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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主好，看了您的部分文章觉得还是比较客观的，所以想问一下，我们在垡头双合家园有一套满五不唯一的一居，因为是两限房也没有用，所以想卖出去，如果有机会再换一套位置好点大点的，中介一直在让我们降价，现在挂235w自己希望能拿到手220左右，因为中介说转商啥的还有税，现在不清楚要不要听中介的继续降价，另外如果不卖先留着有没有必要，有没有可能再涨点;如果是改善的话，这个价钱首付可以考虑哪里的两居比较好呢？十分感谢
A:回答:您好，首先中介对于你的任何行为建议，都是基于让你的房子更容易成交，作为中介方如果房源各项资源都比较稀缺，如装修，户型，楼栋，楼层等都比其它房源优质，中介会更偏向于房主一方而让买家提高条件，如果是小区里的普通房源，或者有明显的瑕疵,中介会通过各种手段降低你的心理预期，包括签约条件，一切的行为都是更偏向买家，只有把价格及签约条件压到最底部，他们才有资格逼买家签约，这个是中介基本的操作方式，对于你提出的问题：
即便是再有利好出现， 垡头板块的双合家园也未必能够有出色的表现，东南位置的几个商圈资源要整体差一些，朝阳的大部分购买力都集中在东三环沿线，向南截至到双井，以合生汇、朝阳大悦城、中北部这几个方向为主，其它位置都是零零散散的刚需，也可以理解为完全不懂市场也不做攻略的新手，这种区域如果有买家接盘，价格合适不离谱，建议是见好就收！置换的方向可以参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图, 围绕大悦城或次级商圈这两种策略都是比较稳健且有成长空间的，祝顺利!
Q:提问:京总您好，我想在京购买首套房，目前北三环工作，想购买总价400万左右的房子，目前有个情况想请求解答：按我目前的预算情况，看了一些地方，能买的二手房品质不高，未来置换可能不容易，所以入手比较纠结，一是想咨询一下我的情况是否有比较合适的地段跟小区。二是想咨询一下目前的购房的思路，总有一些因素要有取舍。想听听您的意见，感谢。
A:回答:您好,400W如果靠在你工作的位置，很难选筹到好资源的项目，这个问题可以归纳到预算有限应该如何平衡投资与居住，首先是工作的区域综合资源都比较匮乏，没有什么像样的楼盘，而自己的筹码比较优，选筹的范围可以扩大到更优质的区域，这种情况如果为了通勤方便将就在工作的位置，从选筹的逻辑是居住属性大于投资属性，价值自然不大，正确的策略应该是投住分离以租换租，很多人都希望住自己的房子，好不容易搞一套当然要优先考虑自住了，所以才会有人选择居住属性大于投资属性的策略买房，自然会降低整个投资的效率;
其次是工作地所辐射到的都是拥有一线资源，而预算范围内可选筹的范围很小，只能买到这些板块的尾盘，然而这些尾盘的行情并非将来主流，这种情况也要投住分离，刚需最应该关注是否具备上涨条件，以后大概率还要进行置换，只买便宜的，将来再置换还是同类产品，所以你的购房思路应该投住分离，这种策略会提高你整个投资的效率，400W预算往朝阳东部看是很好的方向，可参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图，05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！
Q:提问:提问:您好，看了很多信息，个人比较纠结，恳请帮助答疑：现名下住房1套：海淀牡丹园金尚嘉园2居室（非南向户型），100平，无贷款。之前有二套，前几年已卖掉，有二套贷款记录。孩子：还有两三年高中毕业 夫妻两人：单位算是比较稳定，两人税前略超百万。咨询问题：1、目前这种情况，可以付款（约1500万现金，可再贷个几百万）直接再买一套；也可以把金尚嘉园的房子进行升级置换。再买一套，主要是给孩子将来结婚用，也可以等父母年纪大些来京后居住。
未来六七年，有2套房的计划。不是着急买不太敢下手，主要是担心以后房价会下行，现在买了后悔。名下金尚嘉园2居室，整体升值潜力评价？是否应该置换成更优质的三四居室？置换的时间点是？下行期置换是不是更合算？夫妻两人上班均在东北二环附近，如果置换的话，在北三环以外往北往东或西，朝阳和海淀可选的优质盘、具备上升潜力的有哪些？2、现在没有好的投资项目，钱在手里也没太有用。鉴于这个情况以及个人家庭情况，是直接买一套还是置换更合适？谢谢！
A:回答:您好，建议你参阅星球精华栏文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，文章覆盖了对置换的理解，包括买入与卖出的节奏如何把握；牡丹园属于二类商圈，也可以理解为老城区，金尚嘉园是一个很好的盘，只不过你拿的户型属于非主流品，商圈/楼盘/户型这三个都具备稀缺性才属于优质房产，牡丹园的商圈资源是减分项，但金尚嘉园在同区域具备稀缺性，你应该升级成这个小区154平的三居户型,以楼盘优势加户型优势来弥补商圈资源上的缺陷，未来依然可以跑在大盘前面，这种三居的流动价值及成长性很好，也属于未来的主流品！可以参考星球精华栏文章01#北京楼市未来十年主流预判，
你有现金流优势，应该在最低谷阶段去购买优质户型，市场回暖后再脱手自己的，你持有的盘无需担心流动性，这是完美换仓效益最大化的操作;完成这套升级后可以以同样的打法再布局一套，长期持有优质房产一定可以跑得赢通胀，也无需担心未来的流动价值与保值能力 最好脱离二环与三环，可以往奥森板块看，两套房离得不远，将来家人住也方便些，奥森主要的稀缺资源是生态，属于慢长的区域，保值性很好，这两套基本可以分配完资金，选筹奥森时可以根据资金变化调整面积，但别降低楼盘资源，可参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！
Q:提问:老师好！读了您的回复建议，以及您推荐的几篇文章，我重新整理了个人思路如下：我在德胜置业大厦3号楼有一个南北通透85平两居，去年上半年链家同户型成交价1350。我的初步想法是，1年内卖掉德胜这个房子，再贷款300-400万，买两个房子。一个用来居住，一个用来出租。我在学院路北口上班（有换工作的可能性），考虑到目前北京交通状况，首选地铁通勤，1个小时以内即可，因此居住的房屋，100左右两居即可，需要考虑保值增值通勤居住环境，一般情况下10年内不会变动。
出租的房子，考虑保值增值、地段租金及流通性，或许在未来5-10年内，会用到大额资金，能快速顺利出手。因为最近太忙，还没有具体去看。除您推荐的板块外，还关注了望京季景沁园，保利百合，远洋万和，另外好友还推荐了下朝青板块，认为是潜在新贵。关于出租房，想法是在西城买个老破小，租金也能顶一部分月供。以上是目前想到的和了解的，不知这种想法，是否属于给资产保值增值并改善居住。期待您的进一步建议，非常感谢。
A:回答:您好，你的思路可能还需要调整，德胜的房子暂按1350变现，加上贷款400，可支配是1700左右，按照你的思路一套用来自住，选筹方向热门地段次新，一套出租选筹方向西城老破小，需要将1700拆分为1000/700，这种组合会降低整个投资的效率，热门地段次新两居保值及流动尚可，也具备成长属性，但将来更容易大跃升的是好地段+稀缺楼盘+改善户型，这种房子后期的爆发性及成长性都要优于2居， 所以这种组合搭配1000的效率不能拉到最高，自然700这套也会跟着降低，租金不是投资房产收益的主体，涨幅才是，
考虑租金回报是基于房价不涨的前提下，作为一种理财方式去计算，北京现在的房价还远远没有到顶，只是会以超分化的形态发展，贵的会随着城市的经济增长越来越贵，便宜的价值归位后会一直保持原价，将来并没有大跃升的可能性。按照效率优先原则1700是要只买一套不买两套的，更改成这种思路各项资源都可再提升，效率自然会提高，建议你认真参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:星主您好！关注很久了，第一次向您提问。目前有房子现在出掉的话除去房贷大概能剩200左右，有存款700，家中有两个孩子，老大25年上小学，老二29年，想在东西海购置一套学区房。现有几个方案：一、考虑学区房风险性较高，打算先贷款买一套陶白（陶小、八中附小）500以内占坑房，然后出掉现有房产用剩余的合计700左右做首付在丰台距离陶白较近的区域买一套1200-1300左右的三居改善。
二、龙体片区（培新或板厂小学）700万首付买一套1200-1300的次新商品房。三、海淀万寿路片区，买老公房占坑，在石景山远洋沁山水买三居改善。现有几个问题：1、老大25年入学人数较多，买了好的学校担心上不了，但是家里还有老二，从学区和房子保值性流通性角度来说星主有什么好的建议？2、如果选择陶小，在丰台距离上学方便的改善有没有推荐的小区？3、东城龙体片区商品房（幸福家园、裕中西里类似的商品房）适不适合我们？保值性如何？4、买占坑的话是现在买合适还是24年后半年再买？
A:回答:您好，学区房的风险是顶级学区+垃圾楼盘，学区房的资源属于阶段性稀缺，垃圾楼盘本身豪无价值，在某一个位置假如正常卖价是8万，但附上顶级学区可能就变成13万15万了，8万以上的都属于学位溢价，将来这种稀缺资源变动、转移变的不再那么稀缺，这个价格就必然下跌，购买这类房要遵循最晚时间，买小不买大的原则。相反如果是购买普通学区或顶级学区配中等楼盘或顶级楼盘，这种学区房的价值是由地段资源+楼盘资源+学位资源组成，地段资源占比70%，楼盘资源占比20%，学位资源占比10%，即便将来学位发生各种变化也不会造成大幅度下跌， 因为这类房学位属于占比也就10%，这10%全部洗净将来还会涨上去，
从稳健性上来讲比较推荐购买这类，占坑房并不是不会跌，而是在下跌时可以将损失降到最低，在没有条件拿到后者的情况下才考虑占坑。从投资兼顾学区及自住这个预算比较稳健的当然是幸福家园，对应1300左右的户型还不错，在同一区域是比较稀缺的，要比在万寿路买一个占坑房再到远洋买三居更具备成长性，包括陶白搭配丰台，广渠门的地段资源及楼盘资源要比远洋以及丰台更具备成长性，也更具备爆发性，除非是在学区上你们另有计划才放弃幸福家园，否则可以趁市场还没有完全反应可以淘一淘低价笋盘，可参考星球精华栏会员文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图,祝顺利！
Q:提问:京总好！关注 一段时间了，感觉分析到位，非常专业，相见恨晚。我现在家庭房屋情况如下：2020年5月花费520万以孩子名义在广安门内购置84年56平五层（次顶）小房子，当时考虑孩子上班方便，又考虑西城学籍，目前预计570万左右，2021年以我们的名字购置沿海赛洛城七期二手房，加中介费等共计花费830万，精装修，目前预计880万左右。在昌平东小口有一套无房产证的改造房，六层带电梯的四楼，小三居，建设用地现在出租，有可能以后办下房产证。济南有套自住房，2017年次新 93平，因照顾老人，这套房暂时不考虑出售。
海南文昌有套小房子约五十万左右，我们想养老去住。我现在北京济南两边跑。因为孩子工作单位搬迁到永定门外，现在还没结婚，近六七年用不上学籍，我们担心以后西城老破小继续降价，考虑是否出手，再添一百万左右换成一百平左右新房？这几天看了西红门片区的玖玥城、橡树湾，十八里店云筑，还有一个情况让我们也很纠结，孩子单位有可能2025年搬迁雄安，但北京肯定要给她留一套房子，我明年就退休，爱人也还有六年退休，我们需要留一部分钱养老，所以不能都放在房产上，不敢加太多杠杆，最多孩子贷一百万的公积金，我们再添一百万左右， 另外沿海赛洛城的房子我们原来也有想法出手，不过现在行情不好，
我们装修也很费精力，而且居住比较方便，有车位和充电桩，所以是不是可以过几年孩子稳定下来再考虑置换？综上请京总帮忙分析，一是我们有没有必要在明年三四月份出手西城广内小房子，换成新房？二是如果有必要出手，新房买在哪里，孩子上班比较方便，又能保值增值？西红门还是十八里店？或者其他项目？三是赛洛城的房子最晚啥时必须置换？四是京总对我们的房产还有啥优化建议？十分谢谢
A:回答:您好，广安门老破小和沿海赛洛城保值性无需担心，老破小在东西海朝这四个区域长期价值很好，老房子本身不值钱，值钱的是它所占有的地段资源，城内的土地资源是稀缺的，城乡结合部或者正在发展的新区有大量土地供应，土地出让建的大部分是刚需盘，未来大量新房涌入市场对老破小会是致命的冲击，相反城内大部分区域没有土地供应，就没有竞品，选择性很小，要么就是以更高的成本选择品质稍高一些的大盘，要么就是老社区。沿海赛洛城这个盘的优势是流量够大，应该说在朝阳可以排到前列，百子湾是一个超热门的刚需商圈，流通性保值性都可，
根据你描述的情况，应该把这两套中的其中一套做升级，最优的效率是2换1，孩子25年存在工作的可能，加上你们养老的话可能也不在京，基于这两种不确定因素，没必要留2套中规中矩的房子，这两套按照最高的预期也就是保值性良好，大波势来了也能跟着区域内的大盘往上走，但不具备大跃升的条件，每一波反应最快的产品不管是两居还是三居，涨幅最大抗跌性最强的是主流楼盘主流户型，可参阅星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），
你们做升级应瞄准这种产品，从长期更有利于资产的成长性 关于提到的几个新盘，这种不适合你们，刚需北京的第一套房，为了居住环境和面积不得已才要到次级板块，这种更多的是牺牲地段资源获得更高的楼盘资源，是存在兑现风险的，你们在京已有2套，接下来的方向应该是升级综合资源更好的产品，而不是到外溢板块去打新，这个方向对于你们是错的，建议参阅星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶，05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！
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宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
05#选筹/北京投资安全边界图
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
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