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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好，最近一直在拜读您的文章，也想请您指点一二。我和爱人工作都在海淀区肖家河这边，目前在这附近租房，户口也是这边的集体户口，家里小孩子25年上小学，已经联系好会在天秀或者上地读书。现在想要买首套首贷，自住加保值，主要问题是资金有限，只能拿出130W左右，能承受月供15000，这么算只能承受总价400以内。前期考虑几个方案：一、买房山的次新房或准现房，优点是户型楼盘都比较好，缺点是日常通勤太远，特别是小孩上小学以后比较困难；
二、买石景山，优点是通勤时间短，缺点是户型都一般，而且担心将来不保值；三、最近在看回龙观和天通苑的老破大，主要是步梯的顶层复式和电梯的大两居或小三居，感觉通勤时间勉强还能接受，自住应该也还行，但是不知道这两个区域未来走势怎么样？想请教：一、像我这种情况现在是否应该考虑购入？还是继续租房观望？二、在购房区域选取上，是否能给一些意见建议？三、没有电梯的顶层复式（6+7）感觉性价比较高、套内面积大，能否作为购买选择？未来再出租或出售是否会比较困难？谢谢！
A:回答:您好，1、所有的购房无论大小都属于资产投资，既然是资产投资就不一定非要兼顾到住，按照北京的市场需求，大方向判断，房地产市场整体没有任何风险，下跌只是在特定的情况下发生，或者说是某项因素导向。这样的一个背景如果具备投资的条件，但不能兼顾到住可以将投与住分离，也就是如何去平衡投资与居住的问题，如果工作的区域综合资源都比较匮乏，没有什么像样的楼盘，而自己的筹码比较优，选筹的范围可以扩大到更优质的区域，这种情况如果为了通勤方便将就在工作的位置，从选筹的逻辑是居住属性大于投资属性，价值自然不大，
正确的策略应该是投住分离以租换租，另外一种情况是工作地所辐射到的都是拥有一线资源，预算范围内可选筹的范围很小，只能买到这些板块的尾盘，这些尾盘的行情并非将来主流，这种情况也要投住分离，投住分离的策略会提高资产的效率
2、既然是投住分离就没必要把目光聚焦到石景山和房山了,参考星球精华栏会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议、11#北京七个行政区边缘的房价预警研判,这两个区域有价格低的优势,但价值比较弱,投资属性偏弱了些,可以往朝阳看看,整体房价偏低,也是刚需作为保值性比较牢靠的区域,选筹的方向要么就是比较不错老破小,这样可以兼顾到居住,会有一定的通勤距离,比如枣营、麦子店街的两居,或者再往东到常营选择一些居住体验比较不错的次新产品,如苹果派,这两种选筹会比着你原有的选筹降低居住面积,但会提高金融属性,老房子一定是往城区买,而不是到城外买,城外本身价格就低,还有众多新盘与保障房项目,将来这些产品都会影响老房子的价值,在选筹上你参阅星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,祝顺利!
Q:提问:您好，我想请教一下，目前房子的情况：1套苏州街附近的老公房，目前自住，面积比较小，50多平米。目前价格大概600。另外在良乡大学城那里有一套房子，紫悦台小区，75平南北两居，目前价格大概260的样子。现在的想法是把良乡这套出掉，在苏州街附近再买一套，这样家里老人就可以住在附近，居住就不那么紧张了。不过附近的房子都是比较老的 我现在看了一套三义庙的房子，挨着苏州桥地铁，1980年代的，老公房。47平米南向2居价格450，一层带个院子，院子面积30多平米。
确实最近是降了不少。我个人比较喜欢一层带院子的。请问三义庙这套房子现在可以出手吗？或者您有什么建议？我的诉求是总价不要超过500了，希望能有比较好的保值空间。最好在这附近，如果实在不能满足这,中关村附近的区域，其他的您有啥推荐吗？
A:回答:您好，内城区老房子的小户型作为财富的一种资产自然有它的价值，如果你的预期只是能够保值与流通，三义庙足够可以满足，从良乡往海淀换方向上是正确的，单纯从这两套上的调整没有什么问题，如果有可能的话最好是以良乡和你现在持有的50平来换一套小三居，小户型接近40平米或者40平米以下将来都是要被市场淘汰的，内城区之所以可以做到保值与流动，主要是它的地段避开了保障房范围， 但作为财富资产它的上限太低了，同样的地段100平的小三居或者70-80平的两居价值要比40平更牢靠，虽然47平米可以做到2居，实际还是1居的面积，
过去的刚需家庭购买的主要面积段是在40平米-60平米，刚改购买的面积是60-90，购买力发生改变之后刚需和刚改都会集中在60-90这个面积段，你要考虑到下次置换的可能性，将来老旧小区翻新这种大面积的小比小面积的更具备成长属性， 三义庙至少要买到60平米以上价值才能更大化，调整方面建议你参考星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘; 01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）， 中关村可以看看石油大院97平的南北三居，北影小区110平的三居、农科院82平的南北三居，双榆树南里86平的南北三居，青云北区80平的南北三居户型，知春里70平的南北三居，
这些户型的保值性都很好；这是依照你描述的建议，如果更关注房子的成长性，还是次新比较香，这两套的资金也可以往次新盘上看了，只不过要换位置了， 出手时机可参考星球会员文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，从良乡往海淀换属于资源升级，原则上是要先买后卖，但海淀老旧社区存在反应迟钝和良乡轮动慢的因素，最好是两边同时进行，保证房山那边有意向客户并且可以签约，这边你有意向房源房主也可以随时签约就可以操作，在同一天完成两边的签约会稳妥一些，祝顺利！
Q:提问:京总好！手里有三套房，一套德外学区房，刚出售，到手600万；一套是朝阳华严北里的房子，70多平米85年的；一套是石景山经济使用房，95平2006年的。我在德外上班再有8年退休；老公居家办公；孩子上大学住校。我咨询的问题是：计划将朝阳华严北里的房子也出售，到手总计约1200多万，置换一套改善型住房，现对改善型住房的选择进行咨询。买房考虑通勤问题、居住品质问题、保值增值问题。我自己比较看好北五环内奥森板块的房子，如融域家园、奥林春天1~6期、美伦堡等，想听听您对这个区域的分析和建议，谢谢！
A:回答:您好，优先级顺序应该是：美伦堡-倚林佳园-澳林春天四期、六期-融御嘉园，如果有可能的话建议你把石景山经适房也一并脱手（这套房留着是没有意义的,参考星球会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议)，把选筹的总价提高到1600左右，1200在奥森板块户型上是不占优势的， 按照你原有的计划只能选一个品质2居，如果是3居就要降低楼盘品质，奥森大概有近50个楼盘，基本可以分为4类产品，第一类是终极改善大盘，像上林世家、国奥村，第二类就是上述提到的，品质有一定的稀缺性，
第三类是建筑年代有一定的优势，但楼盘资源略差，像万达、天乐、天翠、澳景，第四类就是2000年之前的老社区和纯塔楼 真正值得去布局只有前两类，第二类尽可能考虑主流户型，也就是140平以上南北向的都可，奥森准确说是属于生产资源的外溢地区，主要稀缺的资源是生态，属于慢长类型的区域，效率资源大于一切自然资源，这种区域只有主流户型才具备大跃升的条件，其它中等产品只能说保值性不错，未来也会水涨船高，只是效率要低一些，可以参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析，祝顺利！
Q:提问:您好，之前请教过置换的事，目前两套房，一套角门附近远洋自然107平两居，之前预计650左右，一套亦庄核心区金地格林小镇160三居，之前预计950左右，根据您上次的分析，放弃了二换二的想法，不再考虑新宫和西红门，决定在金地格林小镇置换一套大的，因为我感觉以后改善性需求大户型也会更受关注，目前看中金地格林一套176的一层带花园四居，一套225的电梯顶层复式带40平的露台，这套房客厅挑空5米3，可以多改造出一层，面积可达300左右（如图）现在的局面很尴尬，就是看中我房子的客户预期较低，
特别是金地格林，最近签约两套同户型，都是业主着急套现，865万就卖了，对我的房价影响较大，远洋自然的一个同户型620万签约。而我看中的房子业主预期较高，一直没有降价的打算。今天又看了您的分析，市场正在向卖方市场转换，角门大红门附近是超刚需，我是否可以等等市场的转换，简单的讲就是想这两套房能多卖一些，这样就可以比较从容的去谈我看中的房子，特别是顶层的复式。
A:回答:您好，首先任何一个楼盘都会存在个别房主因自身特殊原因折价出货，这种房源对于买家而言低于市场价买到即是赚到，赚到的不只是价格空间，还有楼市面临回暖将来房价再次跃升的机会，价值大的后者利益大于前者，但这并不意味着其它房源就要跟进这种信号，二手房市场是没有这种现象的，二手房本来就是一房一价，溢价权和议价权都掌握在买卖双方，最终的成交价是市场博弈的结果，更是买卖双方博弈的结果，有价值的楼盘折价出货是没必要的，除非你以卖降换买降。依你描述的信息这套顶层复式是比较稀缺的，参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），
核心地段低密度住宅改善户型将来必然稀缺，是否可以和房主谈在价格上尽量满足房主的预期，但是在交易周期上能够做让步，给你一个比较宽限的周期，比如8-12个月，尽最大限度去争取，如在周期上能够占优势，这种利益要比直接降价更大，后期可以提高自己的出货价，具体的原理和操作细节可参考星球精华栏会员文章03#置换实操论，抄底与逃顶。其次依大红门的资源算不上流量很大的商圈，但远洋的流量不错，市场变暖买家增多后对应的议价空间会逐步缩小，但大跃升的可能性很小，所以这套房子最好不要有太高的预期，评估一个合理好出的价格即可，相反金地格林这套可以根据市场的变化来调整预期，祝顺利！
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
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