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Q:提问:星主您好，一直拜读您的文章，很是佩服，最近也遇上房子周转问题，想听听您的建议：自有住房三套，一套在丰台区方庄南路18号院，80平米两居室，目前我和爱人加两小孩居住。另一套在通州宋庄旭辉御锦，260平米，偶尔回去居住。还有一套投资的商住，马连道茶茂国际38平。现在考虑未来小孩上幼儿园和上学问题，想把房子整合，置换一下

主要想法是，由于我们所有人的户口在老人房产处，东城区绿景馨园东区，80平米。对口幼儿园是对面5幼，所以想先在附近租房上幼儿园。但考虑日后上学的连续性，以及租房的不确定性，想置换到亦庄金茂悦附近，那边师资都不错，且是小学到高中连续。置换顺序想先卖掉丰台那个，能有500左右，可付首付；而后择机卖掉旭辉完成置换。

A:回答:您好，你的置换思路已经很清晰了，且两套房的脱手顺序也是正确的，具体操作上的细节可以参考星球会员文章05#置换实操理论，抄底与逃顶，旭辉这个项目放在后面出是对的，这种盘在市场没有明显火爆的前提下可能会难出一些，相反成寿寺方庄南路更容易，这个板块有次新的照顾，像秀府，中海几个盘都是10年之后的盘，市场回暖后会带动区域的热度;

可以选择在市场启动后，成交量有明显回升的时候出掉自己的住房，不要太拖，差不多合适的价格就可以考虑，因为你是往核心商圈换，市场一旦启动如果为了卖更高的价格导致定房赶不上好周期，可能会面临房价上涨的风险，核心圈的品质大盘和18号院如果同时面临市场回暖，前者比后者的反应速度要更快，这个时候拖节奏会影响整个投资的效率。选筹上参考星球会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图，一二梯队都可以布局，祝顺利！

Q:提问:星主，您好！拜读您文章有一段时日，现有以下几个问题请教:现状: 先生名下有一套朝阳区自住科学园2000年左右三居户型，90+平米，蝶形塔楼中的通透户型，在科学园算是稀缺户型，房源少，小区近期完成改造翻新加保温层，楼栋不多，两小花园，居住起来舒适，人文环境好，本人事业单位，在附近步行上班。

家有两个小孩，均在附近朝阳的初中和小学。目前自住房子房贷200+万。在长沙有一套70年产权小公寓出租。先生名下有一个公司，目前无实质性运营，公司有自己和财务两人的月工资流水。先生创业无果转为自由职业，下半年稍有好转，家庭年入今年没到100万，后续应该有些成长性。目前手头没什么余钱

问题: 1. 想用目前的房产和（或）公司资源能够上车一套房子，目的保值增值，您觉得依据我们目前现有的状况这个想法是否可行，是否值得去做。2. 如果可行，您可否建议具体方案，包括银行的产品和具体操作方式。（附:自己两三年前自己操作过300不同银行信贷。最近各种中介吆喝贷款，觉得不那么靠谱。）3. 如果2可行，房子的总价，首付，贷款额，还款方式之间如何权衡，才能在风险和杠杆之间平衡好自己生活的舒适度。4. 如果是纯粹投资的话，购买哪里的房子哪里的户型比较合适，既能保值也能增值？另外，如果附带考虑老二初中后能转入海淀，您觉得投资哪里合适，有推荐的小区和户型吗？5. 对于我们家庭总体的房产规划京总有什么建议呢？问题有点多，还望京总不吝赐教，非常感谢京总！

A:回答:您好，1、你的疑问可以聚焦为三个方面，一是金融，二是如何完成现有房产升级以达到保值增值性更强，最后是在一和二达到预期能否可以兼顾孩子教育。首先是关于金融方面,投资房产的亏赚，对应的是判断对错的结果，而杠杆高低会同时影响亏和赚的效率，判断是对的，高杠杆会增加将来房价上涨后的利润，相反判断是错的，高杠杆会放大亏损，低杠杆则会缩小亏损，在投资房产的过程，

杠杆问题是不能前置的，正确的应该是先精算可使用的本金，然后通过月供推断出可以最大限度贷款额度，月供要考虑到不降低家庭生活质量的前提下，现在的市场不能按照过去压上全部家当高负债投资方式，那个时候房价正处于高增长阶段，有一些投资者可能减少家庭开支，或者将自己的房产出租自己选择租一些品质低的房屋等等，这些都是基于房价处于高速增长，通过消费降级来更高的增加月供，以便房价完成上涨可以获得更高的利润，

但现在的市场如果还以过去的这种方式投资，一旦房价停滞或者出现波动，会给高负债的投资者造成心理压力。所以123问题需要你们自己完成精算，而不是听中介在说什么，也不是看银行能给你们多少额度，现在各种贷款都比较宽松，只要具备一定的资产，或者信用良好一张信用卡就可以轻松过百，但实际能否去使用这些资金一是要看还款能力，二是计算利息这些资金给到我们能否创造更高的价值。关于贷款方面的问题建议你阅读星球会员文章07#巧用杠杆，贷款的利用;

2、长沙的房子我不太了解，不敢给你具体的可操作方案，从这个城市的发展来看是没有核心产业的，过去房价的上涨基本上也是和棚改相关，这种阶段性利好消失房价也会停止上涨，如果在高峰期入手可能会出现下跌，结合北京科学院这套，如果你们的收入比较稳定，将来还具备增长的可能性，我觉得把这两套升级成一套品质稀缺的房子又能兼顾到孩子的教育方向上很好，学位瞄准海淀的话可以往北部看看，一是没有过高的学区溢价，二是靠近上地西二旗的产业园区，房价在将来的一段时期还会有不错的成长空间，参考星球会员文章海淀跑赢大盘选筹导图,第二梯队的项目可以结合自己的资金情况作为参考对象，祝顺利！

Q:提问:京总好! 我是北京集体户口，目前在深圳工作生活，孩子二年级。计划2024年在北京买房，把集体户口迁出，孩子初中一年级或者二年级在北京落户，参加北京高中升学。目前考虑的思路是： 1. 选择有利于初升高（转学后初中不差），高中质量较为均衡的片区 2. 片区未来增值保值空间大 3. 预算600-700万左右，有看过西城陶白区和亦庄河西区的房子。西城教育资源丰富，保值确定性高，但房子年代久远且普遍保养较差。亦庄房龄较新，虽有名校分校加持，但未来如何还要时间来验证。请教京总，根据家庭目前的情况，首先可以在片区选择上给予指导吗？

A:回答:您好，从爆发性来看西城的确要比亦庄更容易大跃升，但具备这种条件的都是资源比较稀缺的项目，西城内所有楼盘拥有相同的资源，将来房价整体往上走，基本可以实现同步增值，但并不是所有的项目都能达到理想的预期，只有资源稀缺的项目才具备大跃升的资本，这个资源稀缺可以参考星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，按照600-700的预算在西城可能拿不到品相特别好的项目，相反亦庄可以在第二梯队选一套主流的南北三居，这两个盘是同价位比较稀缺的，将来也具备跃升的条件，只是亦庄的学校和西城有很大的区别，这个我觉得你们要单独考虑，

从保值增值性上这个预算更适合布局到亦庄，即便是将来学校的成绩不理想，也不会影响房价出现大幅下跌的风险，学校是锦上添花，亦庄房价的上涨是因为这个区域有核心产业支撑，在亦庄工作收入水平可以不断增长，具备稀缺资源的项目自然会因为需求量不断增加而推动价格上涨，如果本地的已经全部完成置换，将来市场还会有新的首套住房需求，而实际的情况是亦庄本地的并没有全部完成置换，最初购买刚需盘的客户和本地还未置换的客户，都是将来推动改善楼盘价格上涨的主要因素，在亦庄有条件选择第一二梯队的楼盘方向上不会偏，选筹上可以参考星球会员文章84大兴跑赢大盘选筹导图，祝顺利！

Q:提问:京总您好，我们最近在看后沙峪的房子，主要考虑增值空间，预算大概600万左右。目前看了中粮祥云国际生活区的两居，还有湖光玖里的下跃（平层基本卖完了），另外还听说中海在朱辛庄又拿了一块地，也想要不要看看他们这个新产品怎么样。想问问京总选择哪个更好些？

A:回答:您好，主增值后沙峪效率并不高，这个板块主要还是靠城区的外溢支撑价格，像国贸和望京的刚需，不否认后沙峪是顺义少有价值的商圈，但顺义本地缺乏生产资源，吃外溢的话从望京国贸到后沙峪距离上并不近，外溢板块比较牢靠的距离是3-5公里，这个距离只要市场成交量拉升，外溢板块基本就能受到影响，后沙峪到望京的距离约20公里，这个距离会导致房价的增速缓慢，

只能说作为改善后沙峪是一个配套比较完善的区域，保值性不差，主投资回龙观更占优势，海淀的生产资源全部集中在北部，而回龙观在昌平的最南部，可以和海淀的资源实现无缝连接，后沙峪和望京的距离20公里，回龙观离西二旗不到5公里，自然回龙观的跃升条件及爆发性都要优于后沙峪，更容易兑现，建议你参阅星球会员文章05#选筹，北京购房安全边界图，祝顺利！

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01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

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12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图