中秋佳节的第一天，我接待了两个朋友。
那天我带他们去望京吃了行运打边炉，还不能用美团优惠券，在我将要发火的时候，看到我朋友抢先付了钱，心里的怒火稍稍平息了一些。
期间，经过朋友和熟悉的爆料，我居然还吃到了一个关于自己粉丝的惊天大瓜。
他曾经问了我很多北京楼盘的问题。我以为他是来北京买房A 5 x自g B N K g ] { L =住的，没d l 0 i I V想到是专b e , } ( 5 u _ A业的C房客，去年年中的时候，和一帮人控盘了望京的三个小区——
就是大家常聊的望京三杰：y ) j A融科橄榄城、保利中央公园、东湖湾。
当然，除了望j ` I Z M p g v京三杰o . ]之外，t 9 $ M r $海淀的蜂鸟家园、双井的首城国际也赫然在列。
目前来看，操作的时机相当到位，这些盘从去年年底到现m M 6 = % Y f在，涨幅25%以上不止。
我大概估算了下，除了各种税费和持有费用（涉及b t + * % q 1 ?到ABC单），每个盘q ? ` O D | \ 82000万以内买入价，保守获利至少300不成问题——前提是卖的出去。
我把这个瓜发到微博上，遭到了老炮们无情的回复：猫猫你Q ; /的反射弧也太长了。
额……我是知道有这个事情，只是没有想到，这事情发生在自己身上。
01
先聊一下，总体的看盘V w u X J % a L感受吧。
那就是望京整体的市场变冷。
这种冷，一方面表现在成交数据上。上半年二手房最高点成交在3月份，随之每月的成交都有降低的趋势。
8月份成交量连续降低，最高点3月份成交是2.3万套，到了8月份成交量已经到1.6万套。
北京楼市1.5万套以上，是活跃R \ g S # c 4 r期，房价大概率上涨。
8月份成交量1.6万，比7月份成交下跌16%左右。9月份大概率达不到P W \ ; 6这个水平r ; y 8 s $ ; _了。
问了下我的御用中介c O \ Q _ s，望京出房最多的1月份，融科橄榄城一共网签了21套（今年小阳春前置的原因，前文有分析），但9月份，，你们猜猜，融科总成交了多少套？
答案是3套。
西北旺吴彦祖告诉我，融泽嘉园和金域华府情况也差不多。
市场变冷，还有R y ~ B & 1 / R Q一方面体现在买家心态上。
我前文提到的，那帮控盘的; $ U e o 4 6 ; :人，目前正在出货，而买家已经不太着急了。
因为价格= D 7 M \已经涨上去了，他们希望房价再跌一跌。
而且W V ? L * T v K {今年朝阳是供货大年，包括n 8 ] _ 1 D V L崔各庄三兄弟、金盏三兄弟、王四营三兄弟，豆各庄……十几个@ ) j J新盘出来，会和二手房抢买家。? n % H Y \ , / W
那么多盘，挑挑拣拣，倒是也不太着急。
02
北京几乎是一= U f G夜之间入秋。
望京这样的市场行情，也是西北旺、万柳、东西城、太阳宫……的映照。
往日的标杆5 m i o r – A S r梯队，也支棱不起来了。
年初的时候，我写过一篇文章。2021年北京楼市大概率上涨，也大概率被调控
目前来看，行情和预估的情况差不多——
总结一下，我对2021年北京楼市的看法：
1、会上涨，也会调控，从而形成价格分化。
2、全款买房的群体对调控影响最弱，所以豪宅市场依然会涨，5 d K u )总价800万以上的房源M s E也容易涨。乐观的话，恢复到17年价格最高点，不是问题。
10-20%涨幅。
这部分房子，往往是东西海的学区房，以及上地-西Y y O r 0 \ ~ U A二旗_ % ~ [ o、望京、西北旺、丽泽、万柳、中关村等优质板块的房源。
3、刚需、刚改群体，预算总价500万左右。作为京楼的主力军，受调控影响最深。优质房源会涨，硬伤房源会降价。
买q E I Y F r `入品质房：近地铁、有学校、次新、好物业
避免硬伤房：非学区老破小、远郊大面积、非电梯顶楼、遮挡视野的一楼、@ 3 * y u商住两用房
古城、西局、草桥、亦庄、西三旗、清河、L 5 F新北苑、东坝、朝青、常营等次新房为主的刚改板块，可以重点关注。
4、300万—400万的购房群体完全不用慌7 U S 1 j I J v。(学区上车房、城六区上车房除外)
大部分板块在远郊，尤其是202; / % Y1年房山官道一带、顺义马坡依然有大量新房供应。多挑多看。
03
复盘一下，目前北京楼市，到底处于一个什么样% f B M的状态。
从2017年开始，北京和全国楼市，都进入了下行通道。
新的一波楼市起势，是从深圳开始的，传递到上海，再传递到广州。
这种城市的房价轮动，来自于猫叔最早提出的，资金的“北上运动”，房价上涨路线如下：
深圳—广州\上海-/ g P z 3—-北京
1、202K d l ! F x 2 R0年是深圳大年。
2021年8月，S房理落网。深圳行情结束。
2O 6 5、广州，以黄埔– { n / i K ~ G区2019年12月首次开放人才购房政策为标志，开启行情上涨。
上周，黄埔人才住房政策取消。标志着广州行情结束。
3、上海行情启动的标志，是开启985高校毕业生直接落户政策。加上201! – h6年初开g c K h E # 0始5年限购，o e l t今年正好释放一批达到5年社保需求的购房者，需求方大大增加4 U p }。
2021年1月21日，上海出台调控政策，包括离婚) h Z b * }新政，增值税2改5。虽然目前行情仍未冷; s { 9却，也蹦跶不了多久。
4、北京去年10月份左右启动二手房上涨。但也只是个别学区+产业优% ? 9 ~ L y Q p g质板块上涨。7月份多校划片政策冲击，目前楼市冷却} j 4 W。
这样的冷却，预@ , 4 S f T n t G计会持续到年底。
而对比上海和广州、深圳大盘上涨至少30%的行情，北京这点涨幅不能算涨。
确切的说是，上涨途中被迫中止。
北京楼市的上涨` d w o b ` R，是从第一梯队，太阳宫，] ( 1 5 m 1 ) t {望京，万柳、西北旺等涨起来的。
第一梯队上涨之后，价格到了高位。而后续的板块，自东向西，自北向南传递上涨。
目前传递到了亦庄，和大兴核心区，有些微热。
其他远郊板块还没有启动上涨。
我为什么这么笃定——还不是踩盘r Q R j B H多。
举个例子，我周六日去房山某个楼盘踩盘，发现客户很少，而每次去旧宫、亦* ; d b p b y I L庄，客户就会偏多一些。
我觉得接下来北京进入了一个可以挑挑拣拣的好时机。
市场冷淡下来，你就可以多看房了。
明年的行情，可能总体是冷的。但小阳春会热。
不要等到小阳春，房价又开始涨了，市场又开始热了。你又着急了。
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