北京楼市:疯狂大洗牌,某类不变即残!-叭楼楼市分享网

叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。

拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问/文章合集在公众号知识星球

Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥,房山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置换到亦庄或者亦庄外溢，先生在亦庄上班每天通勤很辛苦，我居家不用上班，小孩马上上大学了。我平时不开车希望有地铁，孩子未来在沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她周末方便回个家。这次置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样综合下来我看中了润枫领尚和万科城市之光。问题一值得更换吗，如果考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有吗？问题二：如果下决心置换，那选润枫还是万科？润枫离17地铁近（北神树800米），23年贯通相当方便，孩子周末回家都能解决，我回丰台也还行，就是房子内部结构差，得房率低，

买入得大改小区绿化楼间距没问题，就是物业不算好，人车半分流，听说有教育用地，有商业规划，还有即将拍的地块。它1.5公里外的董村有个综合处理厂生活垃圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄露的，我也很担心。万科的好处是设计到位，房子住的也舒坦不用重新大改动，但是其实楼间距不行，需要高层才能避开遮挡，另外离得地铁远，（1.7公里到次渠北，也是17号线）板块发展差不多了没啥空地了，不知道有没有教育规划，目前学校不咋样。

剩下的还看了南海家园和德茂的新房，觉得贵了可能已经溢价太厉害,还想再看看瀛海的回迁房，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将来好升值，又想通勤方便，又想地铁，来回纠结没了主意，望您解惑，选哪个，还有更好建议吗？另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，04年的世纪星城，一直不舍得卖。21年在昌平南买了澳海明月限竞，如今每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是想投资留给孩子，所以这次置换就想平换不想添钱了。关于这些资产您有什么调整建议

A:回答:您好，参考星球会员文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;万科新里程，世纪星城，这两个盘都是要尽快脱手的，房山本地没有产业链支撑,本地人支付能力很弱,否则不会一直横跌出现大量库存,良乡大学城一带未来的成长很慢，如果说房山有预期的位置应该是长阳，丽泽的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多, 其次世纪星城通州的西大门，朝通交界处，朝阳的发展不在东边，通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来的行情也都是跟着规划走，

新区新盘新资源会把原本没有什么资源的区域品相一般的盘甩得很远，如果不做调仓优化即便是再买1套，还只能买像次渠这些次级板块的位置，澳海明月已经被锁死了几年的流动性，不把现有的2套做升级未来成长很难，出货之后你们的换筹方向是要往核心圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合你们，无论是保值性还是未来的成长空间都有保证，一切带有不确定性因素的东西都不适合你们，建议你参考星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶,05#选筹/北京购房安全边界图,祝顺利!

Q:提问:星主好，和您咨询换房困惑，希望能得到您的指点，非常感谢！我家情况是：门头沟老城区，快4公交站旁边有一套12年的电梯回迁房（商品房属性），60平小两居；另一套房也是门头沟老城区，京煤医院附近，15年的商品房，90平两居；孩子是21年11月生的，预计28年上学；老公在东四十条地铁站旁边的写字楼上班，我在云岗的航天单位上班。现在想卖掉门头沟的60平两居，腾出一个购房资格，但是下一步买什么没想好。第一个想法：在玉海园买个三居，我们单位总部在永定路，可以坐班车到云岗，

并且目前有玉泉小学的共建资格；第二个想法：在门头沟90平两居的小区买一套大三居，改善居住品质，因为现在90平小区性价比很好，然后再把90平的两居卖掉，等学区房价格再回落些后看看是买东四十条附近或玉海园学区房。犹豫的点就是在现阶段孩子不着急上学，学区房走势不明朗，担心买到了高点，现阶段的主要需求是扩大家里房子的面积，让孩子和老人住的舒服些，所以非常希望能得到专家的指导，十分感谢！

A:回答:您好，由于你的字面描述信息不全，我看不到具体小区名称，我按照我的理解给你回复，描述中12年这套60平回迁房应该脱手，其一你已经提到了是回迁房，即便是可以上市交易，但回迁房的本质是硬件资源和人文，这两点都不如纯商品房，其二，60平的小两居所承载的购买群体非常有限，只能是刚的不能再刚的客群，这部分群体对于房价的推动很小，也可以理解为60平的2居不是门头沟这个区域未来的主流户型，从这两点你出这套不会错的。第二套15年90平商品房小区，从产品的角度上看，每个区域的次新盘都是比较稀缺的，但门头沟这种小区太多了，像上岸地铁，冯村这两个典型的板块有很多扎堆的次新盘，所以这种区域次新小区的稀缺性是在减弱的，参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判,

你卖掉90平两居再买一套三居除了会增加买卖成本就没有其它预期了，因为门头沟的发展趋势是生态，如果养老的话这个区域很棒，基本上稍微好一点的房子都可以观山观河，而价值呢海淀的价格是10万，石景山是8万，门头沟是4万，这三点一线，从楼市的轮动规律怎么看门头沟也不会是4万，但实际就是4万，那无疑就是它的经济价值太弱了，本地支付能力有限，门头沟的房价涨跌取决于石景山和海淀，如果海淀15万，石景山10万，门头沟怎么也要到6万，大概就是这个逻辑，所以是不建议你在门头沟内折腾的，

保守的方案是你出一套（回迁房）买一套城内，激进的方案是门头沟如果没有自住的需要应该全部出掉，然后重新布局，玉海园很好，围绕永定路附近你都可以筛选，这些位置的反应速度以及空间都是要高于门头沟的！而东城的学区房倒是没有太多溢价，你也可以列为筛选的范围，从稳健性我更倾向于稀缺性比较好的次新产品，建议你认真参考星球内会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,按照文章选筹,早买到早收益,祝顺利！

Q:提问:京总好，看了您星球的文章深受启发，准备整合一下自己的房产做重新布局，请给予建议。目前房产情况：1;燕东园90平米，预计售价990W;2;人济山庄105平米，预计售价1155W;3、马连道2套34平米商用开间，预计售价204W;4、窦店世界名园131平，自建二层顶楼带露台。预计售价200W; 5、琉璃河小产权100平米，预计售价80W;6、今年底前，到手一套琉璃河大产权回迁，86平米可选择变现100W;7、手里无多余资金，不考虑贷款。问题:以您的角度，如果持有这些房产如何整合。以上请解答，万分感谢！

A:回答:您好，1：3456要最先做脱手的动作，参考星球11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;窦店和琉璃河没有流通性更没有金融属性，也不会存在将来上涨的可能，房地产有多种类型，住宅、商业、工业等，每一类还有细分，最具备投资价值的只有70年产权商品房，从产权性质及地理位置两个维度，这三套都要弃掉且越快越好，有人接盘价格不离谱就可出。马连道要从2个角度考虑，一是租金回报怎么样，二是在你不出这套的情况下能拿到什么类型的盘，依照你描述的价格三套全部出仓也只有380左右，这和你的投资期望不符，380两居或者一居都很难吃到接下来每轮的第一波，马连道回报不明显可以考虑出掉把资金加到新仓位上。

2：人济山庄及燕东园保值性尚可，这两套的总值可以平价替换成主流盘主流户型，且可以占有三项稀缺资源,分布在这两个盘上都为小户型，效率太低了，把这两套二流区域二流盘小户型换为一流区域一流盘大户型，更有利于后期的成长性,这种置换是大趋势，市场分化的越严重越会凸显这种策略的价值，参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘; 房山加马连道脱手后近600，燕东人济是2100往上，这样你的布局很灵活,策略一:大的2100可一次打完，600可布局一套2居，策略二:大的总价控制在1800左右，剩余的加到600上拿资源更好的盘！这都是后期成长性很好的策略,祝顺利！

Q:提问:您好！目前无住房需求，想买套房保值增值，可拿出700万用于买房，最多可接受贷款100万。想买套600-800万的房产，目前看好公益西桥地铁站附近。想问下是否合适？个人对居住品质要求较高，现在买了准备租出去，15至20年后应该会用于养老。现在的位于海淀区西直门北的价值1600万的房产到时候准备卖掉，视情况给两个孩子买婚房。

A:回答:您好，无自住需求买后即租选筹范围就没必要在公益西桥了，你的持有时间在15年以上甚至会达20年，首先要考虑将来的成长性，其次是房价的高度，最后是租金水平，从这三个核心要素南部公益西桥都是全面落后于东部与北部的，北京这座城市最好的资源除了内城区以外，其它大多都分布在北部与东部，南部最好的资源有两个方向,一个是东南，一个是西南,将来一线资源也大概率是投入到这两个位置，有自住需求比如在丽泽附近或者西城上班，为了扩大居住面积还不丢保值性与流动性，在附近如玉泉营，草桥，公益西桥置业是一个不错的方向，但没有实际居住需求买这些位置会降低整个投资的效率，

纯投资是效率优先原则，因为800万从地段资源、楼盘资源也就是对应的成长性、房价的高度及租金水平这些板块是全部弱于东北部强势商圈的，如海淀清河的主流潜力盘莱圳家园、朝阳望京的澳洲康都、慧谷阳光，大悦城的两个流量大盘，华纺易城和青年汇佳园，这些盘所占有的地段资源、产业资源更具备大跃升的条件，你的持有时间足够长，要首先关注成长属性的，建议参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，81#北京房产投资核心逻辑和原理，16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,祝顺利！

Q:提问:楼主您好！关注您的主题以及购房策略后，有种豁然开朗的感觉。感谢你对于网友和众多购房者中肯的建议和推介;我的问题如下;手里能够有个500多个，计划买一套改善住房。京户首套，工作在中关村。当下看好了一套马上开盘的石景山金安桥附近的中海寰宇天下天境196平的大四居。这个盘我比较满意，中海品质还是有保障，这个大户型的布局相当好，只南侧面向阳宽度，便有16米宽，买个高层的估计会比较舒服。盘的较近周边有三个大型商场（京西大悦城，环宇荟，喜隆多），不足1000米内四条地铁（1号、11号、6号、S2号线），开车上阜石路也方便。盘的西侧是寰宇天下的前几期（已经入住），

再向西过马路便是首钢园，里面据说有几个商业和中小型产业，还有公园和冬奥园等。但这个地方的不足处，是医疗和大产业不行！这个房子我比较纠结的地方是：它的增值保值能力如何？我恐怕买这个石景山的改善盘后，除了住、没有其他的增值能力。这两天有朋友劝我，让我等等海淀永丰南的盘（今年下半年出）。这个地方我看了下，大概交通不及金安桥，但将来商业、交通与金安桥差不多，但是这个盘何时入市不清晰，盘子定位如何、开盘价多少不明确（一定会比寰宇天下7.8万的开盘价高是确定的），所以，我请您帮我看一看，我是当下购入这个1500的196的改善盘呢？还是等等海淀永丰出的下几个新盘，再应比较购入？

A:回答:您好，描述的这个项目，从楼盘自身的资源包括物业啊，品质啊，以及户型的格局都符合将来改善市场的需求，但是呢石景山没有核心产业支撑，或者说整个西部都是缺乏优质产业的，金融街往西将来能够承载大产业的是丽泽，虽然石景山也有产业级的规划，但丽泽会把大部分一线资源全部吸走，能够到石景山的可能也都是三四线资源了，

连二线都称不上，石景山有地理位置上的优势，靠近西城和海淀，也正是因为这个原因所以这个地区的房价还算有支撑，但仅限于刚需盘，或者初级改善盘，像八九十平米的小三居，100出头的小四居，这种面积将来随着海淀西城的价格推高，会有一定的市场，但中短期也会面临不保值与流动性弱的问题，小户型的兑现本就属长周期，

再大的户型像你描述接近200更会存在流动风险与不保值的问题，商超及交通都属于民生资源，这不是最重要的，地段资源第一指的是效率资源，创造财富的效率即产业聚集效应，第二指的才是民生资源，将来具备大跃升的首先要有效率资源，其次才要有民生资源资源加上楼盘资源与户型资源，唯有具备此类的项目才有大跃升的能力，这些资源的等级对应的是将来房价的海拔，永丰和石景山相比就显的牢靠一些，海淀现有的产业全部都集中在北部，并且将来的发展也是以北部为主，有这种财富资源基础，

改善户型会随着区域的经济增长变得越来越有价值，而缺乏财富资源的品质大盘会随着区域的经济衰退越来越没价值，稍微有一些宏观影响，房价就会出现波动，本身北京的定位就和其它一线城市不同，也就是说经济强的点不是均匀的而是集中的，对比石景山西部和海淀北部，在去年逆势时海淀北部的主流盘是上涨的，而石景山西部是整体大跌的，你可以参考星球精华栏会员文章：17#石景山未来楼市的预判及购买建议，01#北京楼市未来十年的主流预判，16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;祝顺利！

北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问

公众号知识星球会员文章

每周更新一篇

宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图