北京楼市:长跌加套牢,此区域全中!-叭楼楼市分享网

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好，感谢回答，1、您关于石景山的看法，我很认同。另外我还有几个事有些疑惑：您提到西北旺生命周期接近尾部，我不太理解，西北旺紧邻中关村软件园，有百度科技园、联想新浪等大厂总部产业支撑，有地铁16号线，有大型商业（西北旺万象汇），配套也在成熟。是否这块的后续发展动能会被永丰吸走？2、另外，我有以下逻辑：从未来增值的角度，只要买的够便宜，不管哪个区域，都是可以有安全垫，有增值空间。这个思路正确吗？感谢！

A:回答:您好，尾部并不是要结束的意思，一个板块完整的生命周期是从最开始的概念开始，通过概念卖地皮，到最后的配套，供需，这个周期前半部分是最容易上涨的，到了配套和供需阶段也就是尾部，房价想要破顶需要多种因素叠加，购买力强弱、区域居住体验、楼盘稀缺性、对比同质商圈的性价比、供需这些都是房价是否能够持续上涨的核心，西北旺在马连洼路以北到北清路属于最好住的区域，但并不是最好投的区域，

这个位置一共2类产品，10年前和10年后，10年前的楼盘价格是9万5到10万左右，10年之后的价格是12万-13万，你要是投资的话应该怎么选，如果买10年之前的，永丰那边的新盘价格更低，楼盘品质更高，显的这些盘并没有稀缺性也没有价格上的优势，如果买10年之后的价格12万以上，这个价格投资在非核心地段是存在流动风险的，选择哪类产品要考虑这类产品购买力的强弱，对于具备投资属性的房子，当需求量严重的大于供应量，

在加上这个区域的经济增长，房价就会上涨，如果整个北京的房价和海淀的经济再往上走一个台阶，西北旺也会有好的表现所以只能说这个位置现在好住但并不好投，不是说它将来不会涨，而是效率要低一些！城市化增量时代的红利期，很多位置都很容易上涨，而到了存量时代的分化期，购买力会因综合价值聚焦，不会再像过去那样分散！2、买的足够低只能保证跌不动，并不代表有增值空间，你可以参考星球精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，文章中有关于新区的成长周期规律,祝顺利！

Q:提问:您好，我现在主要考虑把老人房产和自己统一考虑，实现保值增值。特来咨询，望不吝赐教。目前情况如下;一、老人房产1.蓟门桥附近90平三居（已购央产），现居住中，房龄23年，无固定车位。物业管理尚可。2.清河永泰园85平两居，现居住中，房龄20年，有2个车位。3.朱房（清河五彩城旁）回迁房120平三居两套，80平两居一套，2027年交房。两套120平为同一楼层一梯两户，可间接实现大平层。

80平与本人名下50平开间挨着，可通过在公共走廊加门的方式实现130平。共3车位。二、自有房产1.蓟门桥附近135平四居，与老人90平三居在同一楼内，现居住中，无车位。 2.朱房（清河五彩城旁）回迁房50平开间，2027年交房。与老人名下80平开间挨着，可通过在公共走廊加门方式实现130平。共1车位。三、问题目前自住的蓟门桥与清河永泰园间有直达地铁、直达公交、骑车30分钟。考虑到今后老人看病，蓟门桥去各大三甲医院都很方便，骑电动车就可到达。但房龄都较老。

现在考虑：1.本人还可买第二套，是否应再购置一套用于纯投资（总价700万内）？2.现住的三套，是否需要优化下？如何优化？毕竟房龄较长。万分感谢。

A:回答:您好，你们的房子全部都集中在了老房子和刚需盘上，且都不是主流户型，你可以参阅星球精华栏01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），未来的趋势主流户型会往150-240平这个行列靠拢，而这个面积是不能出现在老公房或者90年代左右的塔板产品，否则会存在流通价值的风险，老公房板楼如果物管资源尚可整体的保值性不会太差，

如果是那种老塔楼，或者塔板结合非正南正北可以做到通透效果的户型，时间越久越不容易流通，你没有描述具体的物业名称，我只能给你一个大概的方向。拥有多套住房，尤其是在像北京这样的城市，是每一个富裕家庭的最终目标，但是要注重仓位的质量，如10只差股不如1只好股的道理，从你的字面信息不应该再买新了，要优化现有房产，

五彩城的回迁房目前是动不了的，只剩蓟门桥90三居、135四居、永泰园85两居可操作，顾及到老人方便去医院，可以把90三居这套留下，135四居和永泰园85两居这两套要脱手换成主流大盘，在保证这套的选筹符合未来的主流趋势后，如果还有房票和资金再考虑另外布局，否则要尽量先满足单套的质量，只有控制数量，才能提高单产，这是楼市分化后的购买与置换策略，新买的位置可以根据你实际的居住需要来选筹，祝顺利！

Q:提问:京总您好！有疑惑需要求助！基本情况是：目前夫妻名下有1套房山单位公房（经适房性质不能交易但占指标），还有五棵松1套60平学区房，俩孩，二孩刚入小学，目前住学区房。对下一步方向请指点：方案1:学区房保留，满足小孩6年乃至初高中上学需要，用大孩名义（已满18周岁）再买一套，或学区房到大孩名下再以夫妻名义购买二套，预计可投800到1000，买一个后期保值增值好的房产，海淀西城优选，京总给个建议？

如能顾及自住更好（毕竟目前房屋面积过小住宿条件一般），但以保值为第一准则，如自住石景山远洋山水（距离目前学区稍近，户型不错但缺点是石景山），是否建议购买？方案2.将学区房卖掉，市值650左右，共可筹资1500左右，因剩余工作时间不多暂不考虑杠杆，推荐一处保值增值好的房产，如能满足目前自住更好，优选海淀及西城。个人比较倾向1方案，原因是至少能满足6年自住，另外俩孩子能保证两套房，专家从长远看倾向哪种方案？另外，如果在五棵松附近买房，专家推荐哪些楼盘，百朗园嘉德公寓今日家园永定华庭推荐哪个？或者有什么可推荐的，三居室价格适合的？多谢！

A:回答:您好，感谢信任！1、方案一虽保证了数量，但质量并不是特别的高，其一是学区房的涨幅是随着政策涨跌的，五棵松板块本就属于溢价比较重的区域，其二60平米的一居室面积太小了，改善社区及户型才属于居住体验好的房子，好位置好楼盘的小户型只能做短期过渡，并不适用于长持，意思就是无条件的情况下可先买来过度，

后期有条件一定是要置换的，因为这类房的保值功能不错只是作为资产投资，它的上限太低了，其三1000左右靠近西城和海淀的位置，在商圈及楼盘的选筹上很难拿一套优质的大盘，只能选中规中矩的类型，结合到学区房带有不稳定因素，后买入的也是属于市场上的普通货，不如合为一套去拿一套高质量的，不但成长性有优势，也能提高你们的居住条件！建议你认真参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换;

另：石景山远洋山水，鲁谷板块有它的价值，远洋山水也是板块内热度比较高的项目，保值及流通性都可，但本质这个盘还属于刚需盘，二套以上的家庭在置换的时候尽量往纯改善社区上换，无论是过去还是未来中长期，纯改善社区的成长速度以及条件都是要好于刚需盘的！

2、选筹上：永定华庭还不错，只是这个盘的面积偏小，百朗园和嘉德公寓流通性及保值性全差，属于板块内排名靠最后的，你要么就稍微往外移保证更高的品质，比如田村兰德华庭150平的三居，户型很好报价在1300上下，包括乐府江南140正南正北的三居，这两个盘都很好，尤其是乐府江南140的这种户型很稀缺，平时的出房率很低，

要么就是降低一定的品质往城内靠，如甘家口小区160平的南北大三居，国兴家园150平的三居，除了国兴其它项目都在你的预算范围内，国兴总价稍超，这些楼盘的保值性及成长性都属于市场前列，你在五棵松考虑今日家园不如到甘家口，相同年代的甘家口的爆发力更强，如果是永定华庭不如乐府和兰德了，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！

Q:提问:京总您好，手头有现金200多点，在西城上班，考虑丰台四五百万的房子。请问1、现在这会四五百万的价有没有出手的必要？2、暂时看了一下丰台丰益花园东区及西区、鹏润家园，感觉配套环境一般，请京总评价一下，有没有特别推荐的？3、京外郑州郊区有一房闲置是不是也得抓紧出手？可置换出一部分现金。4、假如丰台住宅不出手的话，西城世纪茶贸中心的公寓是否也可以考虑？

A:回答:您好，1、关于进场时机你可以参考星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/房价涨跌原理,如果房价刚经历过一个上涨周期，这个时候要谨慎出手，所有的城市及商圈，只要房价经过一个上涨周期，无论小牛还是大牛，波段有多长，这种浪潮退后就会出现回调的现象，除非是那种超地段极度稀缺楼盘，这个回调周期是根据政策变化的，长则2年以上，其次是房价上涨的后期也要谨慎选择，

小区里面的房源外部买家看不出规律，但小区内的业主很清楚的，房价上涨并不是一下子全部涨起来的，分为前期中期与后期，前期先走量，一般价格没有明显的起伏，只有量大了才能推动价，第一批房源清空，第二批房源挂牌的时候就会有所上涨，也就是中期，到后期也就是第三批，第四批房源挂牌价一定高，但质量未必好，而后期的成交量是很容易直线下滑的，一旦回调你就买到了顶部，

只能等下一轮行情，下一轮之前你的买价属于历史最高价;现在既不是上涨的后期，也不属于回调的初期，而是回调的后期启动的前夜，有合适的房源可以出手的！

2、丰益花园及鹏润家园收益于丽泽的影响，整体都不错，你也可以往玉泉营方向淘淘万年花城的次新，板块内的标杆，保值性成长性都很好，公寓最好别碰，不分地段和产品，刚需第一套更不要碰，被套就是5年8年，出货基本都是5折价，郑州的郊区现在卖价格不会太高，这种房子按照星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘的逻辑是要出货的，你可以根据北京的进度决定，在不买房的情况下没必要折太多的价出，如果有合适的房源可以，祝顺利！

Q:提问:京总，您好！我非常佩服您对楼市的见解！也想向请教几个问题。基本情况：我和爱人工作单位都在海淀小西天（短期内不会换地方），小孩上学学位也已解决在附近，目前也在小西天租房住。我仅有通州华业东方玫瑰D区一套67平一居室。我现在想把华业这套卖掉，到城里买，总预算控制在600万以内。

方案1：买小西天。离小孩学校、大人工作单位近，可自住，但小西天房子普遍老旧，90年代的房子算新的了（很少一部分有电梯），不知后续保值性如何。方案2：买牡丹园，小孩上初中后，我们可自住，小学阶段还是考虑在小学附近租房过渡。我也了解了一下牡丹园，能买得起的也是90年代之前的老房子（部分有电梯），

且价格会比小西天贵，也不知后续保值性如何。方案3：去海淀其他地方或朝阳部分区域买，比如海淀清河、西三旗等。这样的话，肯定是不能自住了，但能买到楼龄新一些的房子，保值可能会好一些。我对买房完全不懂，方向可能完全错误，麻烦京总指导指导！我不用考虑小孩上学学位问题（单位解决），主要是想保值，能自住当然好。但如果仅为自住买了小西天或牡丹园的老破小，成长性不好的话，那还不如采用方案3。京总能建议一下，我应该选择哪个区域吗？

A:回答:您好,首先建议你认真阅读星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;关于投资和居住平衡的问题:第一种情况如果工作的区域综合资源都比较匮乏，又没有什么像样的楼盘,而自己的筹码又比较优，选筹的范围可以扩大到更优质的区域和板块，这种情况如果为了通勤方便,将就在工作的区域,从选筹的逻辑是居住属性大于投资属性,投资的价值自然不大,正确的策略应该是放弃这种位置,选择投住分离,以租换租,

当然很多人都希望住自己的房子,尤其是像北京这样的城市,住上自己的房子可以说是门槛相当高,好不容易搞一套当然要优先考虑自住了,所以才会有人选择居住属性放弃投资属性,但实际的情况是每一个住市区大平层的,都是慢慢折腾过来的,从租房,到换租,再到改善,我们今天所看的结果是人家熬过来的,并不是第一张牌就是高端社区; 第二种情况是工作单位所辐射到的区域都是拥有一线资源的区域，而预算范围内可选筹的范围又很局限，

只能买到这些板块的尾盘，然而这些尾盘的行情并不好，这种情况也要投住分离以租换租,作为刚需者和初次改善者都应该关注房子未来的上涨空间，因为以后大概率还要进行二次以上的置换，如果只买便宜的差的,以后再换同样是便宜的差的,第一套吃不到行情，二次置换时压力会很大，楼市分化的颗粒度要比我们实际看到的更精细,

依你的描述如果更注重投资属性,要果断的选择投住分离,600万可以去淘回龙观国美的小三居或者华府的两居,回龙观距离你们的单位倒不是很远,也可以兼顾到居住,但通勤时长会长了些,如果接受不了就可以以租换租,这个选筹在海淀是效率比较高的,进场回龙观遵循笋盘笋价原则即可,可以参阅星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶;祝顺利!

Q:提问:您好，一直关注您很久了，很佩服您对北京房地产细节趋势的判断，我于2020年入手亦庄河西两套89平小三居的限竞房，5年内不能上市，资金被套牢，然后另外有一套大兴生物医药基地的89平自住型商品房，靠近地铁和商业，学校有个清华附中大兴分校，

目前出租中，每月租金5000元，刚满5年可出售，出售后还完贷款只剩下300多万，想咨询您这套自住型商品房该出手还是该继续留着出租，出手后是持有资金还是立刻买入其他项目，再买入的话买哪里保值属性更好些？不想压力太大了，再贷款不想贷太多，可接受贷150万以内吧，过几年我的目标肯定是想办法整合房子换个130平左右的四居室，估计至少5年后吧，麻烦您帮我看看该怎么办

A:回答:您好，如果89平这套还存在补涨的机会就暂时不要动了，你可以参考星球会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图，西红门那条线是有行情的，越靠北越容易兑现，反之越靠南越难，通过你的描述生物医药基地这一片的补涨会很慢，重要的是变现能力弱，投资属性越强越有价有市，涨上来之后可以随时变现再去做其它布局，

反之变现能力弱的呢,拿冷门板块来说，它的涨幅是波动性非常大的，市场好的时候可能会出现一个上涨周期，如果市场不好大部分时间是在那一直横着，参阅星球文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，从抄底与逃顶的逻辑,本是可以在市场高峰期选择出货，但流通性太差就会导致变不了现，看着是你的房子涨价了，但你成交周期被拉长，

想要出货只要降价，因为这种地段的次新盘没有稀缺性，无论是新房市场还是二手房市场供应量都很大，如果在高峰期出不了货，看似房价涨了，一旦牛市消失,实际跟没涨一样，因为上涨的那部分都是虚价;换筹的方位你可以到回龙观淘淘，拿现金肯定是不合适，哪怕面积小点先吃上再说，等25年再重新整合，至少比这5年一直跌要强，祝顺利！

Q:提问:博主你好～我们的基本情况是：工居证首套资格，夫妻分别在太阳宫和知春路上班，首付预算240左右。需求：两三居（根据实际楼价），希望楼盘有保值增值潜力、学区中等就行，对房型有一定要求，希望南北通透。有地铁更好，也可根据楼盘情况考虑买车。最近计划/在看的：目前主要关注回龙观，天通苑，

朱辛庄，北七家。在新旧，远近，2居3居，是否地铁，城市界面和未来发展等方面犹豫。想听听博主对于区域，地块的建议。根据我们的需求，对于我们犹豫的方面给出一些具体建议。另外如今二手房降价都比较多，新房销售价还在上涨。对于新房和二手房的选择和未来走势，也想听听博主的看法，感谢！

A:回答:您好，1、选筹上如果回龙观可以满足你们的通勤要求，当然要优先选择，天通苑属于次级商圈，北七家属于卫星城，卫星城原则上是指距离、配套、交通，即这个板块必须和主城区接轨，中间不能留白和出现大型建筑，有基础的配套资源，最后加上便捷的地面交通和轨道交通，这些资源北七家都具备，但实际是要跨过北清路、立水桥、天通苑才能到主要产业区，向城市核心延伸只有两大产业区，望京和西二旗，

这也是北七家主要的外溢购买力聚集地，从地理位置望京到北七家的买家会被北苑，天通苑，立水桥截留，而往西二旗方向会被回龙观截留，回龙观霍营是刚需商品房大量供应的集中地区，这些次级板块对北七家的冲击不亚于空白和大型建筑，其次还有一个主要竞争对手后沙峪，这个板块的资源比北七家更优，未来的北七家只能靠科学城，

城内很大概率靠不住的，所以当初买这个位置的亏损在全市是最大的，不是说这个地方永远不会涨，而是不容易变现，流通性差！可以参考星球会员文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;

2、关于新房涨二手跌的理解；二级市场是开发商之间的竞争，新盘的价格更容易管理，几个人就可以说了算，可以理解为人为干预形成的资源垄断，二手房市场是人为干预不了的，只能通过政策,所以新房的销售价没有任何参考价值，无论新盘卖多少，都要去参考同板块相同品质的二手价格，只有二手市场的成交价才公平、可参考，

二手市场是通过各种政策干预，卖家与买家的长期博弈、稀缺性最终形成的价格，这是市场价，大家都认，而新房是垄断价，无论你买的新房价格多少，真正的决战都会转移到二手市场，值得投的新盘应该是品质比二手高，价格低于二手，如果一个板块内同类盘新房的价格明显低于二手价格，品质又比二手高，这个时候就要买新房，

反之如果新房的价格明显高于二手，就要买二手，投资任何商品讲究的是性价比，投新盘肯定是要投对比核心位置的二手足够的便宜，只有具备这种条件的新盘才能有可套利的空间，打个比方，望京二手盘10万，东坝崔各庄这种新区对标望京的同类盘只有5万，这样你买5万的新盘赚的概率就会大大提高，不说5折，哪怕是6折都有赚的可能，

反之如果新区的价格已经接近核心位置的二手价格，甚至高出二手价格，在接下来的行情里有极高的概率是二手涨，正确的选择应该是买二手，当新区新盘价格严重低于核心位置二手的时候，新区新盘一定会补涨，当新区新盘价格逼近核心位置二手的时候，二手也一定会再涨，这是铁律！正确的选筹应该是在二手市场淘笋，淘到即赚，建议你认真阅读星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理祝顺利！

Q:提问:请问现在名下一套房山金地朗悦的房子，已经好几年不涨了，想做资产优化，手头上只有100万现金左右，有什么好的推荐方案吗？好像听说明年是涨的行情，也拿不准，您怎么看？换房时机应该怎么定？

A:回答:城六区外的最边缘位置，出货最好是等待阶段性行情出现的时候，长阳在房山准确说不属于最边缘位置，而是可以承接到内城区的首要地区，房山北的长阳和昌平南的回龙观很相似，同样都有轨道交通和配套资源，但长阳的行情比着回龙观要差很多，海淀的生产资源全部集中在了北部，回龙观刚好可以实现无缝衔接，

加上海淀的房价一轮比一轮高，所以才导致了回龙观的多轮补涨，而长阳在过去是没有生产资源可承接的，丰台本来就是缺乏产业的区域，丽泽也是最近几年才开始逐渐成型的，从地理位置上丽泽距离长阳近30公里的距离，加上这个唯一的产业中心并不具备人口外溢的条件自然影响不到长阳的房价，金地朗悦算是长阳品质最高的楼盘了，

但供应量大于需求量现在出货很亏，今年的政策在利好，最先放松限制的大概率是城六区外库存积压大的区域，等到这种阶段性行情出现的时候就是最佳的出货时机，长阳是有机会的，关于置换的时机可以参考星球会员文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，选筹上首选距离创造财富近的区域，可以是核心板块，也可以是外溢板块，根据自己房子变现的金额加上现金来筛选，亦庄，朝阳东部，回龙观都是很好的区域，祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

41#关于房地产泡沫

42#学区房最后的狂欢

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判