北京楼市:海淀某核心,房价已见顶!-叭楼楼市分享网

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Q:提问:京总好，拜读了不少您的文章后特来向您请教。本人小白，结婚刚需，上班在国贸，预算500W，首套房。想找通勤方便、保值的刚需盘。目前在关注通州朝阳交接的国誉朝华和黄厂地铁站旁边的绿城沁园。可否帮忙分析一下这两个项目的未来预期？万分感谢！

A:回答:您好,绿城沁园的成长环境比较差,朝阳的发展方位是东北,东南以欢乐谷，垡头，王四营，十八里店，双桥，高碑店、豆各庄这些位置都是资源严重匮乏的区域，百子湾现有的资源和位置比豆各庄更好，但你可以去观察一下这个区域的房价水平,从东三环沿线北到京通快速，南到京沪高速，京通快速以南到京沪高速这中间就没有特别好的商圈，四环以内以合生汇为主的一些次新楼盘行情还不错，这个商圈的兴起第一是距离国贸近，第二是国贸以南缺乏品质楼盘，所以大望路双井一带的次新很受市场欢迎;

而豆各庄无论是从距离上还是资源上都没有优势,这个区域的商品房富力又一城是多年横盘微跌的其次国誉朝华的位置更差,或者说物质学院属于通州最乱的板块之一,通州往后的投入建设全部集中在新城,这种两区交界大概率会成为两不管地带,只能说这两个盘未来的预期很低,如果再面临调整期,这种盘会是第一个下跌的,因为地段太缺乏基础资源,即便是市场回暖也极有可能出现贵跌贱涨,建议您参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,祝顺利!

Q:提问:星主好，关注您一段时间了，最近有需求置换，第一次向您提问。父母名下有三套房产：松榆老公房两居，400w+（已挂牌，不好出手）；十里河老破小一居，200w+（已出售）；高米店顺驰领海自住，大概650w；我和老公有一套房产，中关村远中悦莱建面75平1居自住，大概700w，希望今后离父母近一些方便照料（但不同住）。目前和老公工作都在中关村附近，对中关村及周边的商业、工作机会、教育资源、交通便利都比较满意。从小在北京各个方位住过，综合看中关村还是有着独特优势，尤其对目前的职业与年龄有着相当的吸引力，通勤近真的是提升幸福感的重要来源。但是周围片区普遍房龄较旧，当初购买远中悦莱也是找的附近片区预算内最符合年轻审美的。

父母一方已退休，另一方在西南二环工作，未来4年仍有通勤需求。父母计划出手两套老房子，但动手较晚不太好卖，悲观预计600w；加上手头资金与可接受的贷款，预算大概1200w，看情况可以适当提高。调研了一下今后带孩子最佳方式还是和父母住在步行距离内，方向肯定是父母搬到北边住在我们附近。几个方案想不太清楚应该怎么操作：一个方案是父母搬到中关村附近，离得远了不方便，近点还是只有远中悦莱比较合心意，一个楼也最方便（但是公寓管理模式，没有小区，买这里两居或三居担心不符合主流需求，但观察楼里主流住户两类人群：白领以及周边上学家庭，很多孩子，所以感觉可能也还行？），或者西屋国际感觉比较有性价比（网上看了看，没实地看过，

估计是楼里有一部分商户影响品质），大河庄苑小区环境实在堪忧；第二个方案是买在其它较好的区域（比如亚运村），然后在中关村附近租房，但这样经济压力会比较大（远中租价快到天花板价格，两居月租2w，加上贷款，再养个双胎）；第三个方案就没太想好了，如果星主从整体资产配置角度有其它建议非常愿意倾听，从本心上来讲不想动远中现在的房子，一是住得很合心意，二是两年前刚花了45w+装修，实在有些舍不得。

A:回答:您好，首先中关村是上个时期的产物，你在这个区域住应该能感觉到它的居住体验并不好，你所指的好是所居住的空间，因为是按照你自己喜欢风格装的，并且下了功夫，所以你个人的感受肯定是加分的，如果从居住空间转移到区域活动空间可能就降低体验感了，第一个是中关村人流量太大了，这个对于商业是向上的，但对于居住是向下的，将来具备稀缺资源的项目首先是要具备私密性，繁华地段并不是靠着大马路和写字楼，而是在繁华地段比较隐蔽的位置，小区可以被定义为商住混合，区域同样也会被定义为商住混合，产住结合并不是混为一体，而是动静分离，所以你看国贸的公寓房价水平在朝阳同年代产品是垫底的，不扛跌还流动弱。

第二个是类似于中湾国际、中关村公馆、纽约客、西屋国际包括选中悦来这些70年产权的公寓，实际上最早的规划是办公性质而非居住，中关村的定义也是产业用地，这种里面的住宅项目过去上涨是因为行业红利期，按照住宅的定义以这些项目的产品力在海淀这种位置不止这个价，15万以上是很容易达到的，现在看显然已经离天花板越来越近了，不是说将来房价不会上涨了，而是效率比较慢，如果北京房价再往上走一个台阶所有的楼盘都会因为水涨船高，投资是效率优先原则。第三是租金高并不是作为房产价值的主要参考因素，高流量的位置新楼盘开发商再送个精装修自然能租到比住宅高的价格，租赁市场首先看的就是装修，其次看的是地段，而买卖市场首先看的是地段，其次是楼盘，装修是最后看的。

其次关于选筹上，1200可以往北也可以往东，海淀的发展方向是以中关村向北延伸，中关村和上地西二旗是现有的产业核心，北部稀缺的住宅项目将来是具备大跃升条件的，也就是说它的房价天花板要比中关村的公寓项目更高，兑现也相对容易，如果距离不合适只能以租换租，居住和投资必须要做取舍，这是不动悦来的建议。如果是从升级的角度考虑可以将悦来出掉重新布局2套，你这个一居将来宝宝出生后住着太小了，现在不换将来还要再换，晚换不如早换，一类区域一类楼盘是可以多仓重仓的，相反悦莱是不值得多仓的，如果资金上面临压力可以和父母商量能否把顺驰领海出掉，这个盘准确说很好，没有更好的选筹自然不动，如果有效率更高的方案是可以动的，在保证大方向是对的前提下，选筹的楼盘以及区域都可以调整，建议你参阅星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）、03#置换实操论,抄底与逃顶，祝顺利！

Q:提问:京总您好，请教一个买房问题。本人户口在昌平北七家，孩子今年上小学，想去清河的海淀实验二小或者清华附小。年前已将北七家的两居卖出，目前资金大概350，家庭年收入40多，计划贷款300多，此前基本锁定了金隅美和园或者清上园的小两居。但近期经历一些事情后，可能更倾向于保守操作：买个一居只为孩子上学，预算控制到 400以下，将其租出并租入一套两居自住，这样贷款少一些，手里相对来说可以留一点儿现金。如果后期楼市和经济回暖，再卖掉一居换成两居。想法发生变化的主要原因如下: 1、本人工作今年到了合同年，不确定能否顺利续签，因此家庭收入存在一些不稳定性。担心持续时间太久，房价继续大幅下跌。请京总给出合理的意见与建议，应采取激进方案，还是保守方案？谢谢。

A:回答:您好，关于杠杆的高低选择：参考星球精华栏会员文章07#巧用杠杆，贷款的利用,首先现在的市场并不像过去一旦有行情所有的区域，新的啊旧的啊都会大面积上涨，这种行情以后可能不会再有了，至少在中短期不会出现，而高杠杆投资的核心在于扩大持仓面积，将来兑现时可以获得更高的利润，50平米与100平米的效率是不一样的，所以现在高杠杆首要考虑的是产品类型，有的产品在短期或者说中期并不具备大跃升的条件，如果是这种产品类型，高杠杆就会存在一定的风险。其次是月供能力，考虑这个因素是因节奏慢下来了，即便是选择具备上涨条件的主流盘，还会面临逆势横盘的问题，如果在很长一段时间内受到多方面影响导致横盘或者轻微的下跌，就是考验供房能力的时候，

有的人本身持仓是很好的品类，但是一旦出现逆势下跌就会比较在意月供，市场越淡脱手的欲望就越强烈，如果等不到回温选择抛售这个杠杆越高亏损的就会越大，所以这两个条件是叠加的，首先得是正确的产品，其次要计划至少5年以上的月供，这两种条件同时满足是可以使用高杠杆的。如果产品类型不具备大跃升的条件，爆发力很弱，又叠加月供存在不确定因素最好是选择保守的方案，月供的问题需要你来做评估，而选筹的楼盘金隅美和园和清上园是不具备大跃升的条件的，这两个盘在安宁庄和清河综合性显弱了些，参考星球精华栏会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,也可以理解成相对于老破小是有居住体验优势的，但是从楼盘自身的户型资源与楼盘本身的品质并没有特别强的稀缺性，将来如果区域海拔提高，这两个盘会有不错的流量，但是大跃升的概率很小，结合自己的情况先过渡将来再换也不是什么差的选择，祝顺利！

Q:提问:京总您好，最近一直在拜读您的文章，也想请您指点一二。我和爱人工作都在海淀区肖家河这边，目前在这附近租房，户口也是这边的集体户口，家里小孩子25年上小学，已经联系好会在天秀或者上地读书。现在想要买首套首贷，自住加保值，主要问题是资金有限，只能拿出130W左右，能承受月供15000，这么算只能承受总价400以内。前期考虑几个方案：一、买房山的次新房或准现房，优点是户型楼盘都比较好，缺点是日常通勤太远，特别是小孩上小学以后比较困难；

二、买石景山，优点是通勤时间短，缺点是户型都一般，而且担心将来不保值；三、最近在看回龙观和天通苑的老破大，主要是步梯的顶层复式和电梯的大两居或小三居，感觉通勤时间勉强还能接受，自住应该也还行，但是不知道这两个区域未来走势怎么样？想请教：一、像我这种情况现在是否应该考虑购入？还是继续租房观望？二、在购房区域选取上，是否能给一些意见建议？三、没有电梯的顶层复式（6+7）感觉性价比较高、套内面积大，能否作为购买选择？未来再出租或出售是否会比较困难？谢谢！

A:回答:您好，1、所有的购房无论大小都属于资产投资，既然是资产投资就不一定非要兼顾到住，按照北京的市场需求，大方向判断，房地产市场整体没有任何风险，下跌只是在特定的情况下发生，或者说是某项因素导向。这样的一个背景如果具备投资的条件，但不能兼顾到住可以将投与住分离，也就是如何去平衡投资与居住的问题，如果工作的区域综合资源都比较匮乏，没有什么像样的楼盘，而自己的筹码比较优，选筹的范围可以扩大到更优质的区域，这种情况如果为了通勤方便将就在工作的位置，从选筹的逻辑是居住属性大于投资属性，价值自然不大，正确的策略应该是投住分离以租换租，另外一种情况是工作地所辐射到的都是拥有一线资源，预算范围内可选筹的范围很小，只能买到这些板块的尾盘，这些尾盘的行情并非将来主流，这种情况也要投住分离，投住分离的策略会提高资产的效率

2、既然是投住分离就没必要把目光聚焦到石景山和房山了,参考星球精华栏会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议、11#北京七个行政区边缘的房价预警研判,这两个区域有价格低的优势,但价值比较弱,投资属性偏弱了些,可以往朝阳看看,整体房价偏低,也是刚需作为保值性比较牢靠的区域,选筹的方向要么就是比较不错老破小,这样可以兼顾到居住,会有一定的通勤距离,比如枣营、麦子店街的两居,或者再往东到常营选择一些居住体验比较不错的次新产品,如苹果派,这两种选筹会比着你原有的选筹降低居住面积,但会提高金融属性,老房子一定是往城区买,而不是到城外买,城外本身价格就低,还有众多新盘与保障房项目,将来这些产品都会影响老房子的价值,在选筹上你参阅星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,祝顺利!

Q:提问:老师好！读了您的回复建议，以及您推荐的几篇文章，我重新整理了个人思路如下：我在德胜置业大厦3号楼有一个南北通透85平两居，去年上半年链家同户型成交价1350。我的初步想法是，1年内卖掉德胜这个房子，再贷款300-400万，买两个房子。一个用来居住，一个用来出租。我在学院路北口上班（有换工作的可能性），考虑到目前北京交通状况，首选地铁通勤，1个小时以内即可，因此居住的房屋，100左右两居即可，需要考虑保值增值通勤居住环境，一般情况下10年内不会变动。

出租的房子，考虑保值增值、地段租金及流通性，或许在未来5-10年内，会用到大额资金，能快速顺利出手。因为最近太忙，还没有具体去看。除您推荐的板块外，还关注了望京季景沁园，保利百合，远洋万和，另外好友还推荐了下朝青板块，认为是潜在新贵。关于出租房，想法是在西城买个老破小，租金也能顶一部分月供。以上是目前想到的和了解的，不知这种想法，是否属于给资产保值增值并改善居住。期待您的进一步建议，非常感谢。

A:回答:您好，你的思路可能还需要调整，德胜的房子暂按1350变现，加上贷款400，可支配是1700左右，按照你的思路一套用来自住，选筹方向热门地段次新，一套出租选筹方向西城老破小，需要将1700拆分为1000/700，这种组合会降低整个投资的效率，热门地段次新两居保值及流动尚可，也具备成长属性，但将来更容易大跃升的是好地段+稀缺楼盘+改善户型，这种房子后期的爆发性及成长性都要优于2居，所以这种组合搭配1000的效率不能拉到最高，自然700这套也会跟着降低，租金不是投资房产收益的主体，涨幅才是，

考虑租金回报是基于房价不涨的前提下，作为一种理财方式去计算，北京现在的房价还远远没有到顶，只是会以超分化的形态发展，贵的会随着城市的经济增长越来越贵，便宜的价值归位后会一直保持原价，将来并没有大跃升的可能性。按照效率优先原则1700是要只买一套不买两套的，更改成这种思路各项资源都可再提升，效率自然会提高，建议你认真参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图