上篇我们聊了
买环京先等等！不看这篇文章，大概率被割韭菜！
结论是：环京的领头羊是燕郊H n 9 Y F。
很多人对于环京都比N A ` U w d n P较感兴趣，咨询了猫叔不少问题Y ` { r : $。
面对大家的热情，我有必要先泼一盆冷水。
朋友，环京买房，不是那么简单的，而是充满欺骗与风险。
这篇文章，详细告诉大家，燕郊乃至北三县的板块分析。
可以提前收藏或者转发b i Z d。
至今为止，我没有看到，比我写的更清楚的文章了。
很多人不知道北三县的价值点。
其实一句话概括就好了：北京和环京，是吸血与被吸血的关系。
而通州和北三县，是共生的关系。: S Y z K j b
就像弓和箭的关系。
通州是弓，用来蓄力。有充足的蓄{ O Y W = K力，才能发展经济，以点带面；
北三县是箭，依X = T ~ 6 z G c /靠弓才能发射出去。没有H % N m o弓的力量支撑，板块价值就是一纸空谈。
以通州运河CBD为蓄力点，发出去三支箭，他们分别是燕郊、大厂、香河。
如果你去买北三县，很多人跟你聊通州的规划和发展/ g r K d前景。
但北三县的坑，99.9%的人不会告诉你。
01
北三县血泪史
每一个要投资环京的人，我都会建议他了解一下，关于“燕郊腰斩”的新闻。
一是为了让他了解环京的楼市风格，充满风险。
二是为了给他建立，燕郊的估值模型。9 5 I ~ o &
什么是估值模型？为什么要做估值模型z + ? c 1 p i q？
当然是为了规避房价下跌的风险，
为了尽可能找到最好的买入时机啊！
百度一下燕郊腰斩的+ 2 H新闻。
即} 1 z 6 9 \使是确定性最强，最有价值的q / [ r ; 9 7燕郊，90%以上的需求来自在北京工作的外地人。
充满了投机性和炒作氛围。
腰斩的新% ` K L ` ] u w闻更是常见。
从2009年开始，燕郊U g W k就经历过三次房价大幅度的下跌——
2010年9月河北出台限制外地人买房贷款政策，房价从11000元/平跌到8000元/平
2012年，北京政策调整，通州房价下跌，燕郊从8500元/平跌到7500元/平
2014年S L U ] – @燕郊房价突破万元，一路上涨到2017年的30000元/平，最后一路调控，跌到18000-19000/平
发现了没。
燕郊就类似于军工股，涨的时候很爽，跌的时候也很惨。妥妥的渣男。
所以买入时机很重要。
一是看政策宽松度，付款条件 二是看价格是不是低估
第一点网上随便都可以查到。现在燕郊$ o #新房买入不受限制，也可以贷款，5年限售
第二点大部分人，是没办法获取这个信息的。
为了精准的的给燕郊估值
通h I v g P y h过我们长期跟踪通州和燕郊，测算出一套精准的价格体系。
根据这个体系，你可以获取燕郊价值是处于低估期，正常期，还是i O | Q \ D B . D风险期。
解决了买入时机的问题，就是选筹逻辑了。
燕郊、大厂、A w ] 7 n L i香河，各有各的坑。
目前最不推荐的是香河。香河是期房，没有现房H { ~ X U。开发商现金流紧张，而且很多楼盘，已经延迟交房了。
风险度偏大。
燕郊、大厂详细来说说。
028 R b , S z | Y
燕郊板块分析
燕郊两条主干路，把板块分成了三个。
京秦高速以北，是燕郊高新区，目前是个鸡肋。
京秦高速以南，是燕A w 2 J (郊核心区，最适合C房的区域，
通燕高速以南，是燕% } Y r郊南部新城，最有发展的地方。
先来说燕郊高新区，均价2万左右。
未来地铁22号线路过，有高楼站。
之前我劝一个粉丝不要买，奈何他被销售洗脑太严重，买了。
这个区最大的问题就是，压根不是燕郊范畴) G 1。燕郊北W q ^ 9 ) Y部新城其实是三河的另外一个镇—高楼镇。
这个镇的最\ ~ ^ F g . H 6 X大问题就是，没有任何配套。比如，V ] 8 o r ? n早期的嘉都小区，水榭花城，快十年了连个进北京的公交都没有。
而且，目– = X 1 m V A Z g前只有个别楼盘是住宅，大部分是商住。
燕郊的主要租房市场，基本都在老城区，也就是燕郊核心区。
租房房源也非常多。
即使商住未来出租，也没有任何吸引力。
租不好租，涨更难涨。
坑中的大坑。
最近很多南方房V推荐这里。请君入瓮吧。其他不多说了。
燕郊核心区，均价2.4-2.7万，是燕郊老城区。早期野蛮发展，用地也没有规划，t y 7 V %野蛮生* 3 @ ( u长。
配套齐全，但经常堵车。
因为二手房\ j 0 _ ` n 3 D体量大，流动性很好，适合投资。
22号} b Q ] W &线站点分设两站，分别是神威大街站和潮白大街站。
神威大街站周边配套成熟，老房子比较多，新房有一定的稀缺性。^ M # 9 5 U u r L
燕郊南城，2.3-2.6W，目前二手房较少，配套也没有核心区齐全。
但是% [ z e d这些都不是关键。因为板块的位置太好了。
这个板块的楼盘距离通州市政府直线只有6-7公里，
也是地铁22号线出京首站。
也是楼盘品质最好的区域。
未来这里也不会出让住宅用地。和通州统一规划。土地具有稀缺性。
所以燕郊板块价值，燕郊南城＞燕郊北城（核心区）＞燕郊高新区
03
大厂板块分析
大厂和燕郊对比，是华j p ( \ 5夏幸福重P x Y仓的板块，也是统一规划的板块。
比起燕郊来，整体城市界面好，道路宽阔，绿化率高。
但缺点p ( @是人口偏少。库存还多。房子相对而言，没有燕郊稀缺。
随便来两张路拍。
大厂的板块F # e I e K * 9分为潮白、夏垫、县城。
县城是本地买入需求，不必考虑。
潮白是距离通州最近的板块。也是未来前景最好的板块。
但有一个非常大的bug——楼盘的选择。
君子不立于危墙之下，不买现金流紧张的房企。
这样可选余地就非常少。
正如22号线对于燕郊价值的拉动
厂通路的修建，消除了潮白河的交通限制，对大厂价值A \ _ d }有& J Z明显的拉动
潮白新城最大的利好，就是厂通路的修建。目前厂通路规划设计方案已报市规自委。
今年廊坊市一季度重点项目集中开工活动大厂县分会厂上宣布：今年的年底厂通桥计划开工。
而且强调了自己出钱（不知道有没有j J C j I点怨念），未来开工进度还是要谨慎一点。
但事情确实是实锤了。
夏垫是性价s D = R { . = 5 D比最高的板块。
夏垫开车紧邻102过道，5} ; # P e [ [ ;-10分钟即可去燕郊，而夏垫1.3万/平
燕郊南城却要2.3l j \ L l-2.6W
接近一倍的差价。
但老实说，夏垫处于一个三不靠的板块。燕郊和大厂的交界处，未来整体区域发展，周期会比较长。
所以大厂板块价值，潮白＞夏垫b N A r { U q | 1＞县# v \ ` o城
04
楼盘选择
终于说到最终的选筹了，也是最容易前功尽弃的地方。
哪# N 0 | p X怕你了解了买入时机、了解了板块价值梳理，最终的新盘买入，也满满是坑。
环京是灯下黑板块。地方开发商垄断/ – x非常严重。
所以买房之前，你还要警惕五个坑。
1、现金流紧张的开发商
2、信誉不好，随时调价格，先低价吸引人后涨价的开发商
3、满口胡诌的销售
4、随意承诺返, 6 / o q l n m _佣、特价房跑路的销售
5、让你买坑盘的开发商
燕郊最值得买入的楼盘不超过三个
大厂最值得买入的楼盘不超过两个
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