北京楼市:市场温回之际,速抛此类房产!-叭楼楼市分享网

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主好，非常欣赏您对北京房产市场的洞见。想向您咨询我目前有4套房。海淀车道沟南里1套3居，市值约700，回龙观一套2居400，新馨苑80m目前无法出售，房山超级蜂巢商住，目前50（原值110）。请教:1. 房山项目旁边在盖一个中医院，今明年年底交。是否等该医院营业后开下市场再决定是否卖还是尽快卖？2.目前住回龙观环境熟悉，但4层较高，面积偏小；车道沟房子偏老，怕将来无法升值。不想再添钱或贷款。请问怎样可以合理改善回龙观及车道沟？想在海淀有一套适合孩子将来工作、生活，回龙观或奥森,您看有何方案及海淀哪些小区比较有升值潜力、可兼顾交通、教育？谢谢您！

A:回答:您好，1、房山商住出掉50万的现金对于你接下来购置新房帮助不大其实没必要着急，如果买房就差这50万并且没有融资渠道可以考虑，否则可以留着等等看。2、车道沟和新馨苑这两套最先做脱手的是新馨苑，车道沟保值性尚可，将来也具备跃升的可能性，东西海的老社区，居住环境良好，无过高的学区溢价不用担心保值性及流动性，相反新馨苑这套应该做升级，如果这套可以变现配合车道沟一起脱手有1100万的资金，这个总价不使用杠杆的前提选筹上也很占优势，如海淀清河主流南北三居110平挂牌价在1100左右，清河的地段资源比回龙观更优，在同商圈也具备稀缺性，

奥森同样可以选筹到不错的盘，融域嘉园、京师园都不错，完成这样的置换等于是大调仓，同时升级了地段、楼盘、户型三项资源，名下一套核心资产将来可以享受到大盘跃升的红利。如果新馨苑这套暂时不能动的情况下建议等可以变现时再一起做调整，单独出掉车道沟去做升级方向也可，只是效率要差一些，700也可以选筹到不错的盘，如回龙观前两梯队的三居，这种置换也属于升级，但新馨苑这套将来还是要做调整的，先调整车道沟后面新馨苑400这套效率就低了，一换一不如二换一，建议参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,05#选筹/北京购房安全边界图,祝顺利！

Q:提问:您好京总，目前需出售房产，1太阳宫土星园有人朝分学区属性（无需自用）出租中，但小区品质不在梯队内2望京宝星华庭有抵押随房龄10年以上，但好出租且租金价格不错，3麒麟社loft在出租，商住两用，价格从高位几乎快折腰且属性原因未来也不太可能有转机，租金也在一路下滑，好在商圈无空置率，买的早还有一倍的利润，4中粮祥云300多大平层，整个后沙峪区域的稀缺户型，个人判断未来还有溢价空间，但在此区域已购置新房居住，考虑同区域留一套大户型居住想卖掉中粮可一次性还清新房贷款（4.85利率）或卖掉麒麟社，从整理房产角度望京总给予建议，谢谢！

A:回答:您好，从将来市场的主流趋势这些盘都是要进行全部升级的，保值性及流动性除了麒麟社以外其它都还不错，只能说称不上很稀缺但也不是最差的类型，所以你可以根据新的方向来决定优先级出货的顺序，按照价值排序麒麟社是要最先考虑出货的，其次是宝星华庭，最后是土星园，中粮的大平层虽然长期没有价值风险，但中短期会存在流动风险，后沙峪将来会分为纯刚需、刚改、初改和终改，300平以上是终改的需求，这个面积段在后沙峪可选筹的范围太大了，这种改善群体能够到后沙峪置业，大部分是从城区奔着低密度去的，也就是别墅类产品占有的市场份额更大，

300的平层单位在这个位置可能并不稀缺，稀和缺是两个概念，稀并不代表缺，又稀又缺才是硬通货，留这种产品会拉低你整个资产的成长效率，最开始说长期没有价值风险，这个长期可能要很长时间，可能10年是最快的预估了，所以你的仓位虽多但不优，这种仓位数至少要在内城区的核心地段，比如海淀啊朝阳啊留2套品质大盘，在未来10年-15年都具备稀缺性，保证在逆势是最抗跌的，顺势可以跑赢大部分楼盘，有了这种资产打底后，再考虑说郊区搞一套低密度提高生活氛围，应该是这样的一个布局方向，建议你参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利！

Q:提问:请问现在名下一套房山金地朗悦的房子，已经好几年不涨了，想做资产优化，手头上只有100万现金左右，有什么好的推荐方案吗？好像听说有上涨的行情，也拿不准，您怎么看？换房时机应该怎么定？

A:回答:六区外的最边缘位置，出货最好是等待阶段性行情出现的时候，参考星球会员文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判,长阳在房山准确说不属于最边缘位置，而是可以承接到内城区的首要地区，房山北的长阳和昌平南的回龙观很相似，同样都有轨道交通和配套资源，但长阳的行情比着回龙观要差很多，海淀的生产资源全部集中在了北部，回龙观刚好可以实现无缝衔接，加上海淀的房价一轮比一轮高，所以才导致了回龙观的多轮补涨，而长阳在过去是没有生产资源可承接的，丰台本来就是缺乏产业的区域，丽泽也是最近几年才开始逐渐成型的，从地理位置上丽泽距离长阳并不近，

加上这个唯一的产业中心并不具备人口外溢的条件自然影响不到长阳的房价，金地朗悦算是长阳品质最高的楼盘了，但供应量大于需求量现在出货很亏，今年的政策在利好，最先放松限制的大概率是城六区外库存积压大的区域，等到这种阶段性行情出现的时候就是最佳的出货时机，长阳是有机会的，关于置换的时机可以参考星球会员文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，选筹上首选距离创造财富近的区域，可以是核心板块，也可以是外溢板块，根据自己房子变现的金额加上现金来筛选，亦庄，朝阳东部，回龙观都是很好的区域，可以参考星球会员文章北京各区跑赢大盘选筹导图,05#选筹/北京购房安全边界图,祝顺利！

Q:提问:京总好，请问张家口市怀来县官厅水库边有一处一层80平的房子，目前预估售价40万左右（成本总计约70万），准备北京置换房产，这套怀来的房是现在出手还是先放放？还会升值吗？谢谢

A:回答:您好，所有定位为旅游房产的楼盘当年全部是吃到了增量的红利，加上旅游房产的风口，怀来县当初是受益于冬奥会的影响，加上房地产增量红利及旅游房产的风口，才让整个张家口有一波热潮，但实际官厅水库称不上旅游类型的房产，要是在几个大雪场旁边将来还有回调的可能性，冬季也可以租出去，利用价值也相对较高一些，但官厅没有什么旅游资源，只有一个水库和一个小酒庄，所以将来涨上来的可能性很小，有买家可以接盘不如折价出货投资到北京本地以亏损换将来上涨的机会，从换仓的角度上是这样操作，但40万的资金如果对于你接下来的置换如果帮助不大就没必要着急出货了，市场热度起来冷门区域的买家也会逐渐增加，到时候议价权就由买方转为卖方了，虽然说上涨的概率比较小，但是可以挑选一些比较优质的客户，比如付款条件啊，成交周期啊，砍价力度啊，这些都是淡季不具备的条件，建议你参考星球精华栏会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利！祝顺利！

Q:提问:京总您好，多次拜读过您的文章，非常佩服您的思维。我和老公都是外地人，落户北京。我老公在园博园附近上班，我在房山教育系统上班，已经找好长辛店附近单位准备调动。女儿一岁。家庭年收入税后50万。现在有长阳篱笆房附近90平二手房一套（19年买的，不到五年，卖掉到手二百五十万左右），公婆和家中可以凑400到500万现金，现在思考如何处理家中财务能够保持保值增值，同时可以兼顾工作生活。方案一老公看上了西山金茂府120万新房（距离两个人单位都五公里左右），首付四百万，贷款二百多万。同时留着篱笆房的房子等行情好点去西城买个四百万左右的占坑房，给闺女上学用。优点是房子大，离单位近，不知道西山金茂府五六年后流通性会怎么样，毕竟现在周围配套差。

方案二：我是想去青塔或者其他好点的地段买一个600万多点的二手房，虽然上班远点，但感觉能保值。（因为我们两个一般就能承受二百万贷款，贷款太多感觉压力大），篱笆房的房子留着，以后合适机会再卖。因为认知有限，所以没什么好的方案，希望您帮我们分析一下哪种方案更好，或者有没有其他更好的方案。非常感谢

A:回答:您好，西山金茂府大概是5万4左右，旁边的珠江逸景均价大概是4万，金茂府比珠江贵了约1万4，这个1万4的溢价全部体现到了楼盘资源上，当然金茂府的品质是要比珠江高的，但这个位置没有地段资源，房地产的价值是由地段资源加楼盘资源组成，也就是说你们多付的1万4全是为了品质买单，这种溢价称不上投资，只能说是从纯居住的属性考虑，投资兼顾居住二要比一更具备保值性，你们应该考虑把长阳的房子出掉，资金增加的这次的购房上，从青塔移到玉泉营，玉泉营受丽泽影响板块价值比青塔更牢靠，

万年花城四期128平的南北三居挂牌价在850左右，捡漏价基本可以在800以内拿下来，包括二期和三期的玉泉营无论是流动价值还是保值性以及将来的跃升都是要比长阳综合条件更优的，这种仓位的缩小是为了提高单产，或者说将来有购置学位房的需求，把玉泉营的房子套现出来也要比持有长阳效率高，这种选筹方案符合你们贷款200万的计划，买房一方面是为了自住，但更多的是资产的保值与增值，不能只追求大面积高品质便宜的，这种往往只有居住属性，高品质的住宅产品很容易把人迷惑而忽略了地段价值，地段资源的重要性占70%，楼盘资源只占30%，也就是说没有地段资源的楼盘品质再高也要谨慎，建议参考星球精华栏会员文章03#置换实操论，05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！

Q:提问:京总好，经朋友推荐前来报道，就目前的情况向您咨询几点：基本情况：30岁夫妻，无户口，在京社保6年多；预计一年左右长辈退休会来京，需要二居室。家庭年收入税前55左右。买房为了自住，通勤到北京南站方便即可。买房预算最高450万。因为想为积分落户争取一下，所以暂时目光放在了城六区之外。已看房子：1，西红门宏大中园两居室，西南向，小区环境一般，06年的房子 2，西斯莱东西向两居室，10年左右的房子 3，亦庄北岸南向两居室，04年的房子 4，成寿寺地铁站附近的华芳园，99年的老塔楼诉求 1，上班方便。2，两居室。3，有电梯。4，保值。希望京总在这个预算框架，和诉求里，帮助分析一下，着重于哪个板块的哪些相关小区，谢谢。

A:回答:您好，可以往亦庄和西红门看，南部围绕这两个板块方向上不会错，西红门属于次级外溢板块，主要价值是承接内城区外溢的刚需，如地铁沿线的金融街，在选筹上尽量避开老社区或者2000年左右的塔楼社区，城外是将来福利房的聚集地，老社区的金融属性越来越低，主要功能是居住，而福利房也是解决居住的问题，这两种产品在同一地段或者距离不远的同一区域重叠，会削弱老社区的价值，你看的西斯莱这个盘很好，包括顺驰领海也不错，属于板块内的热门次新，在户型的选筹上尽量选主流的南北2居，

西斯莱南北的价格要高一些，顺驰的可以淘一淘宏大中园和华芳园要避开，东部的亦庄北岸包括润枫，灵秀也不错，但旧宫也属于次级商圈，向北承接朝阳东南方向，向南承接亦庄，只是这种级别的商圈反应速度不会那么快，保值性尚可，要是能增加部分预可以拿亦庄第二梯队,2居差不多500出头，这个商圈的资源上要比西红门和旧宫高一个级别，反应速度也更快，这是效率最优的选筹，在精算完资金比较吃力且相差很大才次选西红门和旧宫，可参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，84#大兴跑赢大盘选筹导图，祝顺利！

Q:提问:你好京总，1、两年前在双桥的京能龙湖熙上购入了总价660万，单价7万的洋房95平网红户型期房，后来看了您的很多文章才发现那边板块太弱了没有配套，而且房子比周边的价格高挺多，但小区确实售罄了半年多了，今年6月份之前房子交付，我有点每天担惊受怕的觉得双桥肯定也跌了不少，我现在有两个选择，一个是等6月新房下来挂牌割肉，不管什么价格都认了，差不多趁小阳春或者金九银十卖出去，这样好处是可以以现房新房没住过为卖点卖，想着是不是能好卖点，坏处是一个是现在可能是市场低点，

关键还会有5.5%大概36万的不满二的高税，卖的话几乎是认赔100万+；第二个选择是新房下来搬进去自住，这样确实可以省去租房的麻烦，再一个等两年后再卖可以省去高税36w，但就怕两年后的房价更低，而且不能以新房现房的名义去出售了怕价格上不去。当然也可以先搬进去边住边卖，但那样又怕房间不是新房了影响价格，比如搬进去的东西蛮多啊之类的。所以想问问京总建议我是割肉还是先住两年？还是边住边卖放弃新房没住过的属性？另外还有一个问题就是我目前还有一个打算,就是今年需要购入芍药居北里的房产对应人大附中朝阳学校;那边小点的占坑房地上大概400万左右，平米比较小租出去大概6000左右，还有一个半地下的280万的占坑房，

53平租出去大概5300左右，中介的意思是400万的流通性比较强，而半地下去年挂10套成交三套，但这个我也是怕跌，我看您帖子里写的是用最小的代价买学区溢价比较安全，我现在面临的矛盾是到底是买流通性强的还是总价最低的，买流通性强的资金压力有点大，怕跌，买半地下又怕到时候不好出手。目前比较纠结这两个问题，希望得到您的解答。

A:回答:您好，1、资源弱势板块的高品质项目，将来下跌的全部是溢价的部分，比如这个区域的二手普遍价格是在5万，你6万5入手的，1万5就属于溢价，这个1万5的溢价全部体现在了项目上，因为区域资源的匮乏，单一的楼盘资源只能吸引一小部分人群，区域资源加上楼盘资源它的声望资源才会越来越高，溢价部分会随着时间的推移慢慢洗净，参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,双桥的劣势是可发展空间比较小，这种楼盘想要抹平溢价需要更长的时间，只有溢价抹平才能得到增值，因为楼盘品质在那摆着，

大幅度下跌的可能性很小，龙湖熙上的问题是抹平溢价的效率和将来成长的效率低，板块资源虽然弱势，但楼盘资源突出所以并不是必须要割肉出货的类型，没必要亏这100万，后期升级地段资源至少要等到市场的最高点再考虑出货。其次刚交房没有入住的在卖价上确实占优势，这个窗口期是从交房后的3年内是最好出的，新楼盘交房前几年物业的服务以及各项软硬件设施都是最高标准，这种高标准会随着时间慢慢下降，如果要出货最好是在3年内或者2年内找一个窗口期，至于是自己居住还是空置需要你自己做取舍，

居住的话肯定是要置办家具家电的，可以计划卖房时随房赠送也算是一种优势，把费用加到房价里即可！ 2、低总价获取学位的策略要规避半地下、过道、平房、超小面积，这几类房正常的都是存在流动风险的，如果学位用完无法及时脱手，这个中间的空档期会存在不确定性，正常楼上流通性强的，按照最小面积最低总价最晚时间是目前比较稳健的策略，祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图