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北京跑赢大$ s – g _ v盘的房子不超过2l T ^ –0%
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Q:提问:房总好，想就是否在丰台买房进行咨询。基本情况，女方丽泽商务区上班，男方公主\ | H m T C Y 0坟V h o S U上班，准备年底结婚。女方在h \ V H 9 2 1广内有老破小可供上学，男方家在羊坊店学区有学位提供（但无房本只能住）。女方要求买房，男方目前子弹400，加上贷款，预算在600以内。考虑了14号线小屯^ 2 P（郭庄子）地铁附近万科紫苑，万恒家园，建邦枫景商品楼几个小区
主要考虑是西海学区溢价有点高和已有两个保障，预算也有点够不上，所以考虑丽泽沿线地铁房。如果上学后到西城或者公主坟住O z x 7小房，或) f R b再租一套大的，目前便于夫妻上班。1.不知道这么配! D 6 U置是否合理，除了小屯路这块，还有其他地段能考虑N r m K z c ( 4不，预算也符合的情况。2.这几个小区哪个优选，目前万科有近600的东西向85平一二X 5 K . 7 m层，建邦枫景G H n e 3 – f + m的塔楼二三居500左右可选择多，万恒家园无电梯一二层的南北90平（但有点刀把特征，边户明卫）。万科肯定物业品质好，就是东西向打鼓怕以后不好出手(虽然通透)；万恒自住不错出租也方便，品质一般户型有点毛病，不知道出手会不会影响；建邦塔楼作为后备房源。3.最近几个小k & a z 3 n o G区有陆续出房，成r w 1 i交并不太多，是否横盘了;
A:回答:您好,感谢信任!建议你参考星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;D T + ^ Z 4 r d丰台的青塔板块比较有价值的楼盘只有万科紫苑;这个Y Z f v U x s盘在丰台属于明星楼盘,居住体验和社区的管d % h / 3 s理都优于同区域大部分楼盘;其次是建邦枫景;万恒y 2 o r [ ? P 8 \家园属于板块尾部盘,流e g L T [ p / D c通性和保值性都不如前者;万科紫苑的保值性很强,升值性中等吧,17年之后这个盘处于横盘y k g [ T 9 #状态,近一年的行情是处于上涨趋势,大概10个点,g W l 5 h ,建邦的行情S G * H D .是处于下跌趋势,买房不要看单价,便宜的不Z V 6 F一定是最好的,如果兼顾上班,这2 t Q Q样的方案还可;可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(? D J J C Z {历史成交大数据)查询楼盘的详细行情
如果坚持效率最优原则,投住分离效率更优;配置纯投8 p H %资盘持续吃板块红利,几年后无论是置换还是继续持有,主动权在自己,如果继续持有可以把上涨的部分套现出来按照同样的方式继续买入,这样的打法很稳健,名下的资产也都是优质盘,很容易滚起来,剩余的交给时间即可,当然这种方案需要舍去自住的因素以租换租,看个人更注重什么?如果G s F ! ; D o M兼顾自住万L : l 3 2 i科紫苑很不错,如果以投资为目的方案二的效率更优;T } % V v | u 4 W只有塔城这座城市r C : o b *经济最快的列车,才能在有效的时间得到丰厚的回报;建议认真/ + } D阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!
Q:提问:京总您好！我和我老公今年34岁，月收入2万元，想全款投资一套g . 9 q (总价在320-380之间的两居室，20年房龄内的房子。目的很明确，就是为了持有! { t U = s @ S一定时间卖了增值。我和我老公名下有两套全款房，目前市值大概1100左右。我公婆那还有一张房票，所以想全款买在我婆婆名下。不考虑贷款的原因是因为一些历史问题，我婆婆征信不好。
目前我们手上有60万自有资金，需要做DYJY，贷9 ( @ n L i A p款270-320万，还款方式净息，因为收入一般，这也是我们在不影响家庭生活为前提的最大承受范围了P M R，这个价格e I 6目前也就能买二手房。我们打算持有时间3-5年，买t E ; Q Q b w t ~房后立马出租，可以抵扣大部分月供。目前我们看了新宫的南庭新苑北区，双井的百环家园，也不知道哪有潜力。看了您的文章C n O 5 \ e v 1 H，我们非常认同买区域，选筹的重要性。但碍于我们资金有限，投资房产认知也非常有限，非常希望得到您的建议
A:回答:您好，3) d O \ Y 2 Q {80W在方位上尽最& & \ x D U ,大的限度往核心圈靠，注意是核心圈不是主城区，核心圈是各项资源都比较充足的区，主城区以环线定义，上一条刚回答过一位会员的提问~ Q h，其中有一个问题和你的主要需求相关，关于一居小户型未来的市场问题，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我y T ~ : ? c们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土; j u x K t a地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室的价值相对长远一些) k j a X ] \ R，你380的` B 6 @ L主要选筹对象就是一居，这个问题早在星球精华栏文章04#未来五% 8 ? ,年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已= | t经提醒过大家,有些q x }小户型不能碰,建议你认P 8 S真阅读文章!
关于区位: 靠近朝阳国贸的位置要比新宫强很多/ 1 \ 6 o |，可以参考星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，这些位置的投资属性非常弱，我已经劝退很多人，这些位置能不能买，能买，越差的区域越容易淘到笋盘，拿到笋盘简单做个装修Q E W z增加一下q + ^ { C – : X v溢价转手就能赚差价，但是这对于选筹的要求太# J . 8 | ? * 7 1高了，只能说这些位置不适合普通买家，那种靠买卖房子赚钱的职业人士非常适合，普通买家在这种位置犯错概率很大,提高胜率\ t K p最好就是远离这种Y o ; N区域V L Y，i ? y I g p ]到确定性更高的区域，只要选筹上不烂,总能吃到红利，犯错概率大的区域即便是我们精` R A心选筹;做了很多功课,但结果还是输的,这是方向性的问题，选筹上可S S :以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理
关于目标区域及楼盘，你可以去淘淘石佛营炫特嘉园的一居室，一期三期的开间、二期的正规一居室都是在你的预算范围内，这个位置要比双井那边好一些，租金水平，流通性，保值增值率都有保障，只不过一居室在短期天花板相对较低，持有5/ 4 #年以上会好一些，祝顺利！
Q:提问:京总，请问，1选房范围在海淀区永定路，玉泉路，田村范围的话，750万的预算，三居室，兼住和保值的功能，您建议入手哪个c W x @ ) r小区？2老公在考虑海淀建西苑的房子，低总价能买到最大面积的房子，顶层复式，感觉z = u他的思路不对。您就点评下建西苑这个小区吧~
A:回答:您好，感谢信任！首先建议认真阅读星球精华栏2篇会员文章，17#石景山未来楼市的预判及购买建议，81#北京房产投资核心逻辑和原理，海淀建西苑这个小区只有居住属性，石景山杨庄这个板块很冷，这个区域80%的购买力是5万左右的水平，没有居住体验，次新要求一说，剩余的20%支付能力稍强一些，这样; O 0 4 ~ \ +的区域特征很难支撑6万以上的价格，接近7万就成贵妇盘了，跟盘的好与坏没关系，是区域的购买力与房价k \ 3 = c W \水平不匹配，茂华景公阁，公馆，公院包含建中苑近五年的行情都是一路往下H v J走的，你可以通过星球精华栏16#C w W r U北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;
或者说石景山并不具备投资属性，这个区的定位是宜居生态，放在市场里面U Y Z 1 ] r就是纯通勤，杨庄这个板块唯一的好处就是离海淀近，但和海淀的资源没关系，当年的开发商也是打着海淀的名义卖了一手好价，你要知道海淀的核心是中关村一带往北延伸，南侧和西部不属于海淀发展方向，f b $ 2 B A q 1你们买在玉泉路田村永定路哪个位置都比杨庄要好，你爱人应该比较注重房子本身的面积舒适性，其实应该关注房子的综合资源，而不是单一某个亮点，房子的价值也是综合资源决定的，现在这v m ~ % x : q Q \个时期买外城或者过冷的位置风险是很大的，你们应该压缩一下面积往城内靠，可以淘一淘玉海园的小三居，永定路85号院、如果能接受2居可以淘淘兰德华庭，这些盘9 y E E M _保值性都很好，性价比也可，未来还有上升空间，祝顺利！
Q:提问:您好，看了您的文章感觉说的很到位。相见恨晚;想请教现在800万以下能买啥啊，想买比较新的，感觉能看上的也就亦庄啦，但海梓府的三居都快要800啦，G I / 1 C S ^买了会不会站岗，还有什么其他比较新的区域可以选择啊，中信新城如何，多谢！
A:回答:您好，建议你认真阅读星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;亦庄长期价值很好，短期的话看买什么盘，如果w c ~ – n E 9 j 0是CEO，可能会站岗，如果是中高端还会有一定的成长空间，像海梓府和金域东郡都很p $ Q 4 t 0 v o h不错，每个区域在一定的时间内都是有上限的，3年内是一个什么价格，如果超过这个价格会回调横跌，5年和8年又是一个价格，这个价格的上限跟城市的经济发展相关、跟区域的购买力收入相关x ] g m S，这两个盘在5年期都具备成长性，你在亦庄买的话最好是围绕金域o 5 C 3 8 l ) I东郡附近，中信新城这个位置主打的是低密度，高层住宅不是这个板块的主流，其它区这个价格可选的范围比较大，只能压缩到2居才能满足成长性，像朝阳海淀都D ` q P E d # e可以选到，看你个人倾向哪个位置，祝顺利！
Q:提问:京总您好！我岳母17年在南边挨着总部基地的首开华润城二期，全款买了140的3居，当时的价格是9万，现在的价格基本没涨（在9.3左右）。通过和您长期学习明白了这个楼盘有些资= ; _ h A w源错配（房子的品质与区域不太相符），想请教一下，您怎么看这个盘未来的前景，是否应该置换到! 7 3 v E j ; U Z比较成熟的区域，比如望京？另外，之前我请教过您的鲁能钓鱼台美高梅公馆的商住房，恁建议我卖掉我非常认可，但现在挂上去不太好卖，当时17年买的时候4 : 4 m h是8.5万，现在挂7.5都很难成交，您有没有好的方法能卖出去？由衷的感谢您
A:回答:您好,1、理解正确,没有有效的利用好资金,我建议你是及时止损,我在星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图对丰台全区域分析过,建议你认真阅读,房价不涨=亏损,南四环外的众多品质盘,包括现在正在盖的,品牌溢价能占到60%甚至70%,你去看南部整个从东到西没有什么资源的,你要说纯居住区吧也没有什么稀缺性的资源,商业配套也都是二流三流的,学校的话不用说了,这种区域如果遇到市场利好能够渗透全市的情况下,一些年代稍旧的二手次新商品房会有不错的涨幅,这种高品质的盘即便是涨也是涨半年,横盘Q F x R O R 0 k A5年,投这样的盘没有预期的,2、商住17年打的很重,G W ]这类盘属于小众群体,在市场上起不到太大的作用,涨和跌关注的人% 6 =很少,如果今年没有利好政策,未来再出的可能性极低,只能折价找接盘的,没有其它渠道,祝顺利!
Q:提问:您好1 A r，本人家庭W \ o ? V f }情况和需求如下：一、家庭资产负债;现有顺义一套石门96N ^ n \ I & W老小区房子，市值260万! 4 = W a C F ] /，暂时不想出售，一方面，顺义行情不好卖，而且卖了还完贷款，最多回来100万，帮助不大。另一方_ [ O i l q F面还留有积分落户的念头。天津有一套郊区房产，为孩子落户准备的，总价100万，目前贷款还有60多万。境外有100多万股票，暂时不打算出售，跌幅太多等回F } } $升一点再说。
手y ^ * ? f h U ] ,头目前有100万现金。预计23年4月份能累计到130多万，夫妻两人手头? + l Y有其他授信余额50万（最高5%年化），可以考虑过桥后使用，综合下来，23u c K } ^ 3 k年4月份可用现金+信贷余额180万。再往后= n ! k l *一点到23年底可以凑到200万+;家庭收入：夫妻税后家庭收入能到120-140之间，扣除家庭开支，每年结余90-100左右问题不大。目前的月供1万多，两个人公积金可覆盖。月供能力尚可。
二、买房需求;一开始考虑的初衷是为孩子上学，孩8 q _ k \ + N \子23年上幼儿园，需要在25k ^ T w Q e年9月前落停小学的房子。对于学区没太大执念，稍好一点就行，不想太卷，卷不动。原计划在2h j 0 N L g y4-25年凑到4t G u00万8 @ ~ \ k & m } _多。再利用杠杆买700-800的一套房子，一次性解决改善和上8 = N 6 \ R ]学问题。后来看了您的帖子，觉得自己买房决策还有较大的误区，目前想@ = { e K a 5 o法是23年开始看看是. 8 J [ i J }不是可以利用手头的现金+授信额度+jyd400左右，能够买一套500-600的小房子，主要目的是增值+学区，希望在4-5年后能够有较明显的] A !增值，可以在同^ 8 ( n r学区换套大F y N R : d E j F一点的改善房。如果届时来不m & = A u m # O及换房，也不耽误孩子上学。
三、目标区域;一开始考虑望京地区和朝阳大悦城周边，考虑望京的出发点主要考虑是望京是互联网三极（中关村、望京、西二旗）之一，o W X a ^美团、阿里等聚集地，购买力比较强，未来应该不会差。而且以前在望京新城租房过，对这里比较熟悉，觉得配套啥的都还不错。综合以上我的情况，请您帮忙分析下：
1.基于目前我的情况，23年I = r K n _ O适合着手行动吗？还是再攒一攒自有资金？2.如果选择. . 4 8 Z M ? L x望京T A Q T # # ] ] 9区域，500-600万的预算建议考虑哪几个小区？什么类型的房型合适？3.目前500-600这种预算方案是不是有点激进？除了月供风险，jyd本身有没有什么n , ; s z \ k比较大m p 6 .的风险？4.望[ U #京区域的选择对我来说，是不是相对最好的，有没有更好的区域选择？5.基于我的情况，还有其他方面的建议吗？
A:回答; 您好,1、如果自身经济状况允许的情况下,建议尽早动手,这些领涨的板块如果发生价格回落现z : N E &象,卖家的心态并不) T h $ & P V .弱,可能个别着急出手的有个5左右的浮动,其它都很坚挺,如果市场有热度,这些位置也都是第一轮往上走的,这是市场周期规律,从目前的市场预期往后看到明年3-5月份,房价上涨的概率大于下跌概率,如果等到明年5月份以后入场,从时间上看其实是在增加我们的成本;
2、在区域选择上,建议到朝青淘淘笋盘,华纺易城65平的正轨一居室,青; k b 1 X m N年汇80平的两居室都在你们的预算之内,在朝青淘_ Y 2 n s应该优于望京,望京只能上望京新城和几个老旧小Y i ~区,这些盘流通性都很好,但增值性不如朝青的,可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017B w .-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;3、jyd的风险只有抽贷,如果发生b M , { + c i n这种情况换一个银行就可,北京的房本变现很容易,有很多种方法和渠道,即便JYD停了还有其它贷款,本质上都一样,只是换了个名字而已;4、如果可以建议把天津和顺义的出掉,回笼一部分资金总价应该可以再往上走走,选一个面积大一点的会更好,刚需盘里面有上车盘和偏改善型的,上车盘一般是最小面积最低总价,这类盘从历史涨幅看不如改善型的,建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝Q Z F ? q ; \顺利！
Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥 房山万科新里程三居一套闲着，想9 3 G g |趁着春季置换到亦庄或者亦庄外溢，先生在亦庄上班每天通勤G d ] *很辛苦（it行业，这次给了股权 应该会干5p ] e 2 5年以上），我居家不用上班，小孩马上上大学了。我平时不开车希望J r D % P有地铁，孩子未来在沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她周末方) F ( x : y &便回个家。这次置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样综合下来 我看中了润枫领尚和万科城市之光（不是东望，在地铁17次渠北）。
问题一：值得更换吗，如果考虑通勤也可以租的。新里程` f C B有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有吗？问题二：如果下决心置换，那选润枫还是万科？润枫离17地铁近（北神树800米），23年贯通相当方便呀 ，孩子周末回家都能解决，我回丰台也还行，就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改 小区绿化楼间距没问题，就是物业不算好，人车半分流，听说有教育用地，有商业规划，还有即将拍的地块。它1.5公里外的董村有个综合处理厂生活垃圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄露的，我也很担t N 2 W n H L J W心。
万科的好处是设计到位，房子住的也舒坦不用重新大改动，但是其实楼间距不行，b . | 4 6 [ w # ;需要高层才能避开遮挡，另外G H X %离得地铁远，（1.7公里到次渠北，也是17J h e 8 C 6号线）板块发展差不多了 没啥空地了小区域，9 0 k ? =不知道有没有教育规划，目前学校不咋样。剩下的还看了南海家园和德X . u茂的新房，觉得贵3 d = 7 ~ , 5 O 2了 可能已经溢价太厉害 还想再看看瀛海的回迁房，这些倒是相当便宜。我的想I 7 H L Y ] H (法太丰富，又想学区加持将来好升值，又想通勤方L e g便，又想地铁，来回纠结没了主意，望您解惑，选哪个，还有更好建议吗？
另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，04年的世纪星城，一直不舍得卖。21年在昌平南买了澳海明月限竞，如今每个月q ] ~ \ / B y _ (还贷款2.6万，也不想再贷款* P 4 p $ #了，这套是想投资留给孩子，所以这次置换就想平换 不想添钱了。关于这些资产您有什么调整建议
A:回答:您好，你们当下的重心\ ! k ( \ . $ Z E应该是尽快清仓远郊% m / ] T B u –资产，{ ~ _参考星球精华栏文章11#北京七N G m F k ` y c (个行政区边缘的房价预警研判;房山万科新里程，世纪星城，这两个盘都是要考虑调仓的目标，房山本u O ]地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否H W + R ) ) ) r ]则不会一直横跌出现大量库存,良乡大学城一? ~ \带未来的成长很慢，如果[ { v Q k b .说房山有预期的位置应该是长阳，丽A ~ a & `泽的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,F U ( )综合价值要比大学城强很多
其次通州北苑的世纪星城，这个位置属于通州的西大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东边，通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来通州的行情也都. q M W S b是跟着规划走，新区新盘新资源会把原本2 b !没有什么资源的区域品相一般的盘甩得很远，如果不做调仓优化一直买，即便是再买1套，还只能买像次渠这些次级板块的位置，澳H ^ ( x h z o海明月已经被锁死了几年的流动性，如果不把现有的2套做升级未来成长很难，出完货之后你们的换筹方向要往核心圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资] $ m F + E源就是最好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合你们，无论是保值性还是未来的成长空K $ 3间都有保证，一切t i /带有不确定性因素的东西都不适合你) S s Q G P f们，建议U n = D N你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
北京跑赢大{ @ J Z g l盘的I ` c E R @房子不超过20%
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-28 C x032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换+ : N H r w F k仓，N ~ 2 I x & m卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行F I R H F . j政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有3y ( 0 / & \9个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
8^ ` 32#S { 5 1 7 g i [北京首付300-400稳9 O ) 8 f ^ V 7健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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