北京楼市:置换者纠错，此类坑，别踩!-叭楼楼市分享网

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Q:提问:北京户籍，男工作比较稳定，在海淀学院路。家庭目前配置有清河橡树湾四期100平米两居一套，立水桥清水园二期105平米三居一套。清水园小区是20年房龄的老小区，目前父母居住，因为立水桥片区一直滞涨，另外父母两边跑特别不方便，近期想把清水园出售置换，自有资金300w。有三个置换方向请您帮助分析：1是换购西北旺附近新盘，如幸福里三居;比较看好西北旺区域的未来发展，但是现在房价已经偏高，

而且担心这个区域土地贮备特别多，未来供给充分没有稀缺性。2是在清河版块，如莱圳家园三居1100左右，缺点是房子老。橡树湾四期两居1300左右，缺点是两套房都不是大三居。3是换一套丽春湖园子叠拼1500左右，缺点是贷款多，还要100装修。4是把两套都卖了，换橡树湾四期180平米左右四居，2300左右，缺点是要和父母住一起。

A:回答:方案1和3不确定性极大，其中3不但保值性弱，还会存在流动风险，决定房产价值的先是区域资源，其次才是产品力，丽春湖别墅产品很好，但区域基础资源太弱，并且将来也不会有什么资源可投入，这个盘从开盘买入到目前为止跌幅已经超过30%了，并且不好流通很难变现。而方案一的海淀北部新区存在概念性的成分，兑现周期不确定，我们今天看到的所有成熟商圈，都会经历从雏形到饱满的过程，发展轨迹是从地皮-概念-配套-供需，这是一个板块的完整生命周期，新板块距离主城区越远发展周期也就越长，反之距离越近越容易成型，而新区在发展的四个阶段中价格与价值都是不一样的，

如果出现概念阶段的价格超过配套甚至供需阶段就会出现横盘、微跌、流通价值打折，变现困难; 所以方案2和4就比较符合当下的市场发展趋势，首先清河是海淀北部最成熟的商圈，也是资源最好的商圈，被大产业直接辐射，前两梯队在逆势也很抗跌，甚至个别稀缺房源可以在逆势上涨，这就是过去投资房产追逐的是潜力，现在及将来投资房产看的是剩余价值，也就是谁的海拔会更高，无疑是综合资源更优的才更吃香，方案4比着2更符合未来市场的发展趋势，你可以参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），未来能够推动北京房价上涨的会是改善群体，也就是置换的时候去瞄准好资源的商圈具备稀缺性的次新盘，三居以上的改善户型都将是未来的主流，类似于橡树湾包括世华大三居四居将来的成长性会很不错，祝顺利！

Q:提问:星主好！接之前问题，现在需求排序1学区、2居住品质、3金融属性。2000万左右预算在西城海淀选筹，较理想是顶级学区加不低于140的三居，最好是板楼。西城那几个盘，西城晶华、中海凯旋、官苑八号板块确实好，房子也好，但受预算所限买不到兼顾居住的，陶白学区的中信城这样的更是无法兼顾居住，陶白的陶然北岸价格和户型合适，但学区跟海淀顶级学区比还是少了点吸引力。所以把重点聚焦海淀万柳或者世纪城。你说的预算够的情况下万柳优于世纪城这点我很认可，但要兼顾上边我说的居住需求，涧桥泊屋和碧水云天确实预算差了点。

阳春的橡树园可行否？有没有什么硬伤或者缺点？同样的预算对比世纪城，确实选择会多很多，远大园三区、五区，观山园、晴雪园应该都有能够到的150左右的三居板楼，达到了我的居住需求，但远大园还有一些200左右的四居塔楼户型，面积的优势可以弥补一些户型的劣势，而且大户型无论老人过来帮忙带孩子、阿姨还是二胎都能比较从容。问题：1、万柳板块板楼盘（目前我所看的也就橡树园够得到）是否足够优于世纪城板块，从而值得舍弃世纪城更好的居住属性。

2、如果第一个问题答案是否，那只在世纪城选筹，我说的那几个盘我的预算是否能包的住？综合考虑2居住需求和3金融属性，优先级怎么排（把大户型塔楼也包含在内）？3、万柳、世纪城还有没有其他盘更契合我的需求？4、如果选筹范围确定以上，我看万柳和世纪城其实这段时间都是有跌价的，是不是可以等一等再做置换动作？5、还有个极端风险，就是买房上不了学，一个是多校划片的影响（我们28年入学），一个就是政策颠覆，没有学区房一说了，那这两个板块是否能有一定的抗跌能力？或者甚至最优选择是不是就先不置换了？谢谢！

A:回答:您好，1、世纪城虽然比着万柳要差一些，但并不是很拉垮的意思，万柳属于闹钟取静，整体板块的居住环境相比世纪城要安静很多，而世纪城因为有金源的原因显的人员杂乱，从物管资源上也不及万柳。橡树园除了体量小没有其它什么大的硬伤，避开西边单元即可，汇新属巴沟村的回迁，选筹上的细节优先9号楼中单元，其次10号楼中单元，最后11号楼中单元，依次是东单元，能淘到这个盘的楼王位置价值是要高于世纪城的，如果是不好的位置差房源就不如世纪城的品质盘了，世纪城和万柳只能从房源的质量上和性价比来投票！

2、世纪城最好是往选大路北买，路南除了上河村其它整体的户型设计比着路北要差一些，流动性及爆发性都不及路北，你描述的楼盘已经很好。3、类似于万柳世纪城这种区域的下跌多是因为市场风向，即便是具备长期价值的盘也不可能一直走高，这种下跌属于正常回调现象，可以择机进场，这个择机重点在于抄底，即回调到一定的底部入场，而不是等房价彻底降下来。可参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶;

4、顶级名校配居住体验差的楼盘稳妥的方式是按三最购买,最低总价最小面积最晚时间，反之如果是顶级名校配具有稀缺性的改善盘有合适的时机就可以启动置换，顶级名校配居住体验差的楼盘等于学位溢价，可以理解学位价值占30%甚至40%，一旦学位发生变化这30%就是要下跌的部分，具备稀缺资源的楼盘配上名校学位价值可能是10%-20%，将来学位发生变化下跌的幅度很小，以世纪城万柳为例，是把学位剔除掉，这些品质大盘所占有的资源也值这个价，最极端的假设将来如果因学位变化导致下跌也是阶段性的，随着时间的推移价格还会回调上去。可参考星球精华栏会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！

Q:提问:朝阳公园板块，如丽水嘉园、景园大厦等，有入手价值吗？或者您认为朝阳公园板块，除了棕榈泉、公园大道、观湖国际、北京花园，其他低一些档次的楼盘，哪个有入手价值？大望路的华贸公寓南北3居，和双井的合生国际小南北3居，值得入手吗？您一直觉得十里堡界面资源很差，其实朝阳路这边挨着四惠朝阳路地铁明年后年开通，凯德mall明年也开。爱这城南北通透的3居4居，合适的价格，值得入手吗？

A:回答:这些盘并不是不可以买，也不是一定不会涨，而是波动性比较大，确定性要差一些，你可以参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶,05#选筹/北京购房安全边界图,购买这种楼盘比较考验操作上的精细化：如进场时机，购买的时间处于市场波动的哪个阶段，再如进场价，非主流板块主流楼盘只要买进价稍高一点，再加上入场时机不对，产生的负面后果远远大于购买那些主流楼盘主流户型，现在网上经常会有人挂出一个楼盘同户型的成交价，

近期的一次成交比着一年前两年前跌幅大多在10%甚至20%以上，这个数据大家看着是跌了，其实是买入的时机与价格全错，加上产品的特征，一旦市场下行撑不住选择抛出，亏损的一定是这类，相反如果是主流盘主流户型，即便是下跌它的抗跌性是最强的，剔除个别着急用钱的房主，价格基本不会往下掉反而很坚挺，这是主流与非主流的最大区别，如果你对自己的操作非常自信，这些安全边界内的非主流盘是可以考虑的！否则选我之前给你推荐的主流盘最稳妥，可参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！

Q:提问:京总您好！在微信公众号看了很多您与会员的问答沟通，佩服您的思路清晰，客观理性，精准分析，耐心独到。迫不及待买了会员权益，想得到您的指点和分析。1、目前想全款购买一套三居，预算1200（性价比高的房子可适当增加预算），以自住为主，不考虑学区因素，兼顾保值增值，注重环境和舒适度。2、目前小孩一起居住，工作在安华桥附近，主要考虑孩子上班通勤方便。已经看了朝青望京新北苑亚运村，感觉亚运村通勤比较方便，价格适中 3、亚运村看了保利金泉华悦公寓和荣尊堡。从居住角度更喜欢荣尊堡的安静整洁低密。朝向不佳，无南北通透，高层东西南、东西北户型视野不错。但是这个小区好像没有存在感，是什么原因呢？4、根据我的情况，期待您给分析一下，内城里您是否有更好的小区建议？谢谢！

A:回答:您好，荣尊堡一直卖不上价格的原因是它的楼体设计问题，这种以大户型为主的塔楼社区结构很糟糕，2000年之后的改善型社区已经很少有这种了，同样的预算我可以买一个正南正北的通透户型，包括保利金泉也存在类似的问题，这两个盘的自身品质很高，主要是输在了户型上，其次是亚运村从07年之后就慢慢过气了，原来热度高是因为亚运村没有高品质楼盘，奥森板块众多新盘涌入市场后自然会抢走这两个盘的购买力，同样的价格奥森板块户型比这两个盘好太多，价格比保利金泉还要低，商圈的资源也要优于亚运村，如果你想通勤距离近些，可以往奥森板块看，奥森的主要稀缺资源是生态，品质盘的长期价值比亚运村更稳健，可以参考星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！

Q:提问:星主您好！有关目前持有的房产是否需要升级置换以实现增值保值想听取一下您的意见和建议。本人情况：目前持有房产：北京华阳家园三居（出租中），北京万科金域东郡2居还有一个车位（房子和车位都在出租中），万科金域东郡这个房子是2021年为了孩子在河西上学买的二手房，现在孩子已经上2年级了。按照当初买房的政策，万科的学位是3年一学位。万科目前已经满2年也可以出售了。佛山顺德有一个四居室，大概可以卖到300万（出租中）。目前因为孩子在河西上学，我们租住在海梓府的三居。我自己挺喜欢海梓府的小区环境和房子，

我想把华阳家园卖了，看看明年3月份是否市场会好些的时候给卖了。目前有人出价900万（但是也要等买家自己的房子先卖掉），我想等明年3月看看市场情况或者是把万科和顺德的房子卖了，应该也可以凑够800多万，但是同样的问题，没有想好再去买哪里的房子，可以实现收租的同时还可以保值。有朋友推荐买东坝的保利天汇，因为房子也没有卖出去所以还没有去看。或者您推荐城六区的哪个板块，可以实现有大概1.2万的出租收益还可以实现增资保值的房子。

A:回答:您好，你应该保留东郡把华阳和顺德脱手，再做重新配置，东郡未来还有不错的空间，10万以下都不要考虑出仓，类似亦庄几个密集型产业群，附近辐射的品质二手盘，10万以下的价格都不用考虑出仓，而华阳家园要稍微差一些，朝阳公园主打的是豪宅系，除了一些大盘之外,围绕团结湖，甜水园路，朝阳公园路这一大片全部为老社区或2000年左右的塔楼，华阳做为02年的盘在整个大商圈并没有什么稀缺性，所以涨幅也一直很差，其次关于顺德，只把华阳出掉，900W去拿主流大盘只能是2居，主流盘3居未来才更吃香，

原则上没有核心布局不建议多仓位，这样分散开可能哪一套都中规中矩，压缩数量才可以提高单产，两套的换筹在海淀和朝阳是很容易选的，12000以上的租金不是什么高要求，这种方向比去东坝打新更稳健，投新区是投被低估的位置，价格还处于低位，当概念性的新区和距离最近的城区位置价格基本一致的时候，新区的投资价值已经很弱了，可以参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,84#大兴跑赢大盘选筹导图、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图