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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好，目前手上有一套龙锦二区顶层122平三居室，是二套住房,另一套回矩阵二期53平米开间,餐厅和一个卧室是没有窗户的斜顶。近期考虑置换升级，手上的这套不太好卖。想请问1.现在换房还是不是最佳时机？是先买后卖比较稳妥还是先卖后买比较稳妥？2.如果只卖122平三居的话最多能有600万以下的换房预算，3.矩阵二期的53平开间要不要一起卖掉？置换一套更优质的？
A:回答:您好，龙锦三居和矩阵开间往更好的盘上换是属于资源升级，地段资源不变只升级楼盘资源，最好遵循先买后卖的原则，原理是当牛市来临，反应最快的会是以核心商圈为主、依次轮动到次级商圈，轮动的长度与速度和牛市的周期相关，如果是真正的大牛市，时间持续的足够长，可能会轮动到最后一级别商圈，相反如果是小牛，可能会在核心商圈没有完全渗透便会消失，也可能会轮动到次级商圈后消失，这种策略的优势在于假如你买后牛市可能持续的不够长;
自己的房子并没有明显的涨价，可以在牛市尾部折价出货，你买的房子已经上涨可以占有楼盘资源的便宜，具体操作上的细节可以参考星球精华栏会员文章03#置换实操论，抄底与逃顶。其次可以考虑把矩阵开间也一起出掉，暂且不说这个盘的价值如何，一居室效率太低了，购买这类房一般都是中短期过渡，一旦有条件是要马上升级的，北京房价的上涨特征是改善拉动刚需，改善盘不涨刚需可能连量都很小，过往每一轮的房价升温也都是改善群体推动的，即便是回龙观往改善盘上换将来也会比普通盘反应更快，可以参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判，05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！
Q:提问:星主好,目前昌平南邵都会湾89平三居，夫妻海淀和上地工作，通勤依赖地铁，想卖一买一，同时升级面积和板块，目标700-800，之前认筹了北绍洼159平四居，看了您的文章感觉以后流通性可能会有问题，放弃了，目前想等朱辛庄中海新盘开盘，想问下思路是否正确？手里没有余钱的话先卖后买新房是否更容易操作？是否有其他合适的二手盘推荐？谢谢
A:回答:您好，1、购买新项目正确的操作顺序小定锁房，然后卖自己的房，收到买家定金后补新房大定，收到买家首付款后补新房草签，这是最稳妥的操作，如果是先卖后买整个过程会比较被动，一般完成一套二手房交易冷门板块3-4个月是最快的，长的可能会在6个月以上，这种周期都属于正常，这期间买家的付款时间一旦发生变化就需要你和开发商协商，如果赶上市场火热不排除开发商会有清退付款条件差的客户，遇到这种情况就会很吃亏，而先买后卖你只需要和开发商如是说明情况即可，这个时间的约定不是固定的。
2、从北邵洼移到朱辛庄地段价值是提升的，虽然南邵90%都是新盘与次新盘，但地段资源太弱了，距离主要产业区太远属于卫星城，卫星城就是睡城价值自然弱，都会湾卖掉买北邵洼只升级了面积并没有升级地段资源，而买朱辛庄是属于升级地段资源了，朱辛庄的价值不在于它本身而是海淀。二手你可以看看清河的第二梯队，爆发性比朱辛庄以及回龙观更强，逆势保值性与流动性也很好，可参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;祝顺利！
Q:提问:四惠的老破大，目前卖不出价钱，估计也只能换到700，可以支付300现金，加120万贷款。未来老破大有有没有可能因为大和户型还不错的优势比现在好卖呢？
A:回答:参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,从需求的演变将来的大户型上涨的概率和跃升的空间是要大于刚需盘小户型的,但是呢这种大户型需要具备改善性条件,也就是楼盘属性定位必须是改善类,改善性楼盘又分初改、二改和终改,这三种不同类型只要占有其中一种都会享受到将来改善市场带来的红利,老社区未来并不会因为户型大的因素变的越来越吃香,反而会随着时间的推移变的流动性越来越弱,尤其是那种2000年前后的老塔楼社区,越大的户型往后越不好卖;关于老破大将来的价值可参考星球精华栏会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利!
Q:提问:京总好，目前顺义城区东兴一区60平米自住房产一套，总价约210万，在犹豫是否要出售后在顺义购置一套地铁站附近居住环境较好的自住房（学校，医院，配套商场等），之前看好金汉绿港1-4区的房产，因结婚、工作等因素迟迟没有下手换房，导致换房差额进一步增大，希望京总指点迷津，目前预算总价约380万。
A:回答:您好,在顺义城区置业的前提是你的工作相对稳定,至少要保证未来10-15年左右不会变动,有这样的条件可以挑选配套成熟的商圈买入,因为顺义城区距离主城区距离太远,而顺义城本地有没有创富产业,只有把持有时间线拉长会相对保险一些;选筹上380万换到金汉,如果我理解的没错,你的目标应该是2居,金汉这个盘的卖价虽然要比东兴高,但流通性是比东兴差的,东兴虽是90年代,但居住上并没有那么不堪 相反金汉的性价比不高,这种置换付出与后期收获不成正比,如果你想吃涨幅同时扩大面积,
应该把目光移到石园北区,这个盘在商圈的性价比很有优势,380可以拿一套三居了,这种低价盘未来的预期会高一些,如果为了提高居住品质,目光应该移到万科四季花城和红杉一品这两个盘上,这两种选筹方向后者是单纯的考虑纯居住属性,时间线要拉更长,而前者相对更保险,在支付能力弱的板块,最好的选择是中等品质的盘,价格足够低才能保证跌不动,这种盘的流通性以及热度都超过太旧或者太好,市场回暖这类也会第一时间跑出来,可以参考星球会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利!
Q:提问:京总好：一、现状：①自住朝阳十里堡都会华庭，一期2001年的，230平次顶+顶层高层复式，南、北、东朝向的3室3卫+大露台+大储物空间（可改4居，已有人出价1150万）；②朝阳十里堡京棉三厂2008年的东向2居81平（约450万），出租中月租7200；③朝阳沿海赛洛城高层北向LOFT（酒店式公寓性质，除非地板价不然没人买），出租中月租6700；总负债250万。夫妻京户工作都在国贸附近，家里5岁+2岁两个小朋友+1老人+1阿姨。
二、需求：孩子面临上学，临时考虑去东城抓一个划片学校还不错的房子。目前考虑东四十条桥东边的史家实验附近、天坛一师附小、景泰附近、雍和宫景山北附近。置换，希望能兼顾上学、工作、居住品质不要下降太多。三、方案：1. 卖2套住宅，置换1套老破小+学校附近5公里内的自住。老破小目前很多，400+到500+的一居两居都有（您建议这种老破小，预计4年后二孩上学后出手，拿一居还是两居？）自住置换的， 目前看了朝阳公园附近、金台路、燕莎、春秀路东边。
①金台路的公园5号2004年的南北3居 （156平，1300万，可改4居，客厅变小）、②燕莎的US联邦公寓的东南向3+1（187平，低层1300万, 5层以上1400+）、③团结湖的锦湖园公寓东南、西南向3居可改4居（170平，1350万）、世茂宫园的有一定遮挡的南北向低层三居（200平，1350万），④春秀路东边的幸福一村西里的6层电梯房的2、4层东西向的3居（175平，可改4居，1350万，送地下25平储藏室）。⑤另还双井的合生国际花园的140平左右的南北三居（1300-1400不同楼层，离上学可能位置偏远了点）。
2. 直接置换一套上学+自住：海晟名苑南区，东西向三居（1850万，没法改4居。海晟名苑很好，也很贵，如往这换，压力比较大，且几年后孩子要独立房间了，面积空间不够用。）；聚龙花园南北三居，1300万（不需要卖那套2居了，但居住体验一般，小区成长性存疑，未来好不好出手）。3. 只抓一个老破小上学。现在自住的不动，或者置换选择其他有价值的盘（出租，在学校附近租房住）。四、提问:希望您帮分析下，结合家庭现状（6口人，孩子上学拟东城，工作在国贸），学区选择哪个，建议哪个方案，以及目前所看的楼盘哪个更好，或者建议看下其他哪2个盘？
A:回答:您好，关于对置换的理解，建议你认真阅读星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶，置换的本质是增长与效率，住房置换可以视为一种资产优化行为，在这个过程中，首要考虑的是机会成本，从置换住房的角度，继续持有一个增值潜力有限的房产意味着可能会错失投资其他更有回报潜力房产的机会，房产是家庭的第一资产，不仅是只提供居住空间的物理资产，更多的是可以带来财务回报的投资品，因此置换并不一定是围绕住，更多的是资源上的升级来获得更多的上涨空间，将资金从增值潜力有限的地方转移到有更高增长潜力的地方，做到最大化投资回报
市场从增量时代转向存量时代已成事实，未来并不是所有的房产都具备上涨条件，过去的普涨是因行业处于高速增长期，上涨是行业红利，暴涨更是时代红利，而过了这个红利期，市场就会变得越来越细分，这个时候就要及时的进行调整，如果不做出应对策略最大化利用，自然创造不了更高的价值
理解上面回到你的提问上：从置换的本质以及效率最大化原则，你持仓的都会华庭、京棉三厂、赛洛城公寓这三套都是要脱手的，其次公园五号、联邦公寓、锦湖园公寓、世茂宫园、幸福一村西里这些都是被我列为要抛出的类型，可以参阅星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）你所有的持仓全部都集中在了二三线区域中的刚需盘上面，置换的目标除了海晟名苑其它也都为刚需地段刚需盘，而且不是那种主流刚需盘，是冷门板块二线位置的刚需盘，
这是不符合未来趋势的 十里堡资源很匮乏缺乏品质大盘，2000年之后的建筑实际上都是80年代设计的产品，从整体居住上要差很多，所以这个板块整体的房价水平都很低，你的持仓又是刚需地段刚需盘的大面积，会影响将来的上升空间，而四慧就要好一些，但京棉三厂的资源要差了，热度比较高的上车盘是壹线国际、通惠家园，这两个盘流量很好，刚需客第一选择会是这两个，到京棉三厂基本没啥流量了，
另外你要看的这些盘为啥要抛呢，围绕东三环两侧有很多后来新入市的住宅产品，像世贸宫园它的房本上写的是公寓，实际上是70年住宅产品，这种楼盘它的土地性质最早规划的就是公寓，后来才改的住宅，住宅商圈的土地规划有70%是盖的住宅，只有少部分自持或配建，这些最终也都会发展成服务业而不是生产业，而国贸这些地段的功能主要就是以商务为主，被写字楼夹在中间的这些体量很小的次新楼盘在居住体验上并不好，所以类似于世茂宫园这种公寓楼所有的涨幅全部垫底 你再做布局就要远离这种类型的，相反海晟名苑就很好，学区在东城也不错，包括阳光都市，
这都是正正规规的住宅产品，保值增值性自然不差，往后也会随着稀缺性逐渐上涨，你现在的持仓往这两个盘上换是属于升级的，不但升级了楼盘资源，还升级了地段资源，又可以兼顾到孩子上学，可以放心操作，越快越好，最低总价老破小不适合你，如果自己的持仓位置楼盘都很好，可以以这种方式获取学位，否则还是要考虑整体资产的成长效率，选筹可以参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,祝顺利！
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
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