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Q:提问:老师您好！我名下现在两套住房：建邦华府200平米市场价格1500多万，嘉业大厦一期，178平米四居，估计700万，现金500万，孩子在广渠门外上班，对象在西单上班，面临结婚买房，我退休想卖掉嘉业大厦的房子，在大红门买金茂府130平米，用孩子的购房指标，离我距离近一点，好互相照顾，我是不是完全错误的？学习了您星球的文章，想给孩子在东西城买次新房，环境好的，富贵园还是中信城三期，我可以考虑出掉我的建邦华府，去买清河橡树湾，招商珑原或者望京中档楼盘，保证保值增值，请问这种情况如何更好配置资产，请指教，万分感谢！

A:回答; 您好，现在持有的2套是吃不到板块行情的，南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏导致涨幅全差，和它楼盘的品质好坏无关，北京所有的一线资源全都避开了南城，虽然这里有一个商务新区的规划，但中短期还是概念性的东西，你再布局应该要避开这种地段了，过去买这种位置或多或少还会有一些微薄的涨幅，那个时候房地产还处于增量大普涨时代，这种市场背景会覆盖区域以及楼盘上的短板，

而今天的市场结构越来越精细化,资源全面匮乏的区域脱离了大普涨再往上走很难，嘉业大厦出掉去购置东西的次新房方向上很好，这种调整越快越好，其次从长期考虑，出掉建邦华府去置换一线资源的大盘，它的价格上限和成长空间是要比建邦更优的！选筹上中信城三期要比富贵园更稀缺，现在不需要学位不用过早去考虑学区的问题，单纯从居住属性去布局即可，建议你参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图、87#朝阳跑赢大盘选筹导图、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析，祝顺利!

Q:提问:京总您好，我在回龙观龙跃三有一套90平左右二居自住房，想通过置换的方式换同地区三居或者其他资源更好的二居通过置换改造居住条件。当前在中关村上班，家庭年收入大概100w。预算600-700w期望：改善居住条件，房产保值有以下几个问题哈：1.建议选哪个区域(昌平，海淀，朝阳等)。2.如果继续在回龙观这片区域，哪些小区值得重点关注。比如从龙跃换到次新(新龙城，金域华府)居住条件会不会有所提高。3.如果够得上海淀和朝阳，哪些小区值得重点关注。该预算海淀估计居住条件会大幅下降吧，朝阳会不会更好一些。4.优先选新房还是二手房。比如新房能上更高的杠杆，但风险更大一些。5.建议月供占家庭多少比例合适。期待您的建议，十分感谢。

A:回答:您好，1、如果想扩大居住面积的同时改善居住环境，最好还是留在回龙观，流行花园三区130平南北的三居户型，首开国风美唐二三期90平的三居户型，这些都是区域将来的主流户型，也符合你的预算，小区的保值增值性很稳健，可参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,如果把目标移到海淀或者朝阳，需要压缩面积控制在2居以内才能勉强能够拿到主流盘，新北苑的世华泊郡、铁建国际城、朝青板块的青年汇、华纺易城，这些盘的保值性和流通性都没问题，在海淀选筹的话，需要把面积和品质都要再降低，如不是为了解决孩子的学籍问题，这个预算建议尽量不要选海淀。

2、关于新房和二手房，兑现周期当然二手更稳，新房虽然可以使用更大比例的杠杆，高杠杆的前提是选筹的投资品正确，提高杠杆是为了扩大收益，如选筹的投资品是错的，杠杆越高亏损越重，在投资的概念里对于未知的投资品，盲目加杠杆是D的行为，17、18左右购买的新盘,没有出现过暴涨的现象，反而大多是亏的，现在是存量房时代而不是增量房时代，增量时代比较偏僻的位置，随着时间推移房子便会得到增值，并且有很强的确定性，因为那个时候所有的一二级市场都处于高速发展期，那些投资新房的是赶上了这趟高速列车，现在这趟车速已经慢了，如果再硬上会吃大亏的，至于杠杆的比例：至少要保证5-8年内月供，在满足这个条件下可以最大限度使用杠杆，5年后或者8年后房价会是另外一个水平，即便是你这个时候没有了月供能力，也不会发生财务危机，建议你参考球精华栏会员文章07#巧用杠杆,贷款的利用,05#选筹/北京购房安全边界图,祝顺利！

Q:提问:星主早上好:感谢您给予我的关于中央别墅区答疑解惑。其实，前段时间，我在中央别墅区看过几个叠拼，都存在您说的竖向分区的问题，而且院子也很小，基本让地下室采光天井占完了，活动空间很小，而且竖向分区的居住体验不是一般的不好，所以都不在考虑这类产品了。最近又在顺义新城看了北京合院的联排，我觉得户型和院落都很好，价格也在我的预算范围内，就是不知道现在每套1300万左右的价格是否可以实现保值，将来的流通性是否好，如果小朋友在后沙峪上幼小，是否方便，请您再次指点迷津。您是否可以给我推荐更好的选择，衷心感谢！

A:回答:您好，为了提高产品自身品质与空间把目标移到顺义新城，就与中央别墅区的配套资源脱节了，作为改善产品，从东侧的京密路沿着高白路一直向西到火沙路，温榆河南北两侧这个地段是资源最好的位置，教育医疗民生资源全部也都集中在此地，而这个区域以外的位置就属于外溢了，相当于郊区中的郊区,距离越远价值越弱，谈不上投资，只能作为纯改善用途，不但会存在保值性打折还存在流通风险，你可以顺着高白路穿过火沙路一直向北到春晖园附近看看有没有适合的产品，价格要整体低一些，

保值性及流动性要比顺义新城略强一点，但中短期也不要有太高的预期，别墅的投资属性本身很弱，那些具备稀缺资源的产品从长期会因整体房价水平上升而得到阶段性上涨，原则上投资别墅一定要布局到这种位置，也就是先买区后买盘,那些资源匮乏的区域有很多好产品，但是价格这么多年一直都涨不上来，建议你参阅星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,祝顺利！

Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥,房山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置换到亦庄或者亦庄外溢，先生在亦庄上班每天通勤很辛苦，我居家不用上班，小孩马上上大学了。我平时不开车希望有地铁，孩子未来在沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她周末方便回个家。这次置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样综合下来我看中了润枫领尚和万科城市之光。问题一值得更换吗，如果考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有吗？

问题二：如果下决心置换，那选润枫还是万科？润枫离17地铁近（北神树800米），23年贯通相当方便，孩子周末回家都能解决，我回丰台也还行，就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改小区绿化楼间距没问题，就是物业不算好，人车半分流，听说有教育用地，有商业规划，还有即将拍的地块。它1.5公里外的董村有个综合处理厂生活垃圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄露的，我也很担心。万科的好处是设计到位，房子住的也舒坦不用重新大改动，但是其实楼间距不行，需要高层才能避开遮挡，另外离得地铁远，（1.7公里到次渠北，也是17号线）板块发展差不多了没啥空地了，不知道有没有教育规划，目前学校不咋样。

剩下的还看了南海家园和德茂的新房，觉得贵了可能已经溢价太厉害,还想再看看瀛海的回迁房，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将来好升值，又想通勤方便，又想地铁，来回纠结没了主意，望您解惑，选哪个，还有更好建议吗？另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，04年的世纪星城，一直不舍得卖。21年在昌平南买了澳海明月限竞，如今每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是想投资留给孩子，所以这次置换就想平换不想添钱了。关于这些资产您有什么调整建议

A:回答:您好，参考星球会员文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;万科新里程，世纪星城，这两个盘都是要尽快脱手的，房山本地没有产业链支撑,本地人支付能力很弱,否则不会一直横跌出现大量库存,良乡大学城一带未来的成长很慢，如果说房山有预期的位置应该是长阳，丽泽的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多, 其次世纪星城通州的西大门，朝通交界处，朝阳的发展不在东边，通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来的行情也都是跟着规划走，

新区新盘新资源会把原本没有什么资源的区域品相一般的盘甩得很远，如果不做调仓优化即便是再买1套，还只能买像次渠这些次级板块的位置，澳海明月已经被锁死了几年的流动性，不把现有的2套做升级未来成长很难，出货之后你们的换筹方向是要往核心圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合你们，无论是保值性还是未来的成长空间都有保证，一切带有不确定性因素的东西都不适合你们，建议你参考星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶,05#选筹/北京购房安全边界图,祝顺利!

Q:提问:星主好，看了您的部分文章觉得还是比较客观的，所以想问一下，我们在垡头双合家园有一套满五不唯一的一居，因为是两限房也没有用，所以想卖出去，如果有机会再换一套位置好点大点的，中介一直在让我们降价，现在挂235w自己希望能拿到手220左右，因为中介说转商啥的还有税，现在不清楚要不要听中介的继续降价，另外如果不卖先留着有没有必要，有没有可能再涨点;如果是改善的话，这个价钱首付可以考虑哪里的两居比较好呢？十分感谢

A:回答:您好，首先中介对于你的任何行为建议，都是基于让你的房子更容易成交，作为中介方如果房源各项资源都比较稀缺，如装修，户型，楼栋，楼层等都比其它房源优质，中介会更偏向于房主一方而让买家提高条件，如果是小区里的普通房源，或者有明显的瑕疵,中介会通过各种手段降低你的心理预期，包括签约条件，一切的行为都是更偏向买家，只有把价格及签约条件压到最底部，他们才有资格逼买家签约，这个是中介基本的操作方式，对于你提出的问题：即便是再有利好出现，

垡头板块的双合家园也未必能够有出色的表现，东南位置的几个商圈资源要整体差一些，朝阳的大部分购买力都集中在东三环沿线，向南截至到双井，以合生汇、朝阳大悦城、中北部这几个方向为主，其它位置都是零零散散的刚需，也可以理解为完全不懂市场也不做攻略的新手，这种区域如果有买家接盘，价格合适不离谱，建议是见好就收！置换的方向可以参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,围绕大悦城或次级商圈这两种策略都是比较稳健且有成长空间的，祝顺利!

Q:提问:老师好！读了您的回复建议，以及您推荐的几篇文章，我重新整理了个人思路如下：我在德胜置业大厦3号楼有一个南北通透85平两居，去年上半年链家同户型成交价1350。我的初步想法是，1年内卖掉德胜这个房子，再贷款300-400万，买两个房子。一个用来居住，一个用来出租。我在学院路北口上班（有换工作的可能性），考虑到目前北京交通状况，首选地铁通勤，1个小时以内即可，因此居住的房屋，100左右两居即可，需要考虑保值增值通勤居住环境，一般情况下10年内不会变动。

出租的房子，考虑保值增值、地段租金及流通性，或许在未来5-10年内，会用到大额资金，能快速顺利出手。因为最近太忙，还没有具体去看。除您推荐的板块外，还关注了望京季景沁园，保利百合，远洋万和，另外好友还推荐了下朝青板块，认为是潜在新贵。关于出租房，想法是在西城买个老破小，租金也能顶一部分月供。以上是目前想到的和了解的，不知这种想法，是否属于给资产保值增值并改善居住。期待您的进一步建议，非常感谢。

A:回答:您好，你的思路可能还需要调整，德胜的房子暂按1350变现，加上贷款400，可支配是1700左右，按照你的思路一套用来自住，选筹方向热门地段次新，一套出租选筹方向西城老破小，需要将1700拆分为1000/700，这种组合会降低整个投资的效率，热门地段次新两居保值及流动尚可，也具备成长属性，但将来更容易大跃升的是好地段+稀缺楼盘+改善户型，这种房子后期的爆发性及成长性都要优于2居，所以这种组合搭配1000的效率不能拉到最高，

自然700这套也会跟着降低，租金不是投资房产收益的主体，涨幅才是，考虑租金回报是基于房价不涨的前提下，作为一种理财方式去计算，北京现在的房价还远远没有到顶，只是会以超分化的形态发展，贵的会随着城市的经济增长越来越贵，便宜的价值归位后会一直保持原价，将来并没有大跃升的可能性。按照效率优先原则1700是要只买一套不买两套的，更改成这种思路各项资源都可再提升，效率自然会提高，建议你认真参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图