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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总，请问，1选房范围在海淀区永定路，玉泉路，田村范围的话，750万的预算，三居室，兼住和保值的功能，您建议入手哪个小区？2老公在考虑海淀建西苑的房子，低总价能买到最大面积的房子，顶层复式，感觉他的思路不对。您就点评下建西苑这个小区吧~
A:回答:您好，感谢信任！首先建议认真阅读星球精华栏2篇会员文章，17#石景山未来楼市的预判及购买建议，81#北京房产投资核心逻辑和原理，海淀建西苑这个小区只有居住属性，石景山杨庄这个板块很冷，这个区域80%的购买力是5万左右的水平，没有居住体验，次新要求一说，剩余的20%支付能力稍强一些，这样的区域特征很难支撑6万以上的价格，接近7万就成贵妇盘了，跟盘的好与坏没关系，是区域的购买力与房价水平不匹配，茂华景公阁，公馆，公院包含建中苑近五年的行情都是一路往下走的，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;
或者说石景山并不具备投资属性，这个区的定位是宜居生态，放在市场里面就是纯通勤，杨庄这个板块唯一的好处就是离海淀近，但和海淀的资源没关系，当年的开发商也是打着海淀的名义卖了一手好价，海淀的核心是中关村一带往北延伸，南侧和西部不属于海淀发展方向，你们买在玉泉路田村永定路哪个位置都比杨庄要好，你爱人应该比较注重房子本身的面积舒适性，其实应该关注房子的综合资源，而不是单一某个亮点，房子的价值也是综合资源决定的，现在这个时期买外城或者过冷的位置风险是很大的，你们应该压缩一下面积往城内靠，可以淘一淘玉海园的小三居，永定路85号院、如果能接受2居可以淘淘兰德华庭，这些盘保值性都很好，性价比也可，未来还有上升空间，祝顺利！
Q:提问:京总好，我们目前在京两套房，一套是西城德胜学区的50平米1980年的老房子，一套是朝阳豆各庄富力又一城三居，大孩在德胜这边上小学，小孩明年到德胜去上小学。目前我们在离学校不远的海淀冠城园租房住。计划在小孩子明年上小学后，把这两套房全部卖掉，在冠城园购买一套三居，按照目前的价格，总价在1600左右，卖掉那两套房子基本不用怎么再贷款就可以买了。主要是觉得未来的老破小学区房虽然是德胜但形势也不明朗，豆各庄那片的增值缓慢，冠城园又是这附近相对拿得出手的社区，感觉这样整体反而会更保值一些。不知道您觉得这样是否可行？还是说留下那两套中的某一套，再通过贷款加杠杆来购买冠城园的房子？这个方案是否有点激进？另外，我父母的户口刚转到北京不久，他们名下还有一套经开区那边的绿城桂语听澜102平三居，明年交房，但他们在老家住，这套房子五年内应该不会有人去住。这个房子距离产业和公园的地理位置都不远，小区的各项品质也很高，再加上旁边学校的加持，是否可以长期持有一段时间？谢谢。
A:回答:您好,1、现阶段加杠杆是否激进取决于你购买楼盘后期的成长性,如果楼盘还有预期,并且空间足够大;这种情况加杠杆是为了扩大面积,以此在兑现时产出更高的利润,如果楼盘已经见顶,或者预期很低,兑现周期不明朗,这种情况再去盲目加杠杆就属于激进行为;你可以参阅星球精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用;
2、你们持有的这三套盘,从效率上讲是要做全部调整的,其一德胜这套小户型,学位使用后及时脱手就不用再去承担学区房的变化风险,方向上很好,其二富力又一城这个盘主要是输在了板块上,本身这个盘的居住体验很好,也是整个商圈的标杆,但遗憾的是豆各庄的基础资源太差了,就目前区域的一个现状也很难脱胎换骨,而且朝阳的重点发展方位是以国贸为点向东北方向延伸,望京外溢出去的部分都是重点方位,这个完全落地后基本已经成饱和状态了,往后就是修修补补,具体可参阅星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,这样的一个现象你豆各庄一套大三居如果继续等效率太低了,有更好的选择没必要再持; 其三:桂语听澜这个区域是一个纯居住板块,台湖的优势是整个片区楼盘的质感都普遍很好，这个区域是从0开始的，所有的软硬件都是新的，弊端是这个板块属于外溢，并不是核心位置，未来也不会发展为核心位置，属于两不靠，亦庄未来的延伸是东南方位，通州的核心在运河，台湖在城市界面以及楼盘质感上虽然有很大的优势，但本质它还属于二三线区域;现在整个片区次新盘的价格已经虚高了,中短期上涨的可能性很小;整体你这三套盘的行情都属于停滞的状态,不是说整个楼市低迷不涨,即便是楼市热起来,这三套盘上涨的可能性也很小,要尽快做调整计划!
3、关于选筹上:冠城园的保值性及流通性都很好,它本身的稀缺性并不是特别突出,商圈的资源也一般,只能说属于中规中矩的盘,围绕德胜一带去改善也没什么特别稀缺的项目,最近的商圈西直门有几个大盘还不错,如熙府桃园,如果你要是小动作的话考虑冠城园还可以,也属于升级,如果大动作全部清仓的话可以考虑熙府桃园,长期这个盘的海拔更高,你可以理解为冠城园这个盘不值得你全部清仓去换,熙府桃园这种盘才值得,但需要你去平衡距离的问题,建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换;祝顺利!
Q:提问:谢谢京总的精彩解析后，我觉得有必要将金尚和颐源居分别置换到西城、海淀或者朝阳的头部商圈，四季香山因为无产权现在很难出售，以后可以自用。麻烦再请教一下，因为有两个孩子，希望各自一套，但现在无力再掏出千万资产补贴到置换的两套房产中，你上次推荐的海淀碧水云天、光大水墨和西城精华因价格过高，在不大幅压缩使用面积的前提下，卖出的房款根本不够用，麻烦再次指点迷津，并推荐1800左右的、120-150平的头部楼盘。（海淀、西城、朝阳）谢谢！另外，你提到以后普涨行情将不在，基本是点对点的上涨，这个结论可以理解为：主要以商圈为中心上涨吗？相同商圈内头部盘和稍弱的盘子，涨幅是不是会很接近呢？我担心推荐的碧水云天类的盘子18万一平的大户型房子，在长期持有、价格又上涨后，价格达到3500万左右，很难卖出，不知担心是否合理，谢谢！祝好！
A:回答:您好,1、海淀可以关注清河板块橡树湾二、三、四期,150平左右的三居户型在1800左右,世华龙樾四期的品质稍高一些,140平的价格在1900左右,也可以看一下,如果有合适的房源两套可以均一下;朝阳可以关注望京融科橄榄城三期140平的三居户型,价格1700左右,东湖湾三期也可以关注,价格稍高,我觉得2套在选筹上有一定的调整空间,你可以先去踩盘;西城你这个价位选不到特别优质的,可以以朝阳海淀作为重点,
2、关于好位置的房子价格能否到顶,你要从多维度去判断,首先造成房价上涨的是货币,货币超发=物价上涨,房地产最先上涨,其次你要看这些位置的价值是否长久,如果只有楼盘价值缺乏地段资源,这种情况下一轮的龙头从来都不是上一轮的龙头,涨幅每一轮都会变的,如果没有利好冲击大概率会呈现出贵跌贱涨的现象,参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;好房子的价格应该是持续往上爬, 你把整个东西海所有的楼盘全部跑一遍就知道哪个地段价值比较稳固了,拿海淀来说,虽然是教育互联网资源强区,但优质的商圈优质的楼盘并不多,70%的楼盘是2000年前后的老塔楼社区,特别新的盘商圈又没什么资源,所以04年-08年之间建成的一批商品房社区整体优势是比较大的,08年之后的资源就有一定差距了,好房子多的时,越往后建的居住品质越高,但好地段是稀缺的,所以像万柳、清河这种半老不新的二手商品房很吃香,不会存在价高降低流通性的现象,建议您认真阅读星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利!
Q:提问:京总您好，感谢知识分享，带领大家不断进步。现想就个人情况进行咨询：家庭在大望路乐成公馆有一套三居（自住），西城广安门外一套两居西堤红山（老人住），同时作为西城学区房名额，打算今年把孩子从东城转到西城上学，本人在广安门外附近上班，目前居住在朝阳，上班较远。老人名下一套大望路两居石韵浩庭，目前在当办公室用。目前仍有较高贷款。另外，西安未央区有一套正在挂牌出售，预估出售价450万元左右。考虑出售西安这套后，在西安高新或曲江区重新购买一套作为投资，手头无资金，西安换房不考虑加价。请问把西安房产出售后，重新在当地投资一套，是否可以？北京的房子是否还有置换优化的必要？谢谢您！祝工作愉快！
A:回答:您好，感谢信任！1、你们北京的仓位很不错，乐城公馆和西堤红山无论从商圈还是楼盘都很好，要说瑕疵唯一的不足就是红山稍微小点，这种大盘三居以上的大户型更有优势，并且越往后越吃香，你可以考虑把石韵浩庭和红山合并为一套，在红山升级一套大户型，石韵浩庭这个盘在大望路不差但也不算很好的那种，保值性没问题，行情来了区域的大盘往上走，它也不会拉下，只能说中规中矩，如果合并一套的话你们可以多出一张房票，往后可操作空间更大;可参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,
2、关于西安的房产，我不知你是处于什么原因要做置换，我对这个城市具体的板块不熟悉，选筹上无法给你具体的建议，可以给你一个大致的方向，一般一座城市或者一个较大的区域都分为老城区和新城区，老城区如果整体界面空间都不错，配套也很完善，又有好楼盘，这种位置无疑是比较稀缺的，房价的上限也比较高，如果靠近老城区的新区域发展的很快，有真金白银的投入，各项配套也在兑现的路上，整个区域的空间界面软硬设施都已经逼近或超过原有的老城区了，而价格只有老城区的一半或者6折7折，这种情况投资新区未来的空间更大，就是原有的核心区越金贵，新区越不值钱，原有的核心区越破败，新区就越值钱，大概就是这种逻辑，给你一个参考的方向，具体位置还要具体分析，如果要下手还是要花时间研究板块的差异化，其次我的第一感觉是450放在西安总价略高，祝顺利！
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08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
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