楼市的分化已经从土拍开始。
昨天底价成交的10宗地块，基本上大家兴趣都不大。而今天，才是土拍真正热闹的主角。
三批次土拍的热度全都集中在海淀，昌平，丰台三个区。海淀重现土拍市场，一下子上了三块地，感觉– r q 0 ; {是为了完成今年海淀区I ~ 2 @ f C q u供地指标，被迫营业。昌平、丰台继续争做卷王，你2个，我4个，供不能z d 6 $ $ K停。三批次R 0 } 9 j U B正在进行时，四批次供地已经在路上了。楼市低迷，开发商储备地块也都拿出来了，明年陆续会有很多隐藏的地主出来。2023年北京% – ,新房市场将会更热闹，更让k % m ( H _ &人期待。01海淀北、昌平南，扛起了土拍大旗首先肯定的说，在北边置业，海淀永丰和昌平北四村这4块仍是值得重点关注的区域。 海淀北 当前北京新房市场，很多盘打折降价才能卖得出去，网签价自然也低于销售指导C 6 s I P G O S u价。然而永丰双子入市后价# . & d , H V F格非常坚挺，网} % r $签率已一半以上。
永丰双子的热销拱托和去化速度，给市场和房企极大的l 1 a ^ V 5 P信心。在房企眼中，这三块地就是三块金疙瘩6 { ? 2 g I，抢到不愁卖。因此有的开发商报名凑热闹刷存在感，有的开发商势在必得。土拍前据说就已经有销售开始蓄客了，结果也如愿以偿，中海连下两城，竞得永丰0013、0015地块。100%要做拾光系，100%有精装包。100%快速抢跑\ # 3 k ? O。
整体看，新来的永丰三兄弟地块条件不r = L B \ D c ~ V如汇德里和润园。0013地块最好，容积率低，只有1.5，社区4 r O m H纯粹，限高30米，应该拾q 6 G S S & t G j光系，预计是10层以下洋房，可能有100平以内T Z [ v 1 7 :户型。
不过地块形状不方正，很考验开发商楼栋及户型排布水平。销售指a t N v 4 n导价8.5万/平，每平米比永丰双子涨了2000元，已经上车汇德里和润园的朋友显然赚到了。
0015和0019地块销售指导价都是8.2万/平，比永丰s f r : B c Z双子便宜了1000元，这两块地便宜是有原因的。0015地块, t H & E m Z形状更是不规则，地块条件一般。0019地块有大约2.7万平F3多功能用地，较复杂，竞争相对没那么激烈。最终海开以5J @ # \ 83.18亿拿下海V ^ 7 S淀永丰0018、0019等地块，溢价率4.48%，成交楼面价约5G c L.49万/㎡，无现房销售面积。
0015、0019两块地容积率都是2.4U ) @ E i Y _，都是限高45米，预计15层以内的洋房+小高层。不管地块如何，之前没买上永丰的朋友这次要抓住机会了。关注我很久的老粉已经知道了。除了以上三宗地，明年海淀还会有一个神秘项目入市，也就\ X 0是说会有4个项目PK。
我问V K O J d Z \ L ?了其中一) 2 : \ s 2 n @ ;个项目的朋友（非~ & ! e 8 S 2海开），跟中海PK你们压力大吗？会把中海放在眼里吗。对方回复：做自己。
昌平南
跟着海淀大哥的脚步，昌平南6 ; k `板块已成为京楼当红炸子鸡。韭菜长势喜人，一茬接着一茬，割也割不完。建发@ & j – L珺和府的销售速度超出预料的好，这次北四村地块吸引7家房企报名。最6 O *终建发以32.66亿元斩获昌平区中关村生命科学园CP02-0101-6004Z 0 S d p、6005地块收入囊中，护盘成功。
昌平爆冷我倒是没有什么意外，因为6004、6005这两块地的条件还不如现在的珺和府，面积小，尤其6005没什么小区环境，产品就别太N d I i过期待。
相比于建发珺和府，外部条件有2个优势:一是社区内部没有配4 # 5 : h p公租房，更纯粹；二是东侧规划了小学和P = V r * 1 q ) n幼儿园用地，楼层低，小区房源遮挡少，中高层采光较好。没有买到珺和府好楼层的宝子们可以等这个。
02大红门9万5，A e 2 A j n Y /金茂府PK中海藏锋系，给我打起来
三批次土拍，丰台又冲了。一共4宗土地，造甲村1宗，大红门2宗，新宫1宗。位置不错，都在南三环、南四环。但在X V ~ ] h V地块定价& B & | w上，丰台着实有点飘了。典型的大红门地块，南侧是南四环中路，东侧是地铁8号线大红门南站，到; t ~丽泽商务区、丰台总部基地、T A v a *东西城都很方便。不过销售指导价9万5，有宰大户的嫌疑。
大红门这个地方原来以服装批发市场为主，周边城市界面脏乱，人员混杂，U z ) g D * Z k后来批发市场拆迁，这些年环境也没怎么改善。大y 0 Q 1 k c Y g红门地块刚出来那会# ~ m ?，就有朋友跟我吐槽，这地儿# ( &特垃圾，环境没法儿看，卖9万多，谁买啊！没错！这地卖9万f a F5的确有点迷。从环线看，南2= d H 5 O 0-3环之间的北京瑞府和端; , l礼著卖10万+，大红门在南3环、4环之间，新房卖9万+似乎也C b 2 6 *没什么毛病。X K J 4 ] J I O $但这个逻辑，市场和购房者认可吗？我们看东南侧3公里多，在售新盘中海兴叁号院，大兴，南4-5环，销0 b m @售指导价7万3。大红门和旧宫都是两区交界，位置也没差多少，大红门一1 . s ? P P下子贵了2万多！显然性价比不高。与周边二手房相比，大红门新x c \ 4 v | 0 0 }房价格更是贵了不少。目前大红门板块均价在6万2 T ~ r `2 ，周边以2000年以前老旧小区为主，均价5.2-5.9万/平。也有一些15年前后2 ? L ( p a次新房，如金胜嘉谊家园， 2018年小区，二类经济适用房，税费高。纯次新商品房不多，O $ S %代表楼盘上海建筑（2010年），远洋自然（2001年），珠江骏景（2001-2006/ t E : y）等。以0004地} u 0 D ]块西侧的上海建筑为例，小区均价才7.4万/平；90多平纯南两居，挂牌单价在6.9万/平；80-110平两居，挂牌单价在6.7-7.8万/N # , o平左右；130以上以上三居，挂牌单价最高，在8.4万/平。
从未来板块发展看，虽然在南中轴上，但这片规划主要以文化科技艺术为主:比如博物馆，中央芭蕾舞项目等，缺乏硬核产业规划，周边也无优质教育资源，未来板块发展潜力有限。
所以这块地特别考验开发商操盘能力和水平。不能把产品作出溢价的开发3 # $ _ Z K 4商，很容易翻车。
还好大红门004、008地块分别Z P q被中海和金茂摘得。中海可能还出藏O d ] y h d N锋系，以大户型为主，面积段高于中海兴叁号院。金茂也可能做府系R s 6，两家开发商高端产线正面PK，看点十足。丰台的豪宅盘也彻底卷成麻花了！总之，这两项目做好了就是神盘，做不好就是坑王。大家保持关注吧。
03
丰台新宫槐房，也抬轿子了
新宫槐房 地块g t U –。
建发以33.81亿斩获丰台区南苑街道槐房村和新宫村旧村改造项目NY-011B地块。
该地块南4-[ R G @ C W [ ?5环之间，容积率2.2，限购45米，预计产品是10-15层的洋房+小高层，需配建3000平养老院。
这块周边配套不错，现成的商业和地铁，南侧万达广场^ l d Z 1 – Y J；和4号线3 m H M + }1^ ( / M 3 i9号线双换乘站S ! = 5 G新! I ! D V宫站。其中19号线大站快线，20多分钟直达f R ~ L G & d |金融界街，北三环，购物通勤都方便。不足之处是学校一般，周边保障房较多。W | ? * p $
与大红门相比，周边城市界面和配套更好。销售指导价8.3万，价格还比大D 2 b N 2 u %红门便宜，这种情况下，真有人考虑买大红门吗？附近可对标的二手次新盘，T f 6 B k /中粮天恒天悦壹号，4月份成交价8.5万/平，新宫槐房的指导价在南3-4环属于正常市场价。
但我们把新宫槐房地块与周边新盘做横向和纵向对比发现，它的价格没什么优势% ` g #，甚L b G $ s R ?至给别的区新房抬轿子了。
同是南4环，新宫槐房地块东侧5公里大兴旧宫的中海兴叁号院，价格比它\ & N e便宜1万。对于地铁非刚需的购房者? ] F ]来说，兴叁的性价比更高。还是南4环，槐房地块南侧大兴西红门东，有规划的学校和19号线_ ! 8 n B d , n南延西红门东站。尽管规划兑现需要时间，但在售新盘西红门橡树湾、中建壹品御璟星城单价6万多，价格比新宫便宜近2c 1 # z = l Z z (万，对刚\ 8 p 9 9 `需来说，价格更香。所以新宫地块，2 @ 5 – A $ 7 ] `做什么样的产品也挺考验建发能力的。开发商如果操盘不行，有可能成C \ R # x # \为大冤种。同样属于做好了T – t \ 0 B x是神盘做不好是坑王的地块。期待建发能上点硬货，来个震撼的大门，以及实心的铜狮子坐阵。
另外，相比较前几次土拍，三批次土发生了有2点变化，对购房者和开发商更友好。1、三批次供地的18宗土地，没有出现公租房，意味着未来所有地块社区更纯粹，买房不再用纠结混居问题。2、L f J ? Q C三批次所有地块的挂地文件中都有一条，鼓励建设全龄友好住宅。
建设全龄友好住宅，前不久在购房政策上有一定扶持，北清橡树湾和湖光玖里已经尝到了甜头。现在政府再次抛出橄榄枝，房企只需要增加一点符合老年人居住条件的建设成本，就可以获得更多的主动权，扩大潜在客户范围，对项目去化有益，有需求且符合条件的买家也能够受– / = |益。
等等，你以为这就完了吗？正菜还没开始上呢！# T A 6 t
猫子顺便预热一下四批次的不错地块，以及明年可能意外上新的项目。
04平房村，4批次热门预定
朝阳三批次没供应，4批次已基本预定。
这块地是平房乡PF-44、PF-45，位于东五环外、朝阳北路北侧，到地铁6号线黄渠地铁站不远。某家开发商90%会拿到独家或者联合开发。地块容h c 6 y ~ | l ^积率2.5，限高60，V F j V q $ B B预计未来规划小高层产品。周边可参考价格的次新盘有和首开保利锦薇棠和五} [ h w C N ( &环内的首开熙悦尚郡，二手房价格在8万—10万区间。
这t H \ 6 D e D附近多少年不供地了，再加上青年路板块整体4 I { { } E素质不错M 6 I，微跑赢大盘，商圈也能打，应该是很热点的。Y s b n U D @目前是开发商在纠结，要做大户型还是中小户N q h x _ s 5 z %型。我是1 ( E建议多做中小户型，一方面朝阳8万+楼盘是红X s z h d Q J海，另外一方面朝阳600-700万好位置的e P Z | g上车盘真的特别少。
05四批次321地块，加入奶西战局 朝阳奶西村
321地块，预计4_ ` R ` # m 6批次也会上架，在首i B E E + d Y f开金茂望京樾南侧。地块旁边没有配建，略L ? O h B Y H优于望京樾。容积率与望京樾一样，都是2.2，控制高度60米。产品类型, ? T大概率和望京樾差不多，洋房+小高层。l O ) w如果这块地4批次顺利入市，奶昔也要变卷饼了。望京樾快点跑呀。
06 朱辛庄大体量供应，f T z R | E怎么上是个学问
4批次昌平朱辛庄也将有供地，地块20万平住宅+5q t 5 1 l &万平商业，体量太大了，是要拆分上还是一起上，咱O P # | [不知道。
这块地消息出来后，很多买了橡树( Q :湾的宝子们问要不要退房等) % Q W M M这块地？
建议大可不必。北清橡树湾开盘价6万内，很划算。这块地一定是6万+的价格，不会低，而且哪家开发商拿到，做什么产品未知数。买了橡树湾就持有，不着急的宝子可以等等。
07海淀神秘盘，刚需机会来了海淀q L G 1 : _神秘刚需项目待亮相，猫叔独家信息，不多说。如果到时候真的顺利面世，我们冲就行了！
08北皋项目（现名雍景桃源）
这宗地在北皋崔各庄，距离崔各庄地铁站22 e ] k C H公里以内。体量比较大= X y { w h d，是某家) l P }开发商18年收购的项目。69.2万平的土地储备，具体住宅占比多少不知。如果都是住宅，那么\ x ; B ? . 6要4000-5000套的水平了，估计也要开发个10来年。这宗地当时拍的时候容积率很低，真正进入市E v Y a场大概是在1左右，现在还不能十分确0 \ , D m ) G p D定，地块适合做9 ] x s =洋房+别墅产品。划重点，目前土地出让金已全部缴清，新的项目方案已报规。明年年底计划正式入市，不是地块入市，是新盘！！产品项目直接对标TOP春秋系，大户型居多，可能v i 6 K有部分特殊户型案名待定计划公园版低密住宅，价格待定不过预计在12万左右。不过该开发商收购的楼面价当时成本是24000元/平，目前崔各庄的价格在8.5-9万/平，不排除开发商降价砸盘可能。如果真砸盘，现在的崔各庄和奶昔( a } ` %又不香了。
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