兼顾上学，自住，保值。年前看了朝阳世纪村东区9几年的两室一层的房子，580，感觉价高了没定，还有安惠北里安园的房子，最近又在网上看了海淀的钢研社区，农科院社区，8几年的房子，还有翠微小区，静淑苑。没有头绪了，京总您怎么看这几套房，麻烦您有没有更好的建议。非常感谢
A:回答:您好，1、这个预算你有2个选筹方向，如果是内城区购买对象就是老破小了，老破小的价值逻辑是越靠近内城区价值越高，也就是二环内的要优于三环内的，三环内的要优于四环内的，出了四环老破小可能就不具备保值能力了，同时还会存在流动风险，将来的成长性也差，整个金融属性全差，越靠近内城区土地越稀缺，也就是内城区没有空置的空地再开发住宅，即便是有呢也都会是价格超高的商品房，这种价格线影响不了老破小的价值，相反城外有很多未出让的土地，将来各种福利性住房，比如人才房啊，保障房啊，公租房啊这些价格都是商品房的一半，而这些房子的硬件设施更好， 因此越靠近城外也就是离这些房子越近，将来风险越大。在选筹的方向对了之后微观上老公房价值要大于普通商品房，具备优质的地段资源之后，老公房的物管资源、社区资源、人文资源要比普通老破小更优，
因此西城的价值是最大的，其次是海淀中部与南部，最后是东城与朝阳，东城与朝阳还分具体的板块，并不是指所有区域，老城区与国贸附近整体要好一些，其它位置的保值性与流动性就欠缺了，所以你看的这些项目从综合性海淀的价值是要高于朝阳的，最优的是农科院社区，其次是翠微南里与中里，柳林馆，如果是老破小建议按优先级顺序在这几个项目上淘，其它建议谨慎！
2、如果能把预算再提高100万，亦庄的万科金域东郡和海梓府也比较适合你，距离大兴机场更近，并且这两个盘的成长性也是稳健性性的，亦庄河西最好的位置且是主流盘，700出头可以拿到主流三居户型，居住起来可能更舒适，亦庄有牢靠的产业结构，购买力比较稳定，就是说这两个盘将来更容易大跃升，金融属性要比老公房好一些，只是学区包括生源和海淀的不一样，这个需要单独做考虑，也可以作为一个参考的方向，建议你参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图、81#北京房产投资核心逻辑和原理、84#大兴跑赢大盘选筹导图;祝顺利！
Q:提问:老师好！读了您的回复建议，以及您推荐的几篇文章，我重新整理了个人思路如下：我在德胜置业大厦3号楼有一个南北通透85平两居，去年上半年链家同户型成交价1350。我的初步想法是，1年内卖掉德胜这个房子，再贷款300-400万，买两个房子。一个用来居住，一个用来出租。我在学院路北口上班（有换工作的可能性），考虑到目前北京交通状况，首选地铁通勤，1个小时以内即可，因此居住的房屋，100左右两居即可，需要考虑保值增值通勤居住环境，一般情况下10年内不会变动。 出租的房子，考虑保值增值、
地段租金及流通性，或许在未来5-10年内，会用到大额资金，能快速顺利出手。因为最近太忙，还没有具体去看。除您推荐的板块外，还关注了望京季景沁园，保利百合，远洋万和，另外好友还推荐了下朝青板块，认为是潜在新贵。关于出租房，想法是在西城买个老破小，租金也能顶一部分月供。以上是目前想到的和了解的，不知这种想法，是否属于给资产保值增值并改善居住。期待您的进一步建议，非常感谢。
A:回答:您好，你的思路可能还需要调整，德胜的房子暂按1350变现，加上贷款400，可支配是1700左右，按照你的思路一套用来自住，选筹方向热门地段次新，一套出租选筹方向西城老破小，需要将1700拆分为1000/700，这种组合会降低整个投资的效率，热门地段次新两居保值及流动尚可，也具备成长属性，但将来更容易大跃升的是好地段+稀缺楼盘+改善户型，这种房子后期的爆发性及成长性都要优于2居， 所以这种组合搭配1000的效率不能拉到最高，自然700这套也会跟着降低，租金不是投资房产收益的主体，涨幅才是，
考虑租金回报是基于房价不涨的前提下，作为一种理财方式去计算，北京现在的房价还远远没有到顶，只是会以超分化的形态发展，贵的会随着城市的经济增长越来越贵，便宜的价值归位后会一直保持原价，将来并没有大跃升的可能性。按照效率优先原则1700是要只买一套不买两套的，更改成这种思路各项资源都可再提升，效率自然会提高，建议你认真参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:京主您好！2021年为了老婆上班近和孩子以后上学（2026年一年级），把石景山的一套房子置换到幸福家园三期，由于实力有限，只能换一个88的西北朝向2居，贷款186万。朝向问题一直比较纠结，目前房子满两年了，总惦记同小区换个朝向好的。石景山老山还有套99年的房全南朝向80平，不太想卖。努着换大概换个97左右东南或西南，不知道这种想法对不对，家人是不想折腾了。
A:回答:您好，一二期110的南北两居才是稀缺货，在不动其它住房的情况下你的目标应该是这个户型，其次石景山老山的房子建议你考虑出掉，老山一共5个社区全都是老房子，实在是没有啥价值，老破小的价值是环线逻辑，资源匮乏的区域老破小会随着时间的推移越来越破败，像石景山，丰台，房山，昌平北部，这些区域有大量土地资源，未来的新盘和保障房市场会慢慢把老破小淹没，保障房是未来的趋势，且大部分都集中在城外, 市场已从增量时代转向存量时代，未来不是所有的房子都具备上涨条件，过去全面上涨是处于行业高速增长期，所有的区域起点基本是一致的，过了高速增长阶段资源匮乏，
民生资源跟不上的就会停滞，这个时候要尽快逃顶升级，市场回暖广渠门的上涨幅度肯定要比老山大嘛，同样面临下跌的情况，广渠门的抗跌性也要比老山更强，石景山出掉你的选筹目标可以移到同小区南北的三居上，广渠门这个区域的特点是楼盘品质整体都很好，但大小户型都不入流，优质大户型才是这个板块稀缺货，这种产品很值得折腾，可以参考星球会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议、03#置换实操论,抄底与逃顶、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,祝顺利！
Q:提问:星主您好！我家目前有两套房子，一套是在顺义的高丽营，是农村的宅基地，目前我爱人住，他已退休。另一套在东城东直门北，紧挨着二环路，面积60平小两居，现在报价600万左右，87年的塔楼，我自己住，因为我还在上班，公司在丽泽商务区，想把东直门的卖了; 方案一，卖东直门的，买晨光家园A区的80平2居，大约520万，剩余100个买年金保险;方案二，卖东直门的，买朝青版块的或者东坝的是奥林匹克花园，以房换房，居住面积变大了;方案三，卖东直门的，买2套小两居，一套在石佛营西里，也是小两居，
1999年的，大概340万，另一套想买东坝的回迁房，2012年的，大概也是300多万，这样我还要再加些钱。这个方案就是想我自己住一套，租一套，过几年房价上涨，再卖出去一套。还是现在什么也不动，留着这套小两居，因为位置好，应该能保值;因为我已经快退休了，退休后肯定会去顺义住，现在也不想贷款去投资了，请星主给个建议，谢谢
A:回答:您好，因为你没有提供详细的房屋地址，但从87年塔楼这个信息是要升级的，好位置的房子具备天然的投资属性，但楼盘资源比较落后后劲会变的越来越小难涨易跌，这四个方案确定性及稳健性比较好的是朝青板块，可以平价置换，你可以参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图，东坝的底子差了些，不是说不会上涨，而是效率比着朝青要低很多，你东直门置换除了扩大面积解决住的问题，其次还是要解决涨幅效率的问题，如果换到东坝只扩大了居住面积，但效率并没有提高，
方案三和未来的市场主流趋势不符，现在是要尽可能的把老的小的，全部脱手转为大的，参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），现在所有的购房群体需求都在发生变化，房地产市场已经大升级了，越小的户型将来的海拔越低，金融属性也越差，这种方案还不如继续持有东直门的了，关于置换的理解建议你参考星球内会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶，祝顺利！
Q:提问:老师辛苦了，魏公村上班，200万首付，预算600万，考虑增值潜力。1: 买龙泽苑西区低密度板楼125平的3室2卫（3楼无电梯，2005年建），还是国风美唐2期，或公园悦府的93平2居？感觉龙泽苑西区低密度板楼3居2卫居住挺舒服，小区很大环境好，房龄2005年的。买这里有增值潜力吗？2: 四季青或者田村那些盘，比如兰德华庭小2居，通勤近，会比买回龙观增值更有可能吗？感谢老师指点
A:回答:您好，回龙观从西二旗的辐射范围算是外溢地区了，但它属于昌平南的龙头板块，本身距离产业园并不远，也可以称为核心一线区域，参阅星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理，在核心位置产品选择上的逻辑是要注重房子的综合资源，品质和物管是要排在首位，低密度产品将来必然稀缺，但如果是那种老楼价值便会打折，低密度的老楼是不值钱的，包括别墅区的产品也一样，从楼盘的资源上国风和悦府是要比龙泽苑好很多的，买回龙观最好不要扩大面积降低楼盘资源，会存在跑输市场的可能，
其次四季青和田村的机会在于往后区域界面的提升，东边的世纪城万柳品质大盘价格基本在15万以上，而田村刚过9万还不到10万，兰德和乐府是很好的项目，将来万柳世纪城走高，或田村的界面提升，对于板块内10万以下的次新产品都属特大利好，但现在海淀的主要发展重心全部是在北部，其他板块的推动速度比较慢，购买田村不会吃亏保值性尚可，长持会更稳，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利!
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
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