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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总好！关注 一段时间了，感觉分析到位，非常专业，相见恨晚。我现在家庭房屋情况如下：2020年5月花费520万以孩子名义在广安门内购置84年56平五层（次顶）小房子，当时考虑孩子上班方便，又考虑西城学籍，目前预计570万左右，2021年以我们的名字购置沿海赛洛城七期二手房，加中介费等共计花费830万，精装修，目前预计880万左右。在昌平东小口有一套无房产证的改造房，六层带电梯的四楼，小三居，建设用地，现在出租，有可能以后办下房产证。济南有套自住房，2017年次新 ，93平，因照顾老人，这套房暂时不考虑出售。 海南文昌有套小房子 约五十万左右，我们想养老去住。我现在北京济南两边跑。因为孩子工作单位搬迁到永定门外，现在还没结婚，近六七年用不上学籍，
我们担心以后西城老破小继续降价，考虑是否出手，再添一百万左右换成一百平左右新房？这几天看了西红门片区的玖玥城、橡树湾，十八里店云筑，还有一个情况让我们也很纠结，孩子单位有可能2025年搬迁雄安，但北京肯定要给她留一套房子，我明年就退休，爱人也还有六年退休，我们需要留一部分钱养老，所以不能都放在房产上，不敢加太多杠杆，最多孩子贷一百万的公积金，我们再添一百万左右， 另外，沿海赛洛城的房子我们原来也有想法出手，不过现在行情不好，我们装修也很费精力，而且居住比较方便，有车位和充电桩，所以是不是可以过几年孩子稳定下来再考虑置换？综上，请京总帮忙分析，一是我们有没有必要在明年三四月份出手西城广内小房子，换成新房？二是如果有必要出手，新房买在哪里，孩子上班比较方便，又能保值增值？西红门还是十八里店？或者其他项目？三是赛洛城的房子最晚啥时必须置换？四是京总对我们的房产还有啥优化建议？十分谢谢
A:回答:您好，感谢信任！广安门老破小和沿海赛洛城这两套盘保值性无需担心，老破小在东西海朝这四个区域长期价值很好，老房子本身是不值钱的，值钱的是它所占有的地段资源，本身城内的土地资源就非常稀缺，不像城乡结合部或者正在发展的新区有大量土地供应，这种区域出让土地建的大部分都是以刚需为主，未来大量新房涌入市场对老破小会是致命的冲击，相反城内的核心位置没有土地供应，也就没有竞品，在这种区域置业的人群可选择性也很小，要么就是以更高的成本选择品质稍高一些的大盘，要么就是老社区，除此没有第三选择;可以参阅星球文章对老破小的提醒; 沿海赛洛城这个盘的优势是流量足够大，应该说在朝阳可以排到前三，百子湾本身就是一个超热门的刚需聚焦点，流通性保值性都可，
结合你提问的第4条：如果你们有可补充的资金，应该把这两套中的其中一套做升级，这两套盘按照最高的预期也就是保值性良好，大波势来了也能跟着区域内的大盘往上走，但不具备大跃升的条件，每一波反应最快的产品是板块内的高品质楼盘，稀缺户型，不管是两居还是三居，涨幅最大抗跌性最强的都是主流户型，参阅星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;这是市场严重分化后最明显的变化，你们做升级应该瞄准这种产品，从长期更有利于固定资产的成长，效率也要比持有2套纯刚需要高; 我不太清楚西城那套老房子是否是孩子在住，如果你们两套有一套是出租的性质，可以考虑2合1，因为你提到孩子25年有去雄安的可能，加上你们养老的话可能也不在京，基于这样的变化，就没必要在京留2套中规中矩的房子了，可以换一套好一点的大房子留给孩子，你们手头上的资金也很宽裕，这种效率要比单独升级一套更优，可根据实际情况重新考虑。最后关于你提到的西红门新盘，这种不适合你们，刚需北京的第一套房，为了居住环境和面积不得已才要到次级板块，而你们在京已有2套，下一步的方向应该是在核心位置升级更好的产品，而不是溢出到外围市场去打新，这个方向对于你们是错的，祝顺利！
Q:提问:星主您好！住在朝阳区望京花园东区，120平米。长的慢跌得快。目前750-770，与望京其他次新差距越来越大。两个人上班在树村和花园桥，虽然2027退休（也有可能最晚延退到2032），想换到单位附近。每天开车太辛苦了，早上七点后，晚上七点前到处堵车。孩子成人名下有房五年后才能上市，我们没有学区要求。目前除了这套，还有一套双安商场旁边的青年公寓42平米的央产房未办理上市手续，目前不能买卖出租中。还有一套近90平米房子在西南四环，没有产权可以一直住，现在空置中。如何腾换？
A:回答:您好，望京100多个盘老房子稀缺性确实要差一些，资源严重聚集的区域，大部分的购买力都会集中到中高端产品上，资金也更容易被这些盘吸收，依你的描述如果是靠着花园桥这头，可以沿着昆玉河看，以后退休不再置换的情况下，去河边公园散步也很方便，车道沟南里90平的南北三居、10号院104的四居都是不错的产品，其次是甘家口，距离花园桥3公里左右的路程，建设部大院92平的南北三居保值性成长性都很好，步行就能到玉渊潭公园，同样是老房子，海淀的抗跌性要比望京强不少，
靠着树村这头选可以看百旺家苑、天秀，这两个居住住体验都不错，或者是再往北百旺的茉莉园、中海枫莲，东边的五彩城莱圳家园南北两居价格在800左右，三居在1100左右，五彩城属于海淀北部的核心位置，次新成长更快，马连洼的基础资源稍微差了些，属于慢兑现的板块，保值尚可，另此次置换建议把双安的央产房办理上市交易，趁机出掉扩大选筹面积，面积太小收益只能靠租金，2套合为1套往后的操作空间更大，关于板块选筹的优先级，五彩城和甘家口可以优先，车道沟和马连洼可作为备选，这样整体效率还不错，选筹上可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:星主您好，想问一下购房建议;女儿跟她爸爸是西城集体户口，2027年上学，我这边在通州北关工作，并且有通州的购房资格，目前手里有195万作为房子首付款。针对后面的买房规划有以下几个方案：1. 抛弃西城学区，在通州购买中上学区的无电梯老破小，如武夷花园片区的月季园等，或者融御二手？优势是最近一年能住上自己的房子，孩子明年上幼儿园比较稳定，后面的压力相对比较小，缺点是学区相对于西城差别大，通州目前老破小和次新新盘价格分化严重，担心房子保值问题，融御户型和溢价是否过高，有无再涨的潜力。 2. 上车新盘万科东庐，房子品牌和物业有保证，离地铁八百米，劣势，房子25年底才能交房，目前不确定学区，如果在这住去西城上学单程要一个小时，后面也许会考虑把这房子租出去去西城租房，压力相对第一个方案大，这个板块属于通州北关的外溢板块，周边的二手房目前价格四万多，目前新盘价格五万八，是否已经提前透支了后面的涨幅潜力，资产是否保值或者有涨价的潜力。
3. 放弃购房，等孩子在西城上学后再西城租房，并攒钱在附近买房，担忧房价后面再有一波上涨或者资金贬值。4. 在朝阳买，做通州和西城的折中，这样孩子上学和我上班各半个小时？但是对于其他地区并不了解，想问星主是否有推荐这个价位的保值盘。辛苦星主帮助分析下情况。
A:回答:您好，首先从孩子未来上学的问题来讲，孩子的户口已经在西城，那肯定是要首选西城的，西城的教育和通州还是有很大区别的，学校的好坏主要是看生源，再往深处说是看家长，不光是学校的资质，既然你无需再通过购买学位就可以满足孩子在西城的读书问题，当然要优先选择，这样看的话你的住房投资和上学就不需要结合到一起，就是说不管你的房子买到哪里，上学还是要首选西城的，如果房子太远到时候居住上学接送和你上班都不方便，可以在学校和你的工作地取中租一个房子嘛; 关于通州的市场：在核心区不具备大涨的时候就不会存在外溢地区，只有当核心区出现人口红利，房价上涨才会出现外溢这一现象，而通州目前或者说未来5年内是很难出现人口红利的，任何一个新城新区的房价都是由创造财富能力极强的产业驱动的，没有产业这种驱动力，涨上来的价格都是虚价，
通州相当于强庄照顾的股票，短期容易暴涨暴跌，只有长期持有才会见到收益，在通州置业肯定是要首选核心位置的，外溢地区即便是没有溢价也要谨慎选择，有溢价的话看都不能看，至于市场分化的问题，好地段只要不是那种80年代，90年代的产品，像你提到的月季园也具备上涨条件，而融御长期不存在价值风险，但短期会存在流动风险，月季园不存在这两个问题，购买融御至少要做长持10年的计划，否则容易亏损，这个盘是好位置品质也可，通州的投资力度肉眼可见，只是需要一些时间成长，可以参阅星球文章84#大兴跑赢大盘选筹导图; 选筹上如果是取西城和北关两点之间，常营是一个很合适的位置，再靠近内城区选筹上就不占优势了，北京新天地、柏林爱乐、万象新天这三个盘的保值性流通性都不错，可参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);正规一居室挂牌价在380左右，如果是通州你需要做长持计划，买过来之后10年之内不要动，首选融御京贸这两个盘，你可以先到常营看看，距离你上班的地方很近，配套资源也很不错，根据实际状况选就可，祝顺利！
Q:提问:您好，一直关注您很久了，很佩服您对北京房地产细节趋势的判断，我于2020年入手亦庄河西两套89平小三居的限竞房，5年内不能上市，资金被套牢，然后另外有一套大兴生物医药基地的89平自住型商品房，靠近地铁和商业，学校有个清华附中大兴分校，目前出租中，每月租金5000元，刚满5年可出售，出售后还完贷款只剩下300多万，想咨询您这套自住型商品房该出手还是该继续留着出租，出手后是持有资金还是立刻买入其他项目，再买入的话买哪里保值属性更好些？不想压力太大了，再贷款不想贷太多，可接受贷150万以内吧，过几年我的目标肯定是想办法整合房子换个130平左右的四居室，估计至少5年后吧，麻烦您帮我看看该怎么办
A:回答:您好，如果89平这套还存在补涨的机会就暂时不要动了，你可以参考星球会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图，西红门那条线是有行情的，越靠北越容易兑现，反之越靠南越难，通过你的描述生物医药基地这一片的补涨会很慢，重要的是变现能力弱，投资属性越强越有价有市，涨上来之后可以随时变现再去做其它布局，反之变现能力弱的呢,拿冷门板块来说，它的涨幅是波动性非常大的，市场好的时候可能会出现一个上涨周期，如果市场不好大部分时间是在那一直横着， 参阅星球文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，从抄底与逃顶的逻辑,本是可以在市场高峰期选择出货，但流通性太差就会导致变不了现，看着是你的房子涨价了，但你成交周期被拉长，想要出货只要降价，因为这种地段的次新盘没有稀缺性，无论是新房市场还是二手房市场供应量都很大，如果在高峰期出不了货，看似房价涨了，一旦牛市消失,实际跟没涨一样，因为上涨的那部分都是虚价;换筹的方位你可以到回龙观淘淘，拿现金肯定是不合适，哪怕面积小点先吃上再说，等25年再重新整合，至少比这5年一直跌要强，祝顺利！
Q:提问:京总好！学习了您星球的文章，有种认知提升的感觉。最近也有置换升级的打算，目前的情况：1 石景山杨庄中区107平两居，价格一直涨不起来；2 昌平北京风景137平三居，看了您的文章，感觉前景也不是很乐观；现住在海淀，想二合一，换个总价在1500-1800W之间的。区域首选海淀。想请教您：1 石景山和昌平的是不是应该现在脱手？2 从保值和升值的角度，您推荐哪些合适的楼盘；3 这种置换，需要先卖后买，时间点有点把握不好，担心卖低买高，实操层面还请您不吝赐教。非常感谢！
A:回答:您好，1、关于出货与进货的时间，参考星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/置换,如果是同等资源的楼盘置换，这个选择是比较灵活的，可以在淡季换，也可以在旺季换，因为楼市一旦放量，你持有的楼盘和你要置换的楼盘是保持在同一条涨幅线上的，只需要双边同时进行就不会出现卖低买高的风险，这种置换的场景大多出现在同一商圈不同的楼盘，比如太阳宫的太阳公元往红玺台换，只要两个楼盘共享的是同一资源，相对的品质和价格就可以按照这样的策略调整，反之如果是资源升级，从二流区域往一流区域换一定先买后卖，最好是在淡季，在精确就是在淡季的尾部，熊市转牛市的前夜，市场起来之前下定锁房，市场回暖你新买的房源已经锁价，你要卖的房源也可以在高峰期挂牌，卖方市场要比买方市场更有选择权，这种操作主动权在自己手里，适用大动作置换，石景山和昌平往海淀换更适用于后者，把握政策可以把握趋势，但很难做到准确的逃顶与抄底，只要方向是对的就可以放心操作。
2、选筹上按照你的预算可以去拿资源最好的盘，围绕核心去选方向上不会有问题，如果在位置上没有特别的需求，如更靠内一些，参考星球海淀跑赢大盘选筹导图,16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),1800你的首选盘应该是世华龙樾，橡树湾，清河的两大品质盘现在还处于非常低的位置，一旦市场真正的回调，真正持续一个牛市长周期，这两个盘会很快破15，你看北部的盘都啥价格了，近郊的价格和核心位置的差价逐渐缩小，必然会为核心位置后期的发力提供动能，这是铁律，近郊5万一平，核心位置10万一平，近郊有极大概率会补涨，闭着眼买都能有利润，近郊补到10万，核心位置比着原来的价格并没有明显的涨幅，这不是不会涨了，而是缺乏上涨条件，一旦条件允许上涨的速度会超过预期，祝顺利！
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04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
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