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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主您好，想跟您请教下，目前在南二三环间工作，家住朝阳双井，房价约1500，想把双井的房子置换调，去亦庄招商玺置换同价位的房子（因为未来可能去亦庄工作），不知您有何建议？谢谢
A:回答:您好，双井作为东三环的价值洼地，品质良好的楼盘在未来还有不错的成长空间，你可以参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,富力城、A派公寓、首城国际、合生国际、乐城这些盘的成长属性都很好，如果你持有的是这些盘的稀缺户型，基于未来工作变动可能会调到亦庄，效益最大化应该是保留双井，通过金融手段套现在亦庄完成购买， 这样未来你两边的行情都可以吃到，不会因工作原因而放掉双井这边的增长潜力 亦庄和双井各有优势，双井的承接面更广，亦庄只能依靠本地的购买力，而双井的涉及面可以扩大到整个城市，甚至北京以外的购买力，两个板块的价值点还是有区别的，
如果双井持有的是非主流户型，就不需要保留可以直接换过去，融资有额外成本，买入后将来表现不好会降低效率; 亦庄的选筹上可以淘一淘金茂系列的二手房，这种阶段很容易淘笋，并且它的楼盘质感以及户型布局设计上都是很超前的，就目前亦庄的新房市场在综合方面超过金茂系的还没有，在未来的5-10年，这个板块的天花板金茂系还是很稳固的，招商玺的位置也不错，但从口碑资源上比着金茂还是要差一点，并且交付时兑现的问题还存在不确定因素，淘完二手没有合适的之后可以备选新项目，可以参考星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶、84#大兴跑赢大盘选筹导图、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,祝顺利!
Q:提问:上学需要搬家，有两套居住需求，一套一家三口住，2居室，离北新桥30分钟电动车路程范围内，朝阳550以内有电梯。另一套给老人养老住，1-2居室有电梯偶尔接送孩子400左右。两套房子希望半小时内车程，已经加了贷款。第一套的需求看了一段时间房子，基本上东城东北侧的朝阳都看了遍了，从房子的价值上不知道怎么分析，就户型上，胜古北里、东土城路13号院有我觉得还可以的，胜古北里是老楼翻新加装电梯，不太有小区环境。东土城纯西向，楼道环境不咋地。第二套房的需求看了下青年路、双井附近。完全没有思路。感觉个人需求很多，资金很少，不知道该如何做取舍，应该往哪片区域哪个小区考虑，房子才能买的更值？也不知道价格该出多少才合适。
A:回答:将选筹目标锁定在老破小范围，作为资产投资需要了解此类房的价值逻辑以及将来的涨价逻辑，老破小需要同时具备优质的地段资源、物管资源、社区资源、人文资源，能够满足这四项的多为单位公房，因此西城的价值是最大的，其次是海淀中部与南部，最后是东城与朝阳，东城与朝阳还分具体的板块，并不是指所有区域，老城区与国贸附近整体要好一些，其它位置的保值性与流动性就欠缺了 原需求不变，
把两套合并为一套更具备投资属性，成长效率也更高，另外一套就需要租住了，可以参考广渠门幸福家园2居，套数不变可以看幸福二村，南北小两居可改三居，70平左右挂牌价550左右，这个位置的资源优于慧新西街，保值性及流动性会稍好一些，效率最优的是幸福家园，这种策略更有利于资产的成长性，所以你们需要在投资属性与居住属性上做取舍了，建议你参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图、81#北京房产投资核心逻辑和原理。 祝顺利！
Q:提问:京总您好！看您的文章很久了，请教一个置换房产的问题。目前本人有两套房产，一套为芍药居北里90平米朝向东南北学区房，一套为望春园90平米朝南两居，因孩子即将上初中，想卖掉持有的两套房产，置换太阳宫附近一套三居室，这套三居打算住10年～20年。目前有两个小区在考虑，一是圣馨家园（太阳星城土星园），二是光熙家园一期或二期。选这两个小区，一是因为离孩子学校近，二是房贷压力不至于太大。想问问京总对我的规划怎么看？除了上述两个备选的小区，您是否还有更好的建议？非常感谢
A:回答：您好，圣馨及光熙稀缺性一般，按照你的描述是置换三居，这两个项目总价最低的也要1200往上，虽然占有了太阳宫的资源，但这两个项目属于是太阳宫最差的位置，重投资属性按照1200左右的预算布局太阳宫应该是要把面积压缩到100平左右，如火星园109的南北两居，这个盘以及这种户型要比圣馨及光熙更稀缺，将来也更易跃升，包括丰和园，所以把原有的芍药居及望春出掉买你描述的项目称不上投资，也算不上升级， 对你唯一的价值就是扩大了单套的居住面积，离孩子上学的学校更近，但会牺牲掉金融属性，注重投资可以考虑以租换租优先小面积的，因为孩子将来毕业还是要再次置换的，如果此次置换后房价停滞，到时候大盘价格越来越高再购买就比较吃力了，建议你参考星球精华栏会员文章03#置换实操论、87#朝阳跑赢大盘选筹导图、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;祝顺利！
Q:提问:您好，每天都在关注您的分析及文章。房子已于19年卖掉，现名下没房。手里资金1800。一：考虑保值增值投资一套1500左右的房子，喜欢奥森及周边的位置，海淀也可以，希望您给个建议小区。剩余考虑在房山长阳买一两居。二：考虑买新房，青塔一带不知能否考虑？玉泉营一带能否考虑？如果不考虑两套只考虑一套希望您给个建议。谢谢！
A:回答:您好，没有多套的必要性最好把1800集中在一套上，1500这个总价在市内布局很占优势，但300这套就要惨了，玉泉营是一个很好的区域，但300拿不到好产品，再往外移如长阳，兑现的周期会很长很长，有极大概率是兑现不了的，过去的板块轮动已经逐渐淡出市场，就是说大水漫灌的时期，多仓位布局市内一套，远处一套，波势来了会是市内先涨，然后轮动到远处，这种传统板块轮动的前提是基于大水频繁，而现在的趋势是房住不炒，大水也不会再像过去那样频繁和充沛，高价值的房产会逐渐上升慢慢破顶，低价值的房产会回归原本价值位，这会是市场分化导致强者恒强的最终格局，作为投资者要尽快放弃依赖板块轮动的策略，否则会吃大亏,
关于布局的策略建议你参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）选筹上海淀可以关注世华龙樾150平的南北三居，橡树湾140平的南北三居，奥森可以关注上林世家160平的南北三居（这个户型的出房率极低，如果出房只要价格不离谱可以直接拿），备选倚林、澳林春天4期和美伦堡，同样是南北三居主流户型，臻园可以淘180、150的南北三居户型，保利中央公园可以淘135平的南北三居户型，这些盘的保值性及成长空间都很好，其中清河和望京的爆发性要比奥森更强，奥森适合长持，至少要10年内不能动，清河和望京是阶段性的，每一轮的涨幅都跑在最前面，可参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！
Q:提问:您好！我是在21年最高点入坑的蜂鸟妈妈！在朝阳还有一套大两居，周边配套很方便还有露台仓库，两个车位，暂时不打算置换。当初是卖了同小区的大三居买入的蜂鸟社区。但是现阶段被套在这个价格，而且孩子25年才上学，并且有打算上国际学校的想法，我现在应该怎么操作，是择机卖掉，还是等后面上学事情定妥再卖，如果卖什么时机比较合适！可以接受10%—20的亏损，是否有可能涨上来一点点，或者博主怎么看待就蜂鸟社区这样的小区未来走势
A:回答:您好，在购买学区房的策略上出现了严重的失误，购买高溢价的学区房，要遵循入学最晚时间买小不买大的原则，这样可以规避入学之前由于政策变化带来房价波动的风险，因为高溢价的学区房人为干预性太强，从教育改革的方向，学区房是要被继续弱化的，这也是我把它列为高危资产的主要原因，既然已经购买，最好在25年孩子上学前不做任何决定，将来孩子需要三小这个学位，亏100万就是为学位而付费，这个亏损的计算方式要把学位与房子剥离开，房子是房子的价格，学位是学位的价格,
这100万的付费对于你来说有学位价值，如果现在亏损出掉就等于真打水飘了，将来想上三小还要再付费， 关于对类似蜂鸟家园这种学区房的预判，可以参考星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，从投资的角度我们对短期暴涨的房子很敏感也很排斥，因为这种上涨更多是因概念炒作而得到的短期增值，作为外行人，把握不住出手的最高点很容易套牢，价值投资与概念投机有本质的区别，我们也一直推崇价值投资，价值投资是基于区域和楼盘的内在价值，这种价值是指资源的稀缺性、楼盘的稀缺性，效率的稀缺性，随着时间的推移会得到增值，这种增值性是确定的;可以参阅星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理，
而概念投机是基于市场情绪、趋势和阶段性热点，这种策略更注重短期收益，通过阶段性热点，利用市场情绪来获利，概念性投资品更像庄稼操纵的股票短期波动性较大，没有准确的内幕消息十有九亏，相反价值投资是稳健的，不会出现暴涨暴跌现象，更适合普通人， 蜂鸟未来的增值一定是因价值而非学位，万泉新新一居价格在13万左右，蜂鸟在15万，康桥在16万，万柳属于海淀的稀缺商圈，从购买力特征及居住属性，康桥万泉及碧水优于蜂鸟，蜂鸟格局为开间其它为正规一居，品质蜂鸟也较弱，碧水和万泉距离地铁站更近，而康桥品质及物管比蜂鸟更优，这种综合因素的叠加，蜂鸟的中短期价值都是不稳的，但也无需担心会跌穿，现在跌的是学位溢价，这部分全部洗净就会停止下跌，如果你们已经决定上国际学校，可以等到年后的三四月份入学前看市场情况抉择，相反如上国际学校存在不确定因素，最好是等孩子入学后再考虑出货，祝顺利!
Q:提问:您好，家里有三套瀛海家园的回迁房，一套一层的3居（108平），两套13、14层的两居（均为80平，父母住一套） 1、现在想出掉一层的三居，但是看房的人多要买的很少。所以想请教一下瀛海家园现在是否是出手的好时机，后期还有没有再上涨的可能？如出手的话后期购置房产推荐在哪里，暂时没有学区的要求，较倾向于投资属性。2、女朋友在大兴机场工作，想使用首套资格购买房产（未来给她爸妈住），推荐在机场附近（榆垡、天宫院、黄村）购置房产吗？还是在固安买一套130平的带院小叠拼（160w左右）或130平的大平层（150w左右）？希望能够抗跌且好出手，具有投资属性。
A:回答:您好，1、瀛海只能作为亦庄的次次级板块去看，将来是有补涨机会的，但这种补涨兑现时间上可能会久一些，瀛海现阶段的房价应该说是亦庄地区唯一的洼地了，价格洼地中短期并不具备大跃升的条件，价值洼地赶上市场利好才有爆发的可能，价格洼地转向价值洼地需要一个时间来过渡，当亦庄核心区和次级板块的价格再往上走一个台阶，彻底和瀛海拉开差距，就是瀛海补涨的时候，热门地段价格明显上涨，资金和购买力会自动寻找价格低位的板块， 作为投资来讲瀛海效率要低一些，整个时间线比较长，现在瀛海和旧宫以及亦庄的价格差距并没有多大，有条件的可以置换效率更高的位置，关于出手的时间点，瀛海在中短期并不具备补涨的可能，在市场有足够的流量和热度之后就可以启动了，在这之前你要选2-3套目标房源。
2、首贷属于稀缺资源，一旦用了下次再购买能够撬动的总价就降低了，大兴南部和固安流动价值及保值属性很弱，这种选筹称不上投资，完全是纯自住需求了，建议再攒攒资金尽可能买到好一点的位置，如亦庄的次级板块或者西红门沿线，建议参考星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶、05#选筹/北京购房安全边界图、84#大兴跑赢大盘选筹导图，祝顺利！
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
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