北京楼市:西部购买劝言!-叭楼楼市分享网

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主您好！我现在手里有大兴黄村的两套小一居，市值一共约400+，手里有200的资金，可以用100-200的杠杆，总计700-800的预算。想置换一套适合居住的大两居，同时能满足孩子小升初跨区到西城陶白或海淀北四环以南（目前上班在大兴，不想去太北面）。想跟您咨询一下：1、考虑目前学区房价格较高，可不可以分开置业？也就是说想在大兴黄村用400~500置换一套宜居的两居，再用300~400给孩子购置一套占坑学区房。（孩子目前四年级，距离小升初还有两年的时间。）2、发现陶白学区天缘公寓的均价较低，不知道可入吗？您能推荐几个具体的社区吗？3、是现在趁买方市场立刻置换好？还是再等1~2年孩子小升初前1年左右再置换？感谢！

A:回答; 您好，1、购买高溢价的学区房要遵循以最低总价获取学位的方式买入，如果是中等学区倒不必太控制价格，这样反而会降低楼盘的资源，以你的描述如果拆分为2套显然黄村的价值是没有西城白纸坊高的，黄村属于大兴的老城区，而大兴是在大力发展新城区，新区越金贵，老城区就越破败，在大兴西部购买尽量往西红门靠，大兴西部的每一轮行情都是从西红门开始向外溢出，顺驰领海可以淘淘100平南北向的大两居，星海家园80平的南北两居，西城可以看看建功，南运巷，天缘公寓一是高层二是体量太小，后期物管资源存在跟不上的可能性，老房子尽量买低层的，将来也更容易翻新，保值性及流动性都要更好一些，可以参考星球会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图、13#学区宝典：东西海学区房选筹导图、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析

2、如果是效益最大化的原则，孩子需要学位的时间还有2年，这个期间可以先不用考虑学区的问题，以800的总价做纯投资布局，北京已经挤压5年，加上之前的调控也是四个一线城市最严的，所以北京的房价比着上海和深圳更加稳健，没有出现过暴涨现象，过去的挤压很多优质板块的好房子价格并不高反而很低，现在的各项政策都在利好，如果在这之前完成置换升级，去拿一套800万左右的核心2居，后面市场一旦回暖价格会很快冒上来，2年后再去配置学区房都来得及，无论是自住的这套还是学区，选择的余地都会扩大，可以参考星球01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！

Q:提问:星主您好，目前两套房，一套在远洋自然107平米两居室，一套在亦庄金地格林小镇160平米，二层三居。想置换优化一下资产，提升一下居住的品质，两套房目前均已挂牌，期望能收回1600个左右。最近看了几个盘，分别是大红门的中海和瑞3号院，永定金茂府，新宫的建发璟院，森与天成，西红门的橡树湾，御景星城，亦庄河西的中海京三号院，招商玺，以及金地格林小镇内的二手房，孩子初中，在东城上学，不考虑学区的问题，思考的方案如下:方案一:二换一，倾向于在金地格林小镇内换一个160平左右一层带院的，这样手上能留一部分现金，

或者在金地换一个200多平的联排，主要考虑金地周边配套成熟，学校，商业，医院，公园等等，金地本身密度也不高，周边密度跟城区其它地方比其实也不高，金地的物业也不错，小区绿化也好，看过的中海系和金茂系新房非常好，但亦庄河西中海京三号院周边配套还都没起来，大红门的中海和金茂周边短期内不看好它的发展，而且周边人文环境也不好，所以倾向于在金地内部换，劣势就是金地的房子20年了，怕以后不好出手。方案二:二换二，主要考虑给孩子以后留一套，

在金地内部换一个小一点的三居室，剩余的钱再贷一点在新宫森与天成或者西红门板块再买一个100平左右的三居，这样等孩子以后用房时，这些板块也能相对成熟一些，倾向于新宫，但也是担心周边人文环境以后不好。另外，森与天成是地铁停车场上盖，这种房子没接触过，不知有何利弊。请星主帮忙分析一下这两种方案，或者推荐一下其它方案，我是想在金地格林小镇保留一套，如果二换二也可以推荐一下其它区域，谢谢。

A:回答:您好，置换和升级属于两个不同的概念，置换是根据需求来选筹，比如工作调动、孩子上学、扩大居住面积等，这些都是基于家庭的需求来进行置换，然而这种置换是没有价值的，而升级是要先升级区域资源，再升级楼盘资源，最后才升级面积，因为房地产是由土地和房屋两个部分组成的，稀缺的是土地，贵的也是土地，贵的房子有70%的价格是贵在了土地上，只有30%在房子上，从这个逻辑去理解，你出掉远洋自然和金地格林小镇，往金地格林这个盘上买是属于升级的，远洋自然的大红门资源是不如亦庄的嘛，这等于是升级了远洋自然的地段资源，

并且扩大了居住面积，如果是往京三号或者招商玺换，也属于升级，从地段上河西更适合改善居住，尤其是大面积长期价值更牢固，从楼盘上河西的改善大盘海拔更高，这种换筹的方向即升级了地段资源，也升级了楼盘资源，居住面积也扩大了，方向是正确的，相反如果是方案二这种选筹，两套全部出掉，把格林的换成小三居，剩余的资金买到新宫或西红门、金茂府等，实际上是降级的，因为你金林地格林面积变小了，亦庄的房价距离到顶还很远，往后再出现行情，小面积自然没有大面积吃的多，

而远洋自然本身作为资源匮乏的板块，再往同板块或者其它次级板块换效率是不高的，这些新楼盘的兑现周期会很长，5年10年都是有可能的，现在不像过去存在行业红利期，成长起来自然会很慢，你自己的思路已经很清晰了，且方向是对的，至于亦庄的河西配套不完善不是大问题，这个板块的底子很扎实，往后的发展只是时间问题，品质大盘长期是不存在价值风险，保留在原有位置上扩大面积或移步到河西都可，和西的长期海拔要比金地这个板块更高，低密度住宅区更有利于改善类大盘成长，可以参考星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;03#置换实操论,抄底与逃顶,84#大兴跑赢大盘选筹导图,祝顺利！

Q:提问:京总请问，1选房范围在海淀区永定路，玉泉路，田村范围的话，750万的预算三居室，兼住和保值的功能，您建议入手哪个小区？2老公在考虑海淀建西苑的房子，低总价能买到最大面积的房子，顶层复式，感觉他的思路不对。您就点评下建西苑这个小区吧~

A:回答:您好，首先建议认真阅读星球3篇会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议，81#北京房产投资核心逻辑和原理，05#选筹/北京投资安全边界图，建西苑的居住属性大于金融属性，杨庄这个板块很冷，80%的购买力是5万左右的水平，很难支撑6万以上的价格，接近7万就属于贵妇盘，这个区域房价上涨跟盘的好与坏没关系，是区域的购买力与房价水平不匹配，一个板块的楼盘类型可以分为工薪盘、白领盘、CEO盘和贵妇盘，在次级板块或开发区买CEO盘和贵妇盘属于大忌，茂华景公阁，公馆，公院包含建中苑近五年的行情都是一路往下走的，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;

杨庄的贵妇盘并不具备投资属性，石景山的定位是宜居生态，也可以理解为纯通勤，建西苑唯一的好处是离海淀近，但和海淀的资源没关系，当年的开发商也是打着海淀的名义卖了一手好价，海淀的核心是中关村一带往北延伸，南侧和西部不属于海淀发展方向，玉泉路、田村和永定路要比杨庄更抗跌，你爱人比较注重房子本身的面积舒适性，但不应该忽略综合资源，这个时期买外城或者过冷位置的贵妇盘风险很大，应该压缩面积往城内靠，可以淘一淘玉海园的小三居，永定路85号院、能接受2居可以淘淘兰德华庭，祝顺利！

Q:提问:京总好，家里有一套旗胜90平南北向的房子，满五唯一，目前出租，我和孩子户口在东城朝阳门内，明年上初中，现在也租住在东城朝内，我上班也在东城。1. 是否应该出手旗胜的房子？还是继续保留和出租。如出手的话后期置换房产推荐在哪里？我的存款和公积金都不多，最多能接受500万以内的房产，已有学位不用考虑学区问题，希望能够保值，并兼顾流动性。用于住的话还要考虑孩子上学方便，目前看了天坛景泰片区和朝外建外的三丰里灵通观，想听取您的意见是否有更好的选择？2.置换的时机是否越快越好？如果先买后卖，属于二套需要付出更多成本，资金周转也有压力。如果先卖后买，时间可能会较长。

A:回答：您好，建议你参阅星球会员文章03#置换实操论，仅期望保值与流动，旗胜天坛及其它几个都可满足，这种区域之间的调整并不会提高整个投资的效率，东城内老旧社区只要不是物管人文资源很差的，保值及流动都可，这种盘将来的机会在于北京存量房均价的提升，从7万上升到8万就会拉动老社区的海拔，在老社区的范围内综合资源突出的会涨在前面，旗胜将来也有补涨的机会，这个位置5万的单价显然是被低估了，近几年房价一直停滞是因整个大盘在回调，回调期过后一旦市场发力，被产业直接辐射或外溢都会有板块轮动，购买力集中在哪里，哪里就会最先上涨，

这两种类型的区域都有再次上升的机会，只是可能不会那么快，存量房均价提升需要多种因素，而旗胜是界面的问题，所以这种区域之间的置换更偏向于居住属性而非金融，升级是要保证有良好的居住体验后楼盘及户型具备稀缺性，要么是将来的海拔更高，要么是具备大跃升的条件，不提高总预算我给你的建议是暂时不要动，旗胜90平南北是2居中最好的户型，当然如果要是完全为了居住去置换也可，天坛的金鱼池、朝外的三丰里，这两个综合资源会相对突出一些;

2、只要不是非常难卖的盘都不要选择先卖后买，一旦签完买卖合同，你要买房子下不了定会冒市场突然回暖的风险，卖低买高不是最大的风险，最大的风险是市场一路走高，房价持续回暖，比较稳健的是买进与卖出节奏一致，操作上的细节可参考星球会员文章03#置换实操论/抄底与逃顶，祝顺利！

Q:提问:您好京总，目前需出售房产，1太阳宫土星园有人朝分学区属性（无需自用）出租中，但小区品质不在梯队内2望京宝星华庭有抵押随房龄10年以上，但好出租且租金价格不错，3麒麟社loft在出租，商住两用，价格从高位几乎快折腰且属性原因未来也不太可能有转机，租金也在一路下滑，好在商圈无空置率，买的早还有一倍的利润，4中粮祥云300多大平层，整个后沙峪区域的稀缺户型，个人判断未来还有溢价空间，但在此区域已购置新房居住，考虑同区域留一套大户型居住想卖掉中粮可一次性还清新房贷款（4.85利率）或卖掉麒麟社，从整理房产角度望京总给予建议，谢谢！

A:回答:您好，从将来市场的主流趋势这些盘都是要进行全部升级的，保值性及流动性除了麒麟社以外其它都还不错，只能说称不上很稀缺但也不是最差的类型，所以你可以根据新的方向来决定优先级出货的顺序，按照价值排序麒麟社是要最先考虑出货的，其次是宝星华庭，最后是土星园，中粮的大平层虽然长期没有价值风险，但中短期会存在流动风险，后沙峪将来会分为纯刚需、刚改、初改和终改，300平以上是终改的需求，这个面积段在后沙峪可选筹的范围太大了，这种改善群体能够到后沙峪置业，大部分是从城区奔着低密度去的，也就是别墅类产品占有的市场份额更大，

300的平层单位在这个位置可能并不稀缺，稀和缺是两个概念，稀并不代表缺，又稀又缺才是硬通货，留这种产品会拉低你整个资产的成长效率，最开始说长期没有价值风险，这个长期可能要很长时间，可能10年是最快的预估了，所以你的仓位虽多但不优，这种仓位数至少要在内城区的核心地段，比如海淀啊朝阳啊留2套品质大盘，在未来10年-15年都具备稀缺性，保证在逆势是最抗跌的，顺势可以跑赢大部分楼盘，有了这种资产打底后，再考虑说郊区搞一套低密度提高生活氛围，应该是这样的一个布局方向，建议你参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图