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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好！手里有三套房，一套德外学区房，刚出售，到手600万；一套是朝阳华严北里的房子，70多平米，85年的；一套是石景山经济使用房，95平，2006年的。我在德外上班，再有8年退休；老公居家办公；孩子上大学住校。我咨询的问题是：计划将朝阳华严北里的房子也出售，到手总计约1200多万，置换一套改善型住房，现对改善型住房的选择进行咨询。买房考虑通勤问题、居住品质问题、保值增值问题。我自己比较看好北五环内奥森板块的房子，如融域家园、奥林春天1~6期、美伦堡等，想听听您对这个区域的分析和建议，或者是还有其他推荐区域。谢谢！
A:回答:您好，奥森板块主要稀缺的资源是生态环境，围绕四环到五环之间，奥森是绿地面积最大的商圈，加上东西两大产业群的辐射，整个奥森板块中等偏上的楼盘保值率很好，你选的盘也很好，优先级顺序应该是：美伦堡-倚林佳园-澳林春天四期、六期-融御嘉园，如果有可能的话建议你把石景山经适房也一并脱手（你这套房留着是没有意义的，名下如果还没有未来的主流大盘，要清空一切资产去购买大盘,参阅星球01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）），把选筹的总价提高到1600左右，1200在奥森板块户型上是不占优势的， 按照你原有的计划只能选一个品质2居，如果是3居就要降低楼盘品质，奥森大概有近50个楼盘，基本可以分为4类产品，第一类是终极改善大盘，像上林世家、国奥村，第二类就是上述提到的，品质有一定的稀缺性，第三类是建筑年代有一定的优势，但楼盘资源略差，像万达、天乐、天翠、澳景，第四类就是2000年之前的老社区和纯塔楼，真正值得去布局只有前两类，第二类尽可能考虑主流户型，也就是140平以上南北向的都可，奥森准确说是属于高效资源的外溢地区，是属于慢长类型的区域，这种区域只有主流户型才具备大跃升的条件，其它中等往上的产品只能说保值性不错，未来也会水涨船高，祝顺利！
Q:提问:抱歉，尽量整理了思路，写的还是有点乱。1、想买总预算小于700的小1居或者小2居，无学区，不自住。主要考虑保值，能增值更好，希望将来在需要的时候能够成交周期快，兼顾出租。2、目前比较关注的板块是朝青1居和常营2居。在网上看了很多，都说两居的流动性最好。3、朝青我主要看了青年汇的1居。重点看了一期南向57平米1居和二期西南63平米1居。1期是2梯12户，2期是2梯5户。1期南向1居缺点是4层，感觉是硬伤，优点是总价便宜，500。2期西南1居优点是高层，视野开阔，品质较好，缺点是以西为主，总价是565。我感觉二期1居以后接盘的人群可能会少一些，因为品质好，总价稍高，所以适合人群还是较少，不过这种户型该小区并不多，大概有40套） 另外，小1居的话我还看了望京的华彩国际，属于核心板块，好小区，但是总感觉这种小1居在这个地方不是主流，我看带看量也是特别少。
4、如果选择2居，常营看了苹果派、柏林爱乐、万象新天、北京新天地。北京新天地和苹果派位置远，万象新天四区楼层2.55，觉得压抑，二区南北通透两居是扇形，且只有顶层出售。所以重点看了柏林爱乐南北通透102平米两居，报价700。5、其实我现在重点主要是想究竟买青年汇的1居还是常营的两居（我更倾向青年汇的1居，又怕以后接盘的人少）。按理说两居比一居好，但板块又不一样，但离得又很近，所以很纠结。6、另外按照我这个预算，您还有什么推荐的板块小区吗，望京，双井我也看了，都够不上，除非买很破的小区，又感觉升值空间小。龙泽回龙观还没有看，那边觉得房子太多，同类竞品多，不知道我分析的对吗
A:回答; 您好，关于方位的选择，700的预算完全可以在朝青选套两居了，你没必要紧着青年汇一个盘看，非常局限，珠江罗马东区的南北2居报价700出头，你花点时间可以淘淘这个盘，华纺易城西北向的2居报价也是700出头，在朝青最好选个2居，不是说这个地方的一居不值得买，你700买这的一居很浪费，望京澳洲康都的一居报价才600左右，慧谷阳光同样是600左右，从区位上望京要优于朝青，望京本地自带产业资源，朝青本还属于承接地区，只不过这个商圈的资源比较好一些，加上国贸周围没什么好商圈，所以朝青的价值比较凸显，和望京比主要是欠缺产业资源，澳洲康都和慧谷阳光在望京都属于偏改善型的盘，流通性以及保值增值性都比较稳健 你提到的关于一居的户型是不是没有两居的成长性好，
这个主要看位置，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且你要知道保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室作为财富资产有它的意义，如果是处于价值逻辑，只能说它的天花板太低了，这个问题我在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章! 关于常营:是一个价值洼地，5年以上的持有时间会很不错，这个位置属于国贸的次级溢出了，好的是区域基础配套完善并且资源都还不错，到朝阳主要的产业区距离也可，交通很方便，如果你是处于居住兼顾投资目的，常营选到的两居室整体水平要比市区好很多，如果你是处于投资为目的，首选的是望京和朝青，一居室当然优先望京，关于选筹上参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:京总您好！有疑惑需要求助！基本情况是：目前夫妻名下有1套房山单位公房（经适房性质不能交易但占指标），还有五棵松1套60平学区房，俩孩，二孩刚入小学，目前住学区房。对下一步方向请指点：方案1:学区房保留，满足小孩6年乃至初高中上学需要，用大孩名义（已满18周岁）再买一套，或学区房到大孩名下再以夫妻名义购买二套，预计可投800到1000，买一个后期保值增值好的房产，海淀西城优选，京总给个建议？如能顾及自住更好（毕竟目前房屋面积过小住宿条件一般），但以保值为第一准则，如自住石景山远洋山水（距离目前学区稍近，户型不错但缺点是石景山），是否建议购买？方案2.将学区房卖掉，市值650左右，共可筹资1500左右，因剩余工作时间不多暂不考虑杠杆，推荐一处保值增值好的房产，如能满足目前自住更好，优选海淀及西城。个人比较倾向1方案，原因是至少能满足6年自住，另外俩孩子能保证两套房，专家从长远看倾向哪种方案？另外，如果在五棵松附近买房，专家推荐哪些楼盘，百朗园嘉德公寓今日家园永定华庭推荐哪个？或者有什么可推荐的，三居室价格适合的？多谢！
A:回答:您好，感谢信任！1、方案一虽保证了数量，但质量并不是特别的高，其一是学区房的涨幅是随着政策涨跌的，五棵松板块本就属于溢价比较重的区域，其二60平米的一居室面积太小了，改善社区及户型才属于居住体验好的房子，好位置好楼盘的小户型只能做短期过渡，并不适用于长持，意思就是无条件的情况下可先买来过度，后期有条件一定是要置换的，因为这类房的保值功能不错 只是作为资产投资，它的上限太低了，其三1000左右靠近西城和海淀的位置，在商圈及楼盘的选筹上很难拿一套优质的大盘，只能选中规中矩的类型，结合到学区房带有不稳定因素，后买入的也是属于市场上的普通货，不如合为一套去拿一套高质量的，不但成长性有优势，也能提高你们的居住条件！建议你认真参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换;另：石景山远洋山水，鲁谷板块有它的价值，远洋山水也是板块内热度比较高的项目，保值及流通性都可，但本质这个盘还属于刚需盘，二套以上的家庭在置换的时候尽量往纯改善社区上换，无论是过去还是未来中长期，纯改善社区的成长速度以及条件都是要好于刚需盘的！
2、选筹上：永定华庭还不错，只是这个盘的面积偏小，百朗园和嘉德公寓流通性及保值性全差，属于板块内排名靠最后的，你要么就稍微往外移保证更高的品质，比如田村兰德华庭150平的三居，户型很好报价在1300上下，包括乐府江南140正南正北的三居，这两个盘都很好，尤其是乐府江南140的这种户型很稀缺，平时的出房率很低，要么就是降低一定的品质往城内靠，如甘家口小区160平的南北大三居，国兴家园150平的三居，除了国兴其它项目都在你的预算范围内，国兴总价稍超，这些楼盘的保值性及成长性都属于市场前列，你在五棵松考虑今日家园不如到甘家口，相同年代的甘家口的爆发力更强，如果是永定华庭不如乐府和兰德了，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:京总好，看了您星球的文章深受启发，准备整合一下自己的房产做重新布局，请给予建议。目前房产情况：1、海淀区北京大学燕东园90平米学区房，预计售价：990W;2、海淀区人济山庄二期105平米，预计售价：1155W;3、西城区马连道茶茂国际 2套34平米商用开间，预计售价：204W;4、房山区窦店镇世界名园小区131平，自建二层顶楼带露台。预计售价：200W;5、房山区琉璃河小产权房100平米，预计售价：80W;6、今年底前，到手一套房山区琉璃河大产权回迁房，86平米可选择变现100W;7、手里无多余资金，不考虑贷款。问题：1、以您的角度，如果持有这些房产如何整合。2、卖出后仍考虑重新布局市内优质区域优质房型2居以上。区域不限，不考虑居住，纯考虑未来升值可能。您会建议布局何区？甚至哪个盘？以上，请解答，万分感谢！
A:回答:您好，感谢阅读！其一：3456你要最先做脱手的动作，参阅星球11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山的窦店和琉璃河都是正被弃掉的板块，这种类型的住宅没有流通性更没有金融属性，也不会存在未来上涨的可能，房地产有多种类型，住宅地产，商业地产，工业地产等，每一类还有细分，最具备投资价值的只有70年产权商品房，准确说哪怕是在房山这种外围区域，只要是主商圈的70年产权商品房，都有它的价值，结合产权性质及地理位置，这三套都要弃掉，且越快越好，只要有人买，价格不离谱就可出。其次马连道茶城这套你要从2个角度考虑，一是租金回报怎么样，二是在你不出这套的情况下能拿到什么类型的盘，按照你描述的价格三套全部出仓也只有380左右，这和你的投资期望是不符的，380两居或者一居都很难吃到接下来每轮的第一波，如果马连道回报不明显可以考虑出掉把资金加到新两居的建仓上。
其二：人济山庄和燕东园的保值性尚可，但你这两套的总价是北京主流盘主流户型的标准，分布在这两个盘上都为小户型，效率太低太浪费资源了，从长远角度你应该把这两套二流区域二流盘的小户型换为一流区域一流盘的品质大户型，这种置换是大趋势，影响会长达十年二十年，市场分化的越严重越会凸显这种策略的价值，可参阅星球04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;你房山加马连道抛出后总资金是近600，燕东园和人济是2100往上，这样你的布局很灵活：大的可以选一套主流大盘的四居，2100可一次打完，剩余的600在次级位置选一套2居，另一种思路是大盘选一套三居，总价控制在1800左右，剩余的加到600上拿资源更好的盘！还有一种情况是不动马连道（这种情况是马连道的租金回报不错），降低大盘的总价提高小盘的资源，置换升级后的最终布局：一大一小或一大两小（含一套商业），这都是很稳健的方案，方向上海淀和朝阳的头牌区域都可以考虑，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
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84#北京持币200W以下的投资术
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