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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好，请教一个买房问题。本人户口在昌平北七家，孩子今年上小学，想去清河的海淀实验二小或者清华附小。年前已将北七家的两居卖出，目前资金大概350，家庭年收入40多，计划贷款300多，此前基本锁定了金隅美和园或者清上园的小两居。但近期经历一些事情后，可能更倾向于保守操作：买个一居只为孩子上学，预算控制到 400以下，将其租出并租入一套两居自住，这样贷款少一些，手里相对来说可以留一点 儿现金。如果后期楼市和经济回暖，再卖掉一居换成两居。想法发生变化的主要原因如下: 1、本人工作今年到了合同年，不确定能否顺利续签，因此家庭收入存在一些不稳定性 。担心持续时间太久，房价继续大幅下跌。请京总给出合理的意见与建议，应采取激进方案，还是保守方案？谢谢。
A:回答:您好，关于杠杆的高低选择：参考星球精华栏会员文章07#巧用杠杆，贷款的利用,首先现在的市场并不像过去一旦有行情所有的区域，新的啊旧的啊都会大面积上涨，这种行情以后可能不会再有了，至少在中短期不会出现，而高杠杆投资的核心在于扩大持仓面积，将来兑现时可以获得更高的利润，50平米与100平米的效率是不一样的，所以现在高杠杆首要考虑的是产品类型，有的产品在短期或者说中期并不具备大跃升的条件，如果是这种产品类型，高杠杆就会存在一定的风险。其次是月供能力，考虑这个因素是因节奏慢下来了，即便是选择具备上涨条件的主流盘，还会面临逆势横盘的问题，
如果在很长一段时间内受到多方面影响导致横盘或者轻微的下跌，就是考验供房能力的时候，有的人本身持仓是很好的品类，但是一旦出现逆势下跌就会比较在意月供，市场越淡脱手的欲望就越强烈，如果等不到回温选择抛售这个杠杆越高亏损的就会越大，所以这两个条件是叠加的，首先得是正确的产品，其次要计划至少5年以上的月供， 这两种条件同时满足是可以使用高杠杆的。
如果产品类型不具备大跃升的条件，爆发力很弱，又叠加月供存在不确定因素最好是选择保守的方案，月供的问题需要你来做评估，而选筹的楼盘金隅美和园和清上园是不具备大跃升的条件的，这两个盘在安宁庄和清河综合性显弱了些，参考星球精华栏会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,也可以理解成相对于老破小是有居住体验优势的，但是从楼盘自身的户型资源与楼盘本身的品质并没有特别强的稀缺性，将来如果区域海拔提高，这两个盘会有不错的流量，但是大跃升的概率很小，结合自己的情况先过渡将来再换也不是什么差的选择，祝顺利！
Q:提问:京总好！关注很久受益良多，第一次提问。想咨询一下买房时机和选筹问题。谢谢！预算1600出头（手头1400，贷款200多）。投住分离，想在北五环外买一套。方案1: 以二套资格买领秀新硅谷140多平、博雅西园150多平的三居南北。方案2: 再卖出一套老破小（挂了很久，目前市场不好，一直无人问津或价格极低）以一套资格买您星球中的A类楼盘,想咨询：1）选筹：从增值保值的角度，两种方案提到的小区哪个效果更好？如果有其他更好的，请建议。
2）时机：方案1、2提到的小区和户型目前是否都合适购买（是否有之前已涨得挺高的，现在是否还在高点？）。方案2如果现在执行，需要以极低的价格快速卖出，不知是否值得。
A:回答:您好，1、方案二效率已经拉到最高了，老破小如果是在内城区可以通过其它的方式提前获取资金，参考星球07#巧用杠杆,贷款的利用,房子本来就具备金融和居住两种属性，金融属性就是在这个时候用的，这个成本的计算方式是套现的成本+延迟卖出的机会成本，如果延后卖效率更高就可优先选择，相反如果是冷门位置的老破小，市场回暖在短期可能不会带来价格上明显的反弹，如果提前套现你的资金使用成本就会提高，会影响整个投资效率！
2、时机:参考星球精华栏03#置换实操论,抄底与逃顶，避开上涨的中后期就是安全的，一般房价经历过大涨之后大多会迎来回调，好房源的抗跌性倒不用担心，但房价停止上涨会影响你的兑现效率只能等下一轮，这个中间的过程是比较焦虑的，相反在正确的时机进场后即吃到行情，无论接下来的市场如何走也不会影响心情，投资的目的是为了更好的生活，如果投资给家庭以及工作带来负面情绪就不好了。
3、关于是否会买在高点，咱们星球的文章及问答更多的是强调价值投资而非概念投机，价值投资是基于区域和楼盘的内在价值，这种价值是资源的稀缺性，随着时间的推移会得到增值，这种增值性是确定的，大盘不涨小盘很难补涨，资金一定会自动寻找最有价值的板块，就像城市之间的轮动，深圳严调资金会到上海和北京，绝不会到广州;即便是放松调控,一线城市不涨,二线城市很难有气色,而概念投机是基于市场情绪、趋势和阶段性热点，这种策略更注重短期收益，通过阶段性热点，利用市场情绪来获利，
但同时风险大于收益的，一个板块一个楼盘突然暴涨50%绝对不能看，涨50%跌50%没有任何意义，因为你把握不住最佳的出货窗口期卖不到最高点，后知后觉亏损的那个一定是你 价值类的房产要看它的5-10年期的长期行情，真正亏钱的买家是入场时机与产品的选择全错，在牛市的最高点因为恐慌去购买高价且有硬伤的房子，市场回调这种必然第一个下跌，选筹是多维度的，不仅包括区域选择，房产类型、户型、楼层和物业，同时价格的高低和入场时机,这些任何一个微小的失误都会直接产生严重的负面效果，选盘和入场时机只要遵循咱们的会员文章可以大胆建仓，祝顺利！
Q:提问:京主您好！2021年为了老婆上班近和孩子以后上学（2026年一年级），把石景山的一套房子置换到幸福家园三期，由于实力有限，只能换一个88的西北朝向2居，贷款186万。朝向问题一直比较纠结，目前房子满两年了，总惦记同小区换个朝向好的。石景山老山还有套99年的房全南朝向80平，不太想卖。努着换大概换个97左右东南或西南，不知道这种想法对不对，家人是不想折腾了。
A:回答:您好，88换成97倒是没什么坏处，一二期110的南北两居才是稀缺货，在不动其它住房的情况下你的目标应该是这个户型，其次石景山老山的房子建议你考虑出掉，老山一共5个社区全都是老房子，实在是没有啥价值，老破小的价值是环线逻辑，资源匮乏的区域老破小会随着时间的推移越来越破败，像石景山，丰台，房山，昌平北部，这些区域有大量土地资源，未来的新盘和保障房市场会慢慢把老破小淹没，保障房是未来的趋势，且大部分都集中在城外, 市场已从增量时代转向存量时代，
未来不是所有的房子都具备上涨条件，过去全面上涨是处于行业高速增长期，所有的区域起点基本是一致的，过了高速增长阶段资源匮乏，民生资源跟不上的就会停滞，这个时候要尽快逃顶升级，市场回暖广渠门的上涨幅度肯定要比老山大嘛，同样面临下跌的情况，广渠门的抗跌性也要比老山更强，石景山出掉你的选筹目标可以移到同小区南北的三居上，广渠门这个区域的特点是楼盘品质整体都很好，但大小户型都不入流，优质大户型才是这个板块稀缺货，这种产品很值得折腾，可以参考星球会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议、03#置换实操论,抄底与逃顶、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,祝顺利！
Q:提问:星主您好！关注很久了，第一次向您提问。目前有房子现在出掉的话除去房贷大概能剩200左右，有存款700，家中有两个孩子，老大25年上小学，老二29年，想在东西海购置一套学区房。现有几个方案：一、考虑学区房风险性较高，打算先贷款买一套陶白（陶小、八中附小）500以内占坑房，然后出掉现有房产用剩余的合计700左右做首付在丰台距离陶白较近的区域买一套1200-1300左右的三居改善。
二、龙体片区（培新或板厂小学）700万首付买一套1200-1300的次新商品房。三、海淀万寿路片区，买老公房占坑，在石景山远洋沁山水买三居改善。现有几个问题：1、老大25年入学人数较多，买了好的学校担心上不了，但是家里还有老二，从学区和房子保值性流通性角度来说星主有什么好的建议？2、如果选择陶小，在丰台距离上学方便的改善有没有推荐的小区？3、东城龙体片区商品房（幸福家园、裕中西里类似的商品房）适不适合我们？保值性如何？4、买占坑的话是现在买合适还是24年后半年再买？
A:回答:您好，学区房的风险是顶级学区+垃圾楼盘，学区房的资源属于阶段性稀缺，垃圾楼盘本身豪无价值，在某一个位置假如正常卖价是8万，但附上顶级学区可能就变成13万15万了，8万以上的都属于学位溢价，将来这种稀缺资源变动、转移变的不再那么稀缺，这个价格就必然下跌，购买这类房要遵循最晚时间，买小不买大的原则。相反如果是购买普通学区或顶级学区配中等楼盘或顶级楼盘，这种学区房的价值是由地段资源+楼盘资源+学位资源组成，地段资源占比70%，楼盘资源占比20%，学位资源占比10%，即便将来学位发生各种变化也不会造成大幅度下跌，因为这类房学位属于占比也就10%，这10%全部洗净将来还会涨上去，
从稳健性上来讲比较推荐购买这类，占坑房并不是不会跌，而是在下跌时可以将损失降到最低，在没有条件拿到后者的情况下才考虑占坑。从投资兼顾学区及自住这个预算比较稳健的当然是幸福家园，对应1300左右的户型还不错，在同一区域是比较稀缺的，要比在万寿路买一个占坑房再到远洋买三居更具备成长性，包括陶白搭配丰台，广渠门的地段资源及楼盘资源要比远洋以及丰台更具备成长性，也更具备爆发性，除非是在学区上你们另有计划才放弃幸福家园，否则可以趁市场还没有完全反应可以淘一淘低价笋盘，可参考星球精华栏会员文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图,祝顺利！
Q:提问:京总好！感谢您非常认真和专业的分析解答，这几天反复学习星球的精华帖，对买房有了新的认识。关于您的建议我也非常认同。现在重新定位了一下自己的需求，1. 首先我们家因为孩子上学，基本能接受的上学时间早晨就是电动自行车10分钟。而且考虑到1年半以后考高中，学校目前确定不了，大概率未来4年半要在学校附近租房。所以其实这个房子买哪里对于我目前的居住需求都无法满足。
如果这样，选择投住分离是不是更佳？2.考虑到未来还要继续租房，一年房租大概14-15w，那么再贷款的话会有压力。如果全款600先上车，等5年后孩子高考完了，我们就不用再租房了，到时候如果钱够了就进行再次置换。这样的话目前根据总价，首先考虑的是2居室的户型。网上研究了国美第一城，青年汇，望京新城，望京西园几个小区，但这些超大体量的小区，物业就非常一般。有没有未来增值的空间？
3. 但lg认为买房首先满足居住需求，所以他倾向于买一个学校附近的房子这1年半先住着，这样就不必再花租金，未来如果孩子发挥好能考入附近的高中部就更理想，等于未来5年都不用再租房了，目前我比较纠结，时而思路清晰，时而思路混乱，恳请您给点专业指导，万分感谢!
A:回答:1、你的思路是清晰且正确的，从效益原则可以理解属于进攻性型，这个进攻属稳健并非冒进，因为所选筹的方位并没有脱离安全边界，置换的本质是增长与效率，如果以这个角度，首先要完成升级，地段资源、楼盘资源、户型资源至少要占有一个，占有的资源越多房产的价值就越大，只有遵循这个原则才能保证增长与效率。而选筹的本质是取舍和排序，房地产本身就自带双重属性，在选筹的过程中，如果把居住属性放在首位自然要放弃金融属性，这个就是取舍，从这种角度你lg考虑的也没问题，经济学其实就是告诉我们，不可能什么好事都能全占，
只要遵循咱们的会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，87#朝阳跑赢大盘选筹导图,在安全边界内任何选择都没有对错，适合自己的就是最好的，家庭的幸福指数大于一切，如果购买房产的位置太远会给生活带来不便，可以就近选择的！2、是的，投注分离可以扩大更广泛的范围，但600万如果不使用杠杆，在好地段只能拿到刚需盘的入门户型，这些户型不是商圈内的主流产品，保值性及流动性不差，但就失去投住分离的意义了，改善户型的涨幅才具备大跃升的条件，至少要保证不降低原来的预算才可以选择投住分离;祝顺利！
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
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11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
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84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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