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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:星主您好！希望听取您专业的意见和建议，谢谢！基本情况：目前持有三套房子，一是东城新景家园41平米开间商品房，出租中。二是石景山区远洋山水109平米两居自住用。三在河北大厂雅瑞园两居90平，房产证明年下来。小孩今年刚上班，预计5年内没有婚房的需求。计划贷款200万左右进行置换升级。问题是：第一套方案：卖东城新景小开间，升级面积求增值，预估卖500左右，加200—300贷款。但没想好：是在东城找房，还是去海淀世纪城？还是亦庄万科金域东郡？不知道您有什么推荐？哪一个增值的空间大？第二个方案：换远洋山水，卖大概750万左右，如果贷款200—300万，附近哪个区域比较合适？世纪城还是田村的兰德华庭，乐府江南？但是目前我们自住比较方便，有点儿舍不得。3.因资金有限，这两个方案只能取其一，您觉得置换哪一个更合理？关于所选区域置换楼盘您是否有更好的建议？
A:回答:您好，新景家园和远洋山水都属于刚需类的住宅，从面积的角度远洋山水更符合未来市场的需求，但远洋山水的地段资源要比新景家园差一些，鲁谷最大的价值是承接西城及海淀的外溢购买力，远洋山水是一个热度很高的盘，保值性尚可，同样作为刚需型的住宅，新景家园的地段购买力要比远洋更充足，但你持有的面积太小了，小开间即便是未来区域价格往上推，它的利润空间也很小，我更建议你把这两套考虑一并出仓，在新的选筹上去扩大面积，加上你贷款的金额是近1500左右的标的，这个总价避开东西两个区是足够可以拿到很好的品质大盘，你可以以这样的方式计算:远洋山水和新景家园你无论是留哪一套，这两个项目绝对不会成为市场上的领涨者，如果房价同步上涨这两个盘大概率是后知后觉的，当大盘的涨幅在20%以上，这两个盘可能也就5%，你留着其实是失去了大盘的机会，
因为你两套只有一套是自用，另一套还是吃租金，这样肯定是抓质量弃数量效率上更优，关于选筹上：如果是田村，你要去淘乐府江南130平南北三居户型，兰德华庭要淘140平的南北三居户型，如果还往北可以从世纪城移到清河，莱圳家园130平的南北三居户型，上林溪140平的南北三居户型，从楼盘的维度这些盘都属于区域内的品质大盘，保值增值性都很稳健，从户型的维度这些户型也都为主流货，双重价值更保险，如果区域房价上涨，一定是这些楼盘，而这些楼盘一旦开始上涨，这些主流户型也会是涨幅，反应最快的，这种方案要比你买一个中规中矩再持有一个小户型强的多，更容易提高资产的海拔，可以参考星球精华栏01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:京总您好！请问，工作地在来广营地铁站附近，长期稳定，当时考虑地铁通勤和三居，18年5月买入的顺义石门站附近的前进花园一区，2001年小区无电梯5层93平三面宽朝南南北通透三居当时311万，近期已经跌了不少，感觉保值能力太差，剩余公积金贷款90多，如果出手能有200资金，贷款150-180，总价350-380，近期小区北侧华润建的新盘璞瑅潤府即将开盘，也在考虑换房该新盘三居洋房，但不确定未来增值潜力如何。后悔没有早点认识京总，就能少走很多弯路，请问京总有没有更好的值得换房的方案，如亦庄，更多考虑保值增值潜力，能自住更好，因为再过4年孩子到天津上学（已在海教园购买小两居洋房）如不能也能接受以租养租，感谢！
A:回答:您好，感谢信任！你现在最稳的选择是暂时不要动，待市场恢复顺义那边有足够流量后，在高点出货然后再重新买入，这种失血过多的楼盘很不建议在同地段置换，这等于换汤不换药，参考星球11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;导致房价上涨的主要因素有2种：一是成本推动型，二是需求拉动型，顺义石门这种地段的新盘就是成本推动型，土拍的时候已经赚了一轮，开发商在二级市场上必然要再赚一轮，到三级市场如果需求量小于供应量，两者有很明显的差距，自然价格会一路下跌，这是区域的自然规律导致的，房地产红利期过了之后，一切原来看不到的潜在不利都会暴露的一清二楚，这种冷门地段除非是你有自用的需要，几十年工作不会变的情况下，可以为了提升居住品质去买一些好的楼盘，
否则是不建议追求太高品质的，你回血之后可以往立水桥板块淘一淘溪城家园的两居，80平左右的基本是可以在400以内拿下的，从地段可承接的资源以及楼盘的居住舒适度，溪城家园称不上是很好的盘，但是要比顺义这种冷门地段的洋房好多了，保值性自然也不会差，更有利于你下次的置换升级，这个选筹的方向可以兼顾到自住，如果以租换租纯投资，可以考虑两个方向：一个是常营的次新两居，苹果派，北京新天地，一个是亦庄的南海家园两居，从板块价值以及确定性无疑亦庄都要更容易兑现，常营可以理解为是朝阳的价值洼地，未来有补涨的可能性，这是你接下来正确的方向，祝顺利！
Q:提问:京总您好！看了您星球内发表的文章和问答后，我对房产的理解有了很大提升！首先介绍一下我的情况。我是22年4月刚毕业的硕士，目前在西土城附近一家国企上班，已拿到北京集体户口，月薪到手有一万二。我对我从事的行业前景比较看好（芯片设计行业），期望干个一两年通过跳槽涨到年薪三四十万。我对象工资每月到手大约九千。工作地点和我在一块，不排除未来有搬到通州的可能性，目前还在规划招标阶段，我看网上说选址在温榆河滨河森林公园北区附近。我们都属于工作比较稳定的，这两年有结婚打算，考虑五年之内要孩子，所以比较看重学区价值；通勤最好控制在一个小时左右；如果能三居就更好了。两家目前大约能拿出两百万支持。我们想充分利用好首房首贷政策，既能刚需上车，最好也能持续增值。想请京总指点，这样的条件能达到的最优、次优结果大概是什么样？现在是否是上车的好时机？小白什么也不懂，感谢京总抽空阅读！
A:回答:您好，感谢信任！1、关于上车时机，我对会员一直灌输的理念如果你是北京的第一套房，在符合限购条件的情况下，又有资金支持，可以拿到优质板块的上等盘，能尽早上车尽早上，这些房产即便是你买完出现下跌的情况，也无需过多的担心，这种下跌属于行情后的正常波动，每一轮都会出现冷静期价格回调的现象，相反那种资源很差的位置，如果遇到牛市可能涨一波，然后冷静三年五年持续微跌，最后跌破买入价，无论是刚需还是置换我鼓励大家去买第一类房产，原因就是这些房产大方向是一定往上走的，说的粗暴点即便是房地产出现全面下跌，这些房产也是最后一批跌的，它的保值性及抗风险能力都是市场上最强的，如果集中所有资源拿不到这些好资源的盘，我的建议是再等等保留首套房票，现在的市场格局是只有一小部分盘会继续上涨，而大部分盘的金融属性会越来越弱化，直到最后只剩居住属性！这个论据我早在星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理、04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘中已经多次提到,建议你仔细阅读
2、关于选筹的思路及方向，围绕西土城能辐射到的区域，海淀清河，奥森，望京，再远一点昌平的南部和朝阳的东四环附近，最优的选筹当然是清河和望京，奥森，其次是昌平的南部，朝阳的东四环附近，你们刚毕业参加工作，并且行业很好，收入的话我相信你们会一年比一年富有，我给你的建议是这次买房要调动身边所有能利用的资源，精算资金去购第一梯队，也就是望京，奥森和清河，这三个板块长期价值很牢靠，房价长期是看涨的，并且区域有不错的教育资源，如果能拿到第一梯队优先选择，其次退一步才是第二选择，昌平的南部回龙观和朝阳的东四环大悦城附近，我给你说几个盘你可以去到中介门店里实际看一下，清河的莱圳家园，望京的首开知语城，澳洲康都，北维40度，奥森的万科星园，上元君庭，大悦城第一选择青年汇佳园，华纺易城，
第二选择晨光家园A区，炫特嘉园，昌平南部回龙观国风美唐，流行花园，这些盘的保值增值性都很稳健，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;你短持再置换或长持都没问题！3、如果以上板块都拿不到，还有一种思路是投住分离，先上车以后再置换，两种情况我会建议投住分离，一种是工作的区域综合资源都比较一般，而自己的筹码又比较优，可选筹的范围比较广，这种情况如果为了通勤买在工作地属于资源错配，还有一种情况是工作的区域或者工作单位所辐射到的区域都是拥有一线资源的区域，而预算范围内可选筹的范围有限，只能买到这些位置的次次级板块的尾盘，然而这些尾盘的行情并不好，这两种情况一般是建议以投资为主吃到板块内的行情未来再做升级置换！如果是这种思路要溢出到朝阳最东部的常营地区和大兴的亦庄地区了，这两个板块预算200左右上车投资是最优选的区域，祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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