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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总你好！很幸运能看到您星球分享的文章。关于我的家庭购买房子的情况需要向您请教，可能写的有点多，感谢您的耐心。我现在有两套房子，一套在火星园全南两居（大概1350万），一套在北七家别墅麦卡伦地（大概2000万），我们两个孩子，因为老二的问题，我们需要去海淀学校读书，加上老大的学习，我们考虑在海淀购买一套房子落户，剩余的钱再购买其他的房子作为投资。目前正在操作出售火星园的房子。
关于在海淀学区的房子，因为对房地产未来趋势无法判断，我们面临着选择的困难，初步有两种方案：一、因为我们一家六口人，因此需要买一套大一点的三居居住，中介公司推荐了“新起点嘉园”价格在1760万左右，想请教您关于这套房的建议，对于我们是比较大的投资，还是担心他们未来10年的保值问题，比如：新起点会不会有学区变动的风险？或者您建议购买其他小区？ 二、我们购买一套最小的户型，然后租房子住，租房子住心理感觉不够好，
这种方案主要是担心海淀学区的房价未来风险很大，关于第二套房子，我们目前也没有想明白，我们家庭有两种意见：一、由于立汤路快速路改造预计两年内就会动工并完成建设，认为奥北别墅区会有一波上涨（不知道会不会？），所以先出租，然后过两年再考虑卖。但是这样我们买海淀学区的房子还是有一定经济压力。二、把别墅卖了，去买其他地方的房子，根据我学习您的文章，以上想请教您的意见，万分感谢！
A:回答:您好，1、首先购买高溢价学区房有2种策略，第一种是以最低总价最小面积获得学位，也是我一直都比较推荐的方式,房产的价值是由地段资源、楼盘资源组成，而学区房增加了一个学位资源，学位资源这种价值是存在变数的，购买的总价越高，面临的风险就越大，学位是按套计算，与面积大小无关，房价是按平米计算，大小房产的学位是一样的，大面积的等于多付出了溢价，一旦出现利空，大户型损失也是最大的，相反小户型可以将损失降到最低，什么叫高溢价学区房：这个地段房子价值也就10万，
由70%的地段资源和30%的楼盘资源组成，但附上名校就变成了15万，甚至16万，多出来的就是学位价值，学位的稀缺性是阶段性的，如果后期这种稀缺性消失，就是它回落的时期, 第二种是如果小区的综合资源相比同区域其它盘都很优质，即便附上名校也无需担心溢价问题，这类盘自身资源比学区更稀缺，如果学位发生变化,不会转移全部价值,
或者说这类盘的学区价值只占10%，安全系数相对高一些，而其它居住体验一般的高溢价学区房属于高危资产,新起点就是属于附上名校之后开始一路上涨，如果你考虑万柳学区的话，新起点这种盘最好是买套小的，想买套大的可以自住最好是往西走，沿着昆玉河选筹要牢靠一些，新起点但凡有一点学区变化,下跌的概率都会90%以上，这个盘属于商住混合，有部分办公群体，小区虽然新但很乱，可参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图 ;
2、关于出货情况，你应该停止卖火星园转为抛北七家的别墅，火星园很好，参考星球精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图,16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),这个盘在太阳宫属于A类货,而北七家的别墅从来都是好住不好投，你应该留一套核心资产，在年后的高峰期脱手北七家，别墅的价值从来都不是交通所导致的，
比北七家交通方便的很多，但涨幅也很一般，别墅这种盘谈不上投资，只能作为改善看个人喜欢的程度，一般买这种盘都是5套以上底仓很足，或者持有其他可以跑赢通胀的资产才考虑，否则你留一套远郊别墅，再买一套学区房，这种资产组合不是很稳固，祝顺利！
Q:提问:京总好！感谢您非常认真和专业的分析解答，这几天反复学习您之前的精华帖，对买房有了新的认识。关于您买朝青板块的建议我也非常认同。现在重新定位了一下自己的需求，如下：1. 首先我们家因为孩子上学，基本能接受的上学时间早晨就是电动自行车10分钟。而且考虑到1年半以后考高中，学校目前确定不了，大概率未来4年半要在学校附近租房。所以其实这个房子买哪里对于我目前的居住需求都无法满足。
如果这样，选择投住分离是不是更佳？2.考虑到未来还要继续租房，一年房租大概14-15w，那么再贷款的话会有压力。 如果全款600先上车，等5年后孩子高考完了，我们就不用再租房了，到时候如果钱够了就进行再次置换。这样的话，是朝青板块好还是望京板块好？目前根据总价，首先考虑的是2居室的户型。网上研究了国美第一城，青年汇，望京新城，望京西园几个小区，但这些超大体量的小区，物业就非常一般。有没有未来增值的空间？
3. 但lg认为买房首先满足居住需求，所以他倾向于买一个学校附近的房子这1年半先住着，这样就不必再花租金，未来如果孩子发挥好能考入附近的高中部就更理想，等于未来5年都不用再租房了。目前我比较纠结，时而思路清晰，时而思路混乱。恳请您给点专业指导。万分感谢。
A:回答:1、你的思路是清晰且正确的，从效益原则可以理解属于进攻性型，这个进攻属稳健并非冒进，因为所选筹的方位并没有脱离安全边界，置换的本质是增长与效率，如果以这个角度，首先要完成升级，地段资源、楼盘资源、户型资源至少要占有一个，占有的资源越多房产的价值就越大，只有遵循这个原则才能保证增长与效率。而选筹的本质是取舍和排序，房地产有双重属性，金融属性和居住属性，在实际选筹的过程中，
如果把居住属性放在首位自然要放弃金融属性，这个就是取舍，从这种角度你lg考虑的也没问题。经济学其实就是告诉我们不可能什么好事都能全占，只要在安全边界内，任何选择都没有对错，适合自己的就是最好的，家庭的幸福指数大于一切，如果购买房产的位置太远会给生活带来不便，可以就近选择的！
2、是的，投注分离可以扩大更广泛的选筹范围，但600万如果不使用杠杆，在好地段只能拿到刚需盘的入门户型，这些户型不是商圈内的主流产品，保值性及流动性不差，但就失去投住分离的意义了，改善户型的涨幅才具备大跃升的条件，至少要保证不降低原来的预算才可以选择投住分离;参考星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:京总，您好。我们现在在柏林爱乐有一套两居市值大概650w老家市区有一套，市值大约190w，手上也有闲钱。孩子今年9月份小学。目前打算把柏林的和老家的都卖了，想重新买一套。看过亦庄核心区的，通州武夷和万达的，亦庄上班很不方便，我们在高碑店上班，通州我们又觉得不值。我们换房是想兼顾生活品质和学区，毕竟孩子要上学。我也看了您的文章，现在有意向的是望京东或海淀清河，和昌平吧。我们现在纠结的是把柏林租出去呢还是卖了，买一个保值性可以又兼顾学区的房子？期待您的回复。
A:回答:您好，参阅星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),柏林爱乐这个盘很好，常营的成长环境也不错，你不要看这个位置在朝阳的边缘，它的区域价值可能要超过四环甚至三环，整个朝阳东部围绕国贸一带很缺乏优质商圈，有的次新盘比较孤立，品质有优势的位置很差，位置好的被商业体包围，靠近三环综合资源不错的双井，大望路，朝阳公园，朝阳大悦城，其它的都多少有瑕疵，这些位置价格都是10万+，大悦城好盘也要8万+，而常营的次新才6万，从投资角度看，
好盘的唯一公式好价格有足够的成长空间=好盘，好地段+便宜=有潜力 如果你拿柏林换通州或者昌平等于是降级，把确定性变成了不确定性，置换原则上是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换更优质的盘，方向上是这样，望京，亦庄和清河都比较适合你，升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，
另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在，你从常营无论是换到以上哪个位置方向上都没问题，关于常营是否保留，如果是换到望京或者清河，可以考虑把常营和老家出掉，望京和清河的综合资源都要比常营高几个层次，这种核心圈在最大限度尽可能保证面积，天上下雨拿小盆接和拿大盆接有很大区别，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
Q:提问:星主好，看了您的部分文章觉得还是比较客观的，所以想问一下，我们在垡头双合家园有一套满五不唯一的一居，因为是两限房也没有用，所以想卖出去，如果有机会再换一套位置好点大点的，中介一直在让我们降价，现在挂235w自己希望能拿到手220左右，因为中介说转商啥的还有税，现在不清楚要不要听中介的继续降价，另外如果不卖先留着有没有必要，尤其是等到明年元旦后一居这种有没有可能再涨点;如果是改善的话，这个价钱首付可以考虑哪里的两居比较好呢？十分感谢
A:回答:您好，中介对于你的任何行为建议，都是基于让你的房子更容易成交，作为中介方，如果房源各项资源都比较稀缺，如装修，户型，楼栋，楼层等都比其它房源优质，中介会更偏向于房主一方而让买家提高条件，如果是小区里的普通房源，或者有明显的瑕疵,中介会通过各种手段降低你的心理预期，包括签约条件，一切的行为都是更偏向买家，只有把价格及签约条件压到最底部，他们才有资格逼买家签约，这个是中介基本的操作方式，对于你提出的问题：即便是过段时间再有利好出现，
垡头板块的双合家园也未必能够有出色的表现，东南位置的几个商圈资源要整体差一些，朝阳的大部分购买力都集中在东三环沿线，向南截至到双井，合生汇，朝阳大悦城，中北部这几个方向，其它位置都是零零散散的刚需，也可以理解为完全不懂市场也不做攻略的新手，这种区域如果有买家接盘，价格合适不离谱，建议是见好就收！置换的方向可以参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,围绕大悦城或次级商圈这两种策略都是比较稳健且有成长空间的，祝顺利!
Q:提问:京总好，看了您星球文章，对于各板块有了一定认识，还请指导一下如何置换（自住为主，兼顾投资）:1.本人在台湖泰禾1号公馆有一套80平两居，目前大概470w左右，打算卖出置换一套房龄新一些的三居，另有现金300w，加上贷款目前总预算希望控制在1000w以下，计划卖掉台湖置换到东坝买新房是否合适？其次是翡翠四季叠拼，感觉升值空间不大，同时房产证面积小，不知道是不是会影响房子金融属性，如果在同一区域（亦庄新城）置换不知道是不是有更好选择？
A:回答; 您好，台湖的优势是整个片区楼盘的质感很好，弊端是这个板块属于外溢了，并不是核心位置，未来也不会发展为核心位置，它是属于两不靠，亦庄未来的延伸是东南方位，通州的核心在运河，台湖在城市界面以及楼盘质感上虽然有很大的优势，但本质它还属于二三线区域，你1000万放在这个板块第一会导致房子的金融属性差，未来不好流通，第二房价的上限非常低，这个预算继续布局这里属于资源错配了 其次关于东坝还属于概念性的板块，如果选一些品相不错的二手盘会好一些，区域众多新盘在拉价，
从价格规律品相好的二手盘会因新盘的营销而上涨，但仅限于个别品相比较好的盘，并不是所有的盘全被拉高，因为这个区域面积很大，楼盘众多类型也不一样，而新盘卖的价格比着城里也没有明显的优势，买这种位置的原则是价格足够低，同等品质的盘望京卖10万，东坝卖5万6万，相对于核心位置的5折6折，这样预期就很高，和核心区域价格相差不大的情况下又没有稀缺资源，未来是没有什么空间的,1000万的总价最好是选择已经成熟的区域,保值性及流动性都会更稳健一些,可以参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图、84#大兴跑赢大盘选筹导图;祝顺利！
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每周更新一篇
宏观类（部分）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#关于房地产泡沫
42#学区房最后的狂欢
微观类（部分）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分）
03#置换实操论,抄底与逃顶
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
87#朝阳跑赢大盘选筹导图
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