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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好，手头有现金200多点，在西城上班，考虑丰台四五百万的房子。请问1、现在这会四五百万的价有没有出手的必要？2、暂时看了一下丰台,丰益花园东区及西区、鹏润家园，感觉配套环境一般，请京总评价一下，有没有特别推荐的？
A:回答:您好，1、如果房价刚经历过一个上涨周期，这个时候要谨慎出手，所有的城市及商圈，只要房价经过一个上涨周期，无论小牛还是大牛，波段有多长，这种浪潮退后就会出现回调的现象，除非是那种超地段极度稀缺楼盘，这个回调周期是根据政策变化的，长则2年以上，其次是房价上涨的后期也要谨慎选择，小区里面的房源外部买家看不出规律，但小区内的业主很清楚的，房价上涨并不是一下子全部涨起来的，前期先走量，一般价格没有明显的气色，只有量大了才能推动价，
第一批房源清空，第二批房源挂牌的时候就会有所上涨，也就是中期，到后期也就是第三批，第四批房源挂牌价一定高，质未必好，而后期的成交量是很容易直线下滑的，一旦回调你就买到了顶部，只能等下一轮行情，下一轮之前你的买价属于历史最高价;以这一轮调整期为例,大跌亏损的人全是买在了最高点,关于进场时机的信号你可以参考星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶,2、丰益花园及鹏润家园受益于丽泽影响整体不错，也可以往玉泉营方向淘淘万年花城的次新，板块内的标杆，保值性成长性都很好，祝顺利！
Q:提问:京总好！读了好多您的文章，理清了基本思路，想通过问答的形式整理一下自己的学习成果，也借此机会再向您请教。目前资金1000-1400，主要考虑安顿爸妈（房子宽敞、城市界面友好，配套方便），以及未来有一定升值空间。暂时不考虑学区,按照这个思路，在稍微靠近核心区的次新、板楼中挑选。目前有几个方向：1:海淀非学区次新的三居，如1400左右四季青郦城（马上要开通地铁）、1200左右学院路清枫华景园、中铁瀚庭（鹅厂新地标）；
方案2:六里桥风荷曲苑，1350三居板楼，万年花城1000三居，考虑保留一定流动性；方案3:西城区信和嘉园/格调小区两居，但这里有学区，确实是牺牲了居住面积；方案4:东城中海紫御公馆两居。整体上考虑5-10年后如果置换，三居可能是更主流的产品，海淀和丰台相对是活动比较熟悉的板块。这些地方感觉基本上都没有什么硬伤，除了万年花城相对弱势一些，其他地方产业/交通/医疗/公园都还不错。不知道是不是有我欠考虑的地方？如果这几个选择都还行，是不是选择一个户型方正没有硬伤的房子即可？感谢
A:回答:您好，所描述的这些位置及楼盘虽然不存在大的硬伤，但综合资源并不突出，都是一些中规中矩的项目，购买这种第一是效率不能拉到最高，第二是存在资源错配的情况，总价1000-1400六里桥的风荷曲苑就属于错配，万年花城虽然有丽泽辐射的价值，但1000万的总价会存在流动风险，1000往上总价越高面临的流动风险越严重，东城及西城这几个盘还可，依照你的描述选筹范围并不局限，可以理解为全城都可买，只要符合基本需求即可，这样的一个条件像海淀你要往北靠，1000-1400的预算可以拿到北部核心位置品质大盘的主流三居，
从地段资源、楼盘资源、户型资源优于学院路，具备加杠杆的条件可以在原有地段继续升级楼盘资源与户型资源, 改善的预算在选筹上不能只关注交通医疗等资源，这些不是最重要的，地段资源第一指的是效率资源，创造财富的效率即产业聚集效应，第二指的才是民生资源，交通医疗商超都属于民生资源，公园属于自然资源， 将来具备大跃升的首先要有效率资源，其次才要有民生资源资源加上楼盘资源与户型资源，唯有具备此类的项目才有大跃升的能力，这些资源的等级对应的是将来房价的海拔，从这个角度做排序，
你选筹的六里桥及玉泉营应该移到菜户营，海淀的四季青优于学院路，清河优于四季青，这是小板块的调整， 如果把选筹的方向拉到全城，应该弃掉丰台移到东西海朝，这四个是效率资源最强的区，如果没有效率资源打底，其它资源再优质都会面临涨不动容易横的情况，你对丰台比较熟可以参考前些年的丽泽和科技园；你可以参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）、05#选筹/北京购房安全边界图、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;祝顺利！
Q:提问:京总您好。我现有一套精装80平两居，位于潘家园南里，价值大概520万。父母年纪大，计划到北京居住。目前在考虑两个方向的购房计划：1）为父母在潘家园附近再买一套500-600万的两居或小三居；2）卖掉现有房子，在朝阳（双井、望京、朝青）置换一套120平以上大三居甚至小四居，总价800-1100万，两代（也许以后三代人）共同居住。第1种方案：现金不超500万，经济压力较小，但是考虑潘家园劲松整体居住质量不高，大概率老破小，且在此区域购置两套房产似乎没有太大前景。第2种方案现金800-900万，压力会非常大，东拼西凑勉强拿出。请问您比较推荐哪种方向？非常感谢！
A:回答:您好，潘家园最好别重仓多仓，会吃房价不涨的亏,朝阳东部的发展是有断裂缺陷的，东三环三元桥到国贸，这一带基本全是老社区、酒店和城市综合体，国贸主要以商业为主，过了国贸是大望路双井，南磨房路以南投资属性就很弱了，潘家园路松榆南路一直到分钟寺基本都是回迁社区了，所以靠近国贸并没有享受到国贸的人口红利，这一大片的房价水平在整个朝阳是垫底的,牛市涨不动,逆势跌的最狠,方案二很好,建议你参考星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,05#选筹/北京购房安全边界图,87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利!
Q:提问:京总好！昌平融泽嘉园有一套两居价值520，通州一套三居,价值400-450，目前不好出手可能暂时就自住了。家庭年收入80，孩子初中暂时也不用考虑学籍。想着把昌平这套房卖掉后做个杠杆，希望在保值增值的前提下租金回报可以高一些。考虑的有朝阳区星源汇（只能一居750-800）裘马都（只能一居750-800）海润国际（一居600-650），奥森板块几个项目的两居（700-750）。目前首选是星源汇，想听听星主的意见如何做选择，另外像星源汇这种项目是否还能保值增值（因为租金确实算高的）谢谢京总！
A:回答:您好，星源汇的弊端第一是户型设计跨度太大，它的一居室近80，两居到了160，三居达到了260，这个盘最早的产权性质是商业，后来改的住宅，整体户型布局不是从居住的角度设计的，第二是它的体量太小，整个小区只有2栋楼，无论是酒店式公寓还是住宅，那种只有2-3栋楼的都属于小众楼盘，即便是在繁华地段里涨幅也全差，亮马桥本身就是一个住宅资源很差的商圈， 整个东部围绕CBD类似于星源汇的这种盘租金水平都很高，像北京公馆、世方豪庭都是同一类盘，租金不是投资房产收益的主体，涨幅才是，
你置换升级使用杠杆肯定是要关注涨幅，考虑租金回报是基于房价不涨的前提下，作为一种理财方式去计算，近800的预算是可以在一流商圈拿到涨幅很好的盘的，原则上自然不考虑这种租金很高涨幅很差的房子。其次海润国际的自身资源和商圈资源都要更差一些，这种盘看似2000年往后的，实际都是80年代设计的产品，也是2000年后最后一批80年代设计的楼盘，对比真正2000年后的有很大的差距。建议你参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，01#北京楼市的十年主流预判，87#朝阳跑赢大盘选筹导图，祝顺利！
Q:提问:星主您好！加入星球后学习了不少知识，受益匪浅。我家在中海望京府用首套资质买了一套139平米四室，贷款600万，现自住。此外还有两套老破小：安定门外安德路小两居，可卖650w左右；知春路老塔楼两居，可卖800w左右。我们打算孩子明年在安定门入学后即进行房产的调整。现请您指点：1，假如两套老破小都卖掉，求推荐兼顾孩子上学与保值增值的优质楼盘，现在自住的望京府距离安定门太远了，不太可能每天奔波。
也不要求特别近，距离适中即可。我们看了一下安贞次新的国典华园，感觉小区位置不错但户型有点问题。还有建研院，看了也是老破小为主，还在朝阳区，不知道为什么单价一骑绝尘。这两个小区好像都不是特别满意，但我们又没什么特别的思路，恳请指点。2，目前望京府这套是否适合长期持有，是否提前还贷？谢谢！
A:回答:您好，1500是改善的预算，在选筹上肯定是要抓地段、楼盘两个资源的，这两个资源全部占有才属于升级，否则只属于置换，普通的置换是没有价值的，以你的坐标如仅限于二三环之间，在选筹上是不占优势的，这些老城区虽然地段金贵，但产品力很差，基本都为90年代左右的产品，从居住的舒适度上户型也有很大缺陷，当然选筹得当保值性不会打折，好地段可以弥补产品上的不足，但需要放弃可以拿到更好位置更好楼盘的机会，因为脱离这个坐标，可以拿到更优质的主流盘，可以参考星球87#朝阳跑赢大盘选筹导图,16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,05#选筹/北京购房安全边界图
置换和升级属于两个概念，置换是同类盘不同商圈之间的调整，升级不只是扩大居住面积，还要升级地段资源，楼盘资源，户型资源，只有做到综合资源上的提升，未来才具备大跃升的条件，望京府有望京的衬托，又是低密度社区，将来必然稀缺，但它的兑现周期是要延后的，这种产品提前还贷不如把还贷的钱最大化利用增加到新的选筹上，可以脱离二三环之间做选筹，能用两套老破小换一套大盘，望京府就可以留着，如果必须在二三环之间买一套离原坐标近的，综合资源必然会下降，这样建议调整望京府，效率上留望京府用老破小换更优，可以参考星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,祝顺利!
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
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