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很多人不明白。
为什么现在北京、上海等城市房价，依旧比2020年的时候，还要高，但是炒房客为什么就有些崩溃了，心里面接受不了。
这里面最大的原因。
不是所有的炒房客，都是在2020年之前，就已经买房。
有很多的人，是在2021年房价最高的时候买入的。
就像是广州的这个房价对比。
天河区从6.5万跌至5.2万。
越秀区从5.4万跌至4.3万。
海珠区从4.4万跌至3.7万。
黄埔区从3.3万跌至2.4万。
跌幅普遍超过了20%，黄埔区超过了30%。
大家想想。
2021年的时候，全国的新房一共卖出去了接近18亿平方米，按照一套100平算，那就是1800万套，二手房的话，比新房少，但也应该有个1000万套左右。
那么新房+二手房，2021年一共至少卖出去了2500万套的房子。
就算这些里面，有人是卖掉了二手房，去买了新房，导致数量有所重叠，但肯定至少有2000万以上的家庭，是那一年入场的。
那么你想想。
这2000万以上的家庭里面，你按照10个里面，有1个人，是炒房客，或者是投资心态买房的。
那么也有200万的投资心态，或者炒房的心态买入的。
从2021年的高点到现在，房价的确是跌了不少。这个是不争事实。
对于那些2020年买房的人，他们无所谓，但是对于高位接盘的人来说，那就所谓了。
从这个事情里面，也暴露出来了，楼市里面的一个最关键的东西。
就是哪怕，房价永远涨这个话是对的。
但如果说，你的入场时间不对，你依旧是挣不到钱的。
而且这个入场时间，真的很难把握准。
一些楼市小白，就看两天的房产知识，就是觉得到点了，但实际上，房产还是复杂的一个事情，这个时间点没有那么容易。
所以彭叔一直说，如果是楼市小白，要在大城市买房，现在很多大城市里面，都有那种付费的房产博主，你舍不得加入人家的年费会员，你觉得贵，那你可以问人家单次的问答，一般来说，单次的问答收费是在150到800不等，你买一套房几百万，你在买之前，问一下你们本地的房产博主，是性价比比较高的事情，他真的可以帮你避雷。因为你自己短时间内很难把握这个点的。
过去我们国内的楼市，都说什么3年一个周期，房价只要连跌三年，那么这个城市房价就一定会涨。所以你就算是入场时间错了，你只要熬3年，那么你之后一样会涨。
但问题是。
现在不一样了。
现在房价有的大城市，连续7年，都不涨了。。。
彭叔随便举例。
天津，2018年到现在，一直跌，这早就超过了3年了。
郑州，2018年到现在，一直跌，这也是超过了3年了。
济南，2018年到现在，一直跌，这也是超过3年了。
还有石家庄、太原、青岛等等的。
太多了。
这些不是省会城市，就二线城市，结果还不是一样，连跌了7年了。
你想想，都不说房价跌幅了，你光持有7年，然后7年房价不涨，你损失了多少钱？
你要是全款买房，200万，200万的房子，收租一年4万，200万存银行，2018年那会大额存单还有5个点的，一年利息10万。
这还是按照全款买房，如果贷款买房，别说下跌7年，就是7年横盘，都亏的够惨了。
所以过去楼市的三年必涨的周期，其实已经被破。
现在楼市的核心逻辑，和过去不一样了。
彭叔个人觉得。
现在楼市周期和过去不一样了，是有很多的因素干扰的。
比如说。
第一。
人口负增长了，这个是大家都能看到的，而且这个非常重要。
房子是人住的地方，有人住，这个房子才有价值，没有人住的房子，就是白菜价，但人口减少的时候，房子的价值，就肯定会受影响。虽然说房价是货币的体现，但是房地产的需求，是人的体现。这是两个概念。
第二。
居民负债率过高，也是一个大家都看到的， 过去居民还可以加杠杆，自己的工资不够，家里面的六个钱包顶起来，怎么都要把钱凑够。
现在不行了，现在负债率已经这么高了，你说还怎么拉。彭叔知道放水可以稀释债务，但是，那也有副作用的，不是没有副作用的。放水稀释债务，没有外部的配合，生产力的提高，汇率你拿什么保。所以就很难靠这个。
第三。
城镇化基本结束。彭叔是觉得，国内未来每年，的确还有，从农村，到城镇的人。
但是，彭叔看到的，未来从农村到城镇去的人，不是像过去那样的，20岁、30岁的青壮劳力，而是，70岁、80岁的老人。大家可以到农村去看看，现在农村里面，别说年轻人了，小孩子都没几个了。现在农村基本上就是老弱病残了。能去城市的，早就是去城市了。
未来还会去城市的，是这些农村老人，他们现在年龄还没那么大， 可以在农村自给自足，不需要子女照顾，但是大家想想，他们是会老的，他们老的动不了的时候，他们就面临2个选择，要么去城市，找子女，要么子女回来照顾他们，那这2个概率，很明显是他们找子女，会概率更高，子女不太可能回来的。那就算是子女，买不起大城市的房子，给老人在小县城或者乡镇上买套房子，还是有能力的，这么一来，随着村里面老人年龄越来越大，他们还是会进城的。
这些老人，就是未来进入城市里面的人，这些人和过去的那些年轻人进城，完全不一样的。
所以从某种角度来说，城镇化的巅峰，是真结束了。
还有像是新生儿数量越来越少，还有结婚的人也少了，等等的，这些都是问题。你把这些叠加起来，就会发现，不知不觉，现在和2015年，内部变化了很多。
而且。
如果只是内部变化，也还能搞。毕竟我们的政策之类，都是在一个手的，自己可以来。
但问题是。
现在我们外部的环境也变了。
过去我们能那么搞，那也和老外有一定默契，那么现在这个情况下，大家觉得这个默契还有吗?
为什么现在楼市的周期变了，房地产回不到过去，就是内部，外部的情况，都变了。
那这个时候，你还能怎么用过去的逻辑，来判断现在的房价走势。
彭叔不看空房价。
彭叔也相信，只要放水足够多，房价就能起飞，但问题是，放，还是不放？
放多少，这也是个问题。
2008年，全国房价才3000一平，放了4万亿，起了效果。
现在房价1万一平，你说要放多少？
去年年底，是1万亿，今年年初，是1万亿，那也才2万亿。。。够吗？
现在还指望房价要起飞的，要大涨的。
必然得是那种超级大招，不是那种普通的招数。
现在普通的根本没用，就要超级的才有用。
最后。
房子是大部分人，这辈子买的最贵的一个商品，所以彭叔建议大家，还是谨慎一些。钱多的，无所谓，钱少的，还是要在意一些。
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