叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问/文章合集在公众号知识星球
Q:提问:星主您好，一直关注您很久了，认真阅读了您的文章，很敬佩您对北京房地产趋势判断及各区域的分析，诚心向您请教。我现住西城，前年退休后返聘到石景山上班，感觉现在石景山很宜居，所以计划在石景山古城地区买套小房子，一来免了每日上班奔波之苦，二来想把部分资金分散投资，以免现金贬值。老公上班在五棵松，离古城也不远。目前我有500万资金，近期看中了两套房子：一套中海金玺公馆的88.5平的两居，600万；另一套金融街长安中心91平两居的公寓(在京西商务区里的独立商住楼)，270万，是商业性质的。
目前纠结的是：如果买金玺公馆，好处是房子是住宅性质，以后如果想卖容易出手，但问题是除了占用手上所有资金还需贷款100万，后续负担较重。如果买长安中心，恰好能满足居住和分散投资的需求，且手上还能留有200多万流动资金，但问题是房子是商业性质，后续出售较难，且价格下降风险较大。我现在倾向于买长安中心的公寓，想法是占用资金少，在经济上没有影响，房子户型朝向楼层都很好，居住舒适度也不错。我西城的房子是次新3房，孩子在国外已上班，后续没有换房买房教育的需求，这个公寓如果不住也不急于出售变现，可以出租。
所以向您请教两个问题：1、以目前我的资金和需求情况来看，选择上面哪套房子较好？2、这个长安中心公寓目前每平米3万元的价格是否可入手？未来这个区域商业公寓的价格趋势如何？除了这两个方案，您还有其他的方案推荐给我吗？期待您的指导！感谢！
A:回答:您好，公寓虽然占用你的资金比较少，但存在不保值与流动性弱的问题，住房投资更多的是财产的保值与增值，将来可以跑赢通胀，石景山西部整体投资属性偏弱，可参考星球会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议，住宅将来是有流通性的，公寓原则上是不建议作为投资的对象，即便是要买也尽可能买到繁华商业地段，这种位置以后租赁市场更大，租金水平也可，非核心地段尤其是偏离主城区的位置，一旦不再需要自住时可能也不会那么容易出租，保障房公租房涌入市场，基本公寓的空间就很小了
空置期及租金都没有保证，如果出现非常长的空置期，加上房子的各种费用可能会成为负资产，后期处理起来很麻烦，你西城的次新三居属于非常优质的仓位，阶段性自住需要可以根据自己的资金调整投资限额，把目光扩大到全城做一套小户型纯投资配置以租换租，喜欢什么样的居住环境直接去租即可，将来不住时可以随时撤回，而投资的小户型会随着时间推移得到价值提升，不必非要靠买来解决，会降低整个资产的成长效率，建议参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！
Q:提问:星主好！想请您提供一些专业的思考和建议：目前北京没房产，考虑在京西购置新房，预算1500左右。最近看了保利璟山和煦，一层下跃和五六层之间犹豫，有什么好的建议吗？另外京西的新盘，还看了元玺，西山云炉等，有对比的意见吗？
A:回答:您好，远郊和非主流别墅区是不能投资大平层与低密度洋房叠拼项目的，一旦买入可能会面临5-10年的套牢，并且这个期间是无法平价卖出的，这个1500的总价对应的是改善类产品，北京的改善群体懂行情的是不会到这些位置去投资的，第一选择会是热点板块的品质大盘，或者新区的新房，还有一部分改善群体会到别墅区，北京的主流别墅区一共三个，西山奥北和顺义，西山和奥北都是300平以上的产品线，只有顺义有一些小型的别墅项目和平层项目，以自住的需求也应该要在这些位置选筹，否则就是严重的资源错配，京西没有核心产业支撑，流动性与保值性都全差，建议你参考星球精华栏会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！
Q:提问:京总您好，我们最近在看后沙峪的房子，主要考虑增值空间，预算大概600万左右。目前看了中粮祥云国际生活区的两居，还有湖光玖里的下跃（平层基本卖完了），另外还听说中海在朱辛庄又拿了一块地，也想要不要看看他们这个新产品怎么样。想问问京总选择哪个更好些？
A:回答:您好，后沙峪主要还是靠城区的外溢支撑，像国贸和望京的刚需，不否认后沙峪是顺义少有价值的商圈，但顺义本地缺乏生产资源，吃外溢的话从望京国贸到后沙峪距离上并不近，外溢板块比较牢靠的距离是3-5公里，这个距离只要市场成交量拉升，外溢板块基本就能受到影响，后沙峪到望京的距离约20公里，这个距离会导致房价的增速缓慢， 只能说作为改善后沙峪是一个配套比较完善的区域，保值性不差，主投资回龙观更占优势，海淀的生产资源全部集中在北部，而回龙观在昌平的最南部，可以和海淀的资源实现无缝连接，后沙峪和望京的距离20公里，回龙观离西二旗不到5公里，自然回龙观的跃升条件及爆发性都要优于后沙峪，更容易兑现，建议你参阅星球会员文章05#选筹，北京购房安全边界图，祝顺利！
Q:提问:京总好，请问张家口市怀来县官厅水库边有一处一层80平的房子，目前预估售价40万左右（成本总计约70万），准备北京置换房产，这套怀来的房是现在出手还是先放放？还会升值吗？谢谢
A:回答:您好，所有定位为旅游房产的楼盘当年全部是吃到了增量的红利，加上旅游房产的风口，怀来县当初是受益于冬奥会的影响，加上房地产增量红利及旅游房产的风口，才让整个张家口有一波热潮，但实际官厅水库称不上旅游类型的房产，要是在几个大雪场旁边将来还有回调的可能性，冬季也可以租出去，利用价值也相对较高一些，但官厅没有什么旅游资源，只有一个水库和一个小酒庄，所以将来涨上来的可能性很小，有买家可以接盘不如折价出货投资到北京本地以亏损换将来上涨的机会，
从换仓的角度上是这样操作，但40万的资金如果对于你接下来的置换如果帮助不大就没必要着急出货了，市场热度起来冷门区域的买家也会逐渐增加，到时候议价权就由买方转为卖方了，虽然说上涨的概率比较小，但是可以挑选一些比较优质的客户，比如付款条件啊，成交周期啊，砍价力度啊，这些都是淡季不具备的条件，建议你参考星球精华栏会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利！
Q:提问:星主好，非常欣赏您对北京房产市场的洞见。想向您咨询我目前有4套房。海淀车道沟南里1套3居，市值约700，回龙观一套2居400，新馨苑80m目前无法出售，房山超级蜂巢商住，目前50（原值110）。请教:1. 房山项目旁边在盖一个中医院，今明年年底交。是否等该医院营业后开下市场再决定是否卖还是尽快卖？2.目前住回龙观环境熟悉，但4层较高，面积偏小；车道沟房子偏老，怕将来无法升值。不想再添钱或贷款。请问怎样可以合理改善回龙观及车道沟？想在海淀有一套适合孩子将来工作、生活，回龙观或奥森,您看有何方案及海淀哪些小区比较有升值潜力、可兼顾交通、教育？谢谢您！
A:回答:您好，1、房山商住出掉50万的现金对于你接下来购置新房帮助不大其实没必要着急，如果买房就差这50万并且没有融资渠道可以考虑，否则可以留着等等看。2、车道沟和新馨苑这两套最先做脱手的是新馨苑，车道沟保值性尚可，将来也具备跃升的可能性，东西海的老社区，居住环境良好，无过高的学区溢价不用担心保值性及流动性，相反新馨苑这套应该做升级，如果这套可以变现配合车道沟一起脱手有1100万的资金，这个总价不使用杠杆的前提选筹上也很占优势，如海淀清河主流南北三居110平挂牌价在1100左右，清河的地段资源比回龙观更优，
在同商圈也具备稀缺性，奥森同样可以选筹到不错的盘，融域嘉园、京师园都不错， 完成这样的置换等于是大调仓，同时升级了地段、楼盘、户型三项资源，名下一套核心资产将来可以享受到大盘跃升的红利。如果新馨苑这套暂时不能动的情况下建议等可以变现时再一起做调整，单独出掉车道沟去做升级方向也可，只是效率要差一些，700也可以选筹到不错的盘，如回龙观前两梯队的三居，这种置换也属于升级，但新馨苑这套将来还是要做调整的，先调整车道沟后面新馨苑400这套效率就低了，一换一不如二换一，建议参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,05#选筹/北京购房安全边界图,祝顺利！
Q:提问:老师好，我还有个问题想要咨询，我父母有一套通州区的老房子，97年的，华龙小区一层，96/7平米三居，市价大概300多一点。因为我父母一年只在北京住一两个月，我想要出掉换一个能跟得上大盘的房子，也可以租出去，是现在就卖还是等等？谢谢！
A:回答:您好，参考星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;通州原则上即便是核心位置，老房子也要脱手的，通州是新城新区，现在市场上的新盘及次新产品已经巨多了，还有正在盖的和未出让的土地，加上未来的保障房市场，这些货源都是对于老破小的不利因素，至于出手的时机，你注意观察这一波就可以，到高峰不管是否变价都要尽快脱手，祝顺利！
Q:提问:博主您好！您觉得北京北这个小区如何，有保值增值的可能吗？我们的首付预算还是240左右，主要看了偏后几栋楼（地铁声音比最前排小些）的两个户型：1. 南北通透的01户型，通风性好，但是总价目前550，不知道砍价空间多大，预算可能稍超，需要加点钱，您觉得北京北的南北户型如何呀？2.纯南的顶楼复式，稍便宜，500出头，好处是自己可以靠装修提高利用率‘能做个3-4居，以后小家庭居住会比较方便，但担心保值性。请问您觉得可考虑复式吗？或者买复式前需要考虑什么因素？谢谢您的回答！
A:回答:您好，参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,北京北属于立水桥板块的流量热盘，保值性很好，为次级板块，能承接到东南西三个方向的外溢群体；作为刚需过渡是一个很好的选择，关于户型结构：200平以下要尽可能的选择平层单位，再小的面积如100平左右，分割为2层实际上单层的活动空间抛去公摊还不到50平，按照常规的得房率计算大概是40平左右，这个居住体验是非常差的，对于没有住过复式结构人来说可能有很美好的想象空间，竖向分区更能做到动静分离来保证更私密，实际当你住进去之后，
如果单层的活动面积过小，无法做到日常的精细化分区，每天上下楼可能是在20次以上， 这会给生活带来很大的不便， 因为面积太小会导致单层的功能性并不齐全，而大面积的别墅产品一层也有将近200平左右，每一层都有它独特的主要功能可以做到细分，节假日可以在地下室待上一天，这一层的功能配套足够满足这一天的需要，而太小的面积在单层功能性上就要欠缺很多，对于小面积最好是首选平层单位，可参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,祝顺利！
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问
公众号 知识星球会员文章
每周更新一篇
宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
持续更新中
声明：本站内容来源于网络或叭楼会员发布，叭楼只作为信息发布平台，版权归原作者所有，本站不承担任何图片、内容、观点等内容版权问题，如对内容有歧义，可第一时间联系本站管理员发送邮件8309272@qq.com或者扫码微信沟通，经核实后我们会第一时间删除。
暂无评论内容