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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主您好！我家目前有两套房子，一套是在顺义的高丽营，是农村的宅基地，目前我爱人住，他已退休。另一套在东城东直门北，紧挨着二环路，面积60平小两居，现在报价600万左右，87年的塔楼，我自己住，因为我还在上班，公司在丽泽商务区，想把东直门的卖了;
方案一，卖东直门的，买晨光家园A区的80平2居，大约520万，剩余100个买年金保险;方案二，卖东直门的，买朝青版块的或者东坝的是奥林匹克花园，以房换房，居住面积变大了;方案三，卖东直门的，买2套小两居，一套在石佛营西里，也是小两居，1999年的，大概340万，另一套想买东坝的回迁房，2012年的，大概也是300多万，这样我还要再加些钱。这个方案就是想我自己住一套，租一套，过几年房价上涨，再卖出去一套。还是现在什么也不动，留着这套小两居，因为位置好，应该能保值;因为我已经快退休了，退休后肯定会去顺义住，现在也不想贷款去投资了，请星主给个建议，谢谢
A:回答:您好，因为你没有提供详细的房屋地址，但从87年塔楼这个信息是要升级的，好位置的房子具备天然的投资属性，但楼盘资源比较落后后劲会变的越来越小难涨易跌，这四个方案确定性及稳健性比较好的是朝青板块，可以平价置换，你可以参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图，东坝的底子差了些，不是说不会上涨，而是效率比着朝青要低很多，你东直门置换除了扩大面积解决住的问题，其次还是要解决涨幅效率的问题，如果换到东坝只扩大了居住面积，但效率并没有提高，方案三和未来的市场主流趋势不符，现在是要尽可能的把老的小的，全部脱手转为大的，参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），现在所有的购房群体需求都在发生变化，房地产市场已经大升级了，越小的户型将来的海拔越低，金融属性也越差，这种方案还不如继续持有东直门的了，关于置换的理解建议你参考星球内会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶，祝顺利！
Q:提问:您好！我在金融街阜成门地铁站上班，家人在丽泽商务区地铁站上班，单位都挨地铁很近。我们现在有一套石景山京汉旭城两居室，还有一套海淀区西翠路育英学校学区房，孩子已经上五年级，可以卖掉，未来至少还要在本校上5年，高中尚不确定会去哪。手头有积蓄300万。家庭年收入到手100万。夫妻都有北京户口，老人刚落户北京，也可以首套买房。
想咨询手中房产如何置换，才能未来更好保值增值！因为孩子上学问题，我们八年内都会在学校周边租一个三居室住，租金控制在每月15000元以内。方案一：是想卖掉石景山房子，直接在本小区置换一个830万的124平米三居室，不增加现有贷款杠杆，买了直接出租，可以租到每月9000元，8年后孩子上大学了回来住，上班距离时间都能接受，而且家庭压力小，
我们都很喜欢京汉旭城的小区和三居室户型，公摊小房子大两个阳台，但是担心房龄问题，04年的房子已经快20年了，再买会不会砸手里，未来首钢园和衙门口那边一大片新房子会不会对这边鲁谷房价产生冲击，以后不好出手。方案二：等着永丰南新房出售时，卖掉京汉的房子，在目前300万贷款基础上增加150万贷款，凑950多万买入一个99平米二居或三居投资。风险是永丰南不知道何时卖，如果永丰南出大户型，就得卖掉两套房换一套150平米以上的，新房收房就出租，8年后孩子上大学了，过去住，上班时间太长，1个小时，可能会考虑卖掉再置换。
这个方案增加了贷款和新房2-3年无租金收入，导致家庭压力增加，但也在可承受范围内。有点折腾，不知道值不值。方案三：卖掉石景山京汉房子买新宫建发璟院的128平米4居室，跟买永丰南贷款和压力一样，收房后立即出租，好处是8年后我们可以去住，4号和19号线，我们半小时到单位，很好，但是很担心新宫的城市界面问题，看很多人都不建议往南买房，担心房子贬值。方案四：两个房子都卖掉，二换一，买哪里小区房子能未来兼顾保值，上班。老人年纪大有可能接来北京住，可以接受租房。针对我们的情况，还有没有其他更好的置换方案，学区房是不是2025年之前卖掉，内心希望少折腾，8年后孩子上大学有个三居室120平米以上房子住，能保值升值。
A:回答:您好，4优于1，1优于2，2优于3，优先级的排序应该是首选4，次选1，2和3都带有不确定性，建议谨慎，永丰的基础资源以及未来的预期是要比新宫高的，永丰稀缺的是产业资源，新宫除了产品无其他优势，但这种地段的产品虽然稀但不缺，又稀又缺才称为好货。永丰的弊端是兑现周期不确定，虽然底子比较扎实，但现在的价格以及配套会拉长再次兑现的时间，市场已经过了高增长阶段，放在过去这种区域很快就能成型，所以你现在这个时候去博存在很大风险！
其次在鲁谷本地置换谈不上升级，保值性尚可，鲁谷的价值是它的价格，可以承接住西城和海淀的外溢，西城和海淀2000年往后的次新盘均价大多都在9万以上，鲁谷的次新盘只有6万+，部分海淀包括西城的刚需、改善因承受不住高房价就会选择到石景山置业，鲁谷正处于石景山东大门，它的基础配套及区域资源都位于商圈前列，整体次新盘行情表现是比较稳健的！方案4如果选筹得当效率会更优，这两套全部为小房子，且其中一套附带学区不稳定因素，鲁谷的次新虽然保值上没什么问题，
上涨行情也很稳健，但是这个商圈本质上还是属于刚需的范围，你可以参阅星球会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议，两套全部出掉把目光扩大到全城，比前三个成长性更好海拔也更高，投资是效率优先原则，在没有可选的条件下方案一是最稳健的，建议你仔细参阅星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理、03#置换实操论，05#选筹/北京购房安全边界图，01#北京楼市的十年主流预判(2022-2032，祝顺利！
Q:提问:您好，有同小区两套90平万年花城五期两居室，一套A全南估计可卖700-740（刚挂出），具体看市场，另一套B二改三的紧凑小三居，目前自住，有3岁多刚上幼儿园的娃，趁楼市回暖，刚以近14年的最低价866捡漏签约了隔壁万年花城四期C房139平大三居，供自住改善及长期持有缓慢增值，因为看好片区宜居环境及长远发展。孩子2026年入学，考虑到学区政策的不稳定，不打算提前操作，打算等2025年用B二改三房去置换到海淀或者西城区，不打算纯学区，打算居住属性优先兼顾学区，
目前在看红山世家和紫金长安，其中紫金长安非常满意，优点是育英小学和育英学校一次性解决小学中学9年教育，一次性满足居住上班和上学及综合发展，小区品质也好，除了价格高之外零缺点，目前如果只卖一套，只能买得起1居室上车，不想两套都卖了换一套，想保留目前两套的房票实现资产多功能布局，首选保留新入的大三居C长期持有，卖B套换宜居兼顾上学盘，多谢
A:回答:您好，1、万年花城作为板块内的标杆收益于丽泽影响，从保值及增值上都是很好的，但不至于好到要把80%的资源全部都压在这个盘上，过去投资房地产追逐的是潜力，未来追逐的是剩余价值，也就是谁的海拔会更高，购买学区房以居住属性为主兼顾学区，这个方向是正确的，既然这样你保留C把A和B移到西城或海淀，才是真正意义上的多功能布局，选筹上避开学区属性占比过高的盘，它的上限是要原有持仓高的！购买低总价的小户型策略是针对于溢价比较高的，如果以居住属性为主就没必要了;
2、紫金长安在板块内确实不错，但近15万的单价学区价值占比过高，这个价格可以买海淀的中部与北部了，从楼盘资源及地段资源都要比紫金长安好很多，而朗琴园的价值要更稳固一些，可以参考星球会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,13#学区宝典:东西海学区房选筹导图,祝顺利!
Q:提问:京总好，目前顺义城区东兴一区60平米自住房产一套，总价约210万，在犹豫是否要出售后在顺义购置一套地铁站附近居住环境较好的自住房（学校，医院，配套商场等），之前看好金汉绿港1-4区的房产，因结婚、工作等因素迟迟没有下手换房，导致换房差额进一步增大，希望京总指点迷津，目前预算总价约380万。
A:回答:您好,在顺义城区置业的前提是你的工作相对稳定,至少要保证未来10-15年左右不会变动,有这样的条件可以挑选配套成熟的商圈买入,因为顺义城区距离主城区距离太远,而顺义城本地有没有创富产业,只有把持有时间线拉长会相对保险一些;选筹上380万换到金汉,如果我理解的没错,你的目标应该是2居,金汉这个盘的卖价虽然要比东兴高,但流通性是比东兴差的,东兴虽是90年代,但居住上并没有那么不堪 相反金汉的性价比不高,这种置换付出与后期收获不成正比,如果你想吃涨幅同时扩大面积,
应该把目光移到石园北区,这个盘在商圈的性价比很有优势,380可以拿一套三居了,这种低价盘未来的预期会高一些,如果为了提高居住品质,目光应该移到万科四季花城和红杉一品这两个盘上,这两种选筹方向后者是单纯的考虑纯居住属性,时间线要拉更长,而前者相对更保险,在支付能力弱的板块,最好的选择是中等品质的盘,价格足够低才能保证跌不动,这种盘的流通性以及热度都超过太旧或者太好,市场回暖这类也会第一时间跑出来,可以参考星球会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利!
Q:提问:幸会！今年下半年打算回国，之后5年内主要在北京，本人非京籍但在北京有5年以上社保。两个孩子陆续要上一年级。孩子国际学校的话顺义比较集中可选项很多，朝阳公园附近耀中甚至日坛的芳草地国际部只要能上都可以，不执着。不需要坐班，城里办事的话主要在国贸和三里屯。出差较多机场和北京南站的使用频率较高。现金1500万，房子心理价位1400-2000万。第一天盲看，中介带了丽都悦府、丽都一号和亮马福景苑，最中意亮马的位置和可灵活改造的空间。
后来才开始研究你的文章，发现这几处都有明显硬伤。第二天望京二手房，其中的东湖湾（陈经纶分校学区）、臻园和北纬40度综合都还不错。第三天顺义，观承别墅的新房，虽便宜但单层面积小且尾盘。二手房下周继续看。想请问，不能预见未来是否在京长期发展的情况下，这五年租还是买？研习了您的文章，针对这个价位和家庭情况，还请帮助梳理下选筹思路和方向。祝好
A:回答:第一个问题：你需要将关注点从选筹转移到能否在京长期居住上，如果将来有概率不能在京长期居住，哪怕这种概率很小都不能以自住的角度去看房，好住的房子不一定好投，但好投的房子一定好住，依你看过的这些项目，丽都悦府、壹号、福景苑及观承都属于好住但不好投的，酒仙桥的项目减分项是它的成长环境很劣势，亮马桥的硬伤你已知晓，而望京的几个项目就属于好住又好投的，虽然和观承的竖向分区结构不能相比，但这种楼盘占有的综合资源是加分项，这几个盘还有本质的区别，
东湖湾、臻园属于纯改善住宅，北纬更偏向于刚需和初级改善， 你的预算是1400往上2000以下，在楼盘的选择上要淘汰掉刚需盘和初级改善盘，这个预算只能往改善盘上买，且还要同时占有地段资源、楼盘资源、户型资源，这三项指标分优先级，先占有地段资源再占有楼盘资源，也就是说只有楼盘资源没有地段资源的不能要，如丽都两个项目，同样只有地段资源没有楼盘资源的也不能要，如亮马桥的，符合上述三项资源在你看过的只有望京可以满足，当然这个预算在朝阳围绕国贸及三里屯选筹范围很大，像朝阳公园、双井大望路、太阳宫都是比较不错的商圈。可以参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图，核心商圈的第一梯队都可以作为参考的方向，具体选筹上的细节可以再沟通
第二个问题：为啥建议要从居住属性转移到投资属性呢，你们的情况存在将来可能不在京长期居住，有这种概率如果太注重居住本身会忽略掉房子的金融属性，如果金融属性大于居住属性，将来不住时可以出租，不影响保值与增值，更不存在流动风险，可租又可贷，可住又可卖，反之如果只注重居住属性，将来不但存在流动风险，保值性也会打折，结合另一个问题租买， 首先如果你有更稳健的投资渠道，将来可以跑赢通胀，并且可以确保本金的安全，那么可以放弃配置房产，
其次要看你个人怎么看待北京将来的房价水平，既然你已经研究过我的文章，应该清楚我的态度，如果没有特别稳健的投资渠道，从货币、经济、城市这三个维度考虑去做北京的房产配置，无论将来是否自住，对于资产的保值与增值都是很好的方向，相反租住并不能带来安全感，安全感并不是物理空间而是核心资产，可以参考星球会员文章08#通货膨胀货币与房价、81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
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01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
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16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
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03#置换实操论,抄底与逃顶
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81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
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