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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好，远洋山水2套110两居室，一套自住，一套老人住，魏公村8号院1套2居室老央产。计划把8号院和远洋山水自住的一套2居室挂盘出售，在远洋山水置换140三居，主要考虑方便就进照顾老人以及周边生活的便利。但目前的市场卖房很不友好，想问一下就目前这几套位置情况，应该暂时维持现状观望，还是该坚持置换。谢谢
A:回答:您好，第一：石景山整体的房价是靠西城和海淀的外溢支撑起来的，鲁谷商圈作为石景山的东大门在位置上有天然的优势，流量自然是不缺的，但远洋山水是有点偏刚需的，也就是尽量不要去布局超大户型，这个位置还不值得多仓重仓，第二：如果不能把这套移到其它位置，也就是处于自住没办法只能这样布局，要以捡漏的心态去看房，先不要卖自己的，同市场鲁谷的两居流动性好于三居，两居不好卖的时候，三居会更难卖，有捡漏价的房源可以置换，没有捡漏价可以等等看，所以您需要将目标户型近几年的成交细况摸清楚，才能做出正确的判断，到底是该坚持置换，还是继续等，建议您参考星球内精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶;祝顺利！
Q:提问:星主您好！我现在手里有大兴黄村的两套小一居，市值一共约400+，手里有200的资金，可以用100-200的杠杆，总计700-800的预算。想置换一套适合居住的大两居，同时能满足孩子小升初跨区到西城陶白或海淀北四环以南（目前上班在大兴，不想去太北面）。想跟您咨询一下：1、考虑目前学区房价格较高，可不可以分开置业？ 也就是说想在大兴黄村用400~500置换一套宜居的两居，再用300~400给孩子购置一套占坑学区房。（孩子目前四年级，距离小升初还有两年的时间。）2、发现陶白学区天缘公寓的均价较低，不知道可入吗？您能推荐几个具体的社区吗？3、是现在趁买方市场立刻置换好？还是再等1~2年孩子小升初前1年左右再置换？感谢！
A:回答; 您好，1、购买高溢价的学区房要遵循以最低总价获取学位的方式买入，如果是中等学区倒不必太控制价格，这样反而会降低楼盘的资源，以你的描述如果拆分为2套显然黄村的价值是没有西城白纸坊高的，黄村属于大兴的老城区，而大兴是在大力发展新城区，新区越金贵，老城区就越破败，在大兴西部购买尽量往西红门靠，大兴西部的每一轮行情都是从西红门开始向外溢出，顺驰领海可以淘淘100平南北向的大两居，星海家园80平的南北两居，西城可以看看建功，南运巷，天缘公寓一是高层二是体量太小，后期物管资源存在跟不上的可能性，老房子尽量买低层的，将来也更容易翻新，保值性及流动性都要更好一些，可以参考星球会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图、13#学区宝典：东西海学区房选筹导图、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析
2、如果是效益最大化的原则，孩子需要学位的时间还有2年，这个期间可以先不用考虑学区的问题，以800的总价做纯投资布局，北京已经挤压5年，加上之前的调控也是四个一线城市最严的，所以北京的房价比着上海和深圳更加稳健，没有出现过暴涨现象，过去的挤压很多优质板块的好房子价格并不高反而很低，现在的各项政策都在利好，如果在这之前完成置换升级，去拿一套800万左右的核心2居，后面市场一旦回暖价格会很快冒上来，2年后再去配置学区房都来得及，无论是自住的这套还是学区，选择的余地都会扩大，可以参考星球01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:您好，一直关注您很久了，很佩服您对北京房地产细节趋势的判断，我于2020年入手亦庄河西两套89平小三居的限竞房，5年内不能上市，资金被套牢，然后另外有一套大兴生物医药基地的89平自住型商品房，靠近地铁和商业，学校有个清华附中大兴分校，目前出租中，每月租金5000元，刚满5年可出售，出售后还完贷款只剩下300多万， 想咨询您这套自住型商品房该出手还是该继续留着出租，出手后是持有资金还是立刻买入其他项目，再买入的话买哪里保值属性更好些？不想压力太大了，再贷款不想贷太多，可接受贷150万以内吧，过几年我的目标肯定是想办法整合房子换个130平左右的四居室，估计至少5年后吧，麻烦您帮我看看该怎么办
A:回答:您好，89平这套还存在补涨的机会可以暂时不动，可以参考星球会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图，西红门这条线是有行情的，越靠北越容易兑现，反之越靠南越难，生物医药基地这一片的补涨会很慢，重要的是变现能力弱，投资属性越强越有价有市，涨上来之后可以随时变现再去做其它布局，反之变现能力弱的涨幅波动性是非常大的，市场好的时候可能会出现一个上涨周期，如果市场不好大部分时间是在那一直横着 本可以选择在市场最高点出货，但流通性太差会导致变现能力弱，看着是房子涨价了，
但成交周期被拉长，想要出货只有降价一条路，因为这种地段的次新没有稀缺性，无论是新房市场还是二手房市场供应量都很大，如在高峰期出不了货，一旦牛市消失，实际跟没涨一样，因为上涨的那部分都是虚价，换筹的方位最好是离创造财富近的区域，哪怕面积小点先吃上再说，等将来有条件再重新整合，至少比这5年一直跌要强，可以参考星球会员文章05#选筹/北京投资安全边界图，祝顺利！
Q:提问:京总好，关注公众号很久了，星球新人，读了精华受益匪浅。我们夫妻家庭年收入90W，我单位东单，老婆单位牛街，孩子2027年上小学，单位可解决东城普小，如果孩子有东城区户口单位可解决更好的小学。目前丰台西罗园南里一套一居室老破小，目前300W（在老婆名下，180W贷款，老婆不想卖）。我现在有首套资格，不卖老破小首付能凑到400W左右，个人年收入60-70W，本来慢慢悠悠看房，结果政策出来，需要尽快买了。 下一套房希望能自住的同时，能稳稳的赶上大盘涨幅有增值能力，希望负债高一些，需要两居室。目前的考虑的方案有如下几个 1、新房，900W左右的，目前考虑的有东坝北熙区和保利的新盘，玺悦朝阳，东城华龙in巷(这个地段好，但看不准这种有底商，品质不好的房子未来的走势）。
2、东西城二手房，我的理解是如果是满五唯一的房子，400W首付我是可以买到800-900W的，不知道理解对不对，在考虑东西城的老房子，上班近，不知道这种老房子未来还能不能赶上大盘，有没有推荐的片区或者小区。 3、二手房，朝阳的次新二手房，希望有一些品质的，通勤不要太远，现在四处看没有头绪，不知道有没有推荐的片区。4、离现在房子近的，珠江骏景，京品小区，宋家庄片区等，不知道未来的走势。第一次提问，问题较多，辛苦京总！
A:回答:您好,1、你应该和你爱人做思想工作把丰台西罗园的老破小趁这一轮脱手,部分区域的老破小我已经多次提醒,相信你之前翻阅文章时也有看到,参阅星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,尤其是地段资源差的小户型更要脱手,南三环以外的城市界面很差,整个南三环东从分钟寺,西至玉泉营这中间是严重匮乏的区域,玉泉营房价牢靠是因为丽泽的成长,而北京大部分的优质资源全部集中在北部,而南部新的资源是跨过丰台整个区域的,这种位置的老房子,尤其是小户型未来预期很低,继续留着第一占你们一套名额,第二你们此次置换资金不算富裕,如果把老破小脱手,在此次的置换上多扩大10平米都要好于继续持有西罗园;
2、关于选筹:你们夫妻双方都在东城上班,如果有东城的户口孩子可以上更好的学校,基于上述条件无疑东城才是你们最好的选择:除非是你们对于孩子未来的入学计划另有打算,才会考虑其他位置,东城的学区溢价相对西海较轻,从楼盘的成长性以及保值能力,东城的次新盘是要好于朝阳的二类区域的,东坝是属于二类区域,新区伴随着发展进度配套也会逐渐成熟,但如果价格高的话是透支了的,投资这样的区域并不是一个好选择, 你的第一选择应该放到东城本地:广渠家园、保利蔷薇,水上华城,京城仁合,远洋得邑都是很好的盘,广渠门整个商圈界面还可,楼盘品质也不错,保值增值性在整个区域算是头列的,其次朝阳可以围绕双井板块,可参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,双井距离你们工作单位通勤不远,保值增值性很稳健,祝顺利!
Q:提问:您好！目前无住房需求，想买套房保值增值，可拿出700万用于买房，最多可接受贷款100万。想买套600-800万的房产，目前看好公益西桥地铁站附近。想问下是否合适？个人对居住品质要求较高，现在买了准备租出去，15至20年后应该会用于养老。现在的位于海淀区西直门北的价值1600万的房产到时候准备卖掉，视情况给两个孩子买婚房。
A:回答:您好，无自住需求买后即租选筹范围就没必要在公益西桥了，你的持有时间在15年以上甚至会达20年，首先要考虑将来的成长性，其次是房价的高度，最后是租金水平，从这三个核心要素南部公益西桥都是全面落后于东部与北部的，北京这座城市最好的资源除了内城区以外，其它大多都分布在北部与东部，南部最好的资源有两个方向,一个是东南，一个是西南,将来一线资源也大概率是投入到这两个位置，有自住需求比如在丽泽附近或者西城上班，为了扩大居住面积还不丢保值性与流动性，在附近如玉泉营，草桥，公益西桥置业是一个不错的方向，
但没有实际居住需求买这些位置会降低整个投资的效率，纯投资是效率优先原则，因为800万从地段资源、楼盘资源也就是对应的成长性、房价的高度及租金水平这些板块是全部弱于东北部强势商圈的，如海淀清河的主流潜力盘莱圳家园、朝阳望京的澳洲康都、慧谷阳光，大悦城的两个流量大盘，华纺易城和青年汇佳园，这些盘所占有的地段资源、产业资源更具备大跃升的条件，你的持有时间足够长，要首先关注成长属性的，建议参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，81#北京房产投资核心逻辑和原理，16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,祝顺利！
Q:提问:京总好，孩子在十一学校上学，目前在熙华台和国誉万和城两个盘的下跃犹豫，两户地上房本面积都160左右，加下跃部分，实际使用面积熙华台290，万和城330，万和城总价高出250万，熙华台优势是到学校和301两公里，劣势是楼盘小，周围都是老破小，期房2026年底交付，小区北面有铁路。国誉万和城最大的优点就是现房，买后就能拿房本，小区大点儿，但离学校5km，这距离看上去差了不多， 但2km孩子能自己上学，5km必须家长接送。而且国誉的地下部分得房率仅有50%，等于3万一平米的仓储相当于花了6万， 选学校附近一是考虑方便，二是十一学校作为海淀六小强，每届学生1000人，
周围180平米以上的房子却不多，像我们这种两孩家庭小面积不太能住得下，所以感觉还比较有市场，日后孩子不上学容易出手。烦请京总指示两套哪套更有价值日后更容易升值或者出手？
A:回答:您好，从方向上2000万买到石景山丰台并且还不是一线区域，效率上是要打大折扣的，属于资源严重的错配，四五环之间，西部南部是资源最匮乏的两大区域，石景山没有产业，西南未来的民生资源都会聚集到丽泽一带， 围着四环至五环绕一圈你会明显感觉到，西部、南部从地面交通，生活资源、区域质感、楼盘品质都要比东部北部差很多，东部有国贸中心的加持，只要不过京通快速，整个以北都是比较好的，而北部就自然不用说了，北京最好的资源聚集地。 楼盘的品质只能决定它自身成长性的优势，而房价的天花板是商圈资源决定的，这个预算的布局肯定是地段资源、楼盘资源及户型资源都要的，只要户型资源及楼盘资源会降低投资效率，忽略地段资源不但存在流动风险,
还会存在价值风险,熙华台虽然位置更靠近市中，但是楼盘体量太小太孤了，独木难成林，改善盘是不能买在被众多老破小包围的区域里，这种盘要有体量，一个小区至少要8栋10栋以上，其次要扎堆，不能只有一个高品质其它都为老房子，这会影响它以后的口碑资源 万和城自身的产品很香，但是地段太欠缺，这个方位的地理环境被高速和铁路分割的很严重，都是一小块一小块的，再加上有永定河的分割,会限制这个区域的发展, 一个区域的经济发展是房价的主要驱动力，这种盘是名副其实的远郊贵妇盘，流通性保值性都没有保障，建议谨慎选择，建议你认真阅读星球精华栏的会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,祝顺利！
Q:提问:你好，本人现住在南四环外的一套80平两居老房子，在南四环工作，对象马上去北五环工作，老大明年上小学，老二今年1岁半，需要两个老人一起住，目前想置换升级一下居住品质兼顾孩子上学，目标价位700左右，考虑如下:1.亦庄次新，2.天坛老破小，3.品质新盘。1方案看的万科金域东郡和上海沙龙，750左右三居价位有点高了，不如新盘户型好。2方案主要看了天坛片区，可以兼顾我们两个人的通勤和上学，但是房子旧老人居住也狭小，跟现在居住比没有品质提升。 3方案看了两个新盘寰宇未来和国贤府，寰宇未来有地铁有产业，商圈也相对成熟，还有个101分校，700左右还能选个好楼层。综合考虑下来，想选寰宇未来，觉得周边人群也更符合我们的定位。两个问题，1.单看这个楼盘的话您看价位值不值，有没有保值升值潜力？2.解决我们的需求的最优解决方案是什么？谢谢！
A:回答:您好，领秀C应该是品质比较高的了，均价大概在6万5左右，这个板块流量没那么大，捡漏价可以是在6万5以下，比如6万3啊，或者6万出头都是有可能的，户型也都很好，这么比的话的寰宇价格其实并没有太大的优势，也可以理解为6万以上的价格就属于品牌溢价了，有产业辐射并不代表买后就会增值，新盘的价格是没有经过市场检验的，二手价格是买卖双方长期博弈形成的，在这个博弈的过程中是受多方面影响的，这个才是真实的市场价，如果您比较寰宇的各项指标，
建议您到领秀慧谷C找一个符合您需求的户型， 装修啊楼层啊各个条件都满足您的期望，和房主谈一个最低价，然后再考虑要不要买寰宇，现在的市场是慢节奏，并不像过去两年一小牛三年一大牛，所以购买有溢价的新项目要谨慎;从您的选筹方案看，如果亦庄能够满足通勤距离，可以去做一下议价动作，您选的项目很好，保值性及成长性都不错，如果实在差得远再看寰宇，寰宇与领秀可以做对比，可参考星球精华栏会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;祝顺利!
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
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