北京楼市:2024刚需的劝退与劝进!-叭楼楼市分享网

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总好，通州新华联南区有一套98平米的两居，原计划明年在望京换一套1000左右的，但是看了一圈望京1000很尴尬，好楼盘只能淘2居，上不了3居将来还得换就一直有点犹豫。利好不断加持的情况下新华联家园价格不涨反降。我现在有个想法请指点: 新华联居住还是比较舒服的，现在价格也不高，我想现在操作一下先把2居换成同小区或者周边小区合适的3居，有个125平三居板楼不带电梯的户型不错已经看好，但是没有低楼层的房源，要等机会。如果换完3居，不知道将来会不会补涨，如果补涨就再出掉3居，去换望京1200左右的三居，这样就能一步到位了。

A:回答:您好，关于新华联家园，首先通州是大手笔投资，其次ZF还持有大量土地，通州越老的小区价值越弱，保守核心位置2000年之后没什么太大问题，非核心位置最好是10年之后，越新越好，最好是靠近15年往后18年左右的，牺牲距离换取品质是通勤购买力的特征，楼盘在位置上没有优势，居住体验又一般在通勤地段里将来的行情会很差，尤其是在新城区这种现象更明显，新华联家园在果园品质不错，但不算很冒尖的那种，而果园的位置很尴尬，往北是万达，万达是通州老城区资源最优的，而果园再往南走一条街就有很多次新，

这样一个结构，即便是通过政策来推动交易量，新华联未必会有好的表现，比它性价比高的竞品太多了，所以你在这种资源的楼盘内置换成本很高，最好是别动，动就把目光移到确定性更强的位置，拿不到好户型可以把面积压缩，就是你可以望望京换,把三居的面积压缩到两居,将来再做升级,或者降到朝阳的二线区域,这个才是正确的方向！房地产从增量时代往存量时代的转换是楼市大换仓时机，谁的动作快就会吃的多，破的，小的，资源匮乏的，概念性大的都要尽快做调整，建议你参考星球精华栏会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，祝顺利！

Q:提问:您好，一直关注您很久了，很佩服您对北京房地产细节趋势的判断，我于2020年入手亦庄河西两套89平小三居的限竞房，5年内不能上市，资金被套牢，然后另外有一套大兴生物医药基地的89平自住型商品房，靠近地铁和商业，学校有个清华附中大兴分校，目前出租中，每月租金5000元，刚满5年可出售，出售后还完贷款只剩下300多万，想咨询您这套自住型商品房该出手还是该继续留着出租，出手后是持有资金还是立刻买入其他项目，再买入的话买哪里保值属性更好些？不想压力太大了，再贷款不想贷太多，可接受贷150万以内吧，过几年我的目标肯定是想办法整合房子换个130平左右的四居室，估计至少5年后吧，麻烦您帮我看看该怎么办

A:回答:您好，89平这套还存在补涨的机会可以暂时不动，可以参考星球会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图，西红门这条线是有行情的，越靠北越容易兑现，反之越靠南越难，生物医药基地这一片的补涨会很慢，重要的是变现能力弱，投资属性越强越有价有市，涨上来之后可以随时变现再去做其它布局，反之变现能力弱的涨幅波动性是非常大的，市场好的时候可能会出现一个上涨周期，如果市场不好大部分时间是在那一直横着本可以选择在市场最高点出货，但流通性太差会导致变现能力弱，看着是房子涨价了，但成交周期被拉长，

想要出货只有降价一条路，因为这种地段的次新没有稀缺性，无论是新房市场还是二手房市场供应量都很大，如在高峰期出不了货，一旦牛市消失，实际跟没涨一样，因为上涨的那部分都是虚价，换筹的方位最好是离创造财富近的区域，哪怕面积小点先吃上再说，等将来有条件再重新整合，至少比这5年一直跌要强，可以参考星球会员文章05#选筹/北京投资安全边界图，祝顺利！

Q:提问:星主您好！我们在大兴团河苑小区有一套老破小，目前先生在丰台上班，我目前在天津，年后可能会回到朝阳。孩子现在幼儿园中班，目前急需考虑她上小学问题。我们目前首要需求是教育质量尽量高，离国贸尽量方便;现在我们自己的老破小要不要降价卖掉，虽然也卖不上什么钱（可能140w-150w，还不一定卖出去）不想后期还款压力太大，总价400w以内的房子比较适合。教育优势是我们最看重的，不能平衡的状况下，牺牲一些面积也可以，几年后再逐步置换就好。综合以上，想听听您的意见和建议，非常感谢！

A:回答:您好，团河苑的价值偏弱了些，将来也不具备再次跃升的可能性，即便说市场止跌回升这种老房子的小户型跟涨的概率很小，你的选筹资金规划是400以内教育资源突出，距离国贸比较近的只有芍药居、太阳宫、望京可以满足，如果以400内做选筹，目标只能放到刚需盘里面的一居，像南湖东园，望京西园类似于这种老旧社区,有地段资源的加持保值性及流动性尚可，将来区域房价上升也能跟在大盘后面，只是作为资产投资的话效率偏低些，如果把团河苑变现按照150加上原有的资金是550，这种预算可以考虑澳洲康都，正规的一居室550以内差不多可以全部搞定，澳洲属于区域次新，

而南湖东园及望京西园属于三四梯队，望京次新盘才具备稀缺优势，将来能够跑在前面的也是此类盘，所以团河苑留着在选筹上会降低楼盘的资源，也会影响你此次投资的效率，相反如果折一些价格做变现会提高选筹楼盘的资源，市场逐渐升温后，澳洲的反应速度及上涨的概率要大于团河苑，看似折价出货团河苑可能会有一点吃亏，但会占到选筹上地段资源、楼盘资源上的优势，因为你将来还是要进行升级置换的，占有地段资源与楼盘资源可以保证与大盘涨幅同步，可参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;祝顺利！

Q:提问:星主您好，一直关注您很久了，认真阅读了您的文章，很敬佩您对北京房地产趋势判断及各区域的分析，诚心向您请教。我现住西城，前年退休后返聘到石景山上班，感觉现在石景山很宜居，所以计划在石景山古城地区买套小房子，一来免了每日上班奔波之苦，二来想把部分资金分散投资，以免现金贬值。老公上班在五棵松，离古城也不远。目前我有500万资金，近期看中了两套房子：一套中海金玺公馆的88.5平的两居，600万；另一套金融街长安中心91平两居的公寓(在京西商务区里的独立商住楼)，270万，是商业性质的。目前纠结的是：如果买金玺公馆，好处是房子是住宅性质，以后如果想卖容易出手，但问题是除了占用手上所有资金还需贷款100万，后续负担较重。

如果买长安中心，恰好能满足居住和分散投资的需求，且手上还能留有200多万流动资金，但问题是房子是商业性质，后续出售较难，且价格下降风险较大。我现在倾向于买长安中心的公寓，想法是占用资金少，在经济上没有影响，房子户型朝向楼层都很好，居住舒适度也不错。我西城的房子是次新3房，孩子在国外已上班，后续没有换房买房教育的需求，这个公寓如果不住也不急于出售变现，可以出租。所以向您请教两个问题：1、以目前我的资金和需求情况来看，选择上面哪套房子较好？2、这个长安中心公寓目前每平米3万元的价格是否可入手？未来这个区域商业公寓的价格趋势如何？除了这两个方案，您还有其他的方案推荐给我吗？期待您的指导！感谢！

A:回答:您好，公寓虽然占用你的资金比较少，但存在不保值与流动性弱的问题，住房投资更多的是财产的保值与增值，将来可以跑赢通胀，石景山西部整体投资属性偏弱，可参考星球会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议，住宅将来是有流通性的，公寓原则上是不建议作为投资的对象，即便是要买也尽可能买到繁华商业地段，这种位置以后租赁市场更大，租金水平也可，非核心地段尤其是偏离主城区的位置，一旦不再需要自住时可能也不会那么容易出租，保障房公租房涌入市场，基本公寓的空间就很小了

空置期及租金都没有保证，如果出现非常长的空置期，加上房子的各种费用可能会成为负资产，后期处理起来很麻烦，你西城的次新三居属于非常优质的仓位，阶段性自住需要可以根据自己的资金调整投资限额，把目光扩大到全城做一套小户型纯投资配置以租换租，喜欢什么样的居住环境直接去租即可，将来不住时可以随时撤回，而投资的小户型会随着时间推移得到价值提升，不必非要靠买来解决，会降低整个资产的成长效率，建议参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！

Q:提问:您好！目前无住房需求，想买套房保值增值，可拿出700万用于买房，最多可接受贷款100万。想买套600-800万的房产，目前看好公益西桥地铁站附近。想问下是否合适？个人对居住品质要求较高，现在买了准备租出去，15至20年后应该会用于养老。现在的位于海淀区西直门北的价值1600万的房产到时候准备卖掉，视情况给两个孩子买婚房。

A:回答:您好，无自住需求买后即租选筹范围就没必要在公益西桥了，你的持有时间在15年以上甚至会达20年，首先要考虑将来的成长性，其次是房价的高度，最后是租金水平，从这三个核心要素南部公益西桥都是全面落后于东部与北部的，北京这座城市最好的资源除了内城区以外，其它大多都分布在北部与东部，南部最好的资源有两个方向,一个是东南，一个是西南,将来一线资源也大概率是投入到这两个位置，有自住需求比如在丽泽附近或者西城上班，为了扩大居住面积还不丢保值性与流动性，在附近如玉泉营，草桥，公益西桥置业是一个不错的方向，但没有实际居住需求买这些位置会降低整个投资的效率，纯投资是效率优先原则，因为800万从地段资源、楼盘资源也就是对应的成长性、

房价的高度及租金水平这些板块是全部弱于东北部强势商圈的，如海淀清河的主流潜力盘莱圳家园、朝阳望京的澳洲康都、慧谷阳光，大悦城的两个流量大盘，华纺易城和青年汇佳园，这些盘所占有的地段资源、产业资源更具备大跃升的条件，你的持有时间足够长，要首先关注成长属性的，建议参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，81#北京房产投资核心逻辑和原理，16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,祝顺利！

Q:提问:您好星主！读了一篇文章就决定加入您的星球，感谢聆听我的困惑。我准备卖掉天通苑的90平房子置换到城内区，两年后有学区考虑，但对学校要求就是中上即可。预算450万以内。想请您评价下我的选筹思路;1.因为我在西南三环上班，所以目前是沿西三环内外选筹，只考虑海淀和西城。我认为450万的预算反而在三环内买更安全，更合适。因为三环外五六十平的小户型可选择性更大更多。不知道这想法对不对？ 2.三环内比如甘家口和展览路的40多平无电梯二层的老破小，是否比北洼西里的50多平破电梯高层更好呢？（如果甘家口是金融街核心区核心区的次级圈，那紫竹桥，北洼路片区是否可以理解为金融街核心圈的次次级圈，接收到核心区外溢？）3.西北三环月季园和北洼西里或者车道沟南里这样的小区比，哪个更优呢？感谢解惑～

A:回答：您好,你的选筹思路整体是对的,但老破小越靠近城内价值越稳只是其中一环,参考星球内精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图;在安全边界内最终拼的并不是所谓的次级与次次级逻辑,而是区域资源与楼盘资源,区域资源更多指的是空间与民生,老破小扎堆的区域普遍是交通拥堵,空间紧凑,缺乏优质的民生,楼盘资源指的是物管与人文,在内城区上述综合资源比较优质的价值自然要大于其它,所以大体上二环内优于三环内，三环内优于四环内，出了四环老破小可能就不具备保值能力了，同时还会存在流动风险，将来的成长性也差，而越靠近内城区土地越稀缺，

内城区没有空置的空地再开发住宅，即便是有呢也都会是价格超高的商品房，这种价格线影响不了老破小的价值，相反城外有很多未出让的土地，将来各种福利性住房，比如人才房啊，保障房啊，公租房啊这些价格都是商品房的一半，而这些房子的硬件设施更好，因此越靠近城外也就是离这些房子越近，将来风险越大。占有上面的选筹关键要素老破小将来的价值及跟涨的可能性要大于其它,所以西城整体要优于海淀,也就是阜成门的展览路比甘家口更保值,具体是体现在区域资源与楼盘资源上,

如果把展览路剔除掉这几个区域甘家口要比紫竹桥、北洼路、车道沟南里更保值,如果能选筹到建设部大院可以推翻上述逻辑;其次从天通苑往城内老破小上换,这种置换并不是最终置换,天通苑是一个适合过渡的区域,而城内的老破小也属于过渡的类型,将来有条件还是要进行再次升级的,所以在具备有良好的流通性及保值性,未来区域房价整体走高,老破小也能有所反应而不是原地踏步就是最好的选筹,星球内精华栏文章03#置换实操论有关于老破小的持有逻辑及置换逻辑,你可以参考,祝顺利!

Q:提问:星主好,目前昌平南邵都会湾89平三居，夫妻海淀和上地工作，通勤依赖地铁，想卖一买一，同时升级面积和板块，目标700-800，之前认筹了北绍洼159平四居，看了您的文章感觉以后流通性可能会有问题，放弃了，目前想等朱辛庄中海新盘开盘，想问下思路是否正确？手里没有余钱的话先卖后买新房是否更容易操作？是否有其他合适的二手盘推荐？谢谢

A:回答:您好，1、购买新项目正确的操作顺序小定锁房，然后卖自己的房，收到买家定金后补新房大定，收到买家首付款后补新房草签，这是最稳妥的操作，如果是先卖后买整个过程会比较被动，一般完成一套二手房交易冷门板块3-4个月是最快的，长的可能会在6个月以上，这种周期都属于正常，这期间买家的付款时间一旦发生变化就需要你和开发商协商，如果赶上市场火热不排除开发商会有清退付款条件差的客户，遇到这种情况就会很吃亏，而先买后卖你只需要和开发商如是说明情况即可，这个时间的约定不是固定的。

2、从北邵洼移到朱辛庄地段价值是提升的，虽然南邵90%都是新盘与次新盘，但地段资源太弱了，距离主要产业区太远属于卫星城，卫星城就是睡城价值自然弱，都会湾卖掉买北邵洼只升级了面积并没有升级地段资源，而买朱辛庄是属于升级地段资源了，朱辛庄的价值不在于它本身而是海淀。二手你可以看看清河的第二梯队，爆发性比朱辛庄以及回龙观更强，逆势保值性与流动性也很好，可参考星球精华栏会员文章05选筹/北京购房安全边界图，16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图