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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好，诚信求教～90后一家四口，北京牛街一套自住房无房贷，两个孩子就近上学，两个大人工作半径5公里。手头可以用于房地产投资的资金仅约200万，这种情况是否可以考虑在京投资一处好出租的小房产，前期以租养贷、中期享受租金收益、后期为孩子留下一份固定资产？看过星球内的精华帖和其他问答，大部分都是集中了千万级资源进行房产投资的，小房产成长性不足可能基本没有人考虑。我家条件有限，主要诉求是丰富家庭资产的形式，并通过一些努力跑赢通胀。不知是否可行？如果可行应该主要选择什么区位、类型的房产呢？还需要考虑哪些因素呢？还望您给一些建议～
A:回答:您好，首先建议你仔细参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，05#选筹/北京购房安全边界图,这两篇文章可以快速帮助新手掌握北京买房致胜的核心策略;自持资金200，具备使用杠杆的条件在选筹上是可以满足你期望的，作为投资一般我不提倡去更多的关注租金收益，基于一部分会员是在京的首套房资金有限，我也是推荐挑选一些核心位置的老社区或者次级板块的次新盘，在保证流通性、租金的同时还具备未来补涨的机会，随着时间的推移一旦你的收入增加，有条件可以拿到更优质的房产就要果断换仓，
不动的情况下这些房子也都会因整体商圈的价值提升水涨船高， 如果只追求租金收益，同样的价格公寓的租金要比老破小高出很多，如三元桥附近的宵云里8号公寓一套100左右的三居室总价300万出头可以租到近1万5一个月，同样板块内的老社区300万能买到的租金只有公寓的一半，但老社区有流通性，公寓没有流通性，你以后再置换就是个麻烦事，选筹的方向你可以围绕国贸去淘一淘不错的老社区，租金水平在整个朝阳同类产品里面算高的，像枣营南里、北里、麦子店街保值性及未来的流通性都可，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！
Q:提问:京总好! 我是北京集体户口，目前在深圳工作生活，孩子二年级。计划2024年在北京买房，把集体户口迁出，孩子初中一年级或者二年级在北京落户，参加北京高中升学。目前考虑的思路是：1. 选择有利于初升高（转学后初中不差），高中质量较为均衡的片区 2. 片区未来增值保值空间大 3. 预算600-700万左右，有看过西城陶白区和亦庄河西区的房子。西城教育资源丰富，保值确定性高，但房子年代久远且普遍保养较差。亦庄房龄较新，虽有名校分校加持，但未来如何还要时间来验证。请教京总，根据家庭目前的情况，首先可以在片区选择上给予指导吗？
A:回答:您好，从爆发性来看西城的确要比亦庄更容易大跃升，但具备这种条件的都是资源比较稀缺的项目，西城内所有楼盘拥有相同的资源，将来房价整体往上走，基本可以实现同步增值，但并不是所有的项目都能达到理想的预期，只有资源稀缺的项目才具备大跃升的资本，这个资源稀缺可以参考星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，按照600-700的预算在西城可能拿不到品相特别好的项目，相反亦庄可以在第二梯队选一套主流的南北三居，这两个盘是同价位比较稀缺的，将来也具备跃升的条件，只是亦庄的学校和西城有很大的区别
从保值增值性上这个预算更适合布局到亦庄，即便是将来学校的成绩不理想，也不会影响房价出现大幅下跌的风险，学校是锦上添花，亦庄房价的上涨是因为这个区域有核心产业支撑，在亦庄工作收入水平可以不断增长，具备稀缺资源的项目自然会因为需求量不断增加而推动价格上涨，如果本地的已经全部完成置换，将来市场还会有新的首套住房需求，而实际的情况是亦庄本地的并没有全部完成置换，最初购买刚需盘的客户和本地还未置换的客户，都是将来推动改善楼盘价格上涨的主要因素，在亦庄有条件选择第一二梯队的楼盘方向上不会偏，选筹上可以参考星球会员文章84大兴跑赢大盘选筹导图，祝顺利！
Q:提问:持续关注了一段时间 ，非常佩服京总对房产的了解和洞察。75后家庭，家有男娃24年高考。现有回龙观流星花园三区140房子出租。目前租住儿子高中西城老破小。目前我们两口子分别在西北旺上班，和亦庄次渠南/西二旗两边跑，未来亦庄的也许有搬回西二旗的可能。北京房票还有一张，不动工作的话23年10月应该还能获得通州购房资格（够三年社保）。想出掉回龙观房子，逐步换成两套，未来娃高考后，自住一套预算800/900左右，投资一套预算300/400左右。
未来10年内应该没有强烈的学区要求了。之前考虑通勤居中原则，看过方庄的芳古群星90年代老公房，和通州武夷花园璐苑的二手房。如果放弃通勤距离，又看过石景山和西红门的新楼盘，中海云庭，中海长安誉，中海学仕里，长安润景，御景新城，熙悦晴翠，西红门橡树湾。看了星球精华文章关于81#和石景山篇，现在还是不太清楚该怎么配置，特别是预算非常有限的情况下，请京总帮忙看看该如何配置房产比较好？感谢
A:回答:您好，流行花园做置换方向上应该是升级，升级不只是升级面积和套数，如果把总仓面积提上去，各项资源都下降了这是降级，对于未来很长时间的成长性是不利的，升级是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换，北京的行情从17年就发生了变位，龙头区域带动次级板块，改善带动刚需,冷门区域和远郊80%的时间是处于横跌状态，置换方向正确是可以吃到每一轮行情的，或者说即便选筹的太差，入场不笋也问题不大;升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，有条件可以出货配合持有的现金换一套综合资源更优的盘; 流星花园本身综合资源很好，
如果置换到西红门，潞苑和石景山这些区域，本质上是降级的，西红门、石景山、潞苑都属于次级区域，且石景山和潞苑资源很匮乏，方庄更是丰台常年垫底的区域，武夷花园还不错，但通州需要很长时间才能兑现，不建议你考虑，不是说这个位置不好而是不适合你，你的筹码够优，可以选更好的位置,更建议你买一套，第一套吃透之后再考虑第二套，围绕改善的方向上不会出问题，如果拆分成2套，800-900这套是可以吃到行情的，但300-400这套就比较难了，只能买洼地等兑现，时间上久了些，你在第一套的基础之上增加面积，行情来了100平米跟150平收益是不一样的，吃到涨幅再配合杠杠布局二套很轻松，建议你参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶、05#选筹/北京购房安全边界图、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,祝顺利！
Q:提问:京总好，关注公众号很久了，星球新人，读了精华受益匪浅。我们夫妻家庭年收入90W，我单位东单，老婆单位牛街，孩子2027年上小学，单位可解决东城普小，如果孩子有东城区户口单位可解决更好的小学。目前丰台西罗园南里一套一居室老破小，目前300W（在老婆名下，180W贷款，老婆不想卖）。我现在有首套资格，不卖老破小首付能凑到400W左右，个人年收入60-70W，本来慢慢悠悠看房，结果政策出来，需要尽快买了。下一套房希望能自住的同时，能稳稳的赶上大盘涨幅有增值能力，希望负债高一些，需要两居室。
目前的考虑的方案有如下几个 1、新房，900W左右的，目前考虑的有东坝北熙区和保利的新盘，玺悦朝阳，东城华龙in巷(这个地段好，但看不准这种有底商，品质不好的房子未来的走势）。2、东西城二手房，我的理解是如果是满五唯一的房子，400W首付我是可以买到800-900W的，不知道理解对不对，在考虑东西城的老房子，上班近，不知道这种老房子未来还能不能赶上大盘，有没有推荐的片区或者小区。3、二手房，朝阳的次新二手房，希望有一些品质的，通勤不要太远，现在四处看没有头绪，不知道有没有推荐的片区。4、离现在房子近的，珠江骏景，京品小区，宋家庄片区等，不知道未来的走势。第一次提问，问题较多，辛苦京总！
A:回答:您好,1、你应该和你爱人做思想工作把丰台西罗园的老破小趁着这一轮牛市脱手,部分区域的老破小我已经多次提醒,相信你之前翻阅文章时也有看到,参阅星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,尤其是地段资源差的小户型更要脱手,南三环以外的城市界面很差,整个南三环东从分钟寺,西至玉泉营这中间是严重匮乏的区域,玉泉营房价牢靠是因为丽泽的成长,而北京大部分的优质资源全部集中在北部,而南部新的资源是跨过丰台整个区域的,这种位置的老房子,尤其是小户型未来预期很低,继续留着第一占你们一套名额,第二你们此次置换资金不算富裕,如果把老破小脱手,在此次的置换上多扩大10平米都要好于继续持有西罗园;
2、关于选筹:你们夫妻双方都在东城上班,如果有东城的户口孩子可以上更好的学校,基于上述条件无疑东城才是你们最好的选择:除非是你们对于孩子未来的入学计划另有打算,才会考虑其他位置,东城的学区溢价相对西海较轻,从楼盘的成长性以及保值能力,东城的次新盘是要好于朝阳的二类区域的,东坝是属于二类区域,新区伴随着发展进度配套也会逐渐成熟,但如果价格高的话是透支了的,投资这样的区域并不是一个好选择, 你的第一选择应该放到东城本地:广渠家园、保利蔷薇,水上华城,京城仁合,远洋得邑都是很好的盘,广渠门整个商圈界面还可,楼盘品质也不错,保值增值性在整个区域算是头列的,其次朝阳可以围绕双井板块,可参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,双井距离你们工作单位通勤不远,保值增值性很稳健,祝顺利!
Q:提问:京总，最近才有缘分认识您，拜读了您的星球好多文章受益匪浅。请教您关于房子置换的一些问题，我家基本情况是目前住的单位房子，在海淀309医院附近，自己只有一套两室一厅的商品房在沙河高教园七区。目前正在考虑是否要将沙河的房子进行置换。1.单位的房子是可以一直住的，孩子上学有单位的政策也不用考虑，目前就是从房子的价值属性考虑，从长远来看，想置换一套更具有保值或升值空间的房子，区域锁定在海淀，房子价值相当的情况下尽量离我现在住的地方近些。2.也有一种考虑是不置换，等十多年之后再在海淀买一套; 3.若卖了沙河的房子加上存款，能准备400多万的首付，家庭收入在40万多，目前接受的房价700万左右。4.请教您是置换还是十多年后考虑买二套。
5.如果现在置换的话是先卖沙河的还是先买海淀的，什么时候开始操作比较好，是年前还是等年后看看行情。6.请您推荐下我们置换海淀哪个的小区比较好。7.沙河高教园七区房子的基本情况，紧挨着北航附小，附近两个幼儿园，这段时间房价降了几十万。这个小区不知道以后的升值空间还有没有。期待您专业的解答，辛苦您了。
A:回答:您好，1、从区域价值昌平沙河高教园弱于海淀任何一个板块，可以理解为700左右在海淀能选筹到的楼盘流动性及保值性优于沙河的次新，这种情况当然要换，参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,G6往北过了定泗路投资属性就弱了，高教园未来的机会在于永丰，被辐射到价格飞涨才能够溢到高教园，没有拉开明显差距作为通勤板块很难补涨，回龙观的一轮轮补涨是得益于海淀的房价到了10万+。
2、就近选择只能二类区域二三类盘，澄秀园90平南北的两居价格在700左右，博雅西园80平的南北两居价格在800左右，优先级排序为博雅西园-澄秀园，这两个盘虽然属二类区域二三类盘，但比高教园更容易兑现，从高教园往马连洼换属于升级， 其次也可以考虑回龙观，这个预算可以拿到一类盘的主流户型，两个板块都有适合你的产品线，可选择的空间也很大，就近可以马连洼，投住分可以回龙观,可参考星球精华栏会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析，
3、高教园出货的效率不会那么高，最好是先咨询楼下中介成交周期，但不要挂牌，市场恢复流量后再挂牌也不晚，操作的顺序是可以先卖后买，但在卖出的同时要有可买入的意向房源，并且房主在你卖出的当天可以和你签约，这样的衔接不会冒卖后房价突然回暖的风险，具体操作的细节可参考星球精华栏会员文章03#置换实操论，抄底与逃顶，祝顺利！
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
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