北京楼市:中产密函,暗中提醒!-叭楼楼市分享网

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好，拜读您的文章受益匪浅，丰台北大地工作居住，工作稳定，因照顾老人不宜到别区置业。现有一套丰台一小二中91年6层学区房三居81平干部家属楼正在卖（我这套目前看房询价少，出手时机特别不好，之前没挂出有人高价收没卖，现在比之前亏70万）打算升级地段和房龄。请教是否应该在现有房产没卖出的情况下，利用杠杆低息2.8抵押贷出钱购置入手，两套房租基本可以覆盖贷款利息，待房产售出再把贷款还上。

矛盾点既是怕手里这套卖出后要购入的房产价格回升超出预算就买不了这两个小区了；也怕这样做自有住房卖不出的风险，(这波行情导致心态有点崩）现在十分纠结，想咨询是等房子卖了再购入，还是可以这样操作一把打个时间、价格差？求赐教~

A:回答:您好，利用抵押贷的方式买新，会有一个买后市场如果升温，新入房卖出房同时回暖的机会，这种操作成功的核心在于第一：新买的房子必须符合接下来的市场轮动要求，也就是说就目前的市场如果房价回暖，你所购买的得具备上涨条件，这样你的利息成本可以被价格上涨和原有卖出价提高而抹平，如果市场热度持续的足够长可能还会有一定的利润。

第二：还要保证你现持有的房子具备很强的流动性，假如市场回暖能够在第一时间卖出，或者说即便是在很差的市场通过降价也可以变现，而不是降价后也没有人接盘，只有这些条件全都符合就可以采用抵押贷的方式买新。应该是先通过拉长买新的成交周期，比如要6个月以上，8个月或者10个月啊，以大定锁房，然后呢在卖自己的房子，假如到合同签约的时间自己的房子还没有变现，或者价格不合适，此时在通过抵押的方式去支付买新的尾款，这样你的操作空间会更大，成本也比较低，如果在这个周期顺利变现就不存在抵押利息的问题了，可参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶;祝顺利！

Q:提问:您好，我们现有一套住房（满五唯一），在亚运村安慧里，一室两厅户型见下图，想置换。该户型23年高点成交438万，最近成交345万。目前该房贷款已还清。手里无资金，卖房款即为买房的首付。家庭年收入60–100左右，月供3万元以下；上班地点：海淀学院路石油大院;家有俩娃;哥哥目前上一年级，在国音实验本部（原安慧里小学）妹妹目前幼儿园中班，25年上小学;目前想法方案一：在安慧里小区置换一套大三居（116平左右，东南向或西南向）。

优：俩娃小学中学离家都近，面积大，可改四居，能满足居住需求。缺：不知道以后是否好出手，感觉小区保值增值能力欠佳。方案二：在石油大院内置换一套小三居。优：上班近，海淀学籍。缺：老大需要转学，不知能否转学。楼龄老。方案三：在亚运村置换一套次新房，出租。不知900万以内有什么好的选择。在安慧里租三居室居住。优：孩子不用转学，次新房比安慧里保值能力好。缺：靠谱长租房源不易，租房条件较差。方案四：暂时不动，过几年资金充裕了再置换。以上几个方案不知如何选择，还请您指点下，谢谢！？

A:回答:您好，如果只是满足居住需求，也就是在老社区这个产品线上做调整，石油大院的价值是高于安慧里的，这样你们只需要确认是否可以转学，如果可以的话建议优先石油大院，老房子除了拼地段以外，还要拼人文资源与物管资源，石油大院这两项资源是全面强于安慧里的，亚运村和二里庄从地段资源上没有明显的资源差异，但是海淀学籍相比于朝阳学籍是加分项，这种置换更多的可能只是满足了你们居住的需求，从置换的角度也算是微小的仓位升级。

如果是方案三的话就没必要留在亚运村了，亚运村的次新没有稀缺性，很多户型都比较拉，过去亚运村流量高是整个这一片缺乏品质盘，从奥森的品质盘上市以来亚运村的次新市场已经慢慢减弱了，所以按照900内的预算也没什么稀缺盘可选，可以往东边的望京看看，本身都属于朝阳的教育，而望京比着亚运村突出的是距离财富资源更近，地段资源及楼盘资源具备稀缺性，可参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,像澳洲康都的南北主流两居大概是在900左右，普通户型是在800上下，慧谷阳光的主流大两居在1000上下，上京新航线的普通户型在900出头，如果这三个项目可以满足将来孩子上学，要比亚运村更具备成长性，也可以理解成望京的后劲要大于亚运村，这种置换不但升级了面积，同时还升级了地段资源与楼盘资源;

方案三和方案二相比，三将来是具备很大跃升空间的，虽然是两居室，但这些盘都是主流盘，有一定的稀缺性，并且户型也都是主流户型，相反老破小的市场比着稀缺地段的改善盘会慢一些，将来这个城市整体的均价提高，老破小随着市场的变化就会往上走，从兑现周期区域性的上涨要比城市性的上涨更容易，建议你参考星球精华栏会员文章03#置换实操论，01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！

Q:提问:星主您好！很感恩您日常分享的信息，受益匪浅。家里有通州一套房子500万无贷，手里有五百多万现金（去年9月份卖掉朝阳房子所得），现500多万现金用于活期理财，一个月收益大概九千每月，请问: 1、无自住需求，500多万是长期（1-3年）理财还是投入买房收益高？2、贷款能力一般，贷款公积金能60，3、计划一年内有娃，需不需要提前考虑学区（东城、朝阳）？4、如果投资通州，有无好的标的推荐？盼解答，祝您身体健康、万事如意！

A:回答:您好，感谢！1、可以结合家庭的实际情况考虑是否该升级通州的房子，比如双方的工作通勤距离，居住面积大小符不符合将来的需求，及房子未来的预期啊，这些都是要考虑的因素，如果各个方面都不理想应该是用通州的房子加上手中的现金去升级一套更好的，而不是再新购置，升级住房不但可以获得财务上的回报，还可以提高生活品质，将来自己住着也会提高舒适性，最重要的是符不符合将来的市场主流趋势，可以参考星球精华栏会员文章03#置换实操论、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），因为你没有提供具体的楼盘信息，我没法给肯定的答复，只能提供一个方向做参考，从你描述的总价判断，应该是要做升级的！

2、单500现金加上组合贷要比一个月收益9000的理财更受益，比如在朝阳买一个保值性好的老房子，租金大约可以到1万左右，好位置的房地产不受通胀货币超发的影响，但这不是效率最优的资产方案，只有500可以这样配置，现持的房子将来不具备大跃升条件,用掉这500万做投资会同时失去2套房子的机会，1000买一套和2套涨幅是有很大差距的; 3、需要学位的时间还早，在这之前你都不能确定将来孩子要上什么类型的学校，如果买在东城或朝阳到上学时又想去海淀西城还需要再折腾，不如临近上学前确定，现在只需要关注金融属性即可。

4、参阅星球精华栏会员文章83#通州跑赢大盘选筹导图,通州的兑现属于超长周期，现在并不适合做纯投资，如果是在本地上班，有自住需求可以考虑，即便是中短期兑现不了，房子还有居住价值，省去租房的麻烦了，相反如果没有自住需求了最好脱离通州，可参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,祝一切顺利！

Q:提问:星主您好，目前两套房，一套在远洋自然107平米两居室，一套在亦庄金地格林小镇160平米，二层三居。想置换优化一下资产，提升一下居住的品质，两套房目前均已挂牌，期望能收回1600个左右。最近看了几个盘，分别是大红门的中海和瑞3号院，永定金茂府，新宫的建发璟院，森与天成，西红门的橡树湾，御景星城，亦庄河西的中海京三号院，招商玺，以及金地格林小镇内的二手房，孩子初中，在东城上学，不考虑学区的问题，思考的方案如下:

方案一:二换一，倾向于在金地格林小镇内换一个160平左右一层带院的，这样手上能留一部分现金，或者在金地换一个200多平的联排，主要考虑金地周边配套成熟，学校，商业，医院，公园等等，金地本身密度也不高，周边密度跟城区其它地方比其实也不高，金地的物业也不错，小区绿化也好，看过的中海系和金茂系新房非常好，但亦庄河西中海京三号院周边配套还都没起来，大红门的中海和金茂周边短期内不看好它的发展，而且周边人文环境也不好，所以倾向于在金地内部换，劣势就是金地的房子20年了，怕以后不好出手。

方案二:二换二，主要考虑给孩子以后留一套，在金地内部换一个小一点的三居室，剩余的钱再贷一点在新宫森与天成或者西红门板块再买一个100平左右的三居，这样等孩子以后用房时，这些板块也能相对成熟一些，倾向于新宫，但也是担心周边人文环境以后不好。另外，森与天成是地铁停车场上盖，这种房子没接触过，不知有何利弊。请星主帮忙分析一下这两种方案，或者推荐一下其它方案，我是想在金地格林小镇保留一套，如果二换二也可以推荐一下其它区域，谢谢。

A:回答:您好，置换和升级属于两个不同的概念，置换是根据需求来选筹，比如工作调动、孩子上学、扩大居住面积等，这些都是基于家庭的需求来进行置换，然而这种置换是没有价值的，而升级是要先升级区域资源，再升级楼盘资源，最后才升级面积，因为房地产是由土地和房屋两个部分组成的，稀缺的是土地，贵的也是土地，贵的房子有70%的价格是贵在了土地上，只有30%在房子上，从这个逻辑去理解，你出掉远洋自然和金地格林小镇，往金地格林这个盘上买是属于升级的，

远洋自然的大红门资源是不如亦庄的嘛，这等于是升级了远洋自然的地段资源，并且扩大了居住面积，如果是往京三号或者招商玺换，也属于升级，从地段上河西更适合改善居住，尤其是大面积长期价值更牢固，从楼盘上河西的改善大盘海拔更高，这种换筹的方向即升级了地段资源，也升级了楼盘资源，居住面积也扩大了，方向是正确的，相反如果是方案二这种选筹，两套全部出掉，把格林的换成小三居，剩余的资金买到新宫或西红门、金茂府等，实际上是降级的，因为你金林地格林面积变小了，亦庄的房价距离到顶还很远，往后再出现行情，

小面积自然没有大面积吃的多，而远洋自然本身作为资源匮乏的板块，再往同板块或者其它次级板块换效率是不高的，这些新楼盘的兑现周期会很长，5年10年都是有可能的，现在不像过去存在行业红利期，成长起来自然会很慢，你自己的思路已经很清晰了，且方向是对的，至于亦庄的河西配套不完善不是大问题，这个板块的底子很扎实，往后的发展只是时间问题，品质大盘长期是不存在价值风险，保留在原有位置上扩大面积或移步到河西都可，和西的长期海拔要比金地这个板块更高，低密度住宅区更有利于改善类大盘成长，可以参考星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;03#置换实操论,抄底与逃顶,84#大兴跑赢大盘选筹导图,祝顺利！

Q:提问:京总请问，1选房范围在海淀区永定路，玉泉路，田村范围的话，750万的预算三居室，兼住和保值的功能，您建议入手哪个小区？2老公在考虑海淀建西苑的房子，低总价能买到最大面积的房子，顶层复式，感觉他的思路不对。您就点评下建西苑这个小区吧~

A:回答:您好，首先建议认真阅读星球3篇会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议，81#北京房产投资核心逻辑和原理，05#选筹/北京投资安全边界图，建西苑的居住属性大于金融属性，杨庄这个板块很冷，80%的购买力是5万左右的水平，很难支撑6万以上的价格，接近7万就属于贵妇盘，这个区域房价上涨跟盘的好与坏没关系，是区域的购买力与房价水平不匹配，一个板块的楼盘类型可以分为工薪盘、白领盘、CEO盘和贵妇盘，在次级板块或开发区买CEO盘和贵妇盘属于大忌，茂华景公阁，公馆，公院包含建中苑近五年的行情都是一路往下走的，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;

杨庄的贵妇盘并不具备投资属性，石景山的定位是宜居生态，也可以理解为纯通勤，建西苑唯一的好处是离海淀近，但和海淀的资源没关系，当年的开发商也是打着海淀的名义卖了一手好价，海淀的核心是中关村一带往北延伸，南侧和西部不属于海淀发展方向，玉泉路、田村和永定路要比杨庄更抗跌，你爱人比较注重房子本身的面积舒适性，但不应该忽略综合资源，这个时期买外城或者过冷位置的贵妇盘风险很大，应该压缩面积往城内靠，可以淘一淘玉海园的小三居，永定路85号院、能接受2居可以淘淘兰德华庭，祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图