传说中的楼市大利好再不出现,北京、上海、深圳房价就悬了

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很多人不明白。

为什么现在北京、上海等城市房价,依旧比2020年的时候,还要高,但是炒房客为什么就有些崩溃了,心里面接受不了。

这里面最大的原因。

不是所有的炒房客,都是在2020年之前,就已经买房

有很多的人,是在2021年房价最高的时候买入的。

就像是广州的这个房价对比。

天河区从6.5万跌至5.2万。

越秀区从5.4万跌至4.3万。

海珠区从4.4万跌至3.7万。

黄埔区从3.3万跌至2.4万。

跌幅普遍超过了20%,黄埔区超过了30%。

大家想想。

2021年的时候,全国的新房一共卖出去了接近18亿平方米,按照一套100平算,那就是1800万套,二手房的话,比新房少,但也应该有个1000万套左右。

那么新房+二手房,2021年一共至少卖出去了2500万套的房子。

就算这些里面,有人是卖掉了二手房,去买了新房,导致数量有所重叠,但肯定至少有2000万以上的家庭,是那一年入场的。

那么你想想。

这2000万以上的家庭里面,你按照10个里面,有1个人,是炒房客,或者是投资心态买房的。

那么也有200万的投资心态,或者炒房的心态买入的。

从2021年的高点到现在,房价的确是跌了不少。这个是不争事实。

对于那些2020年买房的人,他们无所谓,但是对于高位接盘的人来说,那就所谓了。

从这个事情里面,也暴露出来了,楼市里面的一个最关键的东西。

就是哪怕,房价永远涨这个话是对的。

但如果说,你的入场时间不对,你依旧是挣不到钱的。

而且这个入场时间,真的很难把握准。

一些楼市小白,就看两天的房产知识,就是觉得到点了,但实际上,房产还是复杂的一个事情,这个时间点没有那么容易。

所以彭叔一直说,如果是楼市小白,要在大城市买房,现在很多大城市里面,都有那种付费的房产博主,你舍不得加入人家的年费会员,你觉得贵,那你可以问人家单次的问答,一般来说,单次的问答收费是在150到800不等,你买一套房几百万,你在买之前,问一下你们本地的房产博主,是性价比比较高的事情,他真的可以帮你避雷。因为你自己短时间内很难把握这个点的。

过去我们国内的楼市,都说什么3年一个周期,房价只要连跌三年,那么这个城市房价就一定会涨。所以你就算是入场时间错了,你只要熬3年,那么你之后一样会涨。

但问题是。

现在不一样了。

现在房价有的大城市,连续7年,都不涨了。。。

彭叔随便举例。

天津,2018年到现在,一直跌,这早就超过了3年了。

郑州,2018年到现在,一直跌,这也是超过了3年了。

济南,2018年到现在,一直跌,这也是超过3年了。

还有石家庄、太原、青岛等等的。

太多了。

这些不是省会城市,就二线城市,结果还不是一样,连跌了7年了。

你想想,都不说房价跌幅了,你光持有7年,然后7年房价不涨,你损失了多少钱?

你要是全款买房,200万,200万的房子,收租一年4万,200万存银行,2018年那会大额存单还有5个点的,一年利息10万。

这还是按照全款买房,如果贷款买房,别说下跌7年,就是7年横盘,都亏的够惨了。

所以过去楼市的三年必涨的周期,其实已经被破。

现在楼市的核心逻辑,和过去不一样了。

彭叔个人觉得。

现在楼市周期和过去不一样了,是有很多的因素干扰的。

比如说。

第一。

人口负增长了,这个是大家都能看到的,而且这个非常重要。

房子是人住的地方,有人住,这个房子才有价值,没有人住的房子,就是白菜价,但人口减少的时候,房子的价值,就肯定会受影响。虽然说房价是货币的体现,但是房地产的需求,是人的体现。这是两个概念。

第二。

居民负债率过高,也是一个大家都看到的, 过去居民还可以加杠杆,自己的工资不够,家里面的六个钱包顶起来,怎么都要把钱凑够。

现在不行了,现在负债率已经这么高了,你说还怎么拉。彭叔知道放水可以稀释债务,但是,那也有副作用的,不是没有副作用的。放水稀释债务,没有外部的配合,生产力的提高,汇率你拿什么保。所以就很难靠这个。

第三。

城镇化基本结束。彭叔是觉得,国内未来每年,的确还有,从农村,到城镇的人。

但是,彭叔看到的,未来从农村到城镇去的人,不是像过去那样的,20岁、30岁的青壮劳力,而是,70岁、80岁的老人。大家可以到农村去看看,现在农村里面,别说年轻人了,小孩子都没几个了。现在农村基本上就是老弱病残了。能去城市的,早就是去城市了。

未来还会去城市的,是这些农村老人,他们现在年龄还没那么大, 可以在农村自给自足,不需要子女照顾,但是大家想想,他们是会老的,他们老的动不了的时候,他们就面临2个选择,要么去城市,找子女,要么子女回来照顾他们,那这2个概率,很明显是他们找子女,会概率更高,子女不太可能回来的。那就算是子女,买不起大城市的房子,给老人在小县城或者乡镇上买套房子,还是有能力的,这么一来,随着村里面老人年龄越来越大,他们还是会进城的。

这些老人,就是未来进入城市里面的人,这些人和过去的那些年轻人进城,完全不一样的。

所以从某种角度来说,城镇化的巅峰,是真结束了。

还有像是新生儿数量越来越少,还有结婚的人也少了,等等的,这些都是问题。你把这些叠加起来,就会发现,不知不觉,现在和2015年,内部变化了很多。

而且。

如果只是内部变化,也还能搞。毕竟我们的政策之类,都是在一个手的,自己可以来。

但问题是。

现在我们外部的环境也变了。

过去我们能那么搞,那也和老外有一定默契,那么现在这个情况下,大家觉得这个默契还有吗?

为什么现在楼市的周期变了,房地产回不到过去,就是内部,外部的情况,都变了。

那这个时候,你还能怎么用过去的逻辑,来判断现在的房价走势。

彭叔不看空房价。

彭叔也相信,只要放水足够多,房价就能起飞,但问题是,放,还是不放?

放多少,这也是个问题。

2008年,全国房价才3000一平,放了4万亿,起了效果。

现在房价1万一平,你说要放多少?

去年年底,是1万亿,今年年初,是1万亿,那也才2万亿。。。够吗?

现在还指望房价要起飞的,要大涨的。

必然得是那种超级大招,不是那种普通的招数。

现在普通的根本没用,就要超级的才有用。

最后。

房子是大部分人,这辈子买的最贵的一个商品,所以彭叔建议大家,还是谨慎一些。钱多的,无所谓,钱少的,还是要在意一些。

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