北京楼市:不良资产清仓倒计时;-叭楼楼市分享网

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主您好！我家目前有两套房子，一套是在顺义的高丽营，是农村的宅基地，目前我爱人住，他已退休。另一套在东城东直门北，紧挨着二环路，面积60平小两居，现在报价600万左右，87年的塔楼，我自己住，因为我还在上班，公司在丽泽商务区，想把东直门的卖了; 方案一，卖东直门的，买晨光家园A区的80平2居，大约520万，剩余100个买年金保险;方案二，卖东直门的，买朝青版块的或者东坝的是奥林匹克花园，以房换房，居住面积变大了;方案三，卖东直门的，买2套小两居，一套在石佛营西里，

也是小两居，1999年的，大概340万，另一套想买东坝的回迁房，2012年的，大概也是300多万，这样我还要再加些钱。这个方案就是想我自己住一套，租一套，过几年房价上涨，再卖出去一套。还是现在什么也不动，留着这套小两居，因为位置好，应该能保值;因为我已经快退休了，退休后肯定会去顺义住，现在也不想贷款去投资了，请星主给个建议，谢谢

A:回答:您好，因为你没有提供详细的房屋地址，但从87年塔楼这个信息是要升级的，好位置的房子具备天然的投资属性，但楼盘资源比较落后后劲会变的越来越小难涨易跌，这四个方案确定性及稳健性比较好的是朝青板块，可以平价置换，你可以参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图，东坝的底子差了些，不是说不会上涨，而是效率比着朝青要低很多，你东直门置换除了扩大面积解决住的问题，

其次还是要解决涨幅效率的问题，如果换到东坝只扩大了居住面积，但效率并没有提高，方案三和未来的市场主流趋势不符，现在是要尽可能的把老的小的，全部脱手转为大的，参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），现在所有的购房群体需求都在发生变化，房地产市场已经大升级了，越小的户型将来的海拔越低，金融属性也越差，这种方案还不如继续持有东直门的了，关于置换的理解建议你参考星球内会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶，祝顺利！

Q:提问:京总好！读了好多您的文章，理清了基本思路，想通过问答的形式整理一下自己的学习成果，也借此机会再向您请教。目前资金1000-1400，主要考虑安顿爸妈（房子宽敞、城市界面友好，配套方便），以及未来有一定升值空间。暂时不考虑学区,按照这个思路，在稍微靠近核心区的次新、板楼中挑选。目前有几个方向：1:海淀非学区次新的三居，如1400左右四季青郦城（马上要开通地铁）、1200左右学院路清枫华景园、中铁瀚庭（鹅厂新地标）；方案2:六里桥风荷曲苑，1350三居板楼，万年花城1000三居，

考虑保留一定流动性；方案3:西城区信和嘉园/格调小区两居，但这里有学区，确实是牺牲了居住面积；方案4:东城中海紫御公馆两居。整体上考虑5-10年后如果置换，三居可能是更主流的产品，海淀和丰台相对是活动比较熟悉的板块。这些地方感觉基本上都没有什么硬伤，除了万年花城相对弱势一些，其他地方产业/交通/医疗/公园都还不错。不知道是不是有我欠考虑的地方？如果这几个选择都还行，是不是选择一个户型方正没有硬伤的房子即可？感谢

A:回答:您好，所描述的这些位置及楼盘虽然不存在大的硬伤，但综合资源并不稀缺，都是一些中规中矩的项目，购买这种第一是效率不能拉到最高，第二是存在资源错配的情况，总价1000-1400六里桥的风荷曲苑就属于错配，万年花城虽然有丽泽辐射的价值，但1000万的总价会存在流动风险，1000往上总价越高面临的流动风险越严重，东城及西城这几个盘还可，依照你的描述选筹范围并不局限，可以理解为全城都可买，只要符合基本需求即可，这样的一个条件像海淀你要往北靠，1000-1400的预算可以拿到北部核心位置品质大盘的主流三居，从地段资源、楼盘资源、户型资源优于学院路，具备加杠杆的条件可以在原有地段继续升级楼盘资源与户型资源,

改善的预算在选筹上不能只关注交通医疗等资源，这些不是最重要的，地段资源第一指的是效率资源，创造财富的效率即产业聚集效应，第二指的才是民生资源，交通医疗商超都属于民生资源，公园属于自然资源，将来具备大跃升的首先要有效率资源，其次才要有民生资源资源加上楼盘资源与户型资源，唯有具备此类的项目才有大跃升的能力，这些资源的等级对应的是将来房价的海拔，从这个角度做排序，你选筹的六里桥及玉泉营应该移到菜户营，海淀的四季青优于学院路，清河优于四季青，这是小板块的调整，

如果把选筹的方向拉到全城，应该弃掉丰台移到东西海朝，这四个是效率资源最强的区，如果没有效率资源打底，其它资源再优质都会面临涨不动容易横的情况，你对丰台比较熟可以参考前些年的丽泽和科技园；你可以参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）、05#选筹/北京购房安全边界图、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;祝顺利！

Q:提问:京总您好，最近一直在拜读您的文章，也想请您指点一二。我和爱人工作都在海淀区肖家河这边，目前在这附近租房，户口也是这边的集体户口，家里小孩子25年上小学，已经联系好会在天秀或者上地读书。现在想要买首套首贷，自住加保值，主要问题是资金有限，只能拿出130W左右，能承受月供15000，这么算只能承受总价400以内。前期考虑几个方案：一、买房山的次新房或准现房，优点是户型楼盘都比较好，缺点是日常通勤太远，特别是小孩上小学以后比较困难；二、买石景山，优点是通勤时间短，

缺点是户型都一般，而且担心将来不保值；三、最近在看回龙观和天通苑的老破大，主要是步梯的顶层复式和电梯的大两居或小三居，感觉通勤时间勉强还能接受，自住应该也还行，但是不知道这两个区域未来走势怎么样？想请教：一、像我这种情况现在是否应该考虑购入？还是继续租房观望？二、在购房区域选取上，是否能给一些意见建议？三、没有电梯的顶层复式（6+7）感觉性价比较高、套内面积大，能否作为购买选择？未来再出租或出售是否会比较困难？谢谢！

A:回答:您好，1、所有的购房无论大小都属于资产投资，既然是资产投资就不一定非要兼顾到住，按照北京的市场需求，大方向判断，房地产市场整体没有任何风险，下跌只是在特定的情况下发生，或者说是某项因素导向。这样的一个背景如果具备投资的条件，但不能兼顾到住可以将投与住分离，也就是如何去平衡投资与居住的问题，如果工作的区域综合资源都比较匮乏，没有什么像样的楼盘，而自己的筹码比较优，

选筹的范围可以扩大到更优质的区域，这种情况如果为了通勤方便将就在工作的位置，从选筹的逻辑是居住属性大于投资属性，价值自然不大，正确的策略应该是投住分离以租换租，另外一种情况是工作地所辐射到的都是拥有一线资源，预算范围内可选筹的范围很小，只能买到这些板块的尾盘，这些尾盘的行情并非将来主流，这种情况也要投住分离，投住分离的策略会提高资产的效率

2、既然是投住分离就没必要把目光聚焦到石景山和房山了,参考星球精华栏会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议、11#北京七个行政区边缘的房价预警研判,这两个区域有价格低的优势,但价值比较弱,投资属性偏弱了些,可以往朝阳看看,整体房价偏低,也是刚需作为保值性比较牢靠的区域,选筹的方向要么就是比较不错老破小,这样可以兼顾到居住,会有一定的通勤距离,

比如枣营、麦子店街的两居,或者再往东到常营选择一些居住体验比较不错的次新产品,如苹果派,这两种选筹会比着你原有的选筹降低居住面积,但会提高金融属性,老房子一定是往城区买,而不是到城外买,城外本身价格就低,还有众多新盘与保障房项目,将来这些产品都会影响老房子的价值,在选筹上你参阅星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,祝顺利!

Q:提问:提问:您好，看了很多信息，个人比较纠结，恳请帮助答疑：现名下住房1套：海淀牡丹园金尚嘉园2居室（非南向户型），100平，无贷款。之前有二套，前几年已卖掉，有二套贷款记录。孩子：还有两三年高中毕业夫妻两人：单位算是比较稳定，两人税前略超百万。咨询问题：1、目前这种情况，可以付款（约1500万现金，可再贷个几百万）直接再买一套；也可以把金尚嘉园的房子进行升级置换。再买一套，主要是给孩子将来结婚用，也可以等父母年纪大些来京后居住。未来六七年，有2套房的计划。

不是着急买不太敢下手，主要是担心以后房价会下行，现在买了后悔。名下金尚嘉园2居室，整体升值潜力评价？是否应该置换成更优质的三四居室？置换的时间点是？下行期置换是不是更合算？夫妻两人上班均在东北二环附近，如果置换的话，在北三环以外往北往东或西，朝阳和海淀可选的优质盘、具备上升潜力的有哪些？2、现在没有好的投资项目，钱在手里也没太有用。鉴于这个情况以及个人家庭情况，是直接买一套还是置换更合适？谢谢！

A:回答:您好，1、建议你参阅星球精华栏文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，文章覆盖了对置换的理解，包括买入与卖出的节奏如何把握；牡丹园属于二类商圈，也可以理解为老城区，金尚嘉园是一个很好的盘，只不过你拿的户型属于非主流品，商圈/楼盘/户型这三个都具备稀缺性才属于优质房产，牡丹园的商圈资源是减分项，但金尚嘉园在同区域具备稀缺性，你应该升级成这个小区154平的三居户型以楼盘优势加户型优势来弥补商圈资源上的缺陷，未来依然可以跑在大盘前面，这种三居的流动价值及成长性很好，也属于未来的主流品！可以参考星球精华栏文章01#北京楼市未来十年主流预判，你有现金流优势，应该在最低谷阶段去抄底主流户型，市场回暖后再脱手自己的，持有的盘无需担心流动性，这是完美换仓效益最大化的操作;完成这套升级后可以以同样的打法再布局一套，长期持有优质房产一定可以跑得赢通胀，也无需担心未来的流动价值与保值能力

2、最好脱离二环与三环，可以往奥森板块看，两套房离得不远，将来家人住也方便些，奥森主要的稀缺资源是生态，属于慢长的区域，保值性很好，这两套基本可以分配完资金，选筹奥森时可以根据资金变化调整面积，但别降低楼盘资源，可参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！

Q:提问:您好！非常感谢您对前两个问题的回答，很有帮助。继续请教以下问题 1、关于我家房子的现状。（1）我家房子是东南向，三个卧室都向阳，客厅是东南向，通风也很好，次顶层，我们卖出报价为1500万，现在有个买家或者说中介，对我家这套房压价到1350万，单价才七万七千多。（2）对方出价这么低主要两个原因，一是因为去年有一个同楼同户型18层的，要投奔海外的孩子着急要钱，所以以1450万元在2023年11月低价卖了，现在的买家都比照着这个价格往下压；二是买家说要把今年的预期降价幅度考虑进来，

这种说法合理吗？（3）同小区出售情况：2023年底，同小区南北通透板楼面积跟我家差不多也是170多平的房以单价9万3左右卖出成交，与我家同一塔楼的一套东南西北向150平米的也是近8.9万多的单价卖出成交了，同楼另一楼层（16层）与我家同户型同朝向的房子，2023年3月以总价1650w成交。就想问一下，我家这房被中介压到1350万，中介说能涨点，但也到不了8万，这价格合理吗？应该大致在什么单价成交才合理？

2、想请你们帮判断一下，如果目前不置换的话，我家这房子是否有成长的空间？另外也想咨询了解一下，我家这个住房资源，它到底在目前北京处于什么样的一个位置水平？卖价跳水幅度这么大，真有那么糟糕吗？ 3、如果暂时不置换，等房价回暖，又担心价格继续下滑，会不会到明年置换不出500万现金了

A:回答:您好，世纪新景东南或西南户型劣势是不方正，如果说南北向的可以卖到9万3，但这种南北并不是通透的，只是比东南或西南的户型更方正，非南北的正常的价格应该是8万8到9万之间，市场差一点可能是8万7啊，或者8万6成交，这个成交价是处于你着急变现主动让利，如果市场由冷变暖成交价在8万8以上，甚至9万出头是正常的，世纪新景从楼盘属性是高于北洼西里及紫竹花园的，紫竹花园可以卖到8万左右，北洼西里可以卖到9万，连老破小像车道沟南里和10号院也都可以卖到9万左右的价格，

而世纪新景要是8万以下的价格成交属于超级捡漏盘了，好地段的房子有天然的投资属性，即便是房源上有一些瑕疵，比如楼层低啊，户型差啊，临车库出入口啊，这些都不至于要大幅度折价出货，比正常的户型略低一点就可，其次关于这个盘的长期价值，从置换升级的角度是要脱手去换成更好楼盘的，紫竹桥虽然不是优质资源的聚集地，但也属于海淀的城中心位置了，拿这个盘自身来说将来是有空间的，比如171的南北双卧朝南的户型就属于稀缺户型，将来的价格还会走高，

再包括主语家园和中海紫金苑也会走高，如果整个区域的主流盘主流户型被市场再次推高，世纪新景这种东南户型不会维持原价，只是涨幅比着主流盘主流户型会低一些，所以要是有更好的选择，如把面积降下来，去提升楼盘资源地段资源及户型资源满足你500现金需求的同时还升级了房子的综合条件，这个就属于很好的换仓，如果现阶段各个方面都满足不了可以再等一等，建议你参阅星球内精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶，祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图